Triangolo OÜ hagi T. A. vastu kaasomandi lõpetamise, kasutuseeliste ja viiviste nõudes ning T. A. vastuhagi Triangolo OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Hageja (vastuhagis kostja): Triangolo OÜ (registrikood 14146339, asukoht Kompanii tn 10, 51007 Tartu, Tartumaa); Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja: Mihkel Nukka (UniLaw Õigusbüroo, e-post [email protected]); Kostja (vastuhagi hageja): T. A. (isikukood xxx, elukoht xxx, e-post xxx); Kostja (vastuhagis hageja) lepinguline esindaja: vandeadvokaat Helvia Räägel (Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
18.09.2019 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
Hageja lepinguline esindaja Mihkel Nukka, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Helvia Räägel
Juures viibis
Sekretär Triin Matteus
Resolutsioon
1.Rahuldada Triangolo OÜ hagi T. A. vastu kaasomandi lõpetamise, kasutuseeliste ja viiviste nõudes.
2.Lõpetada kaasomand korteriomandile, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, viisil, mille kohaselt korteriomand, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisel saadav raha jagatakse vastavalt kaasomandi osa suurustele, s.o Triangolo OÜ-le 1⁄2 saadud summast ja T. A.le 1⁄2 saadud summast.
3.Mõista T. A.lt välja kasutuseeliste hüvitis 5200 eurot Triangolo OÜ kasuks seoses perioodiga 01.07.2017-31.10.2018.
4.Mõista T. A.lt välja kasutuseeliste hüvitis 325 eurot kuus Triangolo OÜ kasuks alates 01.11.2018 kuni korteriomandi, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, hageja ja kostja kaasomand lõpeb või hageja ja kostja sõlmivad kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe.
5.Mõista T. A.lt välja viivised summas 290,27 eurot Triangolo OÜ kasuks seoses perioodiga 01.07.2017-27.11.2018.
6.Mõista T. A.lt välja viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuselt 3944 eurot Triangolo OÜ kasuks alates 28.11.2018 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
7.Jätta jõusse 06.12.2018 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati T. A.le (isikukood xxx) kuuluvale kinnisasja 1⁄2 suurusele mõttelisele osale, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx, asukohaga xxx, kinnisasja neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 9 806,27 eurot Triangolo OÜ kasuks tsiviilasjas nr 2-18-17962 esitatud nõude tagamiseks.
8.Rahuldada osaliselt väljamõistmiseks.
T.
A.
vastuhagi
Triangolo
OÜ
vastu
võlgnevuse
9.Mõista Triangolo OÜ-lt välja kulutuste hüvitis 1256 eurot T. A. kasuks.
10.Tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused kohtuotsuse resolutsiooni punktides 3 ja 9 väljamõistetavad summad ning tasaarvestuse tagajärjel mõista T. A.lt välja Triangolo OÜ kasuks 3944 eurot. Menetluskulud
11.Jätta hagiavaldusega seotud menetluskulud T. A. kanda.
12.Jätta vastuhagiavaldusega seotud menetluskuludest 94% Triangolo OÜ kanda ja 6% T. A. kanda.
13.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le
2.Edasikaebamise kord
14.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
Hagi aluseks olevad asjaolud, hageja nõue ja vastuväited vastuhagile
1.Triangolo OÜ-le ja T. A.le kuulub kaasomandina võrdsetes osades Tallinna linnas aadressil xxx asuv eluruum nr x (registriosa nr xxx). Hageja kanti kinnistusraamatusse korteri 1/2 kaasomanikuna sisse 25.05.2017 kohtutäitur Toomas Saarma läbiviidud täitemenetluse raames toimunud kinnisasja enampakkumise tulemusena. 30.06.2017 saatis hageja kostjale nõudekirja korteriomandi valduse üleandmiseks. Kostja on keeldunud hagejale kuuluva korteri kaasomandi osa valduse hagejale üleandmisest. Hageja tellis Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ-st eksperthinnangu korteri tururendi väärtuse väljaselgitamiseks. 19.12.2017 eksperthinnangu nr 5007/1217 HP kohaselt on xxx tururendi väärtus 22.08.2017 seisuga 650 eurot kuus.
2.Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist AÕS § 77 lg-s 2 sätestatu kohaselt selliselt, et kaasomand (korter) müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja hinnangul on selliselt kaasomandi lõpetamine mõistlik ja realistlik, kuna kostja on hagejale teatanud, et tal ei ole rahalisi vahendeid hageja osa väljaostmiseks. Avalikul enampakkumisel korteri võõrandamise korral saavad mõlemad kaasomanikud õiglase hüvitise omandi jagamise eest ning kumbki pool ei peaks ka kaasomandi lõpetamiseks ise rahaliselt panustama.
3.Kostja on takistanud hageja ligipääsu kaasomandi esemeks olevale korterile ning keeldunud korteri (kaas)valduse üleandmisest. Hageja nõuab kostjalt kasutuseeliste hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ poolt koostatud eksperthinnangu nr 5007/1217 HP kohaselt on xxx tururendi väärtus 22.08.2017 seisuga 650 eurot kuus. Seega on hagejale kuuluva 1⁄2 kaasomandi osa tururendi (keskmise üüritasu) väärtus 22.08.2017 seisuga 325 eurot kuus. Tuginedes AÕS § 71 lg 2, § 72 lg 3 ja TsÜS § 62 nõuab hageja kostjalt hageja 1⁄2 suuruse kaasomandi mõttelise osa eest kasutuseeliste hüvitamist perioodi alates 01.07.2017 kuni 31.10.2018 (s.o 16 kuud) summas 5200 eurot ning edasiulatuvalt alates 01.11.2018 perioodilise igakuise maksena summas 325 eurot kuni kaasomandi lõpetamiseni või kaasomandi kasutamise kokkuleppe sõlmimiseni. Hageja nõuab kostjalt kasutuseeliste hüvitamisega viivitamiselt seadusjärgse viivise tasumist alates 01.08.2017. Ajaperioodil 01.07.2017 kuni 27.11.2018 on viivised kokku summas 290,27 eurot. Alates 28.11.2018 nõuab hageja viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras edasiulatuvalt kuni põhinõude (5200 eurot) kohase täitmiseni.
4.Hageja palub lõpetada kaasomand Tallinna linnas aadressil xxx asuva korteriomandi (registriosa nr xxx) suhtes avalikul enampakkumisel müügiga ning jaotada müügist saadud tulem kaasomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele; mõista välja kostjalt hageja kasuks kasutuseelised ajaperioodil 01.07.2017 kuni 31.10.2018 summas 5200 eurot ning edasiulatuvalt alates 01.11.2018 igakuiselt summas 325 eurot kuni xxx kaasomandi lõpetamiseni või kaasomandi kasutamise kokkuleppe sõlmimiseni; mõista välja kostjalt hageja kasuks viivis kasutuseeliste hüvitamisega viivitamiselt 27.11.2018 seisuga summas 290,27 eurot ning edasiulatuvalt alates 28.11.2018 kuni põhinõude (5200 eurot) täieliku tasumiseni; jätta kõik menetluskulud T. A. kanda.
5.Hageja vaidleb kostja esitatud vastuhagile vastu. Kostja ei ole hoolimata korduvatest hageja palvetest võimaldanud korterit kasutada ega kehtestada hagejal korteri suhtes valdust. AÕS § 75 lg 1 alusel ei ole kaasomanik kohustatud kulusid kandma, kui teine kaasomanik takistab alusetult kaasomandi kasutamist ja valdamist. Kulukogumi kandmisest saadav hüve on korteri eluruumina kasutamise võimalikkus ning seda hüve on kasutanud ja saanud üksnes kostja, millest tulenevalt tuleb kostja arusaadavalt need kulud ka kanda. KÜ arvetel kommunaalmaksete all toodud tarbimiskulude (“küte/sooja vee tsirkulatsioon; muru niitmine, peenarde rohimine, lumetõrje; prügivedu; üldelekter)
ning kindlustuskulu puhul on tegemist kuludega, mida kohustub eelduslikult kandma üksnes korterit vallanud ja kasutanud kostja. Hageja ei peaks KÜ arvel loetletud kõrvalkulu kandma olukorras, kus hageja oleks saanud korteri kolmandale isikule välja üürida. Antud juhul ei ole kostja teavitanud oma väidetavast nõudest ligikaudu kahe aasta vältel. Eeltoodust tulenevalt on kostja andnud selgelt oma käitumisega mõista, et tal ei ole korteriga seotud nõudeid hageja vastu. Kostja vastuväited hagile ja vastuhagis esitatud nõue
6.Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja on esitanud kasutuseeliste hüvitamise nõude perioodi 01.07.2017 kuni 31.10.2018 eest. Kostja on seisukohal, et hageja nõude periood ei ole õige ja hageja nõue ei tugine kehtivale kohtupraktikale. Riigikohtu praktika kohaselt (vt näiteks Riigikohtu lahend 3-2-1-93-12) ei saa hea usu põhimõttest tulenevalt kasutuseeliseid tagasiulatuvalt nõuda. Esimest korda märkis hageja, et ta soovib kostjalt saada hüvitist kasutuseeliste eest 18.10.2017 e-kirjas. Selles kirjas on hageja nõudnud kasutuseeliste hüvitamist tagasiulatuvalt ning lisatud tabelist nähtub, et ilmselt nõudis hageja hüvitist alates korteri mõttelise osa omanikuks saamisest. Samas ei olnud hageja lisanud eksperthinnangut, millele tuginedes ta määras kasutuseeliste suuruse. Kostja palus nimetatud hinnangu saata, kuid hageja saatis hinnangu alles 06.02.2018, pärast kostja 02.02.2018 meeldetuletust. Kuna hageja ise viivitas kasutuseeliste suuruse tõendamisega ja kostja sai alles 06.02.2018 kinnituse, et hagejal on olemas hindamisakt, mille alusel ta on kasutuseeliste suuruse määranud, siis ei ole hagejal õigust nõuda kasutuseeliste hüvitamist perioodi eest enne 06.02.2018.
7.Lisaks sellele, et hageja kasutuseeliste nõude periood ei ole õige, ei ole õiged ka kasutuseeliste arvestamise alused. Hageja on esitanud eksperthinnangu, millest nähtub, et hinnatud on korterit tervikuna, st koos kostjale kuuluva sisustuse ja mööbliga. Hageja on aga omandanud üksnes mõttelise osa korterist, ilma sisustuse ja sisseehitatud köögimööblita, mistõttu ei saa hageja arvestada, et tema kaotatud kasutuseeliste arvestamise aluseks võiks olla möbleeritud korteri üüri suurus. Kostja on pöördunud Remax Kinnisvara maakleri poole üüri suuruse kindlakstegemiseks käesoleval ajal ja arvestusega, et üür määratakse korterile, mis ei ole sisustatud. Maakleri 17.12.2018 antud hinnaarvamuse kohaselt on ilma mööblita ja eriti ilma köögimööblita väga raske leida üürnikku ja et seda teha, peab köögimööbli puudumine väljenduma üürihinnas. Seega võiks maakleri soovituse kohaselt proovida xxx korterit üürile anda 400 euroga. Kuivõrd hagejale kuulub mõtteline osa ainult korterist, mitte selle sisustusest ja sisseehitatud mööblist, siis tuleb seda arvestada ka kasutuseeliste hüvitise puhul ja hageja seisukoht, et korteri üür on 650 eurot kuus ning seetõttu on kasutuseeliste suurus 325 eurot, ei ole õige.
8.Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas hageja käitumine, kus ta omandas korteri mõttelise osa üksnes selleks, et kaasomand lõpetada ja kuni lõpetamiseni teenida sellest tulu kasutuseeliste hüvitise näol. Nimetatut kinnitab asjaolu, et hageja sai korteri mõttelise osa omanikuks 25.05.2017 ja vahetult pärast mõttelise osa omandamist pöördus hageja kostja elukaaslase poole, soovides kaasomand lõpetada. Hageja 06.06.2017 e-kirjast A. A.le nähtub, et ka hageja ise tunnistas, et tema soov on ostetud kaasomand võimalikult kiiresti realiseerida. Hageja kuritarvitab oma õigust lõpetada kaasomand ja sellise tegevuse eesmärk on kostjale kahju tekitamine. Hageja on omandanud sundenampakkumisel soodsalt kostja elukaaslasele kuulunud kaasomandi osa ja soovib sellelt tehingult saada võimalikult suurt tulu kostjale tekkiva raske majandusliku olukorra ja kahju arvel. Eelneva tõttu tuleb hea usu põhimõttest lähtuvalt jätta kohaldamata hageja kasutuseeliste hüvitamise nõude aluseks olevad õigusnormid ning jätta hageja kasutuseeliste hüvitamise nõue rahuldamata.
9.Kostja on nõus, et kaasomandi teostamine xxx korteri osas ei saa jätkuda, kui teiseks kaasomanikuks on hageja, kuid on seisukohal, et kaasomandi lõpetamiseks ei ole parim hageja nõutud kaasomandi lõpetamise viis. Enampakkumisel müügi puhul kohtuotsuse täitmiseks võib korteri hind kujuneda väga madalaks, mis ei ole kostja huvides. Kostjal ei ole majanduslikel põhjustel võimalik hagejalt talle kuuluvat mõttelist osa omandada. Kostja hinnangul on mõistlik kaasomandi lõpetamise viis taoline, kus hageja omandab kostjalt viimasele kuuluva mõttelise osa xxx korterist, tasudes kostjale kohese hüvitise vastavalt kostja mõttelise osa suurusele.
10.Kostja on esitanud vastuhagi, milles soovib hagejalt kulutuste hüvitamist. Korteriga seotud igakuiste kulude eest esitab arveid KÜ Karukellakodu I ja kostja on need arved tasunud täies ulatuses. Arvetel sisalduvatest kuluridadest ei nõua kostja elektrienergia ja veekulu hüvitamist, ülejäänud kulud on kõik sellised, mille kandmisest peab osa võtma ka hageja. Arvetelt ja tabelitest nähtub, et kaasomandiga seotud kulude summa perioodil juuni 2017 kuni detsember 2018 oli kokku 2512 eurot (2017. aastal 857,70 eurot ja 2018. aastal 1654,30 eurot). Sellest hageja poolt tasumisele kuuluv osa on hageja kaasomandi osa suurust (1/2 mõttelist osa) arvestades 1256 eurot. Pooltele kuuluv korter on kindlustatud. Alates 01.11.2017 on kindlustusandja AB Lietuvos draudimas Eesti filiaal (PZU) ning kindlustusperiood on 01.11.2017 kuni 31.10.2020. Kindlustusmakse on 75,84 eurot aastas ning vastuhagi esitamise aja seisuga on kostja tasunud kaks makset - arve nr xxx alusel 75,84 eurot (periood 01.11.2017- 31.10.2018) ja arve nr xxx alusel 75,84 eurot (periood 01.11.2018 – 31.10.2019), kokku 151,68 eurot. Hagejal on kohustus tasuda kindlustusmaksetest 1⁄2, s.o 75,84 eurot ja kostja palub kohtul eelnimetatud summa hagejalt välja mõista. Ülaltoodust tulenevalt on kostja rahaline nõue hageja vastu 1331,84 eurot. Kohtuotsuse põhjendused
11.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega ning vastuhagiga, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada ning vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt.
12.Asjas puudub vaidlus, et korteriomand asukohaga xxx (registriosa nr xxx) kuulub hageja ja kostja kaasomandisse. Kaasomandis olev korter kuulub 1/2 mõttelises osas hagejale ja 1/2 mõttelises osas kostjale, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte (tlk 6).
13.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kaasomandi lõpetamiseks korteriomandile asukohaga xxx viisil, mille kohaselt korteriomand müüakse avalikul enampakkumisel. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista kasutuseelised summas 325 eurot kuus alates 01.07.2017 ning viivised kasutuseelistelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ning on esitanud vastuhagi, milles palub hagejalt välja mõista kaasomandisse kuuluva korteriomandiga seotud kulud summas 1331,84 eurot.
14.Kohus analüüsib esmalt hageja esitatud kaasomandi lõpetamise nõuet. Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud väiteid ega tõendeid, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise
nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.
15.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-45-06, millest tulenevalt on kohtul võimalik kaasomand lõpetada üksnes viisil, mida on taotletud kas hagis või vastuhagis. Antud juhul on kohtul võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagi taotletud viisil. Kostja on küll esialgu asunud seisukohale, et soovib, et kaasomandis olev korteriomand jääks hagejale ning hageja tasuks kostjale omandi kaotuse eest hüvitise, kuid kohtu hinnangul ei ole nimetatud viisil võimalik kaasomandit lõpetada, kuna hageja on 23.02.2019 e-kirjas (tlk 115) kinnitanud, et ta ei soovi kaasomandisse kuuluvat korteriomandit omandada. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Antud juhul nimetatud eeldus täidetud ei ole. Samuti märgib kohus, et kostja on 26.03.2019 menetlusdokumendis oma seisukohta täpsustanud ning avaldanud, et ta ei soovi, et kohus menetleks tema kaasomandi lõpetamise nõuet ning kostja on nõus, et asja arutatakse kaasomandi lõpetamiseks hageja nõutud viisil.
16.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaasomand tuleb lõpetada hageja poolt hagiavalduses taotletud viisil, s.o korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel. Kohus lähtub asjaoludest, et ei hageja ega kostja ei ole avaldanud, et nad sooviksid saada korteriomandi kui terviku ainuomanikuks. Samuti ei ole hageja ega kostja väitnud, et neil teise poole kaasomandiosa omandamiseks piisavalt rahalise vahendeid oleks. Korteriomandi müümisel avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Seega kohus rahuldab esitatud hagi kaasomandi lõpetamise nõude osas ning lõpetab kaasomandi korteriomandile asukohaga xxx (registriosa nr xxx) viisil, mille kohaselt korteriomand müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisest saadud summa jagatakse hageja ja kostja vahel vastavalt neile kuuluvate mõttelise osade suurusele, s.o 1⁄2 hagejale ja 1⁄2 kostjale.
17.Järgnevalt analüüsib kohus hageja nõuet kasutuseeliste väljamõistmiseks. Riigikohus on asunud lahendis nr 3-2-1-137-10 p-s 12 seisukohale, et AÕS § 71 lg 2 järgi kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. See norm on nn nõudenorm, mille alusel saab üks kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist. Vilja mõiste avab TsÜS § 62 lg 2, mille kohaselt on asja vili asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu. Enne 1. juulit 2002 kehtinud AÕS § 23 lg-s 1 hõlmas vilja mõiste igasugust asja kasutamisest saadavat kasu. Esemest saadav kasu on TsÜS § 62 lg 1 järgi viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Seega kehtivas õiguses ei hõlma vilja mõiste kasutuseeliseid. Kasutuseeliseks on need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest. Kuna kostja kasutab oma kaasomandi osast suuremat elamu osa, saab ta seeläbi kasutuseelise. Samas leiab kolleegium, et puuduvad andmed, mis viitaksid seadusandja soovile välistada AÕS § 71 lg 2 järgi kasutuseeliste väljamõistmine.
1.juulist 2002 kehtima hakanud tsiviilseadustiku üldosa seadus täpsustab vilja ja kasutuseelise mõisteid (TsÜS § 62), kuid AÕS § 71 lg 2 räägib üksnes viljast. Kolleegium leiab, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, nõue kasutuseeliste hüvitamiseks. Kasutuseeliseks
on ka see kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat kasulikku pinda.
18.Kohus märgib, et antud juhul on korteriomandit, mis on alates 25.05.2017 kuulunud poolte kaasomandisse, saanud kasutada üksnes kostja. Hageja esindaja 30.06.2017 ekirjast (tlk 10) nähtub, et hageja on kostjale avaldanud, et soovib samuti teostada kaasomandisse kuuluva korteriomandi valdust. Sellele eelnevalt on hageja esindaja pöördunud 13.06.2017 e-kirjas (tlk 8 pöördel) ka kostja abikaasa poole palvega võimaldada hagejale ligipääs kaasomandisse kuuluvasse korterisse, kuid kostja abikaasa on 13.06.2019 e-kirjas (tlk 8 pöördel) avaldanud, et hagejale ligipääsu ei võimaldata. Asjas puudub vaidlus, et kostja ei ole käesoleva hetkeni hagejale korteriomandile juurdepääsu võimaldanud ning valdust on saanud teostada üksnes kostja oma perekonnaga. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et tuvastamist on leidnud, et kostja on saanud kasutada poolte kaasomandisse kuuluvast korteriomandist mõttelisest osast suuremat reaalosa, mistõttu hagejal on õigus nõuda kostjalt AÕS § 71 lg 2 alusel kasutuseeliste hüvitamist.
19.Kostja on esitanud vastuväite, et hageja kasutuseeliste nõue on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja teadis juba korteriomandist mõttelist osa omandades, et kostja elab seal koos oma perekonnaga sees. VÕS § 6 lg 1 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohus on seisukohal, et hageja nõue ei ole antud juhul hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja omandas avalikul enampakkumisel mõttelise osa kaasomandisse kuuluvast korteriomandist ning hagejal kui korteri kaasomanikul on õigus talle kuuluva asja valdamiseks. Olukorras, kus kostja hagejale korteriomandi valdust ei võimaldanud, on hagejal AÕS § 71 lõikega 2 kooskõlas õigus nõuda kasutuseeliste hüvitamist. Kohus märgib, et asjaolu, kas hageja teadis või mitte, et korteris elab kostja koos oma perekonnaga, ei oma õiguslikku tähendust kasutuseeliste nõude lahendamisel. Isegi, kui hageja teadis, et korterit valdab kostja, ei pidanud hageja eeldama, et korterist mõttelise osa omandamisel ei ole hagejal õigus rakendada seadusest tulenevat nõuet valduse saamiseks või alternatiivselt kasutuseeliste hüvitamiseks. Antud juhul ei ole hageja ka ühelgi viisil mõista andnud, et ta ei soovi valdust saada või kasutuseeliseid nõuda. Vastupidi – hageja on vahetult pärast korteriomandi mõttelise osa omandamist soovinud korteriomandi valdust saada ning hoiatanud, et juhul, kui seda ei võimaldata, esitab hageja hüvitise nõude. Kohtu hinnangul ei ole hea usu põhimõttega vastuolus asjaolu, et hageja kui äriühing soovis korteri mõttelise osa omandamisel seda valdama asuda või selle kaudu täiendavat tulu teenida.
20.Hageja soovib kasutuseeliste väljamõistmist alates 01.07.2017 kuni 31.10.2018 ning seejärel alates 01.11.2018 kuni kaasomandi lõpetamiseni või kaasomandi kasutuskorra sõlmimiseni summas 325 eurot kuus. Hageja selgituste kohaselt soovib hageja hüvitiste tasumist alates 01.07.2017, kuna alates sellest kuupäevast oli hageja esitanud kostjale valduse üleandmise nõude. Hüvitise suuruseks nimetab hageja 325 eurot kuus, kuna Kinnisvarabüroo Uus Maa 19.12.2017 eksperthinnangu kohaselt on vastava korteri üürisumma 650 eurot kuus. Kostja on esitanud vastuväited, mille kohaselt ei esine hagejal igal juhul alust kasutuseeliste nõudmiseks enne 06.02.2018, kuna alles nimetatud kuupäeval edastas hageja kostjale Kinnisvarabüroo Uus Maa 19.12.2017 eksperthinnangu, millest oli nähtav kasutuseeliste hüvitise suurus. Samuti on kostja seisukohal, et hageja nõutav kasutuseeliste hüvitise summa saab olla maksimaalselt 200
eurot kuus, kuna korteriomandis asuv mööbel kuulub kostjale ning kostja eemaldaks selle korteriomandi väljaüürimise puhul.
21.Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud mõista kasutuseelised kostjalt hageja kasuks välja lähtuvalt hageja nõudest alates 01.07.2017. Nimelt nähtub hageja esindaja 13.06.2017 e-kirjast (tlk 8 pöördel), et hageja esindaja on juba nimetatud kuupäeval pöördunud kostja abikaasa poole korteriomandi valduse saamise taotlusega, kuid kostja abikaasa on sellest keeldunud. Täiendavalt on hageja esindaja edastanud 14.06.2017 e-kirjas (tlk 8) kostja abikaasale hoiatuse, et juhul, kui hagejal kui korteriomandi kaasomanikul ei võimaldata oma õiguseid realiseerida, on hagejal õigus nõuda hüvitist. Täiendavalt on hageja pöördunud 30.06.2017 e-kirjaga (tlk 10) kostja enda poole ning selgitanud, et olukorras, kus kostja hagejale korteriomandi valdust ei võimalda, asub hageja kostjalt üürile vastavat hüvitist nõudma. Kohus on eeltoodust tulenevalt seisukohal, et kostjale pidi hiljemalt 30.06.2017 e-kirjast teatavaks saama, et hageja nõuab kostjalt kasutuseeliste väljamõistmist olukorras, kus kostja hagejale korteriomandi valdamist ei võimalda. Kohtu hinnangul on põhjendamatu kostja vastuväide, et hagejal on õigus hüvitist nõuda alles alates 06.02.2018, kui hageja edastas kostjale eksperthinnangu, millest nähtus üüri suurus. Nimelt pidi kostja arvestama, et juhul, kui kostja keeldub hagejale korteriomandile juurdepääsu võimaldamisest, tuleb kostjal tasuda turu keskmisele hinnale vastavaid kasutuseeliseid.
22.Kohus on seisukohal, et hageja kasutuseeliste nõue on põhjendatud summas 325 eurot kuus. Hageja on esitanud Kinnisvarabüroo Uus Maa 19.12.2017 eksperthinnangu (tlk 26-37), millest ilmneb, et xxx korteriomandi tururendi väärtus on 650 eurot kuus. Kohus märgib, et Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-69-13 p-s 21 asunud seisukohale, et korteri kasutuseelise väärtuse saab TsÜS § 65 vastavalt kohaldades määrata kindlaks eluruumi kasutamisest saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o eluruumi üürimisel saadava üüri järgi (vt ka Riigikohtu 26. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9312, p-d 20–21). Antud juhul on hageja 19.12.2017 eksperthinnanguga tõendanud, et kaasomandisse kuuluva korteriomandi üür oleks 650 eurot kuus, seega on kostja kohustatud hüvitama hagejale 325 eurot kuus (650/2).
23.Seoses kostja vastuväidetega, et üürihinna arvutamisel tuleb maha võtta korteriomandis asuv mööbel, mis kuulub kostjale, märgib kohus järgmist. Kinnisvarabüroo Uus Maa 19.12.2017 eksperthinnangust ei nähtu, et ekspert oleks üürihinna arvutamisel võtnud arvesse asjaolu, et korteriomand on möbleeritud. Nähtuvalt eksperthinnangu punktist 4.3 on arvesse võetud üksnes kohtkindlat sisustust, mis on korteriomandiga püsivalt ühendatud. Kostja väitel saaks möbleerimata korteriomandi üürihind olla maksimaalselt 400 eurot kuus ning kostja on oma väidete tõendamiseks esitanud maakler I. L. 14.12.2018 e-kirja (tlk 64), millest ilmneb, et ilma mööblita korteri, millest puudub muuhulgas ka köögimööbel, saaks välja üürida summaga 400 eurot kuus. Täiendavalt on kostja esitanud Lahe Kinnisvara 11.02.2019 eksperthinnangu (tlk 82-99), millest ilmneb, et korteriomandi üürihind selle väljaüürimisel ilma mööblita on 400 eurot. Eksperthinnangu punktist 5.4 ilmneb, et arvesse on võetud eeldust, et korteriomandist puudub igasugune kohtkindel mööbel, sealhulgas köögimööbel (tlk 93). Kohus on seisukohal, et antud juhul tuleb kasutuseeliste suuruse kindlaks tegemisel arvesse võtta Kinnisvarabüroo Uus Maa 19.12.2017 eksperthinnang, mitte kostja esitatud tõendid, kuna puudub mõistlik alus eeldada, et korteriomandi väljaüürimine toimuks ilma kohtkindla mööblita, sealhulgas ilma köögimööblita. Kohus märgib, et isegi, kui lähtuda kostja väitest, et käesoleval hetkel korteris asuv köögimööbel on suuremate raskusteta
eemaldatav, ei tähenda see, et enne korteriomandi väljaüürimist ei oleks hagejal võimalik vajadusel uut köögimööblit paigaldada.
24.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostjalt tuleb hageja kasuks AÕS § 72 lg 1 alusel välja mõista kasutuseelised summas 325 eurot kuus alates 01.07.2017 kuni 31.10.2018, s.o 5200 eurot (325 eurot x 16 kuud). Täiendavalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kasutuseelisted alates 01.11.2018 kuni kaasomandi lõpetamiseni või kaasomandi kasutamise kokkuleppe sõlmimiseni. TsMS §-st 369 tulenevalt võib tulevase nõude täitmise hagi esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas esitada hagi ka kinnistu või ruumi vabastamiseks tulevikus, kui nõude täitmine on seotud kindla tähtpäevaga, samuti nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus. Kohus on seisukohal, et lähtuvalt TsMS §-st 369 saab hageja nõuda kostjalt kasutuseeliste summas 325 eurot kuus hüvitamist alates 01.11.2018 kuni kaasomandi lõpetamiseni või kaasomandi kasutamise kokkuleppe sõlmimiseni.
25.Hageja on esitanud kostja vastu ka viiviste väljamõistmise nõude. Hageja palub viivised välja mõista alates 01.07.2017 kuni hagiavalduse esitamiseni, s.o 28.11.2018 VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Kohus märgib, et VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Võttes arvesse, et kostja on rikkunud hagejale võlgnevuse tasumise kohustust, tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue summas 290,27 eurot. Viivise summa kujunemine on kajastatud alljärgnevas tabelis. Periood
Kasutuseelise summa
Sissenõutavaks muutumise aeg
Arvestuse lõpp
juuli 2017
01/08/2017
august
september
Viivise % aastas 8,00%
Viivis ühes päevas 0,0712
Viivis
27/11/2018
Viivitatud päevade arv
01/09/2017
27/11/2018
8,00%
0,0712
32,20
01/10/2017
27/11/2018
8,00%
0,0712
30,06
oktoober
01/11/2017
27/11/2018
8,00%
0,0712
27,85
november
01/12/2017
27/11/2018
8,00%
0,0712
25,72
detsember
01/01/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
23,51
jaanuar
veebruar
01/02/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
21,30
01/03/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
19,30
märts
01/04/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
17,10
aprill
01/05/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
14,96
mai
01/06/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
12,75
juuni
01/07/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
10,61
juuli
01/08/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
8,41
august
01/09/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
6,20
34,41
september
01/10/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
4,06
oktoober
01/11/2018
27/11/2018
8,00%
0,0712
1,85
Kokku
290,27
26.Hageja palub kostjalt välja mõista täiendavad viivised alates hagi esitamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni põhinõudelt summas 5200 eurot VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et hageja taotlus tuleb TsMS § 367 alusel rahuldada ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuselt alates 28.11.2018 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
27.Järgnevalt analüüsib kohus kostja vastuhagis esitatud nõuet. Kostja palub hagejalt välja mõista 50% kaasomandisse kuuluva korteriga seotud kulutustest alates hageja kaasomanikuks saamisest summas 1331,84 eurot. Hageja selgituste kohaselt on korteriomandiga seotud kulude summa perioodil juuni 2017 kuni detsember 2018 kokku 2512 eurot ning sellest hageja poolt tasumisele kuuluv osa on hageja kaasomandi osa suurust arvestades 1256 eurot. Pooltele kuuluv korter on kindlustatud ja kostja leiab, et hagejal on kohustus tasuda ka pool kindlustusmaksetest, s.o 75,84 eurot. Hageja vaidleb kostja vastuhagis esitatud nõudele vastu põhjendusel, et hagejal ei ole olnud võimalik korteriomandit kostjast tulenevatel põhjustel kasutada, seega ei ole hageja kohustatud kandma ka korteriomandiga seotud kulutusi.
28.Kohus leiab, et kostja vastuhagis esitatud nõude õiguslik alus saab olla AÕS § 75 lg 1, mille kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on kostja nõue põhjendatud osaliselt. Kohus leiab, et hageja on AÕS § 75 lg 1 alusel kohustada kandma korteriomandiga seotud koormatisi ja kulusid sõltumata sellest, kas kostja on saanud korteriomandit vallata, kuna AÕS §75 lg-st 1 ei ilmne eeldust, et kaasomanik on kulutuste hüvitamiseks kohustatud üksnes juhul, kui ta ise kaasomandisse kuuluvat eset valdab. Kostja on esitanud KÜ K. I arved (tlk 101-110), millest ilmneb, et korteriomandi alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulud 2017. aasta jooksul on 857,70 eurot ning 2018. aastal 1654,30 eurot, kokku 2512 eurot, millest hagejale langev osa, s.o 50% on 1256 eurot. Seega rahuldab kohus kostja nõude AÕS § 75 lg 1 alusel 1256 euro osas.
29.Kohus leiab, et kostja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata osas, millega kostja taotleb hagejalt kindlustusmaksete hüvitamist. Nimelt tuleneb asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandest, et kulutus, mida kaasomanikul tuleb AÕS § 75 lg 1 alusel kanda, saab olla ka kindlustusmakse. Samas tuleb silmas pidada, et ühise asja koormamiseks, millest tulenevaid kulutusi tuleb AÕS § 75 kohaselt võrdeliselt oma kaasomandi osaga kanda, on vajalik AÕS § 74 kohaselt kõigi kaasomanike nõusolek (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt, lk 335). Kohus märgib, et antud juhul ei ole kostja väitnud ega tõendanud, et kaasomandisse kuuluva korteriomandi osas kindlustuslepingu sõlmimiseks oli olemas ka hageja nõusolek.
Hageja on samas avaldanud, et tema nõusolek kindlustusmaksete tasumiseks puudub. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata kostja kindlustusmaksete hüvitamise nõude 75,84 eurot, kuna selleks ei ole sõlmitud AÕS §-s 74 sätestatud kaasomanike kokkulepet.
30.Hageja on esitanud vastuväite, et kostja on kaotanud oma nõude kulutuste hüvitamiseks tulenevalt hea usu põhimõttest, kuna kostja käitumine on jätnud hagejale varasemalt mulje, et kostja on vastava nõude sissenõudmisest loobunud. Kohus leiab, et hageja vastuväide ei ole põhjendatud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-131-11 p-s 11 rõhutanud, et seaduses sätestatud aegumistähtaja sees ei saa üldjuhul määrata veel täiendavat hea usu põhimõttest lähtuvat mõistlikku tähtaega, mille jooksul hageja võib oma õiguste kaitseks hagi esitada, ning seda õigustaksid üksnes erandlikud asjaolud. Antud juhul puudub vaidlus, et kostja on oma nõude esitanud seaduses sätestatud aegumistähtaja jooksul ning kohtu hinnangul ei esine erandlikke asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et kostja poolt nõude esitamine aegumistähtaja jooksul on vastuolus hea usu põhimõttega.
31.Hageja viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-128-14 p-s 11 on Riigikohus selgitanud, et aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut saab pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel. Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud. Kohus on seisukohal, et üksnes asjaolu, et kostja ei olnud varasemalt avaldanud, et soovib esitada korteriomandiga seotud kulutuste nõuet, ei muuda kostja käitumist vastuoluliseks ega võimaldanud hagejal eeldada, et kostja vastava nõude esitamisest loobub.
32.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus kostja vastuhagi osaliselt ja mõistab hagejalt AÕS § 75 lg 1 alusel kostja kasuks välja 1256 eurot.
33.TsMS § 445 lg 1 kohaselt kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Antud juhul on kohus rahuldanud hageja nõude kostjalt 5200 euro väljamõistmiseks ning kostja nõude hagejalt 1256 euro väljamõistmiseks. Kohus leiab, et vastavad nõuded tuleb TsMS § 445 lg 1 alusel tasaarvestada ning kostjalt hageja kasuks välja mõista 3944 eurot. Täiendavalt tuleb korrigeerida põhivõlgnevuse summat, millelt hageja kasuks alates 28.11.2018 viivised välja mõistetakse ning lugeda selleks summaks 3944 eurot.
34.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124, § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on hagihind 21 106,27 eurot ja vastuhagihind on 1 331,84 eurot.
35.Kohus on käesolevas asjas kohaldanud 06.12.2019 määrusega hagi tagamist, millega seati T. A. (isikukood xxx) kuuluvale kinnisasja 1⁄2 suurusele mõttelisele osale, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx, asukohaga xxx, kinnisasja neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 9 806,27 eurot Triangolo OÜ kasuks tsiviilasjas nr 2-18-17962 esitatud nõude tagamiseks. TsMS § 386 lg 4 alusel kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud
hagi, tuleb 06.12.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu TsMS § 386 lg 4 alusel jõusse jätta. Menetluskulud
36.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb hagiga seotud menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 163 lg-st 1 tulenevalt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et vastuhagiga seotud menetluskulud tuleb jaotada võrdeliselt vastuhagi rahuldamise ulatusega. Antud juhul oli kostja vastuhagi nõude suurus 1331,84 eurot ning kohus rahuldas nõude 1256 euro osas, mis tähendab, et vastuhagi kuulus rahuldamisele 94% ulatuses. Seega tuleb vastuhagiga seotud menetluskuludest jätta 94% hageja kanda ja 6% kostja kanda.
37.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.