Kehtiv kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:
3.1.Hagi rahuldada.
3.2.Tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 180/2017/390.
4.Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte
1(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109 pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue
1.Hagiavalduse kohaselt 16.03.2017 sõlmiti Tallinna notar Sirje Ormani büroos lepingu lõpetamise kokkulepe, ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitav asjaõigusleping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping (edaspidi leping) (vt lisa 1 – 16.03.2017 leping).
2.Lepingu kohaselt YY (müüja), keda esindas tehingus volikirja alusel CC, isikukoodiga XXXXXXXXXXX, ja osaühing Pärna Metsad, registrikoodiga 11364774 (ostja), keda esindas samuti juhatuse liige CC, ja XX (ostueesõigust omav isik) ja OO, isikukoodiga XXXXXXXXXXX (hoiustaja), sõlmisid lepingu, mille kohaselt kasutas XX ostueesõigust ja asus sellega müügilepingus ostja asemele.
3.Nimelt oli 03.02.2017 aastal sõlmitud endise kaasomaniku YY (sissenõudja) ja Osaühingu Pärna Metsad (ostja) kinnistu mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping, mis on tõestatud Kuressaare notar Marika Leis poolt ning registreeritud notari ametitegevuse raamatu registris numbri 303 all, mille alusel YY müüs ja Osaühing Pärna Metsad ostis kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa kinnisasjast asukohaga Noore-Kaigu, Selja küla, Leisi vald, Saare maakond ja Noore-Kaigu, Räägi küla, Leisi vald, Saare maakond ja Noore-Kaigu, Räägi küla, Leisi vald, Saare maakond ja Noore-Kaigu, Räägi küla, Leisi vald, Saare maakond ja Noore-Kaigu, Pöitse küla, Leisi vald, Saare maakond, katastritunnusega 40302:003:0147 ja 40302:003:0146 ja 40302:003:0145 ja 40302:003:0144 ja 40301:005:0515, pindalaga 1,95 ha ja 8,38 ha ja 14,96 ha ja 5,61 ha ja 11,09 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa (100%) ja maatulundusmaa ja maatulundusmaa (100%) ja maatulundusmaa (100%) ja maatulundusmaa (100%) (registriosa nr 2325234).
4.Ostueesõigust omav isik ehk hageja esitas 27.02.2017 03.02.2017 lepingu suhtes ostueesõiguse teostamise avalduse, mis on tõestatud Tallinna notar Sirje Orman ́i poolt ja registreeritud notari ametitegevuse raamatu registris numbri 501 all.Lähtuvalt 16.03.2017 sõlmitud lepingu punktist 3 kohustus XX, kui ostueesõigust omav isik, kandma enne 16.03.2017 lepingu sõlmimist akti tõestaja notarikontole 10 000 (kümme tuhat) eurot. Antud kohustus on täidetud.
5.Müügihinnast summa suuruses 30 000 (kolmkümmend tuhat) eurot pidi XX ostja esindajale üle andma 16.03.2017 lepingu sõlmimise ajal notari juuresolekul sularahas. Antud kohustus on täidetud. Müügihinnast summa suuruses 30 000 (kolmkümmend tuhat) eurot kohustus XX kandma müüja kontole nii, et 10 000 (kümme tuhat) eurot kantakse müüja kontole hiljemalt 31.03.2017 ja 20 000 (kakskümmend tuhat) eurot hiljemalt 30.04.2017.
6.Viidatud lepingu punkt 3.5. kohaselt müüja esindaja, ostja esindaja ja ostueesõigust omav isik leppisid kokku, et juhul, kui ostueesõigust omav isik ei täida viidatud lepingus toodud ostuhinna tasumise kohustust, muutub kogu viidatud lepingus 2(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109 kokkulepitud summa koheselt sissenõutavaks ja müüjal on õigus koheselt ja ilma ostueesõigust omavale isikule täiendavat tähtaega andmata esitada leping müügihinna saamiseks kohtutäiturile. Eeltoodud nõuete tagamiseks seati sama lepinguga ka hüpoteek YY kasuks lepingu esemeks olevale kinnisasjale, mis tehingu tulemusel läks XX omandisse.
7.03.04.2017 allkirjastasid YY ja XX Kuressaare notari Anne Heinsaare juures hüpoteegi kustutamise avalduse, mille kohaselt YY kinnitas, et hüpoteegiga tagatud nõuded on rahuldatud. Sellega olid kõik 16.03.2017 sõlmitud lepingust tulenevad kohustused YY ees täidetud.
8.YY esitas 25.04.2017 kohtutäiturile täitmisavalduse ja täitedokumendi täitemenetluse läbiviimiseks, mille alusel alustati XX suhtes täitemenetlust 16.03.2017 lepingust tuleneva summa 30 000 eurot sissenõudmiseks – täiteasi nr 180/2017/390.
9.Hageja hinnangul on täitemenetlus ja selle aluseks olev nõue alusetud, mis tõttu puudub alus täitemenetluse alustamiseks ja läbiviimiseks ning seetõttu on sundtäitmine lubamatu.
10.Hageja selgitab, et on enda nõuded kostja ees täitnud täies ulatuses ja sellest lähtuvalt on täitemenetlus alusetu. Sellekohased seisukohad ja tõendid on hageja esitanud ka kohtutäiturile, kuid kohtutäitur on jätkanud vaatamata tõendite esitamisele ehk et nõude puudumise tõendamisele, täitemenetlust. Hageja leiab, et kohtutäituri tegevus on ebaseaduslik ja kohtutäituri alustatud sundtäitmine lubamatu.
11.Hageja on täiturile selgitanud, et kostjal puudub nõue tema vastu. Nimelt on YY 22.03.2017 allkirjastanud omakäelise võla lõpetamise kokkuleppe, mille kohaselt loobus ta enda nõudest hageja vastu ja on nõus 16.03.2017 lepingu alusel seatud hüpoteegi kustutamisega. Selles osas on hageja ja kostja allkirjastanud ka notariaalselt tõestatud avalduse, mille kohaselt YY (kostja) kinnitas, et hüpoteegiga tagatud nõuded on rahuldatud.
12.Eeltoodud nõudest loobumise põhjuseks oli asjaolu, et YY oli hagejale ja tema pojale OO-le (O), isikukoodiga XXXXXXXXXXX, selgitanud enda muret, et ta ei olnud tegelikult saanud 16.03.2017 lepingus sätestatud summat esialgselt ostjalt Osaühing Pärna Metsad (vt 16.03.2017 lepingu punkt 2.2.). Nimelt oli viidatud äriühingu juhatuse liige CC YY-le öelnud, et lepime lepingus (03.02.2017 ostu-müügi leping) kokku tegelikult täidetavast summast suurema summa ehk et reaalselt oli tehingu väärtusena kokku lepitud 40 000 eurot (ja ka sellest tasuti YY-le OÜ Pärna Metsad poolt üksnes 1 500 eurot) mitte 70 000 eurot. YY-le räägiti, et seda on vaja selleks, et riik ega kolmandad isikud ei kasutaks enda ostueesõigust (see oli üheks lepingu sõlmimise tingimuseks).
13.Eeltoodust lähtuvalt on hageja seisukohal, et on objektiivselt hinnates võimalik asuda seisukohale, et puudub alus täitemenetluse läbiviimiseks ja seega on sundtäitmine lubamatu.
14.Alternatiivselt, juhul, kui kohus leiab, et eeltoodud asjaoludest lähtuvalt ei saa käesolevat sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi rahuldada, palub hageja hagi rahuldada, tuvastades 16.03.2017 lepingu osaline tühisus – tühisus lepingu punktis
3.3.toodud summa osas.
15.Hageja on seisukohal, et alternatiivselt tuleb tehing eeltoodud osas lugeda osaliselt tühiseks põhjusel, et kostja ja Osaühing Pärna Metsad vahel 03.02.2017 sõlmitud lepinguga oli tegelikuks ostuhinnaks kokku lepitud 40 000 eurot mitte 70 000 eurot.
3(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109 See tähendab, et viidatud osas tehingu tühisuse tuvastamisel ei tekkinud ka hagejal tasu maksmise kohustust.
16.Hageja arvates oli heade kommetega vastuolus panna 16.03.2017 lepingusse punkt, mille kohaselt peaks hageja tasuma 70 000 eur, kui tegelikult oli müügihinnaks hoopis 40 000 eur.Hageja arvates sellega näidati näilikult 16.03.2017 lepingus, et hagejal on kohustus tasuda 70 000 eur, kuna tegelikult poolte tahe oli suunatud sellele, et hagejal oli kohustus tasuda kostjale 40 000 eur. 40 000 eur tasumise kohustuse ületavas summas (so 30 000 eur) on seega tehing tühine (ühe osana). Tulenevalt TsÜS § 87 lg.3 tuleb kohaldada ja otsustada, et tegelikult tahtsid pooled teha nii, et hagejal oli kohustus tasuda 16.03.2017 lepingu alusel kostjale 40 000 eur, mitte aga 70 000 eur.
17.Hageja palub hagi rahuldada ja tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 180/2017/390; alternatiivselt: 1) Tunnistada tühiseks 16.03.2017 Tallinna notar Sirje Ormani büroos sõlmitud lepingu lõpetamise kokkulepe, ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitav asjaõigusleping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping osas, mis kohustab hagejat tasuma kostjale 70 000 eur ning tuvastada et poolte tegelik tahe oli suunatud sellele, et hageja peab tasuma 16.03.2017 Tallinna notar Sirje Ormani büroos sõlmitud lepingu lõpetamise kokkuleppe, ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitava asjaõiguslepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel kostjale 40 000 eur ja selline kohustus on hageja poolt kostja ees täidetud 16.03.2017 lepingu p.3.1 ja 3.2. lähtuvalt ja vastavalt. 2) Tunnistada tühiseks 16.03.2017 Tallinna notar Sirje Ormani büroos sõlmitud lepingu lõpetamise kokkuleppe, ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitava asjaõiguslepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p.3.3. ja selles sisalduv hageja kohustus tasuda kostjale 30 000 eur. 3) Seoses asjaoluga, et hageja kohustus tasuda kostjale 16.03.2017 Tallinna notar Sirje Ormani büroos sõlmitud lepingu lõpetamise kokkuleppe, ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitava asjaõiguslepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel 40 000 eur on täidetud - Hagi rahuldada ja tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 180/2017/390.
18.Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
19.Kostja oma 27.08.2018 vastuses hagiavaldusele vaidleb hageja nõudele täies ulatuses vastu ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid.
20.Hagejale ja kostjale kuulus võrdsetes (1⁄2) mõttelistes osades kinnisasi, registriosa nr 2325234, asukohaga Noore-Kaigu, Selja küla, Leisi vald, Saare maakond; NooreKaigu, Räägi küla, Leisi vald, Saare maakond; Noore-Kaigu, Räägi küla, Leisi vald, Saare maakond; Noore-Kaigu, Räägi küla, Leisi vald, Saare maakond ja Noore-Kaigu, Pöitse küla, Leisi vald, Saare maakond (edaspidi nimetatud Noore-Kaigu kinnistu).
21.03.02.2017 sõlmisid kostja ja OÜ Pärna Metsad müügilepingu, mille alusel OÜ Pärna Metsad omandas kostjale kuuluva 1⁄2 suuruse mõttelise osa Noore-Kaigu kinnistust. Müügihind oli 70 000 eurot, millest 30 000 eurot oli OÜ Pärna Metsad tasunud enne tehingut ja 10 000 eurot 28.02.2017 kostjaga sõlmitud maksegraafiku alusel. OÜ-l Pärna Metsad jäi müügihinnast tasuda veel 30 000 eurot maksegraafiku alusel, milline kohustus langes OÜ-l Pärna Metsad ära , kuna hageja avaldas 27.02.2017 avaldusega soovi teostada Noore-Kaigu kinnisasja suhtes seadusjärgset ostueesõigust.
4(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109
22.Eeltoodu tulemusena sõlmisid 16.03.2017 kostja, OÜ Pärna Metsad ja hageja notariaalselt tõestatud kolmepoolse lepingu, millega ühelt poolt lõpetati kostja ja OÜ Pärna Metsad vaheline müügileping ning teiselt poolt sõlmiti ostueesõiguse teostamise avalduse alusel kostja ja hageja vaheline asjaõigusleping. Kostjat esindas 16.03.2017 lepingu sõlmimisel CC, kes on ka OÜ Pärna Metsad juhatuse liige. Selle tulemusena sai hageja Noore-Kaigu kinnistu ainuomanikuks. Muud tingimused, sh müügihinna tasumise kohustus ja selle suurus, jäid hageja suhtes samaks, milles kostja ja OÜ Pärna Metsad kokku leppisid.
23.Müügihinnast 40 000 eurot tasus hageja 16.03.2017 asjaõiguslepingu sõlmimisel. Sama lepingu raames sõlmisid kostja ja OÜ Pärna Metsad kokkuleppe, et OÜ Pärna Metsad saab 40 000 eurot enda käsutusse, kuivõrd viimane oli vastava osa müügihinnast tasunud kostjale nendevahelise müügilepingu alusel, kuid millest tulenevad kohustused lõppesid hageja poolt ostueesõiguse teostamisega ja müügilepingu ülevõtmisega.
24.Ülejäänud müügihinna, s.o 30 000 euro, tasumiseks soovis hageja jätkata maksegraafikuga, milles 03.02.2017 sõlmitud müügilepingus olid kokkuleppe saavutanud kostja ja OÜ Pärna Metsad. Kokkuleppe kohaselt kuulus 10 000 euro suurune osamakse tasumisele hiljemalt 31.03.2017 ja 20 000 euro suurune osamakse hiljemalt 30.04.2017.
25.Hagejale maksegraafiku võimaldamise eelduseks oli kostjale müügihinna täitmise tagamiseks piisava tagatise andmine. Selleks seadis hageja sama 16.03.2017 notariaalse tehingu raames Noore-Kaigu kinnistule hüpoteegi 60 000 euro ulatuses, kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Kahetsusväärselt õnnestus hagejal ja tema pojal, OO-l, läbi kostja eksitamise ja manipuleerimise kõnealusest kinnistut koormavast tagatisest ilma igasuguste tagajärgedeta vabaneda. Kuna hageja tasus osa müügihinnast, s.o 40 000 eurot, 16.03.2017 asjaõiguslepingu sõlmimisel ning ülejäänud osa, s.o 30 000 eurot, on hagejal seniajani tasumata, oli kostja poolt täitemenetluse algatamine seaduslik ja lubatud.
26.Kostja toob välja, et OO eksitas kostjat Noore-Kaigu kinnistu puuduoleva 30 000 euro müügihinna tasumise osas. OO avaldas kostjale ebaõigeid ja tõele mittevastavaid asjaolusid, mis põhjustas tal eksimuse tegelikes asjaoludes. Tegutsedes eksimuse ajendil, loobus kostja ka Noore-Kaigu kinnistut koormavast hüpoteegist (hageja kasuks) ning andis ebaõige kinnituse, et hüpoteegiga tagatud nõuded on rahuldatud (hagi lisa 5). Sellesisuline vestlus on salvestatud ka kõnealuse lindistusena, kus OO survestab kostjat minema notarisse, et hageja kinnisasja koormavat hüpoteegikannet kustutada ja ülejäänud 30 000 euro suurusest müügihinnast loobuda.
27.Eeltoodud põhjustel vaidlustab kostja ka hagi lisaks oleva pooltevahelisele 22.03.2017 kokkuleppe võla lõpetamise kohta (hagi lisa 2 ja 4), kuivõrd tegemist on tühise tehinguga ning sellekohane tõend on saadud kostja manipuleerimise ja eksitamise tulemusena ja tema alkoholijoobe ärakasutamise tulemusena. Seda kinnitab muu hulgas asjaolu, et tõendi igakülgsel hindamisel on selge, et kokkuleppe tekst on koostatud samuti hageja poolt, kuivõrd tema käekiri on enda nime kirjutades identne kokkuleppe ülejäänud tekstiga. Isegi kostja nime on hageja ise kirjutanud.
5(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109
28.Tulenevalt sellest, et 31.03.2017 oli muutunud sissenõutavaks hageja kohustus 10 000 suuruse osamakse tasumiseks, mida hageja ei täitnud, pöördus kostja pärast viimast notaris käiku kohtutäituri poole võla sundtäitmisele pööramiseks. Üllatuslikult selgus kostjale seejärel, et hüpoteek on maha võetud ning lisaks olevat kostja andnud ka kinnituse, ehkki ebaõigetele asjaoludele tuginedes, et hüpoteegiga tagatud nõuded on rahuldatud. Vastav asjaolu ei vasta tõele ning sellele vastupidist ei väida ka hageja. Hageja poolt esitatud hagiavalduse eesmärgiks on vabaneda 30 000 euro suuruse täiendava müügihinna maksmise kohustusest, kuid seejuures ei ole hageja väitnud kordagi, et ta on selle rahasumma tasunud.
29.Kuna kohtutäitur Enno Kermik on alustanud täitemenetluse hageja ja kostja vahel 16.03.2017 sõlmitud notariaalsest müügilepingust tuleneva müügihinna tasumise sundtäitmise nõudes, mitte hüpoteegi realiseerimise nõudes, ei oma tehingu tühistamise avaldus sundtäitmise lubamatuks tunnistamise üle otsustamisel olulist tähtsust. Tähtsust omab asjaolu, et kostja ei ole saanud hageja poolt võlgnetavat 30 000 euro suurust puuduolevat müügihinda ning seda ei ole saanud ka CC. Seega on hagejal jätkuvalt kohustus tasuda puuduolev 30 000 euro suurune Noore-Kaigu kinnistu müügihind ning selle saamiseks algatatud täitemenetlus on õiguspärane ja lubatud.
30.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjendused
31.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et hindamaks, kas täitemenetlus täiteasjas nr 180/2017/390 on lubamatu, peab kohus esmalt võtma seisukoha selles osas, kas nõue on rahuldatud, st kas hageja on enda nõuded kostja ees täitnud täies ulatuses.
32.Poolte vahel sõlmitud notariaalse lepingu p-s 3.3 kohustus hageja kostjale tasuma 30 000 eurot, vastavalt 10 000 eurot 31.03.2017 ja 20 000 eurot 30.04.2017.Hageja leiab, et kuna YY 22.03.2017 allkirjastanud omakäelise võla lõpetamise kokkuleppe, mille kohaselt loobus ta enda nõudest hageja vastu ja on nõus 16.03.2017 lepingu alusel seatud hüpoteegi kustutamisega, siis on hageja enda nõuded kostja ees täitnud täies ulatuses. Kostja on seisukohal, et hageja pojal õnnestus veenda tugevas alkoholijoobes olnud kostjat loobuma hageja kinnisasja koormavast hüpoteegist ja saada temalt pettuse teel allkiri kirjalikule kokkuleppele puuduoleva müügihinna saamise nõudest loobumise kohta. Samuti leiab kostja, et on ilmselge, et 30 000 euro suurusest müügihinnast loobumine, mis moodustab pea poole kinnistu kogu müügihinnast, on kostja jaoks kahjulik ning see ei vasta kostja tegelikule tahtele.
33.Kohus leiab, et kostja poolt 30 000 euro suurusest müügihinnast ja kinnistut koormavast tagatisest (hüpoteegist) loobumine ilma vastusoorituseta on selges vastuolus kostja huvidega ning on talle ilmselgelt majanduslikult kahjulik. Väga kahjulik tehing antud juhul juba loob eelduse, et kostja joove võis olla selline, mis tingis tehingu tegija otsusevõimetuse. Sellest on kostja ka ise aru saanud kui koostas
13.06. 2017 notariaalse avalduse tahteavalduse tühistamiseks, millega tühistas 03. 04. 2017 antud tahteavalduse hüpoteegi kustutamiseks vaidlusaluselt kinnistult.
34.Seega leiab kohus, et 22.03.2017 allkirjastatud hageja ja kostja vaheline käsikirjaline võlakustutamise kokkulepe, millega kostja loobus 30 000 suurusest nõudest hageja vastu on tühine.
6(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109
35.Hageja on esitanud hagiavalduses ka alternatiivse nõude, millega tunnistada tühiseks 16.03.2017 Tallinna notar Sirje Ormani büroos sõlmitud lepingu lõpetamise kokkulepe, ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitav asjaõigusleping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping osas, mis kohustab hagejat tasuma kostjale 70 000 eurot ning palub tuvastada et poolte tegelik tahe oli suunatud sellele, et hageja peab tasuma 16.03.2017 Tallinna notar Sirje Ormani büroos sõlmitud lepingu lõpetamise kokkuleppe, ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitava asjaõiguslepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel kostjale 40 000 eur ja selline kohustus on hageja poolt kostja ees täidetud 16.03.2017 lepingu p.3.1 ja 3.2. lähtuvalt ja vastavalt.
36.Kuna hageja leiab, et hageja kohustus tasuda kostjale 40 000 eurot on täidetud, siis palub hageja hagi rahuldada ja tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 180/2017/390.Hageja arvates oli heade kommetega vastuolus panna 16.03.2017 lepingusse punkt, mille kohaselt peaks hageja tasuma 70 000 eurot, kui tegelikult oli müügihinnaks hoopis 40 000 eurot. Hageja arvates sellega näidati näilikult 16.03.2017 lepingus, et hagejal on kohustus tasuda 70 000 eurot, kuna tegelikult poolte tahe oli suunatud sellele, et hagejal oli kohustus tasuda kostjale 40 000 eurot. 40 000 euro tasumise kohustuse ületavas summas (so 30 000 eurot) on seega tehing tühine (ühe osana). Hageja on alternatiivselt leidnud, et müügileping on lisaks näilisusele TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine, kuivõrd see on vastuolus heade kommetega.
37.Esmalt toob kohus välja, et tehing ei saa olla samaaegselt näilik tehing ja ka heade kommetega vastuolus olev. Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid kogumis leiab, et kinnistu 16.03.2017 müügilepingu puhul ei ole tegemist näiliku tehinguga ja see ei ole tühine. Kohtu hinnangul ei ole menetluses esitatud asjaoludega tõendatud, et kinnistu 16.03.2017 müügileping on heade kommetega vastuolus ja selle tõttu tühine. Kohtule ei ole esitatud veenvaid andmeid selle kohta, et poolte vahel toimunud müügilepingu sõlmimisel tegi hageja tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest või kogenematusest ning pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kohtule ei ole tõendatud, et tehing on tehtud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel ning, et kostja kasutas hageja teadmatust ära. Hageja apellatsioonkaebus
38.Hageja palub tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, alternatiivselt tühistada maakohtu otsus ja saata tsiviilasi uueks arutamiseks maakohtule, menetluskulud jätta kostja kanda.
39.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on apellant seisukohal, et on enda nõuded vastustaja ees täitnud täies ulatuses, vastavalt ostueesõiguse aluseks olevas lepingus kokkulepitule ja sellest lähtuvalt on täitemenetlus alusetu. Alternatiivselt, on apellant maakohtus välja toonud ka, et juhul, kui maakohus leiab, et eeltoodud asjaoludest lähtuvalt ei saa käesolevat sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi rahuldada, palub apellant hagi rahuldada, tuvastades 16.03.2017 lepingu osaline tühisus – tühisus lepingu punktis 3.3. toodud summa osas. Eeltoodud nõude osas on maakohus enda otsuses samuti vääralt tõendeid hinnanud ja jõudnud vääradele järeldustele. Suures osas on kohus jätnud üldse tõendid hindamata, analüüsimata ja otsuses viitamata ega selgitanud, miks ta pole neid uurinud.
40.Apellant on seisukohal, et alternatiivselt tuleb tehing eeltoodud osas lugeda osaliselt tühiseks põhjusel, et vastustaja ja Osaühing Pärna Metsad vahel 03.02.2017 sõlmitud lepinguga oli tegelikuks ostuhinnaks kokku lepitud 40 000 eurot, mitte 70 000 eurot.
7(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109 See tähendab, et viidatud osas tehingu tühisuse tuvastamisel ei tekkinud ka apellandil tasu maksmise kohustust. Vastus apellatsioonkaebusele
41.Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
42.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asjas tuleb teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse ja menetluskulud jäetakse kostja kanda. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
43.Asja materjalidest nähtub, et: - Hagejale ja kostjale kuulus võrdsetes (1⁄2) mõttelistes osades Noore-Kaigu kinnistu Saare maakonnnas (I kd, tlk 18-19). - 03.02.2017 sõlmisid kostja ja OÜ Pärna Metsad müügilepingu, mille alusel OÜ Pärna Metsad omandas kostjale kuuluva 1⁄2 suuruse mõttelise osa Noore-Kaigu kinnistust. 03.02.2017 kinnistu notariaalse müügilepingu p 2 ja selle alapunktide järgi tuli ostjal tasuda müüjale lepingu eseme hind 70 000 eurot, kusjuures müüja kinnitas, et enne lepingu sõlmimist on ostja tasunud 30 000 eurot ning ülejäänud 40 000 eurot kohustus ostja tasuma selliselt, et 10 000 eurot tasutakse hiljemalt 28.02.2017, 10 000 eurot hiljemalt 31.03.2017 ja 20 000 eurot hiljemalt 30.04.2017.a. - Ostueesõigust omav isik ehk hageja esitas 27.02.2017 avalduse 03.02.2017 lepingu suhtes ostueesõiguse teostamiseks, mis on tõestatud Tallinna notar Sirje Orman ́i poolt ja registreeritud notari ametitegevuse raamatu registris numbri 501 all. -16.03.2017 sõlmiti Tallinna notar Sirje Ormani büroos lepingu lõpetamise kokkulepe, ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitav asjaõigusleping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping (I kd, tlk 5-8) ja Noore-Kaigu kinnistu ainuomanikuks sai hageja. -16.03.2017 notariaalse tehingu raames seati Noore-Kaigu kinnistule hüpoteek 60 000 euro ulatuses YY kasuks, kinnistu omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. -Müügihinna tasumise kohustus ja selle suurus jäid 16.03.2017 müügilepinguga hageja suhtes samaks, milles kostja ja OÜ Pärna Metsad kokku leppisid. -Lähtuvalt 16.03.2017 sõlmitud lepingu punktist 3 kohustus XX, kui ostueesõigust omav isik, kandma enne 16.03.2017 lepingu sõlmimist akti tõestaja notarikontole 10 000 (kümme tuhat) eurot. Antud kohustus on täidetud. -Müügihinnast summa suuruses 30 000 (kolmkümmend tuhat) eurot pidi XX ostja esindajale üle andma 16.03.2017 lepingu sõlmimise ajal notari juuresolekul sularahas. Antud kohustus on täidetud. -Müügihinnast summa suuruses 30 000 (kolmkümmend tuhat) eurot kohustus XX kandma müüja kontole nii, et 10 000 (kümme tuhat) eurot kantakse müüja kontole hiljemalt 31.03.2017 ja 20 000 (kakskümmend tuhat) eurot hiljemalt 30.04.2017. -16.03.2017 notariaalse lepingu p-3.5 sisaldub kokkulepe, et juhul kui ostueesõigust omav isik ei täida sama lepingu p-des 3.3.1 ja 3.3.2. nimetatud osamaksete kohustust nõuetekohaselt, st hilineb osamakse tasumisega kas täielikult või osaliselt rohkem kui 3 kalendripäeva, muutub kogu käesoleva lepingu p-s 3.3. kokkulepitud summa koheselt sissenõutavaks ja müüjal on õigus koheselt ja ilma ostueesõigust omavale isikule täiendavat tähtaega andmata esitada leping müügihinna saamiseks kohtutäiturile ostueesõigust omava isikute poolt tasumata summade sissenõudmiseks.
8(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109 -22.03.2017 allkirjastati hageja ja kostja vaheline käsikirjaline võla kustutamise kokkulepe, millega kostja loobus enda nõudest hageja vastu ja oli nõus 16.03.2017 lepingu alusel seatud hüpoteegi kustutamisega. -03.04.2017 hageja ja kostja tegid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale notariaalse kinnistamisavalduse hüpoteegi kustutamiseks. -Hageja ei tasunud hageja ja kostja vahel 16.03.2017 sõlmitud notariaalsest müügilepingust müügihinnast kahte viimast osamakset kokku summas 30 000 eurot. -Kostja esitas 16.03.2017 sõlmitud lepingu järgi täitmisavalduse 30 000 euro saamiseks, vastavalt lepingu p-le 3.5. - Kohtutäitur algatas täitemenetluse.
44.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul saab võlgnik sama paragrahvi lg 11 kohaselt esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele.
45.Praeguses asjas nähtub, et täitedokumendiks on 16.03.2017 notariaalse lepingu p-s 3.5 kokkulepitu, et juhul kui ostueesõigust omav isik ei täida sama lepingu p-des 3.3.1 ja
3.3.2.nimetatud osamaksete kohustust nõuetekohaselt, st hilineb osamakse tasumisega kas täielikult või osaliselt rohkem, kui 3 kalendripäeva, muutub kogu käesoleva lepingu p-s 3.3. kokkulepitud summa koheselt sissenõutavaks ja müüjal on õigus koheselt ja ilma ostueesõigust omavale isikule täiendavat tähtaega andmata esitada leping müügihinna saamiseks kohtutäiturile ostueesõigust omava isikute poolt tasumata summade sissenõudmiseks.
46.Esitades täitmisavalduse tugines kostja seega sellele, et tal on täitmiseks TMS § 2 lg 1 p-s 18 nimetatud notariaalne leping. TMS § 2 lg 1 p 18 kohaselt täidetakse täitemenetluse seadustiku alusel nõue, mis tuleneb järgmisest täitedokumendist: rahalise nõude kohta notariaalselt tõestatud kokkulepe, mille kohaselt on võlgnik pärast nõude sissenõutavaks muutumist andnud nõusoleku alluda kohesele sundtäitmisele. Seega on notariaalse kokkuleppe TMS § 2 lg 1 p 18 järgi täitedokumendiks lugemiseks vajalik tingimus muu hulgas see, et võlgnik on andnud nõusoleku alluda kohesele sundtäitmisele alles pärast seda, mil tema vastu suunatud nõue on muutunud sissenõutavaks (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-38-09). Praegusest asjast nähtub, et hageja andis nõusoleku alluda kohesele sundtäitmisele enne kui nõue oli muutunud sissenõutavaks, sest leping sõlmiti 16.03.2017, kuid nõue muutus sissenõutavaks ositi 31.03.2017 ja 30.04.2017.a. Sellest tulenevalt algatati täitemenetlus dokumendi alusel, mis ei vastanud täitedokumendi nõuetele.
47.Kuigi täitemenetluse algatamine dokumendi alusel, mis ei vasta täitedokumendi nõuetele, tuleks esitada kaebus kohtutäituri tegevuse peale (TMS § 217), saab täitmiseks esitatud dokumendi vastavust täitedokumendi nõuetele kontrollida ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (TMS § 221) lahendamisel, kui võlgniku ja sissenõudja vahel on ka materiaalõiguslik vaidlus, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet. Käesolevas asjas esitas hageja ka materiaalõiguslikud vastuväited 16.03.2017 lepingus kokkulepitud müügisummale, mistõttu tuli tuvastada ka see, kas täitmiseks esitatud dokument vastas täitedokumendi nõuetele.
48.Kuna asjas on tõendamist leidnud, et kohase täitedokumendi puudumise tõttu on täitemenetlus algatatud põhjendamatult, tuleb hagi rahuldada. Eeltoodust tulenevalt puudub vajadus analüüsida hageja materiaalõiguslikke vastuväiteid kostja nõudele.
9(10)
Tsiviilasi nr: 2-18-11109 Menetluskulude jaotus
49.Kuna apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning kokkuvõttes hageja hagi rahuldatakse, siis tuleb poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta TsMS § 162 lg 2 ja 171 lg 1 järgi kostja kanda. Rahaliselt määrab menetluskulud kindlaks maakohus juhindudes TsMS § 177 lg 1 p-st 2.
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu Ulvi Loonurm kohtunik kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin kohtunik
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.