K Le avaldus E Ki vastu remonttööde tegemiseks kohustamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
7 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: K L (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Leino Biin (Advokaadibüroo Biin ja Biin OÜ, e-post [email protected]); Puudutatud isik: E K (isikukood xxxx, elukoht xxxx).
Resolutsioon
1.Rahuldada K Le avaldus E Ki vastu remonttööde tegemiseks kohustamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes.
2.Kohustada E Kit (isikukood xxxx) taastama kolme kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest xxxx asuva elamu korteris nr xxxx (registriosa nr xxxx) küttevõimalus, hoidma korteris nr xxxx normaalset eluruumidele iseloomuliku temperatuuri ja kõrvaldama lagunenud küttkolletest ja amortiseerunud korteri elektripaigaldisest lähtuva tuleohu ning paigaldama korterisse nr xxxx WC poti ja korrastama katkise akna, tagades sellega ava sulgumise.
3.Kohustada E Kit (isikukood xxxx) andma tahteavaldus xxxx asuva elamu korteriomanike kaasomandi osas elamu säilitamiseks vajalike remonditööde tegemiseks Ekspertiisi aruandes Töö. 738-17 ja Muinsuskaitse eritingimustes ja elamu katusekatte vahetuse põhiprojektis Töö nr 1-18 fikseeritud mahus. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega. Menetluskulud
4.Tsiviilasja menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda. Kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2.
määrab
Edasikaebamise kord
5.Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.Avalduse kohaselt on avaldaja aadressil xxxx asuva korteriomandi nr xxxx omanik. Avaldaja kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandi registriosa nr xxxx koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Korteriomandi nr xxxx, registriosa numbriga xxxx omanik on puudutatud isik E K. Xxxx elamus on kaks korterit. Eluruum nr xxxx asub elamu esimesel korrusel ja eluruum nr xxxx elamu teisel korrusel.
2.2017. aastal teostas volitatud ehitusinsener K K ekspertiisi, milles tuvastas vajaduse paigaldada elamule uus katusekate vastavalt muinsuskaitse nõuetele, avada ja ehitada uuesti uukide konstruktsioon, esimese ja teise korruse mädanenud vahelae osad asendada või plommida. Akti kohaselt on elamu teise korruse korteris vaheseinad omavoliliselt lammutatud, kahes toas kolmest ja köögis on üles võetud põrandad, ahi on kokku varisenud ja kasutuskõlbmatu, elektriühendus puudub, elektrisüsteem on eluohtlik ning ruumidel puudub küte. 2017. aastal fikseeritud olukord on jätkuvalt sama või veelgi hullem. Lisaks ekspertiisi aktis märgitule on korteris nr xxxx WC pott kõrvaldatud, korterit nr xxxx juba mitu aastat ei köeta, lisaks puudub üks teise korruse korteri aken. Nii elamu kaasomandiossa kuuluvad konstruktsioonid, nagu näiteks katus, kui ka korteri nr xxxx eriomandiosa vajavad hädasti remonti.
3.2018. aasta valmisid xxxx elamu Muinsuskaitse eritingimused ja elamu katuse vahetuse põhiprojekt. Selleks, et peatada elamu edasine lagunemine, on vajalik uuendada elamu katus ning teha projektis ja ekspertiisi aktis märgitud remonditööd. Elamus normaalse sisekliima, elektriohutuse ja tuleohutuse tagamiseks on vajalik taastada korteriomandis nr xxxx küttekolded ning uuendada elektrisüsteem, sulgeda avatud aknaava ning kütta elamu teise korruse korterit. Esiteks on vajalik teha töid elamu konstruktsiooni elementide, nagu katus, vahelaed, uugid jms uuendamiseks või parandamiseks. Märgitud tööd tuleb teha elamu osas, mis kuuluvad korteriomanike kaasomandi osa koosseisu. Teiseks on vajalik teha töid, mis tagaksid korteriomandi nr xxxx eriomandiosa kütmise ja tule- ning elektriohutuse. Viimati nimetatud tööd tuleb teha eranditult korteriomandi nr xxxx eriomandiosas.
4.Puudutatud isik suhtub omandisse täiesti ükskõikselt ja eirab täielikult seadusest tulenevaid omaniku kohustusi. Puudutatud isikuga ei ole võimalik mõistlikul viisil läbi rääkida ja kokku leppida elamu säilitamiseks vajalikus katuse ja elamu konstruktsioonide remondis. Kuivõrd puudutatud isik ilma sunnita korterit nr xxxx ei küta, selles tule- ja elektriohtust ei taga ning WC-d mõistliku inimese viisil ei kasuta, pannes sellega ühelt poolt ohtu kaasomandi säilimise ja teiselt poolt põhjustades avaldajale varalist kahju suurenenud küttekulu näol, esitab avaldaja nõude, paludes kohustada puudutatud isikut taastama korteris nr xxxx küttevõimaluse, hoida korteris nr xxxx normaalset eluruumidele iseloomuliku temperatuuri ja kõrvaldama lagunenud küttkolletest ja amortiseerunud korteri elektripaigaldisest lähtuva tuleohu. Lisaks palub avaldaja kohustada puudutatud isikut paigaldama korterisse nr xxxx WC poti ja korrastama katkise akna, tagades sellega ava sulgumise. Avaldaja palub määrata
puudutatud isikule kohtumääruse täitmiseks tähtaeg, mis ei ole pikem kui kolm kuud kohtumääruse jõustumisest.
5.Puudutatud isik ignoreerib vajadust elamu säilimine tagada ja märgitud küsimuses otsuseid vastu võtta, rääkimata tööde finantseerimisest, mistõttu ei ole võimalik vastu võtta otsust elamu rekonstrueerimiseks ei korteriühistu ega korteriomanike üldkoosolekul ega sõlmida korteriomanike vastavasisulist kokkulepet. Korteriühistu nimel ei ole võimalik midagi otsustada ega mingeid lepinguid sõlmida tulenevalt asjaolust, et korteriühistut esindavad mõlemad korteriomanikud ühiselt.
6.Avaldaja leiab, et ta võib nõuda puudutatud isikult nõusoleku andmist nõustuda elamu rekonstrueerimisega mahus, mis on fikseeritud Ekspertiisi aruandes Töö. 738-17 ja Muinsuskaitse eritingimustes ja elamu katusekatte vahetuse põhiprojektis Töö nr 1-18. Märgitud tööd on vajalikud xxxx asuva elamu säilitamiseks. Vajalik puudututud isiku tahteavaldus on võimalik asendada TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtulahendiga. Puudutatud isiku tahteavalduse asendamine kohtulahendiga võimaldaks avaldajal taotleda muinsuskaitse all oleva elamu rekonstrueerimiseks toetust, võtta tööde hinnapakkumised ja sõlmida vajalikud lepingud ehitajaga.
7.Eeltoodust tulenevalt palub avaldaja kohustada puudutatud isikut taastama kolme kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest xxxx asuva elamu korteris nr xxxx küttevõimaluse, hoidma korteris nr xxxx normaalset eluruumidele iseloomuliku temperatuuri ja kõrvaldama lagunenud küttkolletest ja amortiseerunud korteri elektripaigaldisest lähtuva tuleohu ning paigaldama korterisse nr xxxx WC poti ja korrastama katkise akna, tagades sellega ava sulgumise ning kohustada puudutatud isikut andma nõusolek ja asendada see kohtumäärusega xxxx asuva elamu korteriomanike kaasomandi osas elamu säilitamiseks vajalike remonditööde tegemiseks Ekspertiisi aruandes Töö. 73817 ja Muinsuskaitse eritingimustes ja elamu katusekatte vahetuse põhiprojektis Töö nr 1-18 fikseeritud mahus. Puudutatud isiku seisukoht
8.Puudutatud isik seisukohta avalduse osas esitanud ei ole.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus, tutvunud avalduse ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada.
10.Avaldaja palub kohustada puudutatud isikut taastama kolme kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest xxxx asuva elamu korteris nr xxxx küttevõimalus, hoidma korteris nr xxxx normaalset eluruumidele iseloomuliku temperatuuri ja kõrvaldama lagunenud küttekolletest ja amortiseerunud korteri elektripaigaldisest lähtuva tuleohu ning paigaldama korterisse nr xxxx WC poti ja korrastama katkise akna, tagades sellega ava sulgumise. Samuti palub avaldaja kohustada puudutatud isikut andma tahteavaldus xxxx asuva elamu korteriomanike kaasomandi osas elamu säilitamiseks vajalike remonditööde tegemiseks Ekspertiisi aruandes Töö. 738-17 ja Muinsuskaitse eritingimustes ja elamu katusekatte vahetuse põhiprojektis Töö nr 1-18 fikseeritud mahus ning asendada tahteavaldus kohtumäärusega.
11.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 järgi kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõue kohustada korteriomandid võõrandama. Lähtuvalt TsMS § 613 lg-st 1 lahendab kohus käesoleva asja hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt
vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
12.Kohus märgib, et kuivõrd antud juhul on xxxx kinnistul moodustatud korteriomandid, kuulub käesolevas vaidluses kohaldamisele korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). KrtS § 31 lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on korteriomanik eriomandi eseme korrashoidmisel muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. KrtS § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
13.Avaldaja on esitanud ekspertiisi aruande (tlk 11 pöördel), mille kohaselt on xxxx elamu teisel korrusel omavoliliselt lammutatud vaheseinad, kahes toas kolmest ja köögis on üles võetud põranda lauad, ahi on kokku varisenud ja kasutuskõlbmatu, kunagi on teise korruse ruumidele välja ehitatud keskkütte süsteem, mis praegu on lahti ühendatud, elektriühendus puudub, elektrisüsteem on eluohtlik ning ruumidel puudub küte. Ekspertiisi aruande (tlk 12) kohaselt on hoone esimese korruse ruumid korralikult viimistletud, kuid teisel korrusel on teostatud omavolilisi lammutustöid, mis rikuvad maja kandevõimet ja konstruktsioonide püsivust. Erilist viga on saanud uukide konstruktsioonid, kus esineb veekahjustusi ja konstruktsioonide mädanemist. Vajalik on avada uukide konstruktsioon ning ehitada nad uuesti. Uukide seinaosa tuleb korrektselt soojustada ja väliselt viimistleda voodrilaudisega. Katusele tuleb paigaldada uus kate vastavalt muinsuskaitselistele nõuetele. Vihmaveed tuleb koguda räästarennide kaudu ja suunata välisseintest eemale. Esimese ja teise korruse mädanenud vahelaetalade osad tuleb asendada või plommida. Seejärel paigaldada soojustus ja põrandalauad. Kohus on seisukohal, et eeltoodud ekspertiisi aruandest nähtuvalt ei ole puudutatud isik täitnud KrtS § 31 lg-st 1 ja 2 tulenevaid korteriomaniku kohustusi hoida eriomandit eset korras, mistõttu on avaldajal KrtS § 30 lg 2 alusel õigus nõuda puudutatud isikult, et puudutatud isik kasutaks enda eriomandi eset seaduse kohaselt. Kuivõrd puudutatud isik ei ole avaldaja nõudele vastuväiteid esitanud, on kohus seisukohal, et puudutatud isik ei ole kõrvaldanud avalduses märgitud puuduseid korteris nr xxxx ka käesolevaks hetkeks. Eeltoodust tulenevalt kohustab kohus puudutatud isikut taastama kolme kuu jooksul käesoleva kohtumääruse jõustumisest xxxx asuva elamu korteris nr xxxx küttevõimalus, hoidma korteris nr xxxx normaalset eluruumidele iseloomuliku temperatuuri ja kõrvaldama lagunenud küttekolletest ja amortiseerunud korteri elektripaigaldisest lähtuva tuleohu ning paigaldama korterisse nr xxxx WC poti ja korrastama katkise akna, tagades sellega ava sulgumise.
14.KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomandite kaasomandi osa eset korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 1 alusel otsustavad korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.
KrtS § 35 lg 2 p 1 alusel käsitletakse tavapärase valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. KrtS § 38 lg 1 kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. KrtS § 39 kohaselt kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
15.Riigikohus on lahendi nr 2-17-7999 punktis 25.2 selgitanud, et KrtS § 38 kohaldamisel tuleb arvestada ka KrtS §-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). Sellest tuleneb, et isegi kui tegemist on olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei ole selleks vaja korteriomanike kokkulepet, vaid piisab ka KrtS § 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, kui ümberkorraldus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sellega ei muudeta eriomandi otstarvet ega kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
16.Kohus on seisukohal, et antud juhul on võimalik kaasomandi osa elamu säilitamiseks vajalike remonttööde tegemine korteriomanike häälteenamuse alusel, kuivõrd ekspertiisi aruandes ja muinsuskaitse eritingimustes ja elamu katusekatte vahetuse põhiprojektis märgitud tööd ei muuda eriomandi esemete otstarvet ega kahjusta puudutatud isiku õigustatud huve. Kuivõrd xxxx elamus on kaks korteriomandit, läheb avaldaja poolt taotletavate tööde teostamiseks vaja mõlema korteriomaniku nõusolekut. Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud kohustada puudutatud isikut andma nõusolek xxxx asuva elamu kaasomandi osas elamu säilitamiseks vajalike remonditööde tegemiseks Ekspertiisi aruandes Töö. 738-17 ja Muinsuskaitse eritingimustes ja elamu katusekatte vahetuse põhiprojektis Töö nr 1-18 fikseeritud mahus.
17.Ülaltoodust tulenevalt tuleb avaldus rahuldada ja kohustada puudutatud isikut taastama kolme kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest xxxx asuva elamu korteris nr xxxx küttevõimalus, hoidma korteris nr xxxx normaalset eluruumidele iseloomuliku temperatuuri ja kõrvaldama lagunenud küttkolletest ja amortiseerunud korteri elektripaigaldisest lähtuva tuleohu ning paigaldama korterisse nr xxxx WC poti ja korrastama katkise akna, tagades sellega ava sulgumise ning kohustada puudutatud isikut andma tahteavaldus xxxx asuva elamu korteriomanike kaasomandi osas elamu säilitamiseks vajalike remonditööde tegemiseks Ekspertiisi aruandes Töö. 738-17 ja Muinsuskaitse eritingimustes ja elamu katusekatte vahetuse põhiprojektis Töö nr 1-18 fikseeritud mahus. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
19.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus on seisukohal, et käesoleva juhul on põhjendatud jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Menetlus on küll toimunud avaldaja huvides, kuid menetlus on tingitud puudutatud isiku poolt korteriomaniku kohustuste täitmata jätmisest.
20.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid asja lõpetavas määruses kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast menetlust lõpetavad määruse jõustumist.