KÜ Suur-Ameerika 37 avaldus OÜ-lt Brendon Invest põhivõla 16 477 euro 80 sendi saamiseks
Vaidlustatud lahend
Harju Maakohtu 15.02.2019 määrus
Menetlusosalised
Avaldaja: Korteriühistu Suur-Ameerika 37 (registrikood 80150593), esindaja Jelena Metsalu Puudutatud isik: OÜ Brendon Invest (registrikood 10949478), esindaja vandeadvokaat Risto Käbi
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 15.02.2019 määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta määruse põhjendusi.
2.Määruskaebuse jätta rahuldamata.
3.Jätta määruskaebuse menetlemise kulud menetlusosaliste endi kanda.
4.Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates. Avaldaja nõue ja põhjendused
1.Korteriühistu Suur-Ameerika 37 (avaldaja) esitas 20.09.2017 Harju Maakohtule OÜ Brendon Invest (puudutatud isik) vastu nõude kommunaalteenuste eest perioodil 01.07.2016 kuni 01.09.2017 võlgnevuse 16 477 euro 80 sendi väljamõistmiseks. Avalduse kohaselt on puudutatud isik avaldaja liige, talle kuulub elamus korteriomand ja selle reaalosana korter nr 70, üldpinnaga 467,3 m2 . Avalduse kohaselt on puudutatud isikul tekkinud avaldaja ees majandamiskulude ning muude maksete võlgnevus. Avaldaja nõuab puudutatud isikult 2016 juulist kuni 2017 septembrini tekkinud võla tasumist. Avaldaja on majandamiskulud jaotanud vastavalt korteriühistuseadusele ja avaldaja põhikirjale ning lugenud tasutud maksed tasutuks sissenõutavaks muutunud põhivõla katteks. Avaldaja loovutas 24.10.2016 nõude 17 775 euro 80 sendi suuruse nõude Justest Õigusbüroo OÜ-le ja 30.12.2016 loovutati nõue 16 477 eurot 80 senti tagasi. Läbirääkimise tulemusena arvestas avaldaja puudutatud isiku välisvalve kaamera maksumusest tuleneva nõude 1487 eurot 12 senti.
Avaldaja palub puudutatud isikult kommunaalteenuste arvete alusel perioodi 01.07.2016 kuni 01.09.2017 eest 16 477 euro 80 sendi väljamõistmist. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik palus jätta avaldus rahuldamata, sest vaidlusalusel perioodil puudub võlg. Majandamiskulud on jaotatud ebaõigesti, sest ta ei kasuta üldkasutatavaid ruume ja trepikoda, sest majja on eraldi sissepääs. Puudutatud isik ei ole nõus sellega, et peab maksma ka vaid teiste korteriomanike poolt üldkasutatavate pindade eest. Selle pinna peaks üldkulude jaotuses lugema teiste korteriomanike osaks ja selle võrra suurendama nende osa kulude kandmises. Avaldusest ei nähtu, kas ja kuidas mõjutas tasaarvestamine summas 1487 eurot 12 senti nõude suurust. Avaldaja esitatud arved 05.01.2012 arvest nr 1 kuni 05.06.2014 arveni nr 6 ei ole autentsed, kuna näitasid kohustatud isikuna nii OÜ-t SIMSON, kui ka puudutatud isikut. Samal ajal ei saa samasisulisi arveid esitada korraga kahele isikule ja nõuda nende tasumist mitmekordselt. Puudutatud isik leiab, et VÕS § 88 lg 1 annab võlgnikust puudutatud isikule õiguse määrata, millise kohustuse täitmiseks ta raha maksis. Puudutatud isik tasus arved, viidates maksekorraldustes arvete numbritele, mille katteks tasutu tuli arvestada, Maakohtu lahend
3.Maakohus rahuldas avalduse ja mõistis puudutatud isikult välja avaldaja kasuks perioodil 01.07.2016 kuni 01.09.2017 kommunaalteenuste arvete täitmisena 16 477 eurot 80 eurot. Kohus jättis menetluskulud poolte enda kanda. Maakohus leidis, et kuna kinnistusraamatust nähtuvalt on puudutatud isiku omandis oleva korteriomandi pind 467,3 m2 ja arvestamise aluseks oli avaldaja põhikirja p-dest 3.2.6 ja 3.2.7 tulenevalt ruumi pindala, siis oli maksete arvestus õige. Puudutatud isik ei ole pöördunud kohtusse või astunud muid ametlikke samme kulude jaotuse muutmiseks. Nõude loovutamise lepingu nr 73 lisaga on tõendatuks, et avaldaja loovutas 24.10.2016 Justest Õigusbüroo OÜ-le 17 775 euro 80 sendi suuruse nõude. 06.12.2016 tehti nõuete tasaarvestus, mille tulemusel vähenes puudutatud isiku võlg avaldaja ees 1487 euro 12 sendi võrra. Maakohus leidis, et VÕS § 201 lg 1 p 1 kohaselt oli avaldajal õigus summa tasaarvestada juuli 2015 jaosaliselt august 2015 eest. Tasaarvestuse tulemusena võlgnetava summa 16 477 euro 80 senti loovutati 30.12.2016 avaldajale tagasi. Kohus ei nõustunud puudutatud isiku väitega, mille kohaselt ei olnud puudutatud isikul kohustust tasuda arveid, mis olid esitatud OÜ-le SIMSON. Kuna puudutatud isiku juhatuse liige PL oli palunud avaldajal näidata arvete saajana OÜ SIMSON, mille juhatuse liige ta ka samaaegselt oli, siis ei vabastanud see puudutatud isikut, kes tegelikult ruume kasutas, arvete tasumisest. Lisaks palus puudutatud isik 2014 aasta juuni alguses teha paranduse kõigis OÜ-le SIMSON varem esitatud arvetes ja näidata nende saajaks puudutatud isik. Avaldaja väljastas seepeale 05.06.2014 puudutatud isikule parandatud arved 01.01.2012 kuni 05.06.2014 eest. Kohtu hinnangul ei ole tähtsust asjaolul, kelle nimele puudutatud isik arveid palus saata, sest kohustus tuli täita korteriomandi omanikul. Puudutatud isiku seisukoht kohustuste täitmise järjekorrast oli ebaõige. Puudutatud isik märkis alates 2014. aasta märtsist makseid tehes arve numbri, kuid võlg oli puudutatud isikul tekkinud juba 2012. aasta augustist ning suurenes jooksvalt. Kohus leidis, et avaldajal oli õigus lugeda puudutatud isiku poolt tasutud summadest esmalt kaetuks varasemalt tekkinud kohustused vaatamata sellele, et puudutatud isik märkis, millise arve ta tasus. Avaldaja on arvel märkinud võlgnevuse suuruse, milline tuleb puudutatud isikul
tasuda. Seega on võlausaldaja määranud kohustuste täitmise järjekorra ja puudutatud isiku poolt tasutu tuleb kooskõlas VÕS § 88 lg-ga 4 lugeda tasutuks varem tekkinud kohustuse katteks. Avaldajal on õigus puudutatud isikute varasemate võlgnevuste kustutamiseks kooskõlas VÕS § 201 lg 1 punktiga 1 ja §-ga 203. Menetluskulud jättis kohus kooskõlas TsMS § 172 lg 1 ja lg 10 poolte endi kanda, arvestades et menetlus venis oluliselt avaldaja tegevuse/tegevusetuse tõttu. Kostja määruskaebus
4.Puudutatud isik palus määrus tühistada ja jätta avaldus rahuldamata. Maakohus jättis kohaldamata VÕS § 88 lg 1 ja kohaldas ekslikult VÕS § 88 lg 4. Puudutatud isik oli vaidlusaluseid makseid tehes määranud, milliseid arveid ta tasuda soovib ja avaldaja ei olnud VÕS § 88 lg 4 kohaselt määranud, milline kohustus täideti. Avaldaja märkis kõigis avaldustes, et puudutatud isiku võlg puudutab perioodi 01.07.201601.09.2017. Samas esitas avaldaja menetluses kalkulatsioone, mis ulatuvad aastasse 2012 ja tõenditena arveid alates sellest perioodist, kuigi vaidlus puudutas avaldaja määratletud nõuet. Puudutatud isik määras, milliseid arveid ta soovis maksta, viidates makse selgituses nii arve numbrile kui aastale. Ebaselgus saab puudutada vaid arveid kogusummas 6607 eurot 35 senti, ülejäänud summas 10 069 eurot 73 senti on tasudes viidatud arve numbrile. VÕS § 88 lg 4 kohaldamise eeldused puudusid ja kohus ei selgitanud, millest tulenes avaldaja õigus määrata, millise kohustuse katteks täitmine loetakse. Avaldaja märkis arvele võlgnevuse kogusumma, kuid ei nähtunud, millise kohustuse katteks on eelmisel kuul tasutud summa olid arvestatud. Arvetelt ei nähtu, et kohustus oleks avaldaja poolt arvestatud just varasema võla, mitte vahetult maksmisele eelnenud arve tasumiseks. Maakohus tuvastas ekslikult, et avaldajale kuulub nõue, mille ta kohtusse esitas. Puudutatud isik sai nõude tagasiloovutamisest teada alles kohtumenetluses ja ta vaidlustas selle. Nõude tagasiloovutamine ei olnud ehtne, sest kuni 10.10.2017 oli arvel märge, et nõue on loovutatud Justest Õigusbüroo OÜ-le. Kohus leidis, et puudutatud isikule on nõude tagasiloovutamisest teatatud juba 30.12.2016. Kui esialgne loovutatud nõue oli väidetavalt 17 775 eurot 81 senti ja tasaarvestuse läbi vähenes summa 1487 euro 12 sendi võrra, pidi nõude jääk olema 16 288 eurot 69 senti. Tagasi on aga avaldajale loovutatud 16 477 eurot 89 senti. Maakohus pole nõude suurenemisele aga tähelepanu pööranud, kuigi puudutatud isik vaidlustas selle. Avaldaja nõue on põhjendamatu, puudutatud isiku võlgnevus tõendamata ja kohtu poolt kontrollimata. Maakohus ei ole analüüsinud avaldaja nõude suurust. Määrus on nõude suuruse osas põhjendamata. Määruse põhjendused
5.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Samas tuleb vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 muuta maakohtu määruse põhjendusi. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetlusosaliste vahel ei olnud vaidlust selles, et puudutatud isik on avaldaja liige. Avaldajal oli puudutatud isiku vastu perioodil 01.07.2016 kuni 01.09.2017 tasumata majandamiskulude nõue 16 477 eurot 80 senti. Nõudeperioodiga puudutatud isik ringkonnakohtu 17.06.2019 istungil nõustus (II kd, lk 78 p). Puudutatud isiku väitel on ta vaidlusalusel perioodil esitatud arved tasunud ja tal puudus kohtule esitatud avalduses nõutud perioodil märgitud võlgnevus.
Menetlusosalistel oli vaidlus kohustuse täitmise järjekorra osas. Kohustuse täitmist reguleerib VÕS § 88. Lõiked 1-7 reguleerivad olukorda, kui menetlusosaliste vahel on mitu õigussuhet. Praegusel juhul tekkis iga esitatud arve alusel uus kohustus. Puudutatud isik leidis, et VÕS § 88 lg 1 lubas tal määrata kohustuse täitmise järjekord ja avaldajal ei olnud õigust lugeda tasutud summasid nn vana võlgnevuse katteks. Maakohus leidis, et avaldajal oli õigus lugeda puudutatud isiku poolt tasutud summadest esmalt kaetuks varasemalt tekkinud kohustused, sõltumata sellest, et puudutatud isik märkis, millise arve ta tasus. Samas rikkus maakohus TsMS § 465 lg 2 p 8 nõuet märkida määruses põhjendused, mille alusel kohus selle järeldusteni jõudis. Asja materjalidest nähtuvalt oli avaldaja aastaid lugenud arvete tasumisel täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustuse. Kohus ei arutanud menetlusosalistega, millest avaldajal selline õigus tulenes ega teinud ettepanekut vastavate tõendite esitamiseks. Maakohus jättis välja selgitamata, kas avaldaja oli vastu võtnud üldkoosolekul otsuse või kinnitanud kodukorra kohustuse täitmise järjekorra kohta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et alates 01.01.2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 p 1 muudatuse kohaselt tuleb korteriühistu majandamiskulude nõue lahendada hagita asjana ja maakohus on sellele määruses viidanud, kuid jätnud samas seadusest tulenevad eelmenetluse ülesanded täitmata. Hagita asjas on kohtul kohustus kohaldada uurimispõhimõtet, st ise selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud ja neid kinnitavate tõendite olemasolu või puudumise. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja lahendamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnangutega asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Hagita menetluses on kohtul aktiivne roll ja asjaolu, et puudutatud isik on korteriühistu liige, ei loo iseenesest veel puudutatud isiku ja avaldaja vahel lepingulist suhet. Puudutatud isiku kohustus tasuda majandamiskulude eest tuleneb seadusest. Ühistu põhikirja p 3.2 ap 6 ja 7 alusel kohustus ühistu liige tasuma regulaarselt kord kuus elamu majandamise kulutuste ja edastatud teenuste eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras (I kd lk 6). Ringkonnakohtu 08.08.2019 kirja vastuseks esitas avaldaja tõendid tõendamaks, et ta oli õigustatud lugema tasutud summa varem sissenõutavaks muutunud võlgnevuse katteks. Avaldaja esitas 04.06.2003 korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud kodukorra, mille p 5.3.2.6 kohaselt toimub korteriomaniku võlgnevuse korral võlgade kustutamine alates kõige vanemast võlgnevusest järgmises järjekorras: viivised, põhihooldustasu, küte, vesi ja kanalisatsioon, elekter. Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist poolte kokkuleppega VÕS § 88 lg-tes 8 ja 9 sätestatud järjekorraga. Seega oli avaldaja õigustatud lähtuma puudutatud isiku kohustuste täitmisel kodukorrast, hoolimata sellest, et puudutatud isik oli osade maksete teostamisel makse selgitusse kirjutanud, millise arve alusel on makse teostatud. Ringkonnakohus leiab, et selles osas tuleb muuta maakohtu määruse p-s 39 põhjendusi ja asendada need praeguses määruses tooduga. Puudutatud isik on selgitanud koondtabeliga, milles kajastuvad puudutatud isikule esitatud arved koos tähtaegadega, arvete laekumised kuupäevaliselt ning välja toonud, millise sissenõutavaks muutunud võlgnevuse katteks on tasutu loetud. Puudutatud isikule kulude arvestamise suuruse kohta esitatud kaebuse väited kattuvad maakohtule esitatud vastuväidetega ja selles osas nõustub ringkonnakohtus maakohtu määruse motiividega ja tulenevalt TsMS §-st 659 ei korda põhjendusi. Seega on avaldaja nõue põhjendatud ja tõendatud ja määruskaebus rahuldamisele ei kuulu. Ülejäänud kaebuse väidetele on maakohus piisava põhjalikkusega vastanud ja ringkonnakohus ei korda maakohtu lahendi motiive. Puudutatud isiku põhikirja p 3.2.6 järgi lähtutakse sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel liikme omanduses olevast korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas (v.a elanike kohta arvestatud sihtotstarbelised
maksed). Kuigi puudutatud isik esitas maakohtus vastuväite, et ta sellises proportsioonis kulude jaotamisega ei nõustu, sest see ei ole tema suhtes õiglane, on avaldaja nõue kooskõlas VÕS § 76 lg-ga 1, mis sätestab, et kohustus tuleb vastavalt seadusele või lepingule. Avaldaja põhikirjas kokkulepitud kulude jaotust arvestamise metoodikat ei ole menetlusosaliste selgitusel muudetud.
6.Kuivõrd maakohtu määruse tühistamiseks puudub alus, ei muuda ringkonnakohus ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust jätta menetluskulud kooskõlas TsMS § 172 lg-ga 1 menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus leiab, et kuigi TsMS § 171 lg 1 kohaselt määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebus rahuldamata jätmisel kaebuse esitaja, peab ringkonnakohus asjaolusid arvestades õiglane jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Avaldaja oleks saanud esitada oma nõude aluseks oleva 04.06.2003 korteriühistu kodukorra maakohtu menetluses. Tõsiselt võetav ei ole avaldaja 21.08.2019 menetlusdokumendis märgitu, et kodukord jäi avaldaja juhatusel tähelepanuta ja „leiti“ üles alles kohtu nõudel. Arvestades, millises menetlusfaasis avaldaja kodukorra esitas, leiab ringkonnakohus, et määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 2 mõtte kohaselt jätta menetlusosaliste endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.