Dokumendid, mis nimetavad selles lahendis osalenud ettevõtteid.
Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Triin Uusen-Nacke
Määruse tegemise koht ja aeg
Tartu, 4. juuni 2019
Tsiviilasja number
2-19-7724
Tsiviilasi
AS-i SEB Pank ja Kristjan Oopkaupi kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 295006201950
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 16. aprilli 2019 määrus nr 406662019
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS SEB Pank määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja: AS SEB 10004252), esindaja Kalle Ojamäe
esindajad
Pank
(registrikood
Edasikaebamise kord
Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule edasi kaevata.
Küsimuse osas, kas piiranguklauslit saab AÕS § 349 lg-st 2 lähtudes kokku leppida ja hüpoteegikandesse lisada, lähtumine ainuüksi grammatilisest tõlgendamisest viib olukorrani, kus tagatud nõude osaliselt täitnud omanik on eelistatud omanikule, kes on täitnud kõik tagatud nõuded. Sellist olukorda ei saa pidada loogiliseks, õigeks ega seaduse mõttega kooskõlas olevaks. Avaldaja leiab, et lg 2 osas kokkuleppevabaduse tuvastamiseks tuleb tõlgendusvõttena kasutada ka eesmärgipärast ja süstemaatilist tõlgendamist, sest ainuüksi grammatiline ehk tõlgendamine sõnade tähenduse alusel ei anna siin vastust, kas konkreetsest sättest tuleneb keeld või sisaldub selles kokkuleppevabadus. AÕS § 349 lg 2 ei sätesta olemuslikult midagi uut võrreldes AÕS § 349 lg 1. Lõige 2 vaid täpsustab lg-s 1 toodud üldpõhimõtet selliselt, et kui esineb olukord, et nõudeid on rahuldatud osaliselt, siis ei saa omanik nõuda mitte kogu hüpoteegi loovutamist või kustutamist, vaid ta saab oma nõudeõigust teostada ainult osaliselt. Seetõttu saab lg 2 lõpuossa täiendi „kui ei ole kokku lepitud teisiti“ mittelisamist pidada normitehnilise korduse vältimiseks. Asjaõigusseaduse kommentaarides on kirjas, et lg-le 1 tuginedes võib ka lg 2 kohaldamise kokkuleppel välistada või seda piirata ja selle (mõistlikuks peetava kokkuleppe) ka hüpoteegi sisuks muuta (lk 610 ülal). Sellele seisukohale on jõudnud Tartu Maakohus tsiviilasjas nr 2-19-5949 ja Harju Maakohus tsiviilasjas nr 2-19-5937, milles hinnati samuti küsimust, kas AÕS § 349 lg-s 1 nimetatud kokkulepet saab sõlmida ka lg-s 2 toodud juhuks, st olukorras, kus nõue on rahuldatud osaliselt. Kindlasti pole seadusandja soov § 349 lg 1 ja 2 sätestamisel olnud osaliselt nõudeid rahuldanud omaniku eelistamine täielikult nõuded rahuldanud kinnistuomanikule. Ainuüksi grammatiline tõlgendus lg 2 kohta viib tulemuseni, et kogu ulatuses „tühjaks“ muutunud hüpoteek saab olla oma sisult kinnistuomanikule piiravama sisuga, kui seda oleks järk-järgult „tühjaks muutuv“ hüpoteek ning lõpuks tulemuseni, et lg 2 järgi on võimalik kinnistuomanikul muuta hüpoteegisumma 1-eurosendiseks, kuid viimasest „lahtisaamine“ poleks lg 1 tuleneva võimaluse tõttu enam võimalik. Piiranguklausliga on kujundatud hüpoteegi sisu piiratud ulatuses seadusega lubatud piires. Sellega pole väljutud numerus clausus’e piiridest ega asjaõigusi lubamatus sisus juurde loodud. Avaldaja on seisukohal, et avaldaja soovitud piiranguklausel ei ole vastuolus AÕS § 333 ega ka TsÜS § 76. AÕS § 361 lg 1 ja 2 on AÕS § 349 suhtes erinormiks (täpsustavaks sätteks) vaid selles, et määratleb kinnistu, millele saab tagatud nõuete rahuldamise korral „tühjaks“ muutunud hüpoteegi alles jätta. AÕS § 349 lg 1 lõpus oleva täiendi „kui ei ole kokku lepitud teisiti“ mittelisamine AÕS §-sse 361 ja 362 on normitehnilise korduse vältimine. Piiranguklausli hüpoteegikandesse lisamise lubatavust tõendab ka see, et osad kohtunikuabid on paljudesse teistesse registriosadesse piiranguklausli lisanud.
Lepingu punkt 4.5 kohaselt leppisid hüpoteegipidaja ja ostja kokku, et ostja ei saa nõuda hüpoteegipidajalt tahteavalduse andmist hüpoteegisumma vähendamiseks, hüpoteegi kustutamiseks või (osa)hüpoteegi oma nimele kandmiseks, kui hüpoteegiga tagatud nõudeid rahuldatakse osaliselt või hüpoteegiga tagatakse loovutuse teel omandatavaid nõudeid. AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Lõike 2 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. Kohtunikuabi, olles TsMS § 595 lg 3 alusel seotud maakohtu 3. mai 2019 määrusega, jättis kinnistamisavalduse AÕS § 349 lg 1 ja lg 2 kohase kokkuleppe osas rahuldamata ning ei lisanud hüpoteegi kandesse kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 05.04.2019 lepingu punkti 4.5. Maakohtu seisukoha järgi (millest lähtus kohtunikuabi), et kuivõrd seadusandja ei ole pidanud vajalikuks täiendada AÕS § 349 lg 2 sõnadega „kui ei ole kokku lepitud teisiti“, tuleb lähtuda seadusesätte grammatilisest sisust. Selline tõlgendus on maakohtu hinnangul kooskõlas asjaõigusseaduse põhimõttega, et lepingupooled võivad asjaõigust kujundada piiratud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.