8.Tiit Tiimus (isikukood XXXXXXXXXXX ) ja Eva Tiimus (isikukood XXXXXXXXXXX ); esindaja vandeadvokaat Küllike Namm
9.Marie Edala (isikukood XXXXXXXXXXX ); esindaja vandeadvokaat Hendrik Mühls ja vandeadvokaat Maire Arm
10.Mare Kalme (isikukood XXXXXXXXXXX )
11.Silva Rent (isikukood XXXXXXXXXXX )
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 20. juuni 2019 määrus.
2.Saata asi Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Edasikaebamise kord
Määruse peale võib esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD JA MAAKOHTU MÄÄRUS
1.Helga Grace Masurin (avaldaja) esitas avalduse, milles palus määrata Lääne-Viru maakonnas Vihula vallas Rutja külas asuva kinnistu nr XXXXXX , katastritunnus XXXXXXXXXXXXX , igakordsele omanikule juurdepääs kinnistule aastaringseks ööpäevaringseks kasutamiseks nii jala kui mootorsõidukiga avalikult kasutatavalt teelt (kohalik tee nr XXXXXXX nimetusega V. tee) üle Lääne-Viru maakonnas Vihula vallas Rutja külas asuva kinnistu V. (nr XXXXXXX ) koosseisu kuuluva katastriüksuse V. (XXXXXXXXXXXXX ) vastavalt lisatud plaanil (lisa 13) punasega tähistatud joont: V. teelt, punktist A mööda M. kinnistu (registriosa XXXXXXX , katastritunnus XXXXXXXXXXXXX ) olemasolevat juurdepääsuteed ligikaudu 135 meetri ulatuses kuni M. kinnistu lõunapiirini (punkt B) ning sealt edasi V. kinnistul V. katastriüksusel (XXXXXXXXXXXXX ), ligikaudu 35 meetri ulatuses mööda V. katastriüksuse ja M. kinnistute piiri kuni kinnistuni V. (registriosa XXXXXXX , katastritunnus XXXXXXXXXXXXX ), kinnistu M. (registriosa XXXXXXX , katastritunnus
XXXXXXXXXXXXX
), kinnistu (registriosa nr XXXXXXX , katastritunnus
XXXXXXXXXXXXX
) ja kinnistu (registriosa nr XXXXXXX , katastritunnus XXXXXXXXXXXXX ) piiride ristumispunkti (punkt C). Juurdepääsu eest palus avaldaja määrata tasuks 25 eurot aastas. Avaldaja palus kohustada puudutatud kinnisasjade igakordseid omanikke andma tahteavaldused vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Kõik avaldaja kinnisasjad on ümbritsetud teistest kinnistutest ja neil puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kõik avaldajale kuuluvad kinnisasjad on koormatud teineteise kasuks juurdepääsuservituudiga. Olemasolevad servituudid on seatud juhuks, kui üks avaldaja kinnisasi saab juurdepääsu avalikule teele. Avaldaja kõigi kinnistute igakordsete omanike jaoks on reguleeritud juurdepääsu asukoht ja tingimused avaldaja kinnistute piires.
2.Haljala vald leidis, et ligipääs avaldaja kinnistutele tuleks lahendada üle K. metskond X maa, sest avaldaja omandas kinnistu Eesti Vabariigilt vahetusmaana. Juurdepääs üle K. metskond X maa ei koormaks eraomandis olevaid naaberkinnisasju.
3.A. Ojang oli seisukohal, et juurdepääsu avaldaja kinnistutele ei saa luua üle temale kuuluva kinnistu, kuna ta ei ole nõus enda kinnistust selleks osa loovutama. Tema kinnistut kasutatakse igapäevaselt tema pere koduna. Kuigi varem on tema kinnistule servituut seatud, ei tähenda see, et puudutatud isik peaks veel maad avaldaja kasuks loovutama.
4.Eesti Vabariik (Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu) märkis, et K. metskond X kinnistul liiklemise otstarbeks mõeldud tee puudub. Kui avaldajale kuuluvatele kinnistutele soovitakse juurdepääsuõigust mööda riigile kuuluvat K. metskond X kinnistut, on RMK põhimõtteliselt nõus kinnistut koormama reaalservituudiga S. , P. , I. , H. , J. ja R. kinnistu igakordse omaniku kasuks.
5.Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) 24.11.2017 tehtud paikvaatlusel tuvastatu kohaselt oleks kõige otstarbekam võimaldada juurdepääs avalduses taotletud tee kaudu.
6.Teet Õunapuu vaidles avaldusele vastu. Avaldaja ei ole avalduse esitamisel arvestanud M. kinnisasja omaniku huve.
7.Marika Blossfeldt leidis, et ligipääsu võimaldamine Anne Ojangi maa kaudu on ebaloogiline ja õigustamatu. Mõistusevastane on lasta avaldajal läbida kilomeeter kitsal sillutamata külateel, olles sealjuures sunnitud enda krundile jõudmiseks läbima ka Anne Ojangi maa.
8.Eesti Vabariik (Keskkonnaameti kaudu) märkis, et avaldaja kinnistud ei ole looduskaitsealal ja tee rajamiseks pole vaja kooskõlastust. Keskkonnaamet välistas tee rajamise üle Selja jõe maastikukaitseala Jõemetsa sihtkaitsevööndis paikneva K. metskond X kinnistu.
9.Aime Lindpere oli seisukohal, et teevariandid b) ja c) ei ole talle kui E. kinnistu omanikule vastuvõetavad. Avaldaja kinnistud on oma sihtotstarbelt maatulundusmaad, metsatöid on saanud seal teha talvel kasutades olemasolevaid teid. Sihtotstarbe muutmiseks elamumaaks oleks vajalik esmalt detailplaneering, kus ka juurdepääsuks teed planeeritakse.
10.Laily Karine avaldas, et ei nõustu juurdepääsu lubamisega M. kinnisasja kaudu. Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse väljavõtte kohaselt on M. kinnistu koormatud 41% ulatuses ranna ehituskeeluvööndiga ning 39% ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndiga. Seega perspektiivne ehitusala paikneb maaüksuse lõunaosas. Kuigi avaldaja on nõus hüvitama kinnisasja omanikule kasutusest välja langeva maa enda kinnisasjast 1000-3000 m2 ulatuses ümberkruntimise teel, piiraks või välistaks see M. kinnistu perspektiivset hoonestamist oluliselt.
11.Eva Tiimus ja Tiit Tiimus ei pea võimalikuks avaldaja pakutud juurdepääsutee rajamist viisil, mis on avaldaja märkinud variantidega „d“ ja „e“.
12.Marie Edala leidis, et P.-K. kinnistu kaudu juurdepääsutee rajamine on koormavaim ning kahjulikum variant kõikidest alternatiividest. P.-K. kinnisasjalt ei ole ajalooliselt juurdepääsu avaldajale kuuluvatele kinnisasjadele toimunud, seda on kasutatud üksnes P.-K. kinnistul asuvale suvilale juurde pääsemiseks, õuealale pääsemiseks.
13.Silva Rent avaldas, et tee rajamine kombineeritult U. ja Roberti kinnistute kaudu ei ole mõistlik ega puudutatud isiku huvides. Avaldaja taotletud variandid suurendavad kinnistute liikluskoormust kordades. See kahandaks oluliselt kinnistute väärtust. Käesoleval hetkel pääseb kinnistutele T. ja V. mööda U. , N. ja K. kinnistuid kulgevat kruusakattega külateed.
14.Mare Kalme ei nõustunud tee rajamisega üle U. kinnistu.
MAAKOHTU MÄÄRUS
15.Maakohus jättis 20. juuni 2019 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui
kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Tuvastamist on leidnud, et avaldajale kuuluvatel „S. ”, „P. ”, „I. ”, ,,H. ”, „J. ” ja „R. ” kinnistutel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Menetluse käigus on välja toodud ja arutatud erinevaid variante juurdepääsu määramiseks. Ükski puudutatud isikuna kaasatud ümberkaudse kinnistu omanik ei ole avaldanud nõusolekut juurdepääsutee rajamiseks üle talle kuuluva kinnistu. Lisaks on Keskkonnaamet välistanud tee rajamise üle Selja jõe maastikukaitseala Jõemetsa sihtkaitsevööndis paikneva K. metskond X kinnistu, kuigi puudutatud isikud on avaldanud, et K. metskond X kinnistul on tegelikult autoga läbitav metsatee. Tuginedes looduskaitseseaduses ja Selja jõe maastikukaitseala kaitse-eeskirjas sätestatule, on välistatud metskonna kinnistu kaudu juurdepääsutee rajamine avaldaja kinnistutele. Sel põhjusel ei oma tähtsust asjaolu, et Riigimetsa Majandamise Keskus on olnud põhimõtteliselt nõus avaldaja kinnistutele juurdepääsutee rajamisega K. metskond X kinnisasja kaudu. Avaldaja pakutud juurdepääsutee eksisteerib vaid osaliselt. Seega ei ole tegemist ajalooliselt või muul viisil väljakujunenud juurdepääsuteega. Avaldaja on lähtunud sellest, et see oleks kõige otstarbekam juurdepääsutee, kuna osaliselt on tee olemas. Puudutatud isiku Anne Ojangu esindaja on 12.04.2018 toimunud kohtuistungil avaldanud, et enne V. kinnistut on R. tee, mis on vana H. tee ja läbib kõikide hoove. Elamine on mõlemal pool teed, naabritel on väiksed lapsed. Tee ei talu sellist massi ja koormust. Üle heinamaa viiv tee ei ole tee ja see on murutee. Teet Õunapuuga oli kokkulepe, et see tee jääbki rohuteeks. Teel ei ole aluspõhja, seal on liivamaa. Paikvaatlusel on kinnitust leidnud, et V. tee on tegelikkuses vaid heinamaa, kuhu on autoga jälg sisse sõidetud. Nimetatud tee ei ole sobilik selleks, et lisaks olemasolevatele juurdepääsudele võimaldada juurdepääsu ka kuuele avaldajale kuuluvale kinnistule. Kuue kinnistuga kaasneks arvestatav liikluskoormuse tõus mistahes kinnistule ja juurdepääsuteele vastav tee peab sellisel juhul olema koormusele sobilik. Kohtu seisukohta ei muuda ka asjaolu, et Anne Ojangu kinnistule on juba seatud reaalservituudid Marika ja M. kinnistute kasuks või isiklik kasutusõigus OÜ Eesti Energia Jaotusvõrk kasuks. Asjaolu, et kinnistu on piiratud asjaõigustega koormatud, ei tähenda, et ka teised juurdepääsu vajavad kinnistud just teeservituudiga koormatud tee kaudu juurdepääsu saama peaksid. Arvestada tuleb eelkõige puudutatud isikute huve ning olemasoleva tee seisukorda. Liikluskoormuse kasv oleks olemasoleva tee seisukorda arvestades seda liialt koormav. On küsitav, kas olukorras, kus avaldajal puudub juurdepääsutee enda kinnistutele, on AÕS § 156 lg 1 mõtteks anda avaldajale õigus nõuda uue tee rajamist üle puudutatud isikute kinnistute. Ka juhul, kui see nii oleks, ei ole puudutatud isikutele kuuluvate kinnistute hulgas ühtegi olemasolevat ega võimalikku juurdepääsuteed, mis vastaks lisaks ka kuue avaldajale kuuluva kinnistu potentsiaalsele liikluskoormusele. Juurdepääsu tee võimaldamine üle mistahes kinnistu oleks selle kinnistu omaniku huvidega vastuolus, kuna see segaks elanike igapäevaelu, võimalikku äritegevust ning mõjuks kahjulikult juurdepääsuna kasutatava kinnistu väärtusele ja looduskaunite kohtade atmosfäärile. Samuti tuleb kohtu hinnangul arvesse võtta, et avaldajale kuuluvad juurdepääsuteeta kinnistud ei ole avaldaja elukohaks, nimetatud kinnistutel ei ole mistahes hooneid. Kinnistutel puudub ka
detailplaneering. Seega ei saa avaldaja huvi üles kaaluda ümberkaudsete kinnistute omanike huve.
MÄÄRUSKAEBUS
16.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada. Maakohus rikkus oluliselt TsMS § 442 lõiget 8, kuna määruses puuduvad põhjendused ja kaalutlusõiguse rakendamine. Vääralt kohaldati ka materiaalõigust (AÕS § 156 lg 1). Kohus ei määranud avaldaja kuuele kinnisasjale, millel puudus igasugune juurdepääs avalikule teele, mistahes juurdepääsu ega ka selgitanud, kuidas võiks avaldaja juurdepääsu saada.
17.Marie Edala vaidles määruskaebusele vastu.
18.Silva Rent märkis, et pole piisavalt pädev hindama määruskaebuse õigsust.
19.Teet Õunapuu vaidles määruskaebusele vastu.
20.Anne Ojang vaidles määruskaebusele vastu.
21.Aime Lindpere vaidles määruskaebusele vastu.
22.Eesti Vabariik (RMK kaudu) märkis, et kui Keskkonnaamet nõustuks K. metskond X kinnisasjale uue tee rajamisega, siis oleks RMK jätkuvalt nõus K. metskond X kinnistut koormama reaalservituudiga S. , P. , I. , H. , J. ja R. kinnistu igakordse omaniku kasuks.
23.Eesti Vabariik (Keskkonnaameti kaudu) ei võtnud seisukohta.
24.Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) leidis, et määruskaebus on õige ja maakohtu määrus tuleb tühistada.
25.Haldaja vald pidas maakohtu määrust õigeks.
26.Tiit Tiimus ja Eva Tiimus vaidlesid määruskaebusele vastu.
27.Eesti Vabariik (Maanteeameti kaudu) ei võtnud seisukohta.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
28.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus tuleb tühistada ja asi saata TsMS § 667 lg 2 alusel uueks lahendamiseks määruse teinud kohtule. Määruskaebus kuulub osaliselt rahuldamisele.
29.AÕS § 156 lg 1 esimese lause kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu määramise taotlust ei saa rahuldamata jätta haldusaktides määratud tingimustele viidates ega ka põhjusel, et haldusaktid, sh detailplaneering, puuduvad. Asjaoludest, kas avaldaja kinnisasjadel on elekter või kehtiv detailplaneering, ei sõltu juurdepääsu tee määramise vajalikkus, küll aga võib sõltuda tee asukoht ja kasutamise tingimused. Maakohtu pädevuses on AÕS § 156 lg 1 eelduste olemasolul avalduse rahuldamine. Kohus peab juurdepääsu määramisel avaldaja ja puudutatud isikute kõiki huve igakülgselt kaaluma ja määrama juurdepääsu arvestusega, et määratud kohast saab läbi või on sinna tee rajamine võimalik.
30.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et avaldajale kuuluvad kinnisasjad ei piirne üheski kohas avaliku teega.
Maakohtu määruses ei ole esitatud põhjendusi, miks maakohus jättis avalduse rahuldamata. Maakohus vaid märkis, et avaldaja poolt esitatud juurdepääsuteede erinevad variandid on naaberkinnisasjade omanikke liialt koormavad. Samas puuduvad lahendis põhjendused, milliseid asjaolusid kaaludes kohus sellisele järeldusele jõudis. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohtu seisukoht ka õige, kuna puudutatud isikute huvide riivamine ja võimalik kinnisasjade koormamine ei ole avalduse rahuldamata jätmise aluseks. Kohus peab kõiki asjaolusid arvestama, sh juurdepääsu tee kasutamise viisi (kui sageli, milliste sõiduvahenditega, mis aastaaegadel jne), asukoha ning korrahoiu kohustuse tingimuste ja talumiskohustuse eest hüvitise määramisel.
31.Asja materjalidest nähtub, et avaldaja omandas kinnisasjad Eesti Vabariigiga looduskaitseseaduse §-s 19 sätestatud alustel sõlmitud kinnisasjade vahetuslepinguga. Avaldaja oli lepinguid sõlmides teadlik, et kinnisasjadele puudub juurdepääs avalikult teelt. Maa-ameti kinnitusel mõjutas juurdepääsu puudumine omandavate kinnisasjade väärtust. Ringkonnakohtu arvates ei anna asjaolu, et avaldaja oli juurdepääsu puudumisest teadlik alust jätta avaldus rahuldamata AÕS § 156 lg 3 alusel. AÕS § 156 lg 3 kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Antud juhul ei katkenud juurdepääs avaldaja tahtel, seetõttu ei ole tegemist AÕS § 156 lg-s 3 toodud olukorraga. Teisalt tuleks juurdepääsu asukoha, tee rajamise ja korrashoiu kulude ja talumise kohustuse hüvitiste määramisel arvestada sellega, et avaldaja omandas kinnisasjad odavamalt ning ta oli teadlik sellest, et peab ise juurdepääsu küsimused tulevikus lahendama.
32.Ringkonnakohus saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule põhjusel, et anda menetlusosalistele võimalus kaaluda kokkuleppega juurdepääsu ning tasu määramist. Asja on menetletud ebamõistlikult pikka aega, kuid olulised asjaolud on välja selgitamata ning uuel asja läbivaatamisel võiksid menetlusosalised arutada kokkulepete sõlmimise üle, mis on alati eelistatud kohtu kohustava määruse ees. Samuti tuleks Haljala vallal esitada oma selge seisukoht selle kohta, kas kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 61 alusel ei ole mõistlik avaldaja kinnistutele juurdepääs (kas või osaliselt) tagada eratee määramisega avalikuks kasutamiseks piiratud asjaõiguse seadmise või sundvalduse seadmisega. Kui kokkuleppele ei jõuta ning valla volikogu ei pea võimalikuks seada isiklikku kasutusõigust Haljala valla kasuks ning puuduvad alused ka sundvalduse seadmiseks, siis tuleb kohtul menetlusosalistele selgitada, millise juurdepääsu tee määramist kohus võimalikuks peab.
33.Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei ole juurdepääsutee määramisel seotud avaldaja taotlusega ning kohtul on õigus määrata juurdepääs viisil, mis isikuid kõige vähem koormab. Asja uuel läbivaatamisel tuleb menetlust jätkata viisil, mis puudutatud isikuid kõige vähem koormab. Puudutatud isikute seisukohad on asjas avaldatud ning maakohtul tuleks asja arutada üksnes nende puudutatud isikutega, kelle omandit võimalik juurdepääs mõjutab. Asja uuel läbivaatamisel tuleb avaldajal täpsustada, millisel eesmärgil ta juurdepääsu teed kasutama hakkab. Maakohtul tuleb kaaluda erinevaid võimalusi juurdepääsu määramiseks. Kui tee asukoht ja muud tingimused on kokku lepitud või kohtu poolt määratud, siis tuleb menetlusosalistega arutada ning kokkuleppele mittejõudmisel määrata tasu koormatud kinnisasjade omanikele ning hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest. Eeltoodust tulenevalt peab maakohus juurdepääsu määramisel lahendama lisaks juurdepääsu tee asukoha, kasutamise viisi (kuidas ja mis viisil juurdepääsu hakatakse kasutama), vajadusel
tähtaja määramisele ka juurdepääsutee korrashoiu ja hooldamisega seotud küsimused ning määratlema avaldaja kohustused nii korrashoiu kui vajadusel tee rajamise tingimused.
34.Menetluskulude jaotuse määrab maakohus TsMS § 172 alusel hagita menetluse sätete kohaselt asja uuel läbivaatamisel.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.