S.T hagi T.K vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ja T.K vastuhagi S.T vastu kaasomandi lõpetamise nõudes S.T hagiavalduselt 3500 eurot
Tsiviilasja hind
T.K vastuhagiavalduselt 3500 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja S.T (isikukood xxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat P.R (xxx, e-post: xxx) Kostja/vastuhagis hageja T.K (isikukood xxx), esindaja A.K (kostja poeg) ja lepinguline esindaja vandeadvokaat R.V (xxx, e-post: xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
16. november 2018 ja 9. oktoober 2019
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata T.K 9. oktoobri 2019 kohtuistungil esitatud vastuväide dokumentide tagastamise kohta.
2.Rahuldada S.T hagi T.K vastu kaasomandi lõpetamise nõudes osaliselt.
3.Rahuldada T.K vastuhagi S.T vastu kaasomandi lõpetamise nõudes osaliselt.
4.Lõpetada S.T ja T.K kaasomand xxx, katastriüksusele nr xxx, sihtotstarve elamumaa 100%, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr xxx
Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr xxx kantud kinnisasi T.K omandisse, pannes T.K kohustuse välja maksta S.T 1⁄2 kinnisasja väärtusest kaasomandi osa omandi kaotuse eest.
6.Kohustada T.K kinnisasja omandi saamise tingimusena hüvitama S.T 16 500 eurot kolme kuu jooksul kohtulahendi jõustumisest.
7.Tuvastada S.T kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosasse nr xxx II jao omanikukande muutmiseks, mille kohaselt on S.T ja T.K kaasomanikud ja uue
2-18-9027 kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse T.K (isikukood xxx).
8.T.K kinnistamisavaldust Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr xxx II jakku omanikukande tegemiseks asendab käesolev kohtuotsus.
9.Kohtuotsuse resolutsiooni p-des 7–8 märgitud nõusoleku andmise kohustuse eelduseks on see, et T.K täidab kohtuotsuse resolutsiooni p-s 6 märgitud kohustuse kolme kuu jooksul kohtulahendi jõustumisest.
10.Kui T.K ei täida kohtuotsuse resolutsiooni p-s 6 märgitud kohustust, tuleb asi müüa kohtutäituri läbiviidaval avalikul enampakkumisel.
11.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSEKÄIK
Hagiavaldus
1.Hagiavaldusest nähtub, et S.T (hageja) ja T.K (kostja) on kaasomanikud kinnisasjale asukohaga xxx, katastriüksus nr xxx, sihtotstarve elamumaa 100%, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr xxx. Kinnisasja oluliseks osaks on kaks korterelamut, milles asuvad korterid ei ole eriomandi kokkuleppega jagatud korteriomanditeks. Elamutes on kokku 15 korterit ning osad korterid on välja üüritud. Pooltel on erinev nägemus kinnisasja tulevikus omamise ja investeerimise suhtes ning pooled ei ole saavutanud üksmeelt kaasomandi lõpetamise viisi ja tingimuste suhtes. 2017. aasta suvel ei leitud kinnisasjale ostjat hinnaga 39 000 eurot. Hageja rääkis 25. aprillil 2018 kaasomandi tulevikku puudutavatel küsimustel kostja poja A.K, kes on kinnisasjaga seotud asjaajamises kostjat esindanud. Kostja esindaja avaldas huvi omand säilitada ja kinnisasja kuni 80 000 eurot investeerida. Hageja avaldas, et tal ei ole huvi kinnisasja investeerida ja et ta soovib kaasomandi lõpetamisel saada enda omandiosa eest 20 000 eurot. Samuti saatis hageja kostjale e-kirja, milles selgitas, et tal puudub huvi elamusse investeerida ja soovib enda omandiosa võõrandada kaasomanikule või kaasomandi lõpetamist. Kostjale vastuseks selgitas hageja, et tema osa hind 20 000 on pool sellest hinnast, millega 2017. aastal üritati kinnisasja müüa. Kostja teatas hagejale, et ta pani kinnisasja müüki. Hageja leiab, et kostja käitub kinnisasja müügil
2-18-9027 vastuoluliselt ja käitumine jätab mulje, et kostja huvides on kaasomandi lõpetamisega viivitamine ehk vaidluse lahenduseta hoidmine. Hageja pöördus uuesti e-kirjaga kostja poole
16.mail 2018, milles esitas alternatiivse pakkumise, et kui kostja ei ole nõus hageja omandiosa 20 000 euroga ostma, siis kas kostja on nõus enda omandiosa müüma 12 000 euroga. Kostja esindaja vastas, et soovib kinnisasja müüa maksimaalse kasumiga ja tormata ei tasu. Kuivõrd kostja takistab kaasomandi kohtuvälist lõpetamist – ei nõustu hageja omandiosa omandamisega ning hoiab kinnisasja müügis hinnaga, millelt ostja leidmine on ebareaalne, on hageja sunnitud kaasomandi lõpetamiseks pöörduma kohtu poole. Kuna pooltel on kaasomandis oleva kinnisasja tuleviku suhtes erinevad nägemused ja nad ei suuda kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks ka ühiselt võõrandada, taotleb hageja asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 alusel kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi tekkel ei ole kaasomandi lõpetamise nõudeõigust välistatud, seetõttu tuleb kaasomand ühe kaasomaniku nõudel kohtu poolt lõpetada ja asi jagada. Kuna kaasomandit ei õnnestunud lõpetada kohtuväliselt, taotleb hageja kohtul lõpetada kaasomand AÕS § 77 lg 1 alusel. Kaasomandi lõpetamist soovib hageja selliselt, et müüa kinnisasi kohtutäituri korraldatud enampakkumisel ja jagada müügist saadav raha kaasomanike vahel vastavalt nende omandiosa suurusele, st võrdselt pooleks. Selline kaasomandi lõpetamise viis koormab kaasomanikke kõige vähem ja vastab kõige rohkem kaasomanike huvidele. Hageja ei soovi omandit kinnisasjale säilitada ja soovib enda omandiosa eest saada võimalikult kõrget hinda. Ka kostja on oma 18. mai 2018. a e-kirjas rõhutanud soovi saada kinnisasjast maksimaalne kasum. Asja eest parima hinna ja maksimaalse kasumi saamiseks kohaseim viis on asja müük enampakkumisel. Kostja vastus hagiavaldusele
2.Kostja vaidles esitatud hagiavaldusele vastu. AÕS § 77 lg 2 kommentaaride kohaselt võib asja avaliku enampakkumise kaudu kaasomandi lõpetamine toimuda näiteks kaasomanikevahelisel kokkuleppel sel juhul, kui kõik soovivad kaasomandit lõpetada ning keegi ei ole huvitatud asja ainuomanikuks saamisest. Eelnev tähendab kostja hinnangul seda, et kaasomandi lõpetamisel peaks võimalikult arvestama kaasomaniku sooviga omand säilitada. Hageja ei ole huvitatud kinnistu omandist ja soovib saada oma omandiosa kaotuse eest hüvitist. Selline eesmärk on saavutatav läbi selle, et kinnistu ainuomand jääks kostjale, koos kohustusega tasuda hagejale tema osa eest hüvitist. Kostjal on soov esitada asjas vastuhagi kinnistu kaasomandi teistsugusel viisil lõpetamiseks. Selleks tuleb aga teostada kinnistu hindamine. Samuti on kostja teostanud kinnistul mitmeid vajalikke ehitus- ja remonditöid, mida teine kaasomanik ei ole siiani hüvitanud. Seetõttu on otstarbekas kaasomandi lõpetamise vaidluse raames lahendada ka see küsimus. Kostjal on kinnistuga emotsionaalne ja ajalooline side, sest see kinnistu on kostja perekonnale õigusvastaselt võõrandatud varana tagastatud. Kostja hinnangul on asja lahendamine võimalik kompromissi sõlmimisega, see eeldab läbirääkimiste pidamist, mida on esindajate kaudu võimalik pidada. Hageja seisukoht kostja vastusele
3.Hagejale teadaolevalt ei ole kostja teinud 20. septembrist 2017, mil hageja S.T kanti kinnistu kaasomanikuna kinnistusraamatusse, kinnisasjale vajalikke kulutusi. Samuti ei ole kostja alates
2-18-9027
20.septembrist 2017 teinud kinnisasjale hageja nõusolekul vajalikke või toreduslikke kulutusi. Seega ei ole kostjal hageja suhtes AÕS § 72 lg 4 ega § 75 lg 1 sätestatud nõudeõigust. Hageja ei vastuta enne 20. septembrit 2017 ehk enne asjale omandi saamist kinnisasjale tehtud kulutuste eest, sest need olid olemasolu korral muutunud sissenõutavaks kolmanda, menetlusse kaasamata isiku suhtes enne mõttelise osa omandamist hageja poolt ja hageja ei ole selle kohustuse osas eelmise omaniku õigusjärglane tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 tunnustel. Kohustust ei ole hagejale üle antud ning kulude hüvitamise nõue ei lähe kaasomandi puhul üle seaduse alusel. Seetõttu ei ole hageja nõus neid kulutusi kandma ega nende üle ka läbi rääkima. Hageja hindab kostja emotsionaalset ja ajaloolist sidet kaasomandi esemega ja hageja kinnitab veelkord, et kui kostja soovib jätta kaasomandis olevat kinnisasja tervikuna enda omandisse, siis on hageja kompromissina jätkuvalt nõus müüma enda omandiosa hinnaga 20 000 eurot kostjale, tingimusel, et hüvitis tasutakse koheselt, omandiosa üleandmise vastu. Kohtu eelmenetlus
4.Kohus suunas pooled 21. augustil 2018 läbirääkimistele kohtuvaidluse lõpetamiseks kompromissiga. Pooled teatasid kohtule 1. oktoobril 2018, et ei ole kokkuleppele jõudnud.
5.Kohus korraldas 16. novembril 2018 eelistungi ning määras, et kostjal tuleb vastuhagi esitada
8.jaanuariks 2019. Kostja taotles vastuhagi esitamise tähtaja pikendamist, sest jõulude/aastavahetuse perioodil ei ole saadud veel hinnata kinnisasja turuväärtust. Kohus pikendas kostja taotlusel vastuhagi esitamise tähtaja ja määras vastuhagi esitamise ajaks
8.veebruari 2019. Kostja vastuhagi
6.Kostja esitas vastuhagi 8. veebruaril 2019. Kostja soovib AÕS § 77 lg 2 alusel, et poolte kaasomandis olev kinnisasi antakse tema ainuomandisse, koos kohustusega maksta hagejale välja tema osa rahas. Pindi Kinnisvara turuväärtuse hinnangu kohaselt on kogu kinnistu väärtus 15 000 eurot. Esitatud hinnangu järgi tuleks hagejale hüvitada 7500 eurot, kuid siinjuures tuleb arvestada, et kostja on teinud kinnistul mitmeid vajalikke ehitus- ja remonditöid, mida hageja kui teine kaasomanik ei ole siiani hüvitanud. Seetõttu soovib kostja need kulutused hagejale makstavast hüvitisest maha arvestada. Kostja esitab vastavad kulutõendid nii pea, kui võimalik, misjärel selgub ka täpne hagejale makstav hüvitisesumma. Hageja vastus vastuhagile
7.Hageja ei välista kaasomandi lõpetamist kostja vastuhagis taotletud viisil selliselt, et kaasomandi ese jääb kostjale ja kostja hüvitab hagejale tema omandiosa väärtuse rahas. Samas ei nõustu hageja kostja avaldatud kaasomandi eseme väärtusega, milleks on 15 000 eurot. Kostja on vastuhagis tõendanud kaasomandi eseme väärtust Pindi Kinnisvara kirjaliku konsultantsiooniga, mille kohaselt on kinnisasja kiirmüügiväärtuseks 15 000 eurot. Asja väärtusena tuleb mõelda asja harilikku väärtust tsiviilseadistiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 tunnustel ehk kohalikku keskmist müügihinda. Kiirmüügihind – müümine eesmärgiga võõrandada kinnistu lühikese aja jooksul, hinnas vajadusel järeleandmisi tehes, ei vasta kohalikule keskmisele müügihinnale.
2-18-9027 Samuti ei ole Pindi Kinnisvara kirjalik konsultatsioon piisav. Konsultatsioonis puudub täielikult võrdlustehingute analüüs, see tähendab, et objekti väärtust ei ole määratud samaliigiliste objektidega tehtud tehinguid analüüsides ja võrreldes. Seetõttu ei kajasta Pindi Kinnisvara kirjalik konsultatsioon sarnaste esemete kohalikku keskmist müügihinda ja on asja hariliku väärtuse määramiseks kõlbmatu. Koostatud dokument ei vasta EVS 875 1-13 standarditele ja finantsasutused üldjuhul standardile mittevastavat hindamist ei aktsepteeri. Hageja on seisukohal, et kaasomandi eseme väärtus on 33 000 eurot ja seda tõendab riiklikult tunnustatud eksperdi R.L eksperthinnang nr xxx. Eksperthinnang on antud vastavuses standardiga EVS 875; Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu Heade Tavade Koodeksile ja EKHÜ hindamise standardile ja EV seadusandlusele. Eksperthinnangu koostajaks on riiklikult tunnustatud ekspert R.L, kellel on kutselise hindaja tase 7. Kostja vastuhagis esitatud nõue ei pruugi olla piisav tema soovitud tagajärje saavutamiseks. Kuna kaasomandi esemeks on kinnistusraamatusse kantud kinnisasi, siis on kostja taotletud viisil kaasomandi lõpetamisega kaasneva õigusmuudatuse (hageja omandiosa üleminek kostja omandisse) saavutamiseks AÕS § 641 järgi vajalik asjaõiguslepingu sõlmimine ja kinnistusraamatusse kande tegemine, mis eeldab kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 341 lg 1 alusel hageja nõusolekut. Tasaarvestamise kavatsuse kohta märgib hageja, et praeguses asjas puuduvad võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg-s 1 ettenähtud tasaarvestuse eeldused. Tasaarvestada saab üksnes vastastikuseid nõudeid ehk S.T makstavast hüvitist saab tasaarvestada üksnes kostja nõudega S.T vastu. Kostjal ei ole nõuet S.T vastu. Kostjal on enda sõnul nõue eelmise kaasomaniku A.R vastu, kuid sel nõudel ei ole asjaõiguslikku iseloomu, see kohustus ei läinud kaasomandiosa võõrandamisel asjaga kaasa. Teiseks ei ole kostja avaldanud oma väidetava nõude suurust ega ka tõendanud oma võimalikku nõudeõigust. Ka menetlusliku tasaarvestuse eelduseks on oma rahalise nõude esile toomine ja ettenähtud korras tõendamine. Kui kostja on teinud enne
20.septembrit 2017 kaasomandi esemele vajalikke kulutusi, siis võib ta nende kulutuste hüvitamist nõuda eelmiselt kaasomanikult. Ka eelmine kaasomanik võib olla teinud asjale vajalikke kulutusi ja siis nad saavad tehtud kulutusi võrrelda, vastastikuseid nõudeid tasaarvestada ja tasaarvestamata osas sisse nõuda või hüvitada. Hageja on valmis loovutama enda omandiosa kostjale, kui kostja tasub hagejale tema omandiosa hüvitamiseks 16 500 eurot ning 748 eurot kaasomandi eseme hindamise kulust. Hüvitised tuleks tasuda 30 päeva jooksul ning hageja omandiosa antakse kostjale üle hüvitiste tasumise vastu. Hageja palub jätta kostja vastuhagi rahuldamata ning panna kõik vastuhagi menetlemisega seotud menetluskulud kostja kanda. Kohtu eelmenetlus
8.Kohus suunas pooled 8. mail 2019 läbirääkimistele kohtuvaidluse lõpetamiseks kompromissiga kokkuleppe sõlmimisele.
9.Kostja teavitas 17. mail 2019 kohut, et kostja soovib, et kompromissi raames lepitakse kokku ka vajalike kulutuste hüvitamine ja selle määr, et lahendada asja komplektselt. Samuti soovis kostja teada hageja seisukohta, kas kokkuleppeliselt võiks määratleda kinnistu turuväärtuse nende kahe hinnangu summaarse vahena – 24 000 eurot.
2-18-9027
10.Hageja teavitas kohut 20. mail 2019, et hageja ei nõustu kostjale hüvitama mistahes kulutusi, mis oli tehtud kinnisasjale enne kinnisasja mõttelise osa omandamist hageja poolt. Hagejale teadaolevalt, on eelmine omanik teinud kaasomandi esemele kulutusi, mistõttu peavad T.K ja A.R enne 20. septembrit 2017 tehtud kulutusi ise võrdlema ja vajadusel vastastikku hüvitama. Hageja ei ole nõus kostja pakutava kaasomandi eseme hariliku väärtuse (24 000 eurot) ja selle määramise metoodikaga. Kaasomandi lõpetamisel makstakse hüvitis asja hariliku väärtuse eest. Kostja esitatud kiirmüügihind ei võrdu eseme hariliku väärtusega. Samuti ei ole usaldusväärsuselt võrreldavad riiklikult tunnustatud eksperdi koostatud ekspertarvamus ja kinnisvarabüroo konsultatsioon. Hageja on nõus kompromissiga, millega hageja annab kostjale hüvitise 15 000 euro tasumise vastu üle enda omandiosa kaasomandi esemeks olevas kinnistust.
11.Hageja esitas 30. mail 2019 hagi tagamise taotluse, milles palus keelata kostjal mistahes kulutuste tegemine vaidlusalusele kinnisasjale ilma hageja eelneva kirjaliku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekuta. Kostja lammutas amortiseerunud trepi osaga koos ka remonti mitte vajava trepi, kahjustades selliselt otse kaasomandi eset ja hageja omandit. Kostja teavitas hagejat trepi lammutamisest ja betoontreppide ehitamise tellimisest neli päeva pärast lammutustöid. Kostja ei soovi hagejaga mingit sisulist ja tegelikku koostööd kaasomandi eseme säilitamiseks tehtavate tööde planeerimisel. Hageja ei soovi teha kaasomandi esemele kulutusi, mis on oma olemuselt tegelikult kasulikud – tehtud asja parendamiseks olukorras, kus ta soovib oma omandist loobuda. Kui kostja soovib siiralt ja tagamõtteta elamut renoveerida, siis ta saab seda teha pärast kaasomandi lõpetamist. Hageja on septembrist 2017 kuni käesoleva aasta aprillini üksinda tegelenud maja haldamise ja korrashoiuga ning ükski maja elanik ei ole kaevandu trepi remondivajaduse või ohtlikkuse üle.
12.Kohus rahuldas 5. juuni 2019. a määrusega hagi tagamise taotluse ja keelas kuni kohtuvaidluse lõppemiseni jõustunud lahendiga kostjal mistahes kulutuste tegemise ilma hageja nõusolekuta. Kostja esitas nimetatud määruse peale määruskaebuse. Kohus
2.septembril 2019 tühistas 5. juuni 2019. a määruse.
13.Kohus suunas 3. septembril 2019 pooled kompromissiläbirääkimistele. Kohus pakkus kompromissina variandi, et kostja tasub hagejale tema omandi kaotuse eest hüvitisena 14 000 eurot.
14.Kostja teatas 10. septembril 2019 kohtule, et kostjale kohtu ettepanek ei sobi, kuna ta on endiselt seisukohal, et hageja on kinnisomandi suhtes eriõigusjärglane ja ta peaks kandma enda osa kinnistule tehtud kulutustest. S.T on varasemate omanike lähikondne. Kostja tellis ka täiendava hinnangu kinnistu väärtuse kohta ja sellest hinnangust nähtub, et kinnistu väärtuseks on 25 000 eurot.
15.Hageja 10. septembril 2019 vastas kohtule, et ta on nõus kohtu pakutud kompromissiga, et kostja maksab hagejale tema omandiosa eest hüvitiseks 14 000 eurot tingimusel, et hüvitis tasutakse kolme kuu jooksul. Samuti peab kompromiss sisaldama kostja kinnistust, et tal puuduvad hageja vastu mistahes nõuded ja ta loobub tulevikus kaasomandist tulenevate nõuete esitamisest hageja vastu.
16.Kostja esitas kohtule 10. septembril 2019 kuludokumentatsiooni aastate 2007-2019 kohta, mille kohaselt on kostja tehtud vajalikud kulud olnud sellel perioodil kokku 20 010 eurot, mis tähendab et hageja osa sellest on 10 005 eurot 34 senti. Kostja teostab rahalise tasaarvestuse enda nõudega hageja vastu ja hageja nõudega kostja vastu, mille tagajärjel on hagejale
2-18-9027 makstava hüvitise suuruseks 2494 eurot 66 senti. Hüvitise tasumise kohustus on seotud kinnistu kaasomandiga ning seetõttu pole tähtis, kes parasjagu konkreetselt kinnistu kaasomanik on. Vastasel juhul oleks võimalik olukorda kuritarvitada kinnistu pideva võõrandamisega. Praeguse juhul on eelmised omanikud kinkinud kaasomandi osa oma väimehele, kes on asunud kaasomandi lõpetamist nõudma. Sellised tehingus puudub muu loogika, kui jätta võlad maha varasematele kaasomanikel ja pääseda kaasomandi lõpetamise vaidluses kulutuste maksmise kohustusest.
17.Hageja esitas kohtule 20. septembril 2019 viimased seisukohad. Hageja kinnitab, et ta ei soovi omandada asja tervikuna ega ka selle reaalosa. Kaasomandit ei saa lõpetada kostja vastuhagis taotletud viisil selliselt, et kaasomandi ese antakse kostja omandisse, pannes talle kohustuse hüvitada hagejale tema omandiosa rahas, sest kostja ei ole kordagi avaldanud oma valmisolekut hüvitada hageja omandiosa vastavalt riiklikult tunnustatud eksperdi arvamusele, mille kohaselt on kinnisasja väärtus 33 000 eurot ja sellest arvutatav hüvitis oleks 16 500 eurot, ei ole kordagi avaldanud oma valmisolekut maksa eelmises punktis kirjeldatud hüvitis kaasomandiosa omandi saamise vastu ning on korduvalt avaldanud soovi õigusvastaselt tasaarvestada hagejale makstav hüvitisoletatava ja vaidlustatava nõudega eelmise kaasomaniku A:R vastu. Seetõttu on kaasomand võimalik lõpetada üksnes viisil, et müüa see maha kohtutäituri korraldatud enampakkumisel ja jagada müügist saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende omandiosade suurusele. Selline kaasomandi lõpetamine ei ole ebaõiglane kostja suhtes. Kostja ei ela kaasomandi esemel asuvas elamus - tal puudub selle suhtes kasutushuvi – sellise viisi valikul ei rünnata kostja kodu. Samuti ei riku asja võõrandamine enampakkumisel selle väärtusele vastava hüvitise eest kostja omandiõigust – õigustust asja tulevikus omada, sest kostja on olnud valmis asja, sh enda omandiosa võõrandama – 2017. aasta suvel pakkusid kaasomanikud A.R ja T.K maja müügiks hinnaga 39 000 eurot ehk kostja oli nõustunud omandi kaotusega. Samuti pakkus kostja kinnisasja müügiks 2018. aastal hinnaga 75 000 eurot, mis tõendab, et kostja on valmis asja omandist loobuma. Hageja on nõus loovutama enda omandiosa kostjale üksnes tingimusel, kui kostja tasub hüvitise omandiosa omandi üleandmise vastu, mitte kauem, kui kolme kuu jooksul alates menetlust lõpetava lahendi jõustumisest. Kui kostja jätab selle aja jooksul hageja omandiosa hüvitise tasumise vastu omandamise õiguse kasutamata, tuleb asi müüa kohtutäituri läbiviidaval avalikul enampakkumisel. Vastav lahendi täitmise kord tuleb otsuses TsMS § 445 lg 1 alusel kindlaks määrata. Hageja on seisukohal, et kaasomandi eseme väärtus on 33 000 eurot, nagu seda on tuvastanud riiklikult tunnustatud ekspert R.L oma eksperthinnangus nr xxx. Kostja ei ole võrdväärse tõendusliku jõuga tõendit asja väärtuse kohta esitanud. Kostja on menetluses avaldanud, et soovib makstavast hüvitisest tasaarvestada kaasomandi esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõuded. Hagejale teadaolevalt on ainus kulu, mille hageja on alates 15.septembrist 2017, kui hageja omandas kaasomandiosa, kaasomandi esemele teinud, kulutus vanade välitreppide lõhkumisele ja nende asemel fibo-plokkidest ajutiste treppide rajamisele. Hageja ei ole nimetatud kulutuste hüvitamisega tervikuna nõus, sest tegu ei olnud vajalike, asja säilitamiseks tehtud kulutustega AÕS § 72 lg 4 tähenduses. Samuti oli need kulutused tehtud heas usus käitumise kohustust rikkudes. 22. mail 2019 käis hageja ülesandel xxx kohapeal remonti vajavat treppi vaatamas hageja isa R.T, kelle hinnangul oli trepi käidavat osa võimalik parandada. Hageja ei ole nõus uute treppide ehitamisele suunatud kulutuse tegemisega, sest see ei ole suunatud elamu säilitamisele, vaid parendamisele.
2-18-9027
18.Kohus korraldas 9. oktoobril 2019 kohtuistungi. Kostja esitas enne kohtuistungit arvestused tasaarvestuse tegemiseks, sh 5400 eurot 2019. aasta suvel ehitatud välistrepi eest. Kohus tagastas kostjale kuludokumendid kulutuste kohta, mis olid tehtud ajani, mil hageja sai kinnisasja mõttelise osa omanikuks. Kostja esitas kohtule vastuväite. Kohus protokollis vastuväite ja jätab vastuväite kohtuotsuses rahuldamata. Kohtuistungil selgitas hageja, et ta ei nõustu kostjale hüvitama 5400 eurot maksnud uute välistreppide trepikulu, sest see ei olnud vajalik kulu. Kostja ehitas välistrepi ajal, mil käis kohtuvaidlus ja hageja sellise kulutusega ei nõustunud.
MAAKOHTU PÕHJENDUSED
19.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja vastuhagiga ning asjas esitatud tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et nii hagi kui vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt.
20.Pooled on kaasomanikud kinnisasjale asukohaga xxx, katastriüksus nr xxx sihtotstarve elamumaa 100%, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr xxx (I kd, tl 6). Kinnisasja oluliseks osaks on kaks korterelamut, milles asuvad korterid ei ole eriomandi kokkuleppega jagatud korteriomanditeks. Pooled ei vaidle küsimuses, et kaasomand tuleks lõpetada, kuid pooltel on osaliselt erimeelsus kaasomandi lõpetamise viisi osas. Samuti vaidlevad pooled õiglase hüvitise suuruse üle, sh kas kostja saab tasaarvestada kinnisasjale tehtud kulutusi hagejale makstava hüvitisega. Kuivõrd kohus võtab arvesse mõlema poole nõuded ja taotlused, on kohus seisukohal, et selliselt rahuldab kohus nii hagi kui ka vastuhagi.
21.AÕS § 76 lg-st 1 tulenevalt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Asja jagamise viisis kokkuleppe puudumise korral otsustab selle AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel kohus. Tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 ja 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et sellise kokkuleppega pooled seotud ei ole, samuti ei ole kohus tuvastanud muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Eeltoodust tulenevalt on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.
22.AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 4. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-40-05). TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.
23.Esmalt võtab kohus seisukoha kaasomandi lõpetamise viisi kohta (I), seejärel annab kohus hinnangu kinnisasja väärtuse kohta (II), siis hindab kohus kostja nõuet tasaarvestamiseks (III)
2-18-9027 ja selgitab kohtuotsuse täitmist (IV). Lõpetuseks teeb kohus otsustuse menetluskulude jagamise kohta (V). I
24.Hageja on hagiavalduses soovinud kaasomandi lõpetamist selliselt, et müüa kinnisasi kohtutäituri korraldatud enampakkumisel ja jagada müügist saadav raha kaasomanike vahel vastavalt nende omandiosa suurusele, st võrdselt pooleks. Kostja on vastuhagis soovinud kaasomandi lõpetamist selliselt, et poolte kaasomandis olev kinnisasi antakse tema ainuomandisse, koos kohustusega maksta hagejale välja tema osa rahas. Hageja on
20.septembri 2019. a menetlusdokumendis kinnitanud, et ta on nõus loovutama enda omandiosa kostjale üksnes tingimusel, kui kostja tasub hüvitise omandiosa omandi üleandmise vastu, mitte kauem, kui kolme kuu jooksul alates menetlust lõpetava lahendi jõustumisest. Kui kostja jätab selle aja jooksul hageja omandiosa hüvitise tasumise vastu omandamise õiguse kasutamata, tuleb asi müüa kohtutäituri läbiviidaval avalikul enampakkumisel. Hageja on taotlenud lahendi täitmise korra otsuses kindlaks määramist TsMS § 445 lg 1 alusel.
25.Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades (vt selle kohta Riigikohtu 29. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 21). Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest ning kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (vt Riigikohtu
10.aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 13). Kuigi kohtul on põhimõtteliselt diskretsiooniõigus kaasomandi (ühisomandi) lõpetamise viisi valikul, ei või see viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu. See tähendab, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu
26.aprilli 207. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22).
26.Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud lõpetada kaasomand kostja taotletud viisil –jätta kinnisasi kostja omandisse. Kohus arvestab ka hageja märgituga kohtuotsuse täitmise korra kohta. Hageja on kohtule korduvalt kinnitanud, et ta ei soovi saada kinnisasja ainuomanikuks. Seevastu on kostja selgitanud, et tal on kinnisasjaga emotsionaalne ja ajalooline side, sest see kinnistu on kostja perekonnale õigusvastaselt võõrandatud varana tagastatud. Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma (vt selle kohta Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13). Hüvitise suuruse osas võtab kohus seisukoha allpool.
27.Hageja nõude puhul müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel märgib kohus, et hageja ei ole avaldanud kategoorilist seisukohta, et õiglase hüvitise saaks vaid enampakkumisel. Enampakkumise puhul tuleb kohtu hinnangul arvestada, et kinnistu hinda võib mõjutada ning seda eelkõige hinna vähenemise suunas asjaolu, et kinnisasjal asuvad kortermajad, mis nõuavad uuelt omanikult olulisi investeeringuid. Mõlemad kaasomanikud võivad saada oma omandiosa eest väiksema rahalise hüvitise, kui on asja tegelik väärtus. Kuna kostja on põhistanud oma huvi kogu asja omanikuks saamise vastu ning müük enampakkumisel võib kahjustada mõlema kaasomaniku huve, siis ei ole põhjendatud rahuldada hageja esmast nõuet müüa kinnistu enampakkumisel ja jagada saadav raha kaasomanike vahel vastavalt omandiosade proportsioonidele.
2-18-9027
28.AÕS § 76 ja § 77 tuleb kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis (vt selle kohta Riigikohtu 28. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11009, p 17). Kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt selle kohta
27.septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 13).
29.Kohus selgitab allpool kohtulahendi täitmisega seonduvalt hageja taotlust selle kohta, kui kostja ei tasu õiglast hüvitist nõutud aja jooksul.
II
30.Pooltel on erimeelsus kinnisasja väärtuse kindlaks määramisel. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust. TsMS § 5 lg-te 1 ja 2 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
31.TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
32.Seetõttu tuleb kohtul tuvastada kinnisasja väärtus poolte esitatud tõendite alusel. Asja väärtusena tuleb mõelda asja harilikku väärtust TsÜS § 65 tunnustel. Kohtule on kokku esitatud kolm tõendit kinnisasja võimaliku väärtuse kindlaksmääramiseks. Vastuhagi lisana on kostja esitanud 8. veebruaril 2019 koostatud Pindi Kinnisvara konsultatsiooni nr xxx vara kiirmüügihinnale (I kd, tl 53-59). Konsultatisoonist nähtub, et kiirmüügihind on 15 000 eurot. Hageja esitas kohtule 2. aprillil 2019 koostatud riiklikult tunnustatud eksperdi R.L eksperthinnangu, millest nähtub, et kinnisasja turuväärtus ekspertiisi tegemise aja seisuga on 33 000 eurot (I kd, tl 74-116). Kostja esitas kohtule Pindi Kinnisvara konsultatisooni nr xxx (I kd, tl 175-184), millest nähtub, et vara turuväärtus on 25 000 eurot. Seega on poolte esitatud tõendite kohaselt kinnisasja väärtuseks kas 15 000, 25 000 või 33 000 eurot.
33.Esmalt võtab kohus seisukoha kostja esitatud Pindi Kinnisvara konsultatsioonile nr xxx vara kiirmüügihinnale. Kohtu hinnangul ei näita vara kiirmüügihind kinnisasja väärtust ning seetõttu ei ole kohane näitamaks kaasomandi lõpetamisel vara väärtust, kui vaidlus käib õiglase hüvitise suuruse üle. Kiirmüügihing määratakse asjale selle võõrandamiseks võimalikult lühikese aja jooksul tehes muuhulgas hinnas järeleandmisi kiirema müügi õnnestumiseks. Iseenesest on nii kohtule esitatud eksperthinnang kui ka hilisem konsultatsioon samaväärsed tõendid (vt selle kohta Riigikohtu 4. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-14, p 16). Siiski on kohus veendumusel, et praeguses asjas näitab riiklikult tunnustatud eksperdi R.L eksperthinnang kinnisasja turuväärtust usaldusväärsemalt. Seda eelkõige seetõttu, et R.L on riiklikult tunnustatud ekspert ning tema näidatud hind on lähim sellele hinnale, millega on
2-18-9027 kostja püüdnud varasemalt kinnisasja müüa (75 000 eurot kinnisasja müügikuulutuses, I kd, tl 13; hageja selgitusest nähtub, et 2017. aasta suvel pakkusid kaasomanikud A.R ja T.K maja müügiks hinnaga 39 000 eurot). Kostja ei ole kohtule usutavalt näidanud, et kinnisasja hind on sellest hetkest, kui tema seda soovis müüa nii 2017 aasta kui 2018. aastal langenud 25 000 euroni. Seetõttu loeb kohus kinnisasja väärtuseks 33 000 eurot.
34.Kui asja või õigust soovib üks kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 25). Riigikohus on leidnud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2017.a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828, p 14.2). Kostja ei ole tuginenud sellele, et ta ei ole valmis ega võimeline hüvitama hagejale kaasomandi osa väärtust tegeliku turuväärtuse järgi ja et ta ei soovi kaasomandi lõpetamist kinnisasja temale andmise teel juhul, kui ta peab maksma hagejale omandi kaotamise eest hüvitist kinnisasja turuväärtuse järgi.
35.Kuivõrd kohus rahuldab kostja nõude kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kostja saab kinnisasja ainuomanikuks, tuleb kostjal hagejale hüvitada 1⁄2 suurune osa kinnisasja harilikust väärtusest. T.K on kohustatud maksma S.T tema osa eest hüvitiseks 16 500 eurot. III
36.Kostja on menetluses läbivalt soovinud hagejale makstavat hüvitist tasaarvestada tema tehtud kulutuste hüvitamise arvelt. Kohtu hinnangul tuleneb kostja nõude õiguslik alus AÕS § 72 lg-st 1 ja AÕS § 75 lg-st 1 ning alternatiivselt ka AÕS § 72 lg-st 4 ning VÕS § 197 lg-st
1.AÕS § 72 lg 1 alusel valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. AÕS § 75 lg 1 alusel kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluvale osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. AÕS § 72 lg 4 võimaldab kaasomanikul teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.
37.Siinkohal on paslik jagada kostja väidetavad kulud kaheks ja käsitada esmalt kulutusi, mida kostja on väidetavalt teinud kinnisasjale enne 20. septembrit 2017, st kui omanikuks sai hageja. Kohus on kostjale kohtuistungil tagastanud kirjalikud tõendid kulutuste tegemise kohta enne
20.septembrit 2017, kuivõrd kohus selgitas, et kostja sellekohasel nõudel ei ole õiguslikku perspektiivi, mistõttu ei võtnud kohus tõendeid vastu. Kohus on seisukohal, et enne 20. septembrit 2017 tehtud kulutused ei ole tasaarvestavad praeguses asjas. Esmalt märgib kohus, et Riigikohus on selgitanud: „Siiski on kolleegium seisukohal, et AÕS § 75 lg-t 1 tuleb õigusrahu ja -selguse põhimõttest lähtudes tõlgendada selliselt, et kaasomandi võõrandamisel vastutab omandaja kaasomanike vahelises suhtes kõigi kaasomandiga kaasnevate kohustuste täitmise eest ja omandab ka kõik kaasomandiga kaasnevad õigused alates omandi üleminekust. See puudutab ka kõiki kulutusi, mida kaasomanikud peavad ühiselt katma AÕS § 75 lg 1 järgi ning mis ei ole enne omaniku vahetust muutunud sissenõutavaks.” (vt selle kohta Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05, p 28).
2-18-9027 Õiguskirjanduses on selgitatud: „Kaasomandi osa võõrandamisel vastutab omandaja kaasomanike vahelises suhtes kõigi kaasomandiga seotud kohutuste täitmise eest ja omandab kõik kaasomandiga seotud õigused alates omandi üleminekust. Seega võivad teised kaasomanikud nõuda kaasomandi osa omandajalt alates omanikuks saamisest, et ta osaleks § 75 lg 1 järgi ühiste kulutuste katmises, oma täitmata jäänud kohustuste täitmist saab nõuda aga oma kaasomandi osa võõrandanud kaasomanikult.” (Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes I kd, § 75 komm 3.2). Samale järeldusele on jõutud Juridica (2016 nr 4) artiklis, lk 255: „Juhul kui mõni kaasomanikest vahetub, hakkavad juurde tulnud kaasomaniku suhtes õigused ja kohustused kehtima sellest hetkest alates, kui uus isik saab kaasomanikuks. Isiku puhul, kes talle kuuluva kaasomandiosa võõrandab, lõpevad kaasomanikuks olemisest tulenevad õigused ja kohustused sellest hetkest, kui ta enam kaasomanik ei ole. Kohustused, mis muutusid sisse nõutavaks isiku kaasomanikuks olemise ajal, kaasomandiosa võõrandamisega ei lõpe. Näiteks kui üks kaasomanik teeb asja säilimiseks vajalikke kulutusi, võib ta AÕS § 72 lõike 4 alusel nõuda kulutuste hüvitamist just nendelt kaasomanikelt, kes olid omanikud ajal, mil kulutuste hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks, s.t ajal, mil kulutused tehti.” Eeltoodut kinnitab ka hiljutine kohtupraktika. Tallinna Ringkonnakohtu 30. augusti 2019. a lahendi tsiviilasjas nr 2-18-2904 p-s 10.6 saab lugeda järgmist: „Seoses kostja väidetega kinnistule tehtud kulutuste kohta märgib kolleegium, et AÕS § 75 lg 1 järgi peab kaasomanik kandma vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kaasomanike vahetumisel võivad teised kaasomanikud nõuda kaasomandi osa omandajalt alates omanikuks saamisest, et ta osaleks AÕS § 75 lg 1 alusel ühiste kulutuste kandmises. Selle hetkeni täitmata jäänud kohustuste täitmist saab nõuda oma kaasomandi osa võõrandanud kaasomanikult (vt AÕS-Komm/Varul (2014) § 75, lk-d 335 – 336; Riigikohtu 2. novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05, p 28).“
38.Seetõttu ei ole kostjal hageja vastu tasaarvestavat nõuet kulutuste osas, mis on tekkinud enne 20. septembrit 2017.
39.AÕS § 72 lg 1 järgi tehakse ühise asja korrashoiuks, säilitamiseks ja parendamiseks kulusid kaasomanike kokkuleppel või enamuse otsusel. Asja materjalidest ei nähtu hageja ja kostja kokkuleppeid kulutuste tegemiseks, so betoonist välistrepi ehitamiseks. Kulutuste vajalikkuse hindamine on õiguslik küsimus, mis on kohtu otsustada. Kostja esitas kohtule arve, lepingu ja lepingu lisa, millest nähtub, et ta on tasunud trepi ehitamise eest 5400 eurot 10. juunil 2019 sularahas (II kd, tl 1-12). Kostja on seisukohal, et poole nimetatud kulutuse kandmisest peab osa võtma hageja. Hageja kohtuistungil ei nõustunud sellise kulutusega, sest hageja arvates ei ole see vajalik kulu, vaid toreduslik kulu. TsÜS § 63 lg 1 p 1 alusel on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.
40.Kohus vaatles istungil pildimaterjalilt rajatud treppi ja pooled said selle kohta selgitusi anda. Kohus nõustub hagejaga selles, et välistreppide ehitamiseks kulunud 5400 eurot ei ole vajalik kulu, millest 1/2 hüvitamist saab kostja hagejalt nõuda. Esmalt selgitab kohus, et reeglina ei või üks kaasomanik ilma seadusega ettenähtud otsustusmehhanismi läbimata kaasomandi eset muuta ega ümber teha. Sellist järeldust toetavad AÕS § 71 lõige 3 ning § 72 lõiked 1 ja 3. Eelnimetatud Juridica artiklis, lk 254 on selgitatud: „Seega, kui kaasomandi valdamiseks või kasutamiseks on vaja teha toiminguid, tuleb hankida toimingute tegemiseks sõltuvalt toimingu olulisusest kas kaasomanike enamuse otsus või saavutada kõigi kaas omanike kokkulepe. Kui
2-18-9027 mingi toimingu tegemine on ühise asja säilimiseks vajalik, ei tähenda see veel seda, et toimingut võiks igal juhul teha ilma teiste kaas omanike nõusolekuta. Teiste kaasomanike nõusolekuta võib asja säilimiseks vajalikke toiminguid teha erandkorras siis, kui toimingu tegemisega ei saa oodata seni, kuni kaasomanikud saaksid toimingu tegemise häälteenamusega otsustada või kokkuleppeliselt heaks kiita. Asja säilimiseks vajalikeks toiminguteks AÕS § 72 lõike 4 tähenduses, s.t sellisteks toiminguteks, mida võib teha teiste kaasomanikega arutamata ja teiste kaasomanike tahtest sõltumata, ei saa pidada neid toiminguid, mis on küll vajalikud, kuid mille tegemisega saab oodata senikaua, kui mõistlikult võttes kuluks kaasomanike otsuse vastuvõtmiseks või kokkuleppe sõlmimiseks.” Vajaliku kulu tegemisega säilitatakse eset või kaitstakse eset hävimise eest. Kohus ei pea 5400 eurot maksva betoontrepi rajamist hoonele, mille puhul on kostja ise esitanud kohtule tõendid, et kinnisasja väärtus võib olla isegi 15 000 eurot, mõistlikuks ega põhjendatuks olukorras, kus pooltel ei olnud ühist kindlat tahet betoontreppi rajada. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et kaasomanikud peavad omavahelistes suhetes käituma järgides TsÜS § 138 sätestatud hea usu põhimõtet (vt selle kohta Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10). Kohus võtab arvesse ka selle, et kostja ehitas trepid ajal, mil toimus kohtuvaidlus, ehk kostja oli teadlik sellest, et tal tuleb enda vastuhagi rahuldamise korral tasuda hagejale hüvitis. Seda kinnitab hageja esitatud hagi tagamise taotlus ja kostja määruskaebus hagi tagamise tühistamiseks. Mistõttu ei ole kostja toimetanud heas usus, kui on ajal, mil ta ei ole veel saanud kinnisasja ainuomanikuks teinud sedavõrd suuri kulutusi, arvestades, et sellest poole tasumise kohustus võib olla hagejal. Kohtu hinnangul saanuks kostja oodata uute treppide ehitamisega seni, kuni ta saab ise määrata, ilma teise kaasomaniku kooskõlastusi ootamata, investeeringute suuruse.
41.Samuti ei ole kostja kohtule usutavalt näidanud, et vaidlusalused trepid vajasid sedavõrd kapitaalselt kohandamist kohtumenetluse ajal ning neid ei saanud parandada teist kaasomanikku säästvamal moel. Ka ei ole kostja selgitanud, mispoolest on betoontrepp vajalik hoone säilimiseks. Seetõttu nõustub kohus hageja, et 5400 euro suurune kulutus (betoontrepi rajamine) ei ole vajalik kulu ning selles ulatuses ei saa kostja tasutavat hüvitist tasaarvestada.
IV
42.Kohus selgitab kohtuotsuse täitmisega seonduvat. Hageja on 20. septembri 2019. a menetlusdokumendis kinnitanud, et ta on nõus loovutama enda omandiosa kostjale üksnes tingimusel, kui kostja tasub hüvitise omandiosa omandi üleandmise vastu, mitte kauem, kui kolme kuu jooksul alates menetlust lõpetava lahendi jõustumisest. Kui kostja jätab selle aja jooksul hageja omandiosa hüvitise tasumise vastu omandamise õiguse kasutamata, tuleb asi müüa kohtutäituri läbiviidaval avalikul enampakkumisel. Vastav lahendi täitmise kord tuleb otsuses TsMS § 445 lg 1 alusel kindlaks määrata.
43.Kohus selgitab et kuivõrd hageja omandist ilmajäämine toimub kostja kohustuse vastu maksta hagejale hüvitist omandi kaotuse eest, tuleb vastavalt Riigikohtu seisukohtadele (vt Riigikohtu 24. oktoobri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828, p 14.2 ja 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26) siduda kohtuotsuses vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmine hüvitise saamisega.
2-18-9027
44.TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tahteavalduseks, mille hageja peaks andma selleks, et kostja saaks kinnisasja ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et hageja osa kinnisasjast läheb kostja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt kinnisasi on poolte kaasomandis, kustutatakse ja tehakse kostja kohta ainuomaniku kanne.
45.Seetõttu teeb kohus sellekohased otsustused kohtuotsuse resolutsioonis. Kohus määrab kindlaks kohtuotsuse täitmise selliselt, et T.K on kohustus tasuda 16 500 eurot S.T tema omandiosa kaotuse eest kolme kuu jooksul menetlust lõpetava lahendi jõustumisest. Kuni kostja ei ole hüvitanud hagejale 16 500eurot, ei saa lugeda tuvastatuks S.T kohustust nõusoleku andmiseks vaidlusaluse kinnisasja omanikukannete muudatuste tegemiseks.
46.Samuti on hageja soovinud samuti kohtulahendi täitmisel arvestada, et kui kostja jätab selle kolme kuu jooksul alates kohtulahendi jõustumisest rahalise kohustuse täitmata, tuleb asi müüa kohtutäituri läbiviidaval avalikul enampakkumisel. Kohus märgib täiendavalt, et korteriomandi müümisel avalikul enampakkumisel on kostjal samuti võimalik enampakkumisel osaleda, mistõttu ka kostjale on tagatud võimalus soovi korral korteriomandi ainuomanikuks saada ning omandit mitte kaotada.
47.Kohus selgitab, et pooltel tuleb käesolev kohtulahend asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavalduse ja kinnistamisnõusoleku asendamise kohta esitada selle jõustumisel kinnistusosakonnale kinnistamise alusdokumendina. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29. mai 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-21-42-13, p 12; Riigikohtu 29. septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20).
V
48.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
49.Riigikohtu 27. septembri 2010. a otsuse kohaselt kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätte menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt Riigikohtu 27. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Käesoleval juhul on kohus seisukohal, et kaasomand lõpetati eelduslikult mõlema poole huvides. Mõlemad pooled olid huvitatud kaasomandi lõpetamisest, kokku ei suudetud leppida
2-18-9027 vaid kaasomandi lõpetamise eest makstava hüvitise suuruses, sest pooled vaidlesid kinnistu väärtuse üle ja kostja tasaarvestusavalduse üle. Tegemist ei ole TsMS § 162 lg 1 sätestatud otsuse tegemisega kummagi poole kahjuks. Kohus rahuldas osaliselt mõlema poole nõuded: hageja nõuetest rahuldas kohus temale õiglase hüvitise määramise ning ei tasaarvestanud kostja esitatud nõudeid väljamõistetud hüvitisega; kostja nõudest rahuldas kohus kaasomandi lõpetamise viisi. Seega tegi kohus lahendi mõlema poole huvides kaaludes põhjalikult mõlema poole huve.
50.Kohus jätab TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud täielikult poolte endi kanda. Seetõttu ei määra maakohus menetluskulude suurust rahaliselt kindlaks.
51.TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.