1.Rahuldada P.S hagi M.P vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Lõpetada kaasomand ja jagada M.P ja P.S kaasomandis olev kinnistu, kinnistusraamatu registriosaga xxx asukohaga xxx selliselt, et anda kinnistu omandiõigus täies ulatuses üle M.P.
3.Kohustada M.P kinnisasja omandi saamise tingimusena hüvitama P.S tema omandi osa kaotuse eest 6750 eurot.
4.Tuvastada M.P kohustus anda nõusolek kaasomandis oleva kinnistu kinnistusraamatu registriosaga xxx asukohaga xxx kinnistusregistri II jao omanikukannete, mille kohaselt on M.P ja P.S kinnistu kaasomanikud kustutamiseks ja uue kande tegemiseks millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse M.P
5.Kohtuotsuse resolutsiooni p-s 4 märgitud nõusoleku andmise kohustuse täitmise eelduseks on see, et M.P täidab kohtuotsuse resolutsiooni p-s 3 märgitud kohustuse hüvitada P.S 6750 eurot.
6.Kohtuotsus asendab kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta ja kaasomanike nõusolekut sellekohaste kannete tegemiseks kinnistusraamatusse.
7.Menetluskulud jätta poolte endi kanda.
2-19-2535 Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSEKÄIK
1.M.P esitas 3. detsembril 2018 kohtule hagiavalduse P.S vastu 405 euro suuruse võlgnevuse nõudes. Hagiavaldusest nähtub, et pooltel on kaasomand kinnisasjast xxx. M.P osa suurus ühises kinnisasjas on 3⁄4 ja P.S osa suurus 1⁄4. Ühisel kinnisasjal oli vaja teostada vee- ja kanalisatsiooni trassi ehitus kuna vana veetrass oli kasutamiseks kõlbmatu.
2.P.S esitas 8. veebruaril 2019 kohtule vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks ja vajalike omanikukannete tegemiseks tahteavalduste andmise kohustuse tuvastamiseks. Hagiavaldusest nähtuvalt soovis P.S kaasomandi lõpetamist selliselt, et poolte kaasomandis oleva kinniasja omandiõigus antaks täies ulatuses üle M.P kohustusega tasuda P.S kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist.
3.Kohus eraldas kaasomandi lõpetamise nõude 19. veebruari 2019. a määrusega eraldi menetlusse ja seega on P.S käesolevas tsiviilasjas nr 2-19-2535 hageja ja M.P kostja.
4.Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja kinnistu, registriosa numbriga xxx asukohaga xxx kaasomanikud. Kinnistu kinnistusraamatu II jao kande kohaselt kuulub 1⁄4 kinnistust hagejale ja 3⁄4 kostjale. Hageja on pakkunud kostjale kohtuvälist kaasomandi lõpetamise võimalust, kuid kostja on esitanud kaasomandi lõpetamiseks ja omandi kaotamise eest pakutavaks hüvitiseks ebamõistlikke tingimusi, seega ei ole võimalik osapoolte kokkulepe kohtuväliselt. Hageja esitab nõude jagada kaasomand hageja ja kostja vahel selliselt, et anda kinnistu omandiõigus täies ulatuses üle kostjale ja kohustada kostjat maksma hagejale kinnistu osa omandiõiguse kaotamise eest rahalist hüvitist, summas 12 000 eurot. Kostja on hageja õe kaasomandi osa soetanud 2016. aastal 12 000 euro eest ning hageja arvates saab sellest lähtuda kaasomandi kaotamise eest hüvitise suuruse määramisel. Juhul, kui kostjal ei saa hagejale kinnistu osa kaotamise eest tasuda palub hageja müüa kinnistu, registriosa numbriga xxx asukohaga xxx avalikul enampakkumisel ning müügist saadud raha jagada hageja ja kostja vahel vastavalt osapoolte kaasomandi suurusele.
5.M.P vastas hagile 19. veebruaril 2019. Kostja leidis, et nõustub kinnistu kaasomandi lõpetamisega selliselt, et omandiõigus läheb temale üle. Kostja on nõus kompenseerima hagejale omandiõiguse kaotamise temale kuuluva osa turuhinna väärtuses kui see on mõistliku suurusega, see toiming aga ei pea olema kohustus nagu on sõnastatud vastuhagi punktis nr 1.
2-19-2535 Kui hageja soovib oma osalusest vabaneda on tal võimalus seda müüa. Kostja vaidleb vastu hageja välja pakutud kompensatsiooni suurusele, mis on kostja arvates liiga suur ega vasta hetke turuhinnale hoone seisukorda arvestades. Kohus peab üle vaatama selle kinnistuga sooritatud ostu-müügi tehingud ja piirkonna turuhinna ning peab langetama otsuse kompensatsiooni suuruse kohta. Kostja ei nõustu alternatiivnõudega, milles hageja soovib kostja keeldumisel kogu kinnistu müümist ja saadud tulu jagamist. Kui hageja soovib oma omandiõigusest vabaneda ja tema välja pakutud kompensatsiooni suurus ei ole kostjale vastuvõetav, võib ta oma osaluse müüa avalikul enampakkumisel või mõnel muul viisil. Kuna kostjal puudub kohustus hageja osalus omandada, kehtib sama kohtu määratud kompensatsiooni suuruse puhul kui see on kostjale vastuvõetamatu ja selle tasumiseks puuduvad kostjal vahendid.
6.Hageja esitas oma seisukoha kostja vastusele 15. aprillil 2019. Kaasomandi lõpetamise alused on reguleeritud asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 ja § 77 ning omandi kaotamise eest tuleb tasuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohast turuhinda. Seadus ei tunne sellist mõistet nagu mõistlik suurus. Kostjal tuleb tõendada, et kaasomandi osa turuväärtus on erinev hageja pakutud turuväärtusest ning selleks peab kostja taotlema ekspertiisi tegemist kaasomandi osa turuhinna määramiseks. Kohus on kohustatud kaasomandi lõpetamise nõude lahendamisel lähtuma nõude piiridest, mistõttu peab kostja oma nõude esitamiseks esitama vastuhagi. Kohtumenetluses on üksnes hageja esitaud nõue.
7.Kostja vastas hageja seisukohale 15. aprillil 2019. Kostja selgitas vastuses, et ei ole nõus hageja märgitud turuhinnaga ja ei soovi tema osa kaasomandist. Selle kinnistu samasuguste 1⁄4 mõtteliste osadega on varasemalt tehtud 3 notariaalset tehingut mis kõik on olnud väärtusega alla 3000 euro. Kaks neist olid kohtutäituri avalikud enampakkumised. See peaks looma piisava ettekujutuse turuhinnast. Kostja ei näe vajadust vastuhagi esitamiseks.
8.30. mail 2019 toimus asjas eelistung. Eelistungil lepiti kokku, et maja väärtuse teada saamiseks tellitakse kinnisvarabüroost hindamine. Hageja pakkus kohtus kompromissina hüvitise summaks 8000 eurot, kostja ei võtnud kompromissi vastu. Kostja pakkus omalt poolt kompromissina 5000 eurot, hageja vastava summaga ei nõustunud. Muus osas jäid pooled varem esitatu juurde.
9.Hageja esitas 12. augustil 2019 ekspertiisiakti, mille kohaselt on Pindi Kinnisvara OÜ hinnangul kinnistu turuväärtus 14. juuni 2019 seisuga 27 000 eurot.
10.Kostja esitas 14. augustil 2019 selgitused hageja tellitud hindamisele. Kostja selgitas, et on tegelenud kõrvalhoone – garaaž-maja renoveerimisega ja teinud töid umbes 5000 euro eest. Kõik selles hoones tehtud tööd, olid vajalikud hoone kasutamiseks ja alalhoiuks. Kostja ei soovi kinnistust loobuda. Kostja ei esitanud küll kuludest tõendeid, kuid esitatud tehtud tööde kalkulatsiooni.
11.Hageja esitas 26. augustil 2019 kostja kirjale vastuse milles asus seisukohale, et tulenevalt hindamisaktist on võimalik tuvastada hageja kaasomandi osa rahaline väärtus ning seda otsuses kajastada. Kostja ei ole tõendanud väidetavaid kulusid kõrvalhoonetele ega ole ka põhjendanud kulutuste vajalikkust ja põhjendatust. Hageja ei ole nõus neid väidetavaid kulutusi hüvitama. Kostjal on õigus neid kulutusi tõendada eraldiseisvas menetluses või siis vastuhagis.
12.Kostja esitas 3. septembril 2019 kohtule kirja, milles selgitas lahti kinnistul tehtud tööde tagamaid. Kostja selgituste kohaselt tegi ta kõrvalhoones töid ise ja seetõttu ei ole tal kulutuste tõendamiseks arveid esitada. Kostja esitas teostatud tööde kalkulatsiooni.
2-19-2535
13.Hageja esitas 9. septembril 2019 kostja kirjale vastuse milles jäi seisukohale, et kostja ei ole tõendanud kulutuste põhjendatust ega ka kulutuste tegemist. Hageja palus kohtul teha otsus, mis tugineb asja menetluses osapoolte poolt esitatud tõenditel.
14.Kostja esitas 23. septembril 2019 kohtule taotluse tunnistajate ülekuulamiseks.
15.17. oktoobril 2019 saatis kohus pooltele menetluse seisu selgitava kirja, milles selgitas pooltele, et kohtu hinnangul ei ole otstarbekas lahendada kaasomandi lõpetamise vaidluses M.P tasaarvestusnõuet hüvitise suuruse vastu. Kostja ei ole kohtule esitanud arusaadavat nimekirja vajalikest töödest ja nende kuludest, mistõttu venib asja lahendamine ning kohtu hinnangul ei aita see kaasa praeguse vaidluse lahendamisele. Kohtu hinnangul saab kostja tasaarvestusnõude esitada eraldi hagiga kohtusse, sest kostja taotlused olid esitatud sedavõrd suurte puudustega, et kohtul ei ole otstarbekas neid kaasomandi lõpetamise vaidluses käsitleda. See tooks kaasa üksnes menetluse venimise, ent kaasomandi võimalikult kiire lõpetamine on mõlema poole huvides, sest sellisel juhul on võimalik poolel, kes saab asja omanikuks asuda tegema enda varale kulutusi ilma teise poole nõusolekuta. Kohus andis pooltele võimaluse esitada veel täiendavaid tõendeid ja seisukohti kuni 24. oktoobrini 2019 ja teatas kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aja.
MAAKOHTU PÕHJENDUSED
16.Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud ja hageja nõue tuleb rahuldada.
17.Hagiavaldusele lisatud tõenditest nähtub, et pooled on kinnistu, registriosaga nr xxx asukohaga xxx kaasomanikud selliselt, et hagejale kuulub 1⁄4 ja kostjale 3⁄4 kinnistust (tl 7).
18.Hageja on esitanud kostja vastu nõude lõpetada kaasomand ja jagada M.P ja P.S kaasomandis olev kinnistu, registriosaga xxx asukohaga xxx selliselt, et anda kinnistu omandiõigus täies ulatuses üle M.P kohustusega tasuda P.S kinnistu omandiõiguse kaotamise eest rahalist hüvitist 12 000 eurot.
19.Kohtu hinnangul tuleneb hageja nõude õiguslik alus AÕS § 76 lg-st 1, mille kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Asja jagamise viisis kokkuleppe puudumise korral otsustab selle AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel kohus. Tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 ja 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et sellise kokkuleppega pooled seotud ei ole, samuti ei ole kohus tuvastanud muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Eeltoodust tulenevalt on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 4. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-24
2-19-2535 1-40-05). TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Hageja on esitanud nõude poolte kaasomandis oleva kinnistu kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu jäetakse kostja omandisse ja kostjalt mõistetakse hageja kasuks välja rahaline hüvitis.
20.Kostja on oma vastuses vastuhagile (tl 13) vastanud, et nõustub kinnistu registriosa numbriga xxx asukohaga xxx kaasomandi lõpetamisega selliselt, et omandiõigus läheb talle täielikult üle. Seega nõustub kostja hageja nõudega kaasomandi lõpetamiseks hageja soovitud viisil. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus nr 3-2-1-14-17, p 22). Hageja ja kostja vahel on sisuliseks vaidluskohaks vaid kaasomandi lõpetamisega kaasneva kostjapoolse kompensatsiooni suurus hagejale.
21.Hageja soovis hagis kompensatsiooniks 12 000 eurot. Kompensatsiooni suuruse põhjenduseks tõi hageja välja, et kostja on hageja õe kaasomandi osa soetanud 2016. aastal 12 000 euro eest ning hageja arvates saab sellest lähtuda kaasomandi kaotamise eest hüvitise määramisel. Mingeid tõendeid sellise tehingu kohta hageja välja toonud ei ole ning hilisemas menetluses hagejale sellele väitele ka ei toetu. Eelistungil tegi hageja kompromissi saavutamiseks pakkumise, et tema osa suurus on 8000 eurot. Kostja on läbivalt pakkunud hagejale hüvitusena 5000 eurot.
22.Kohtueelistungil 30. mail 2019 leppisid pooled kokku, et kinnisvarabüroolt tellitakse kinnistu hindamine (tl 41). Hageja 12. augustil 2019 esitatud Pindi Kinnisvara OÜ konsultatsiooni hinnangul on vaidlusaluse kinnistu turuväärtus 14. juuni 2019 seisuga 27 000 eurot (tl 54). TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Seega tuleb kinnistu, registriosa numbriga xxx asukohaga xxx harilikuks väärtuseks lugeda 27 000 eurot. P.S 1⁄4 osa hind kinnistust on järelikult 6750 eurot.
23.Kui asja või õigust soovib üks kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma (vt eelviidatud Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 25). Kuivõrd kostja on olnud menetluse jooksul nõus kohtu välja pakutud kompromisspakkumisega 5500 eurot (tl 86) ja ei soovi mingil juhul sellest kinnistust loobuda (tl 81) loeb kohus tuvastatuks, et kostja on valmis ja võimeline hagejale hüvitiseks maksma kostja pakutuga samasse suurusjärku jääva summa 6750 eurot. Riigikohus on leidnud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt nt Riigikohtu
25.oktoobri 2017.a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828, p 14.2).
24.AÕS § 76 ja § 77 tuleb kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis (vt selle kohta Riigikohtu 28. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11009, p 17). Kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt selle kohta
27.septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 13). Eeltooduga saab kohus arvestada vaid juhul, kui pooled on selliselt hüvitise kindlaksmääramist taotlenud. Hageja nõude ning AÕS § 76 lg 1 ja 77 lg 2 alusel lõpetab kohus kinnisasja, registriosaga xxx asukohaga xxx kaasomandi ja annab kinnisasja, registriosaga xxx asukohaga xxx P.S omandis oleva 1⁄4 suuruse osa üle M.P. M.P on kohustatud maksma P.S tema osa eest hüvitiseks 6750 eurot.
2-19-2535
25.Kuivõrd hageja omandist ilmajäämine toimub kostja kohustuse vastu maksta hagejale hüvitist omandi kaotuse eest, tuleb vastavalt Riigikohtu seisukohtadele (vt Riigikohtu
24.oktoobri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828, p 14.2 ja 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26) siduda kohtuotsuses vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmine hüvitise saamisega.
26.Kohus selgitab, et pooltel tuleb käesolev kohtulahend asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavalduse ja kinnistamisnõusoleku asendamise kohta esitada selle jõustumisel kinnistusosakonnale kinnistamise alusdokumendina. Kuni kostja ei ole hüvitanud hagejale 6750 eurot, ei saa lugeda tuvastatuks P.S kohustust nõusoleku andmiseks vaidlusaluse kinnisasja omanikukannete muudatuste tegemiseks.
27.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tahteavalduseks, mille hageja peaks andma selleks, et kostja saaks kinnisasja ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et hageja osa kinnisasjast läheb kostja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt kinnisasi on poolte kaasomandis, kustutatakse ja tehakse kostja kohta ainuomaniku kanne. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
28.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
29.Riigikohtu 27. septembri 2010. a otsuse kohaselt kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätte menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt Riigikohtu 27. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Käesoleval juhul on kohus seisukohal, et kaasomand lõpetati eelduslikult mõlema poole huvides. Mõlemad pooled olid huvitatud kaasomandi lõpetamisest, kokku ei suudetud leppida vaid kaasomandi lõpetamise eest makstava hüvitise suuruses. Tegemist ei ole TsMS § 162 lg 1 sätestatud otsuse tegemisega kummagi poole kahjuks, sest kohus ei nõudnud kostjalt välja hüvitist hageja nõutud ulatuses. Hageja nõudis hagis hüvitist 12 000 eurot, kuid kohtu välja mõistatud hüvitise suurus on 6750 eurot. Seega ei teinud kohus otsust kostja kahjuks vaid lahend tehti eelduslikult mõlema poole huvides.
30.Kohus jätab TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud täielikult poolte endi kanda. Seetõttu ei määra maakohus menetluskulude suurust rahaliselt kindlaks.
31.TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.