Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

Roovere küla, Parkeli, Maatulundusmaa 100%, 14864 m2; katastriüksuste 93701:002:0143 ja 93701:002:0144 andmed ei muutu. Vastavalt KRS §13 lg 4 esitas avaldaja omanike nõusolekud.

2(6)

moodustamine oleks vastuolus maakorraldusseaduse nõuetega, kuivõrd tegemist on ribadega, millest ei saaks moodustada iseseisva kasutusega kinnisasja. Antud juhtumil on tegemist kinnisasjade osade vahetamisega, kusjuures vahetatavate osade suurused ei pea olema võrdsed. Piiride muutmisel arvestatakse ka looduslikke piire ja maa tegelikku kasutust. Seetõttu on õiguspärane ja ühtlasi ainuke võimalik viis lahendada piiriküsimus lihtsa maakorralduse ehk kinnisasja piiri muutmise teel.

AÕS § 641.

2018. aastal jõustunud seadusemuudatustega muudeti senist tõlgendust, mille kohaselt tõi katastriüksuste piiride muutmine või kinnisasja osade vahetamine varem kaasa kinnisasja omandi üleandmise ja sellest lähtuvalt tuli igakordselt sõlmida ka notariaalsed käsutustehingud. MaaKS § 2 lg defineerib maakorralduse kui tegevuse, mille eesmärk on maakorraldustoimingute läbiviimisega võimaluste loomine kinnisasja või selle osa

3(6)

otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks. Maakorralduse eesmärgiks on vältida igasuguste ajutiste maatükkide tekitamist ning selle asemel moodustada kohe lõppeesmärgist lähtuvad maaüksused. Vastavalt MaaKS § 10 lõikele 4 lähtutakse kinnisasja jagamisel, kinnisasjade liitmisel, osade vahetamisel ja piiri muutmisel MaaKatS ja KRS sätestatust. Kinnistamisavalduse rahuldamise takistuseks ei saa olla asjaolu, et puudub notariaalne asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks ning notari poolt esitatud kinnistamisavaldus, sest kehtiva õiguse kohaselt maakorralduse puhul neid dokumente vaja ei ole. Maakorralduse nõuete kohaselt ei ole Kase ja Parkeli kinnisasjade vahelise piiri muutmise käigus võimalik vastastikuselt ühe kinnisasja koosseisust teise kinnisasja koosseisu üle minevast maatükist moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja ja selle moodustamine oleks vastuolus maakorraldusseaduse nõuetega, kuivõrd tegemist on iseseisvalt mittekasutatavate ribadega. Praegusel juhul on tegemist kinnisasjade osade vahetamisega, kusjuures vahetatavate osade suurused ei pea olema võrdsed. Piiride muutmisel arvestatakse ka looduslikke piire ja maa tegelikku kasutust. Samuti ei ole maakorralduse nõuetega kooskõlas ajutise maatüki või iseseisva kasutusvõimaluseta maatüki moodustamine. Seetõttu on õiguspärane ja ühtlasi ainuke võimalik viis lahendada antud maakasutus lihtsa maakorralduse ehk kinnisasja piiri muutmise teel. Vastavalt MaaKS §-le 12 viiakse kinnisasja piiri muutmine läbi kinnisasjade omanike kokkuleppel. Lihtne maakorraldus viiakse MaaKS § 10 lõike 3 kohaselt läbi maakorralduskava alusel, milleks on antud juhul piiri muutmise plaan. Piiride muutmise plaan on allkirjastatud mõlema kinnisasja omaniku poolt digitaalselt, seega on üheselt tuvastatav omanike tahe maakorralduse läbi viimiseks. Menetluse edasine käik

4(6)

Samuti ei toimu maakorraldustoimingu käigus käsutustehingut, sest menetluses osalevate kinnisasjade piirid muudetakse kinnisasjade omanike kokkuleppel. Sellisel juhul viiakse maakorraldustoiming läbi vähemalt kahe kinnisasja omaniku kokkuleppe alusel. Olemuselt on kinnisasjade osade vahetamine ja nende piiri muutmine sarnased. Praktikas esineb olukordi, kui kinnisasjade esmamoodustamisel määratud kinnisasja piirid ei ole vastavuses maakorralduse nõuetega või asuvad looduses omanikele ebasobivas asukohas. Kui üksteisega külgnevate kinnisasjade omanikud soovivad ühiselt piiri asukohta muuta, näiteks viia see valduse tegeliku ulatusega vastavusse, siis peab seda olema võimalik teha nendevahelise kokkuleppe alusel. Sageli on naaberkinnisasjade omanikud ühiselt huvitatud oma valduse ulatuse täpsustamisest või lepivad kokku võrdse suurusega kinnisasjade osade vahetamises ning kokkulepe tehakse ilma täiendavate hüvitiste nõudeta. Juhul kui piiri asukoha muutmisega kaasneb ka kinnisasja väärtuse muutus, tuleb see lahendada omanike omavahelise hüvitamiskokkuleppega. Seega nähtub seaduseelnõu seletuskirjast, et 01.07.2018 jõustunud MaaKS kohaselt on võimalik kinnisasjade omanike kokkuleppel kinnisasjade osade vahetamine ja kinnisasja piiri muutmine. Maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses. MaaKS muudatustega eristatakse kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sealhulgas kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust. Seaduses sätestatakse selgelt, et maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguste käsutamist AÕS tähenduses ja seetõttu ei kohaldu maakorraldustoimingutele AÕS §-s 641 sätestatu. Maakorraldustoiming on kas omanike taotluse alusel ja kokkuleppel või haldusorgani algatusel läbiviidav haldustoiming, kuid tegemist ei ole kinnisomandi üleandmisega ehk tehinguga, milleks §-s 641 kohaselt on vajalik notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Sellega muudeti senist tõlgendust, et katastriüksuste piiride muutmine või kinnisasja osade vahetamine toob kaasa kinnisasja omandi üleandmise, mistõttu tuleks iga kord sõlmida ka notariaalsed käsutustehingud. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud katastripidaja seisukoht, et tegemist on piiride muutmisega ja kinnisasjade osade vahetamisega ning kinnisasjade piiride muutus on toimunud maakorraldustoimingu käigus MaaKS § 12 lg 1 mõttes, millest tulenevalt ei ole vajalik tehingu notariaalne tõestamine. Seega ei saanud Tartu Maakohtu kinnistusosakond sellel alusel jätta kinnistamisavaldust rahuldamata. Vaidlusaluse kinnistamisavalduse alusel kannete tegemisel ei tule riigilõivu tasuda. Kannete tegemist taotletakse seetõttu, et maakorralduse käigus muutusid külgnevate katastriüksuste piirid. MaaKatS § 4 lg 41 esimese lause kohaselt, kui katastriandmeid ei vahetata elektroonilise ristkasutuse teel, esitab katastripidaja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse maakorraldustoimingu alusel kande tegemiseks, katastriandmete muutmiseks või katastriandmete parandamiseks. MaaKS § 2 lg 5 järgi ei toimu MaaKS-i alusel läbiviidava maakorraldustoimingu käigus kinnisasjaõiguse käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses. Kinnistamisavalduse alusel taotletakse kannete tegemist kinnistusregistriosade esimesse jakku „Kinnistu koosseis“. KRS § 13 lg 4 esimese lause järgi, kui katastriüksuse piirid muutuvad looduses, esitab riigi maakatastri pidaja kinnistamisavalduse andmete muutmiseks. Keskkonnaministri 2. mai 2016 määruse nr 7 „Maa-ameti põhimäärus“ § 5 lg 2 järgi on tegemist Maa-ameti kui katastripidaja ametiülesannete täitmisega. KRS § 13 lg 1 p-des 1–3 ja 5 sätestatud andmed (katastritunnus, sihtotstarve, asukoht, pindala) esitab enne kinnistamist riigi maakatastri pidaja. Nimetatud andmed ei ole kanneteks asjaõigusseaduse ega KRS-i tähenduses (KRS § 13 lg 2). Kolleegiumi hinnangul, arvestades taotletavate kinnistusraamatu kannete sisu

5(6)

ja eesmärki ning RLS §-st 3 tulenevat lõivustatud toimingu mõistet, ei ole KRS § 13 lg 4 alusel esitatud kinnistamisavalduses taotletavad toimingud lõivustatavad RLS-i mõttes. Seetõttu ei kohaldu vaidlusalusele olukorrale ka RLS § 80, sest tegemist ei ole kinnistu jagamise, ühendamise või teise kinnistuga liitmisega asjaõiguse käsutamise mõttes, vaid maakorraldustoiminguga. Seega ei saanud Tartu Maakohtu kinnistusosakond sellel alusel jätta kinnistamisavaldust rahuldamata. Ringkonnakohus saadab kinnistamisavalduse kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.