Munga Property OÜ hagi Helle Kochi ja VOTONEXIT OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks VOTONEXIT OÜ vastuhagi Munga Property OÜ ja Helle Kochi vastu kaasomandi lõpetamiseks Helle Kochi vastuhagi Munga Property OÜ ja VOTONEXIT OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagides kostja) Munga Property OÜ (registrikood: 12827259; asukoht: Küütri tn 14, 51011 Tartu), lepinguline esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar (e-post: [email protected]) Kostja 1 (vastuhagis hageja) Helle Koch (isikukood: XXX; elukoht: XXX), lepinguline esindaja Talis Toompere, nõustaja Rainer Loo (e-post: XXX) Kostja 2 (vastuhagis hageja) VOTONEXIT OÜ (registrikood: 12620955; asukoht: Ringtee tn 7 - 30, 50501 Tartu), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn (e-post: [email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg
26. märts 2019. a
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Munga Property OÜ hagi kaasomandi lõpetamiseks.
2.Jätta rahuldamata Helle Kochi ja VOTONEXIT OÜ vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele ning asja jagamisega reaalosades.
3.Rahuldada Helle Kochi ja VOTONEXIT OÜ vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega avalikul enampakkumisel.
3.1.Lõpetada Munga Property OÜ, Helle Kochi ja VOTONEXIT OÜ kaasomand XXX asuvale kinnistule (kinnistusraamatu registriosa number XXX ) selle müümisega avalikul enampakkumisel.
3.2.Kinnistu müügist saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele – Munga Property OÜ-le 1998/3220, Helle Kochile 1111/3220 ja VOTONEXIT OÜ-le 111/3220.
5.Jätta menetluskulud poolte endi kanda ning rahaliselt kindlaks määramata. Toimetada otsus kätte pooltele. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse (TsMS § 632 lg 1, § 633 lg 7, § 187 lg 6). Munaga Property OÜ nõue ja seisukohad
1.OÜ Munga Property (edaspidi: hageja) esitas 3.10.2017 Tartu Maakohtule hagi Helle Kochi (edaspidi: kostja 1) ja OÜ VOTONEXIT (edaspidi: kostja 2) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, mille kohus rahuldas 4.10.2017 määrusega.
2.Hagiavalduse (I kd tl 2-8) kohaselt hagejale kuulub 1998/3220 mõttelist osa (62%) Tartu linnas, XXX asuvast hoonestatud kinnistust. Kostjale 1 kuulub nimetatud kinnistust 1111/3220 mõttelist osa (34,5%) ja kostjale 2 kuulub kõige väiksem kinnistu osa, vastavalt 111/3220 mõttelist osa (3,5%). Hageja soovib kaasomandi lõpetamist, et selle kaudu saada kinnistu enda ainuomandisse. Hageja on nõus hüvitama kostjatele nende osa rahas vastavalt Uus Maa Tartu büroo OÜ hinnangule, mille kohaselt on kogu kinnistu väärtuseks 569 000 eurot. Kostjale 1 kuuluv mõtteline osa on seega väärt 196 323 eurot ja kostjale 2 kuuluv mõtteline osa 19 615 eurot. Kostjale 1 kuuluv mõtteline osa on koormatud kahe hüpoteegiga kokku summas 61 957 eurot. Kaasomandi lõpetamisel omandaks hageja kostja 1 mõttelise osa koos seda koormavate hüpoteekidega. Kuna hagejale on hüpoteegiga tagatud võla jääk teadmata, lahutab hageja kostjale 1 kuuluva kinnistu mõttelise osa väärtusest maja hüpoteegisumma. Seega on hagejalt kostjale 1 makstava hüvitise suurus 134 366 eurot. Kui kostja 1 avaldab oma võlajäägi täpse suuruse, siis on hageja valmis pakutava hüvitise summat korrigeerima. Uus Maa Tartu büroo OÜ hinnangu kohaselt vajavad kinnistul asuva suurema hoone enamus ruume kapitaalremonti ja ka hoone põhikonstruktsioon ning tehnosüsteemid vajavad värskendamist. Arvamuse kohaselt vajab muuhulgas hoone vundament täiendavat teostamist, fassaad renoveerimist, välja tuleks vahetada kogu katusekate, aknad, uksed. Välja tuleks vahetada küttesüsteem, rajada tuleks uus soojasõlm jne. Suuremale hoonele tuleks teha olulisi rahapaigutusi, mis vajaks koostööd teiste kaasomanikega. Kostjad ei ole kaasomandis oleva
kinnistu parendamise või kulutuste kandmise vastu huvi tundnud. Hageja põhjendatud huviks on saada enda omandisse terve kinnistu, mis seondub eelkõige kinnistu ja selle oluliste osade säilitamise vajadusega, kinnistu ühine majandamine on ebatõenäoline. Hageja leiab, et nõutav kaasomandi jagamise viis ei ole kostjatele koormav, sest kostjad kinnistut ei kasuta. Hageja on seisukohal, et tema poolt pakutav viis kaasomandi lõpetamiseks on õiglane, sest see looks aluse kinnistu paremaks majandamiseks ja hoonete säilitamiseks, samuti saavad kostjad endale omandi kaotuse eest rahalise hüvitise.
3.Hageja palub kohtul lõpetada kaasomandi järgmiselt: 1) lõpetada kaasomand XXX asuva kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa number XXX ) osas nõnda, et kogu kinnistu jääb OÜ Munga Property ainuomandisse ja OÜ Munga Property omandi osa suureneb Helle Kochi omandisse kuulunud 1111/3220 suuruse mõttelise osa arvelt ja OÜ Votonexit omandisse kuulunud 111/3220 suuruse mõttelise osa arvelt ning OÜ Munga Property kohustub Helle Kochi mõttelise osa eest maksma 134 366 eurot ja OÜ Votonexit mõttelise osa eest maksma 19 615 eurot; 2) kohustada Helle Kochi andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud kande (registriosa number XXX ) kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja 1111/3220 mõttelise osa kaasomanikuks Helle Koch ja kohustada Helle Kochi andma nõusolek OÜ Munga Property kandmiseks kinnistu (registriosa number XXX ) II jakku kinnisasja ainuomanikuna; 3) kohustada OÜ-d Votonexit andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud kande (registriosa number XXX ) kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja 111/3220 mõttelise osa kaasomanikuks OÜ Votonexit ja kohustada OÜ-d Votonexit andma nõusolek OÜ Munga Property kandmiseks kinnistu (registriosa number XXX ) II jakku kinnisasja ainuomanikuna; 4) kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa number XXX kinnistu ainuomanikuna sisse OÜ Munga Property. Kostja 1 vastuhagi ja seisukohad
4.Kostja 1 esitas 9.11.2017 vastuse hagiavaldusele, 19.01.2018 täiendava seisukoha ja 22.01.2018 vastuhagi (II kd tl 40-44).
5.Kinnistu kaasomanikud – Maanus Mikkel, Elmar Mikkel, Jüri Kurvits, Mehis Mikkel, Helle Koch ja Marek Tõlk – on XX.XX.XXXX sõlminud notariaalse kokkuleppe kaasomandi lõpetamise kohta. Munga Property OÜ on oma kaasomandiosa omandanud Jüri Kurvitsalt, Maanus Mikkelilt, Mehis Mikkelilt ja Helju Mikkelilt (Elmar Mikkeli õigusjärglane). Votonexit OÜ on Marek Tõlki õigusjärglane. Votonexit OÜ omandas kaasomandiosa enampakkumisel 35 000 euroga. Kostja 1 märgib, et kaasomandis oleval kinnistul paiknevad kaks hoonet, vastavalt aadressiga XXX ja XXX. Kokkuleppe punktis 1.11.7 on osalejad avaldanud ja kinnitanud, et nad soovivad tulevikus jagada kinnistu võimaluse korral kaheks eraldi kinnistuks. Kooskõlas K. T. i testamendiga soovisid osalised jätta XXX kinnistu kaasomandisse ja XXX kinnistu Helle Kochi ainuomandisse. Kostja 1 leiab, et kaasomandi lõpetamine tuleb lõpule viia vastavalt kokkuleppele. Hageja oli kokkuleppest teadlik. Hageja esitatud kinnisvarabüroo Uus Maa Tartu Büroo OÜ hindamisakt on kostja 1 hinnangul kaasomandi lõpetamisel omandi kaotuse eest kaasomanikule tasumisele kuuluva hüvitise määramiseks kasutuskõlbmatu, sest eksperthinnangu 5. leheküljel (ülevaatuse ulatus) on märgitud, et üürnike Baarikivi OÜ ja Mico Gooldbini kasutuses olevatesse ruumidesse ja
keldrisse hindaja ei pääsenud, seega ei omanud hindaja hinnangut koostades tegelikku ülevaadet üüritavate pindade seisundist ja potentsiaalsest turu üürimäärast. Kostja 1 märgib, et kõik hindamisaktis nimetatud üürilepingud on sõlmitud Munga Property OÜ poolt, mistõttu puuduvad tal igasugused andmed lepingutingimuste kohta, samuti selle kohta kas tegemist on turuhinnale vastavate üürihindadega. Lisaks tuleb hindamisel aluseks võtta üksnes aadressil XXX paiknev hoone. Kostja 1 on seisukohal, et hageja taotled kaasomandi lõpetamise viis on sobimatu ka seetõttu, et kostjatele ei ole tagatud omandi kaotuse eest kohese ja õiglase hüvitise saamine. Eeltoodu nähtub mh Munga Property OÜ 2016. a majandusaasta aruandest, mille kohaselt Munga Property OÜ-l puuduvad rahalised vahendid kostjatele isegi hagiavaluses märgitud summas hüvitise väljamaksmiseks. Viidatud majandusaasta aruande kohaselt on Munga Property OÜ-l varasid kokku 225 318 eurot ning kohustusi 221 470 euro eest. Seega on osaühingus omakapitali vaid 3848 eurot. 19.03.2015 on Munga Property OÜ juhatuse liige Jane Truuts ise hinnanud Jüri Kurvitsalt mitterahalise sissemaksena omandatud 1110/3220 suuruse mõttelise osa väärtuseks 300 000 eurot ja 28.08.2015 ostetud 888/3220 suuruse kinnisasja müügihinnaks oli 190 000 eurot. 2015. a oli kinnistu üüritulu, mille alusel on Uus Maa tartu büroo 2017. a suvel selle väärtust suuresti hinnanud, tänasest oluliselt madalam. Seega oleks 2015. a Munga Property OÜ enda poolt teostatud tehingute kohaselt olnud kogu kinnistu maksumus 789 689 eurot. Kostja 1 hinnangul ei saa üüritulu olulise suurenemise ja kinnisvarahindade üldise tõusu tõttu hageja esitatud hindamisakti usaldusväärseks pidada. Juhul, kui kohus siiski rahuldab hageja nõude ning lõpetab kaasomandi hageja poolt soovitud viisil, taotleb kostja 1 sõltumatu kinnisvara hindamise läbiviimist. Samuti taotleb kostja 1, et kohus määraks otsuses kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtpäeva selliselt, et hageja poolt omandi kaotuse eest tasutava hüvitise tasumine toimub kohtuotsuse jõutumise päeval ja on tagatud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 378 lg 1 p-s 1 sätestatud hagi tagamise abinõuga, s.o kostjale kuuluvale kinnisasjale (XXX, registriosa nr XXX ) kohtuliku hüpoteegi seadmisega ning kinnistusosakond ei kanna Helle Kochile ja VOTONEXIT OÜ-le kuuluvate kaasomandiosade omanikuna kinnistusraamatusse Munga Property OÜ-d enne Helle Kochilt ja VOTONEXIT OÜ-lt kinnituse saamist omandi kaotuse eest tasumisele kuuluva hüvitise täies ulatuses kättesaamise kohta.
6.Kostja 1 palub lõpetada kaasomand vastavalt XX.XX.XXXX kokkuleppele. Juhul, kui kohus seda võimalikuks ei pea, palub kostja 2 jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks järgmiselt: 1) Helle Kochi omandisse läheb kinnistu osa, mis asub aadressil XXX, koos sellel asuva hoonega ja osaga hoonestamata maa-alast, mis on Kokkuleppele lisatud kinnistu plaanil piiritletud punase joonega (ca 200 ruutmeetrit ja vastavalt detailplaneeringule); 2) XXX Tartu linn jagatakse korteriomanditeks ning Helle Koch (vastuhagis hageja) omandisse läheb moodustatav korteriomand, mis vastab 1/20; Munga Property OÜ (vastuhagis kostja II) omandisse lähevad korteriomandid, mis vastavad 9/10 ja VOTONEXIT OÜ (vastuhagis kostja I) omandisse läheb moodustatav korteriomand, mis vastab 1/20 mõttelisele osale sellest hoonest ja maa-alast suurusega ca 444 ruutmeetrit. Juhul, kui kohus kõigi kaasomanike õigustatud huve kaaludes, asub seisukohale, et ülalviidatud viisidel kaasomandi lõpetamine ei ole põhjendatud, palub Helle Koch kaasomand lõpetada asja müümisel avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, sest ajaloolise ja ainupärase kinnisasja tegelik väärtus saab selguda üksnes võimalikult suure auditooriumiga ostuhuviliste osavõtul peetaval enampakkumisel, samuti saavad sellest soovi korral osa võtta teised kaasomanikud.
Kostja 2 vastuhagi ja seisukohad
7.Kostja 2 esitas 19.01.2018 hagivastuse ja vastuhagi (II kd tl 2-7) . Kostja 2 ei nõustu kaasomandi lõpetamisega hageja poolt välja pakutud viisil, sest see ei anna õiglast tulemust. Kaasomandi lõpetamisel tuleb võimlaikult suures ulatuses arvestada kõigi kaasomanike huvidega. Kostja 2 on kaasomandiosa omandanud pikaajalise investeeringuna kinnisvarasse, samuti on kostja 2 hinnapakkumist tehes lähtunud XX.XX.XXXX notariaalse kokkuleppe p-st 3 ja alapunktist 3.5, mille järgi kinnistu jagatakse ning varem Marek Tõlkile kuulunud kaasomandiosale vastab seejärel 1/20 suurune kaasomand moodustatavale ärihoonega kinnistule XXX . Seega ei ole hageja poolt välja pakutud kaasomandi lõpetamise viis õiglane ega arvesta kaasomanike vahel kehtivat varasemat kokkulepet. Samuti peab kostja 2 ebausaldusväärseks hageja poolt tellitud hindamisaktis nimetatud turuväärtust, sest hindaja ei ole kogu hinnatava kinnisasjaga tutvunud. Samuti, hageja poolt esitatud hindamisakt kajastab kinnisasja turuväärtust seisuga 13.07.2017. Kaasomanikule õiglase hüvitise tagamiseks tuleb omandi väärtust hinnata omandi kaotamise aja seisuga. Juhul, kui kohus asub seisukohale, et hageja poolt välja pakutud kaasomandi lõpetamise viis on käesoleval juhul siiski sobivaim, taotles kostja 2 kinnisasja turuväärtuse määramiseks sõltumatu ekspertiisi läbi viimist.
8.Kostja 2 on seisukohal, et kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda kaasomanikele kehtivast XX.XX.XXXX sõlmitud notariaalsest kokkuleppest. Juhul, kui kohus leiab, et kaasomandi lõpetamine kostja 2 poolt nimetatud viisil ehk kaasomanike vahel 0XX.XX.XXXX . a kokkuleppe punkti 3.5 kohaselt (Helle Kochi omandisse jääb moodustatav XXX hoonega kinnistu vastavalt detailplaneeringule ning Helle Kochi omandisse jääb 1/20, Votonexit OÜ omandisse 1/20 ja Munga Property OÜ omandisse 9/10 moodustatavast XXX hoonega kinnistust vastavalt detailplaneeringule) ei ole põhjendatud, sest see ei ole kaasomanikele kehtiv, palub kostja 2 jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks. Kui kohtu hinnangul ei taga ka reaalosades jagamine kaasomanike õiglast kohtlemist, palub kostja müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel. Kuivõrd hageja poolt valitud hindaja on tunnistanud (hindamisakt, lk 17, viimane lõik), et võrreldavaid hooneid üldiselt avalikus pakkumises ei ole ning kostja 2 on ise samuti seisukohal, et tegemist on unikaalse kinnisasjaga, siis tagab see kaasomanikele kõige paremal viisil omandi kaotuse eest õiglase ja kohese hüvitise saamise. Samuti saab Munga Property OÜ kinnisasja enampakkumisest soovi korral ise osa võtta ning see vastavalt oma eesmärkidele terves ulatuses turutingimustel enda omandisse omandada. Hageja täiendavad seisukohad ja vastused vastuhagidele
9.7.12.2017 seisukohtades (I kd tl 164-167) ja 16.05.2018 vastustes vastuhagidele (II kd tl 113118, 120-124) hageja leiab, et XX.XX.XXXX kokkulepe kaasomandi lõpetamise korra kohta tema suhtes ei kehti, kuna ta ei olnud kokkuleppe pooleks ning kokkulepet kaasomandi lõpetamise korra kohta ei ole kantud märkusena kinnistusraamatusse. Tähtsust ei oma asjaolu, kas hageja oli kinnistu kaasomanikuks saamisel kaasomandi lõpetamise korra kokkuleppest teadlik või mitte. Hageja märkis siiski, et ta kokkuleppest ei teadnud. Lisaks leiab hageja, et kaasomandi lõpetamisel vastavalt XX.XX.XXXX kokkuleppele jääks kaasomand osaliselt lõpetamata. Kuna hageja kaasomandi osaliselt säilimist ei soovi, peab kohus kaasomandi lõpetama ning ei saa jätta asja kaasomandisse. Hageja vaidleb vastu ka kostjate 1 ja 2 nõuetele jagada kinnisasi kaasomanike vahel reaalosadeks. Kinnisasja jagamine reaalosadeks viisil, mis vastab alates 2009. a kehtivale kasutuskorrale, nagu taotleb kostja 1, ei vasta kaasomandi osa suuruste proportsioonile. Kostja 2 ei ole märkinud, kuidas peaks kohus kinnisasja
reaalosadeks jagama. Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid selle kohta, et kinnisasja oleks võimalik reaalosadeks jagada. Hageja vaidleb vastu ka kostjate nõudele müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel, kuna soovib saada kinnisasja enda ainuomandisse. Hageja ei nõustu kostja 1 seisukohaga, et tal puuduvad kostjale hüvitise maksmiseks rahalised vahendid. Üksnes 2016. a majandusaasta aruande põhjal ei saa järeldada, et hageja ei suuda kostjatele omandi kaotuse eest kohest ja õiglast hüvitist maksta. Kui hagejal puuduvad hüvitise maksmiseks omavahendid, on tal võimalik võtta selleks laenu. Hageja vaidleb vastu kinnisvara väärtuse täiendavale hindamisele, leides et tema esitatud hindamisakt on usaldusväärne ja kajastab kinnistu turuväärtust õigesti. Hageja vaidleb vastu ka kostja 1 taotlusele kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks selliselt, et hüvitise tasumine toimub kohtuotsuse jõustumise päeval ja on tagatud kinnisasjale hüpoteegi seadmisega. Hüvitise sissenõudmine tuleks siduda otsuse resolutsioonis vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmisega. Kohtuistung 26.03.2019
10.Hageja jäi kohtuistungil (II kd tl 160-161) seisukohale, et ei ole nõus avaliku enampakkumisega. Hageja on huvitatud asja omandamisest. Kostjad loobusid ekspertiisist, kui tehakse avalik enampakkumine. Hageja lõplikud seisukohad
11.Lõplikes seisukohtades (II kd tl 162-167) hageja leiab, et poolte pakutud kaasomandi lõpetamise viisidest sobivaim ja kõigi kaasomanike huve suurimal määral arvestav kaasomandi lõpetamise viis kinnistu jätmine hageja ainuomandisse, pannes talle kohustuse maksta kostjatele 1 ja 2 välja nende osad rahas. Kaasomandi lõpetamine vastavalt 6.09.2009. a sõlmitud kokkuleppele ei ole võimalik, kuna see kokkulepe ei kehti hageja suhtes, kuna hageja ei ole kokkuleppe pooleks ja kokkulepet ei ole kantud märkusena kinnistusraamatusse. Lisaks ei võimalda kinnistu jagamine 6.09.2009. a sõlmitud kokkuleppe kohaselt kaasomandi täielikku lõpetamist, kuna selle p 3.5 kohaselt jagataks kaasomandis olev kinnistu selliselt, et XXX kinnistu jääks kostja 1 ainuomandisse ja XXX kinnistu jääks poolte kaasomandisse vastavalt K. T. i testamendis määratud annakute suurusele. Seega jääks sellisel juhul kaasomand osaliselt lõpetamata. Juhul, kui kaasomanik nõuab kaasomandi lõpetamist, peab kohus kaasomandi lõpetama ega saa jätta asja ka osaliselt kaasomanike kaasomandisse. Kohtul ei ole võimalik lõpetada kaasomandit kinnistu jagamisega reaalosadeks, kuna kostjad ei ole esitanud tõendeid kinnistu reaalosadeks jagamise võimalikkuse kohta. Ka ei ole kinnisasja reaalosadeks jagamine kostja 1 nõutud viisil kõigi kaasomanike huvides, kuna see ei vasta kaasomanike kaasomandi osa suuruste proportsioonidele. Kostja 2 ei ole vastuhagis märkinud, kuidas peaks kohus kinnisasja reaalosadeks jagama. Ka kostjad ise ei ole 22.10.2018 ja 26.03.2019 kohtuistungitel enam kaasomandi lõpetamist nimetatud viisidel soovinud, vaid on pidanud sobivaimaks kaasomandi lõpetamist kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel. Hageja ei ole nõus kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel, kuna see ei arvesta kõigi kaasomanike huve võrdväärselt ega võimalikult suures ulatuses. Hageja on avaldanud, et tema huviks on saada kinnistu kinnisvaraarendusega tegelemise eesmärgil enda ainuomandisse, kostjad on aga avaldanud, et nende huviks on saada neile kuuluva kaasomandi osa eest avalikul enampakkumisel turuväärtusele vastavat rahalist hüvitist. Sellega on kostjad möönnud, et nad on nõus rahulduma rahalise hüvitisega ja
omandist loobuma. Avalik enampakkumine ei tagaks hageja jaoks õiglast tulemust. Kuna kostjad soovivad raha ja seda on hageja neile hagist pakkunud, võttes aluseks kinnistu turuväärtuse, on hageja pakutud kaasomandi jagamise viis kõigi kaasomanike huvides. Vastupidiselt kostjate väidetele ei taga kinnisasja müümine avalikul enampakkumisel selle müümist turuhinnaga. Nimelt sõltub avalikul enampakkumisel kujunev hind eelkõige sellest, kui suur on huvi antud kinnisasja omandamise vastu. Lisaks võimaldab avalik enampakkumine huvitatud isikutel enampakkumise tulemust manipuleerida. Seega juhul, kui enampakkumisel osaleb vähe pakkujaid on hind madalam, kui osaleb ainult üks pakkuja, müüakse kinnisasi alghinnaga. Nii võib kujuneda olukord, kus kinnisasi müüakse selle turuhinnast oluliselt odavamalt ning sel viisil ei ole kostjatele tagatud omandi kaotuse eest õiglase hüvitise saamine. Juhul, kui enampakkumisel osaleb palju pakkujaid, kujuneb kinnisasja hind kõrgemaks ning võib oluliselt ületada kinnistu turuhinda. Kuigi kinnisasja turuhinnast kõrgema hinnaga müümine tagaks kostjate huvi saada omandi kaotuse eest õiglast hüvitist ning isegi ületaks seda, ei ole sellisel juhul tagatud hageja huvi saada kinnisasi enda omandisse. Nimelt ei saa pidada hageja huviga arvestamiseks seda, et hagejal on võimalik omandada kaasomandi ese turuväärtusest oluliselt kõrgema hinna eest. Hageja hinnangul tuleb kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvesse võtta ka kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade suurust ja omavahelist proportsiooni. Kuna hagejale kuuluva mõttelise osa suurus on 62% ja hageja on teinud olulisi kulutusi kaasomandisse kuuluva kinnisasja seisukorra parandamiseks, aga teised kaasomanikud ei ole tegelenud kinnisasja valdamise ega kasutamisega ega kulude kandmisega, omab hageja eelisõigust kinnisasja lõpetamise viisi valikul. Kuna kaasomandis olev kinnisasi on koormatud üürilepingutega, mh on üürnikud avalikõiguslikke ülesandeid täitvad polikliinik ja perearstikeskus, tekib avaliku enampakkumise puhul oht, et uus omanik ütleb üürilepingud VÕS § 323 alusel kolme kuu jooksul üles ja polikliinik ja perearstikeskus peavad endale lühikese aja jooksul uued ruumid leidma. Seega ei oleks müümine avalikul enampakkumisel ka avalikes huvides. Hageja on esitanud kohtule Uus Maa Tartu büroo OÜ kinnisvarahindaja Marko Lauri ja kutselise kinnisvarahindaja Kadri Kärsoni koostatud hinnangu, mille kohaselt oli XXX asuva kinnistu (registriosa nr XXX ) turuväärtus 8.08.2017 seisuga 569 000 eurot. Samad kinnisvarahindajad kinnitavad, et analoogsete kinnistute hinnad pole tartu linnas viimase pooleteise aasta jooksul oluliselt muutunud, mistõttu võib 8.04.2019 seisuga lugeda kinnistu turuväärtuseks 569 000 eurot. Kuigi kostja 2 taotles 18.01.2018 kohtule esitatud hagi vastuses kinnisvara turuväärtuse määramiseks täiendava sõltumatu ekspertiisi läbiviimist, loobus ta 26.03.2019 kohtuistungil sellest taotlusest. Kuna kostja 2 loobus ekspertiisi taotlusest, siis ei ole pooled käesolevas asjas esitanud taotlust määrata kaotatud omandi väärtus kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga ning kohus võib kinnisasja väärtuse määramisel lähtuda hageja esitatud eksperthinnangust. Kostja 1 lõplikud seisukohad
12.Lõplikes seisukohtades (II kd tl 180-184) on kostja 1 seisukohal, et kaasomandi lõpetamisel tuleb aluseks võtta XX.XX.XXXX . a kaasomandi lõpetamise kokkulepe ning tsiviilasjaga on võimalik kaasomanike suhtes siduvalt lahendada kaasomandi lõpetamine kokkuleppe esimese etapi realiseerimise järgselt tekkiva XXX kinnistu osas. Tekkiva XXX kinnistu osas kaasomandi lõpetamiseks on kostja 1 hinnangul kohane müüa see avalikul enampakkumisel, sest see tagab kõigil kaasomanikele omandi kaotuse eest õiglase hüvitise.
Juhul, kui kohus leiab, et kaasomandi lõpetamine notariaalse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe alusel ei ole õiguslikult põhjendatud, siis on kostja 1 seisukohal, et kogu XXX kinnistu tuleb kaasomandi lõpetamiseks müüa avalikul enampakkumisel, sest see kaitseb kõige paremini kõigi kaasomanike huve. Kostja 1 leiab, et kaasomandi lõpetamine hageja poolt välja pakutud viisil ei ole kõiki asjaolusid arvestades õiguslikult põhjendatud, sest hageja poolt hagiavalduses ja kompromissina pakutud hüvitis ei vasta hoonestatud kinnistu tegelikule turuväärtusele ning kostja 1 hinnangul võivad hagejal rahalised vahendid teistele kaasomanikele omandi kaotuse eest hüvitise maksmiseks sootuks puududa. Asjaolu, et osad kinnistu hindamisel aluseks võetud üürilepingutest on tänaseks päevaks lõppenud ja kompromisspakkumine oli tehtud niisama pakkumisena, mitte turuväärtusele tuginevalt, on hageja lepinguline esindaja kinnitanud 26.03.2019 kohtuistungil. Hageja 2017. a majandusaasta aruandest nähtub, et osaühingu omakapital on 10 398 eurot ja lühiajalised kohustused, sh laenukohustused ja võlad ja ettemaksed, ulatuvad 190 263 euroni. Seega on hagejal võimalik kinnistu tervikuna omandada üksnes täiendavat kapitali kaasates, mistõttu hageja võib olla huvitatud vaidlusaluse kinnisasja väljaostmisest võimalikult madala hinnaga. Kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel kujuneb asja hind aga avalikult ja kõigi vastava kinnistu omandamisest huvitatud pakkujate osavõtul. Juhul, kui kohus siiski rahuldab hagi, jääb kostja 1 oma varasema taotluse juurde ning palub kostjatele omandi kaotuse eest tasutava hüvitise suuruse määramiseks läbi viia kohtuliku ekspertiisi. Kostja 1 arvates mõistlikum ja menetluslikult ökonoomsem on rahuldada kostjate vastuhagid kinnistute müümiseks avalikul enampakkumisel ja tulemi jagamiseks kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Sellisel juhul ei pea kostja 1 kinnistu turuhinna määramiseks kohtuliku ekspertiisi tegemist enam vajalikuks. Kostja 2 lõplikud seisukohad
13.Lõplikes seisukohtades (II kd tl 174-177) leiab kostja 2, et kaasomanike XX.XX.XXXX kokkulepet ei saa täielikult kõrvale jätta ka juhul, kui jagada hageja seisukohta, et kaasomandi lõpetamisel ei oma dokument formaalselt siduvat toimet. Kostja 2 hinnangul avalikul enampakkumisel on kaasomanikel võimalik saada oma osa eest õiglane hind suurema tõenäosusega kui ekspertiisi määramise kaudu. Ekspertiisi tulemusena õige hinna saamiseks on esmalt vajalik, et ekspertidele oleks teada kogu asjakohane informatsioon. Olukorras, kus hageja on siiani keeldunud informatsiooni avalamast, puudub nii kohtul kui kostjatel võimalus ekspertiisi tegemise lähtealuseid kontrollida. Sel põhjusel on kostjad ka leidnud, et ei saa lähtuda hageja esitatud ekspertiisiaktist. Hageja ja kostjate taotletud kaasomandi lõpetamise variante kaaludes on õiglasem lähtuda kostjate pakutud viisist ning määrata avalik enampakkumine. Hageja on küll väitnud, et soovib kinnisasja omandada, kuid ei ole kasutanud mõistlikke võimalusi oma huvide kaitseks. Enampakkumisel, millel kostja 2 oma osa omandas, hageja ei osalenud. Hageja pakkumine jääb sellel enampakkumisel kujunenud hinnale alla, samuti ei soovi hageja müüa enda osa hinnaga, mis on saadud proportsionaalselt arvutades teistele kaasomanikele pakutud hinnast. Seega soovib hageja sisuliselt teiste kaasomanike osa sundvõõrandada vaid talle sobiva hinna eest.
KOHTU SEISUKOHT
14.Vaidlus puudub selles ning kinnistusraamatu väljavõttega (I kd tl 10-11) on tõendatud, et Tartu linnas XXX asuv kinnistu on poolte kaasomandis: hagejale kuulub 1998/3220 mõttelist osa (62%), kostjale 1 kuulub 1111/3220 mõttelist osa (34,5%) ja kostjale 2 kuulub 111/3220 mõttelist osa (3,5%). Pooled taotlevad kaasomandi lõpetamist.
15.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
16.Pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle. Hageja soovib saada kinnisasja ainuomanikuks, kohustusega hüvitada teistele kaasomanikele nende osa rahas. Esimese alternatiivina taotlesid kostjad kaasomandi lõpetamist vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele, teise alternatiivina taotlesid kostjad kaasomandi lõpetamist kinnisasja jagamisega reaalosadeks ning kolmanda alternatiivina palusid kinnisasja müüa avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
17.XX.XX.XXXX sõlmisid kinnistu endised kaasomanikud Maanus Mikkel, Elmar Mikkel, Jüri Kurvits, Mehis Mikkel, Helle Koch ja Marek Tõlk notariaalse kokkuleppe kasutuskorra ja kaasomandi lõpetamise korra kohta (I kd tl 84-97). Pooled vaidlevad selle üle, kas nimetatud kokkulepe hageja suhtes kehtib ning kas kostjad saavad nõuda hagejalt kaasomandi lõpetamist vastavalt XX.XX.XXXX kokkuleppele. Kuigi ka kostja 2 kokkuleppes ei osalenud, siis tema taotles samuti kui kostja 1 esimese alternatiivina kinnistu jagamist vastavalt XX.XX.XXXX kokkuleppele.
18.AÕS § 79 lg 1 kohaselt, kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. AÕS § 79 lg 2 kohaselt, kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse.
19.Hageja omandas kaasomandi 1110/3220 suuruse mõttelise osa 19.03.2015 lepingu (I kd tl 187-193) alusel mitterahalise sissemaksena Jüri Kurvitsalt. Kaasomandi 888/3220 suuruse mõttelise osa omandas hageja 28.08.2015 müügilepingu (I kd tl 194-203) alusel Maanus Mikkelilt, Mehis Mikkelilt ja Helju Mikkelilt (Elmar Mikkeli õigusjärglane). Seega on hageja XX.XX.XXXX kokkuleppe sõlminud kaasomanike eriõigusjärglane, ning kokkuleppe kehtivust hageja suhtes tuleb hinnata vastavalt AÕS §-le 79. Kinnistu registriosa kolmandasse jakku on kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta. Märkust kaasomandi lõpetamise korra kohta kinnistusraamatusse kantud ei ole. Seega kaasomanike XX.XX.XXXX kokkulepe ei kehti hageja suhtes osas, milles kaasomanikud leppisid kokku kaasomandi lõpetamise korras. Sealjuures ei oma tähendust asjaolu, kas hageja nimetatud kokkuleppe olemasolust teadis või mitte.
20.XX.XX.XXXX kokkuleppes osalejad omandasid oma kaasomandi osad annakutena K. T. ilt. Kinnistu koosseisu kuuluval maa-alal paiknevad kaks hoonet aadressidega XXX ja XXX. Kokkuleppes osalejad avaldasid soovi kooskõlas K. T. i testamendiga jätta XXX kinnistu kaasomandisse ja XXX kinnistu Helle Kochi ainuomandisse. Kokkuleppe p-s 3.5 lepiti kokku kinnistu kaasomandi hilisemas lõpetamises ja kinnistu jagamises eraldi kinnistuteks selliselt, et XXX kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega jääb Helle Kochi ainuomandisse ning XXX kinnistu koosselle oluliste osade ja päraldistega jääb kaasomandisse kooskõlas K.
T. i testamendis määratud annakute suurustele, st 1/2 Jüri Kurvitsale, 1/20 Maanus Mikkelile, 1/20 Elmar Mikkelile, 3/10 Mehis Mikkelile, 1/20 Helle Kochile ja 1/20 Marek Tõlkile. Kaasomanike vahelised hüvitisnõuded seoses kaasomandi lõpetamisega kokkulepitud viisil olid kokkuleppe p 3.8 kohaselt välistatud.
21.Kohus ei pea kaasomandi lõpetamist kokkuleppes kirjeldatud viisil ka põhjendatuks. Esiteks, kokkulepitud kaasomandi lõpetamise kord ei võimalda kaasomandit täielikult lõpetada. XXX kinnistu jääks endiselt poolte kaasomandisse. Esimese alternatiivina on mõlemad kostjad taotlenud kinnisasja jagamist vastavalt XX.XX.XXXX kokkuleppele, täpsustamata sealjuures, mis saab edasi XXX kinnistust, mis kokkuleppe kohaselt jääks edasi kaasomandisse. Kohus nõustub hagejaga, et kooskõlas AÕS § 76 lõikega 1 tuleks kaasomand täielikult lõpetada, kui üks kaasomanikest seda taotleb. Kostja 1 on lõppseisukohtades siiski märkinud, et tekkiva XXX kinnistu osas kaasomandi lõpetamiseks on kostja 1 hinnangul kohane müüa see avalikul enampakkumisel. Taotlust kaasomandi lõpetamiseks sellisel konkreetsel viisil, osaliselt vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele ning tekkiva XXX kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel, ei olnud menetluses varem esitatud. Samas oli hageja juhtinud korduvalt tähelepanu, et kaasomand tuleks täielikult lõpetada. Teiseks, kui kaasomanike XX.XX.XXXX kokkulepe hageja suhtes ei kehti, ei saa eeldada ka kinnistu jagamist vastavalt kokkuleppele ilma kaasomanike vahel võimalikke hüvitisnõudeid kaalumata. Kolmandaks leiab kohus, et kostjatel ei ole ka kaalukat huvi kinnistu jagamise vastu vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele. Mõlemad kostjad on olnud nõus õiglase hüvitise eest oma omandist hageja kasuks loobuma või kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel.
22.Kostjate nõude osas jagada asi reaalosades, märgib kohus järgmist. Kostja 2 ei ole märkinud, millisel konkreetsel viisil ta kinnistu reaalosadeks jagamist taotleb. Kostja 1 taotles kinnistu jagamist reaalosadeks vastavalt kehtivale kasutuskorrale. Riigikohus on leidnud, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust (vt Riigikohtu 21.05.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12). Kostjad ei ole kinnistu reaalosadeks jagamise võimaluse kohta tõendeid esitanud. Eeltoodut arvestades ei pea kohus kaasomandi lõpetamist asja jagamisega reaalosades võimalikuks.
23.Eeltoodud põhjendusel jätab kohus rahuldamata kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele ning asja jagamisega reaalosades.
24.Pooled vaidlevad veel selle üle, kas lõpetada kaasomand hageja taotletud viisil, mille kohaselt kinnistu jääb hagejale ning hageja kohustub hüvitama kostjatele nende osa rahas, või müüakse kinnistu avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele, nagu soovivad kostjad.
25.Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt Riigikohtu 29.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 21). Hageja huviks on saada kinnistu kinnisvaraarendusega tegelemise eesmärgil enda ainuomandisse, kostjate huviks on saada enda kaasomandi osade eest õiglast ja kohest hüvitist. Kinnistu väärtuse kohta on hageja esitanud Uus Maa Tartu büroo OÜ eksperthinnangu 10875/0717M (I kd tl 12-59), mille kohaselt kinnistu turuväärtus 13.07.2017 seisuga oli 569 000 eurot. Koos lõplike seisukohtadega esitas hageja Uus Maa Tartu büroo OÜ ekspertarvamuse nr XXX (kd II tl 169), mille kohaselt võib 8.04.2019 seisuga lugeda kinnistu turuväärtuseks 8.08.2017 hinnatud turuväärtust, s.o 569 000 eurot. Kostjad leiavad, et hageja esitatud eksperthinnang ei kajasta kinnistu turuväärtust õigesti.
26.03.2019 kohtuistungil (II kd tl 160-161) arutati kinnistu turuväärtuse hindamiseks ekspertiisi määramist. Kostjad leidsid, et ekspertiisi määramine ei ole tingimata vajalik ja loobusid taotlusest ekspertiisi määramiseks, paludes kaasomand lõpetada asja müümisega avalikul enampakkumisel. Lõplikes seisukohtades esitatud taotlus ekspertiisi määramiseks on esitatud hilinenult. Kostjad on mõlemad leidnud, et hageja ei anna infot ja ligipääsu ning seetõttu on hindamistoimingute tegemine raskendatud. Menetluse kestel on hageja oma pakkumise hinda suurendanud, pakkudes kostjatele nende osade eest (ca 38% kinnistust) kokku 300 000 eurot (II kd tl 147-149, 150, 160 pöördel). Kostja 1 on kogu kinnistu turuväärtuseks hinnanud ca 1 000 000 eurot ning temale kuuluvaks hüvitiseks 350 000 eurot. Kohus leiab, et arvestades kinnistu (ekspertiisiaktist nähtuvalt 644m2) ja hoonete suurust (ekspertiisiaktist nähtuvalt XXX hoone puhul kogupind koos keldrikorrusega 1067,9 m2 ja köetav pind ilma keldrikorruseta 924 m2 , XXX hoone puhul ehitisealune pind 151 m2, köetav pind 71,72 m2) ning kinnistu asukohta (kesklinn, miljööväärtuslik piirkond- vanalinn ), samuti asjaolu, et hageja on kompromissi korras teinud kostjatele hagis märgitust oluliselt suurema pakkumise, on kohtu hinnangul eluliselt usutav kostjate väide, et hageja esitatud ekspertarvamus ei kajasta kinnistu turuhinda õigesti, ning 569 000 eurot kogu kompleksi eest on alla turuhinna. Kohus leiab, et kinnistu põhiliseks väärtuseks on tema asukoht ja turuhinna määrab sellises asukohas so vanalinnas ainult turg, mistõttu on põhjendatud müüa asi avalikul enampakkumisel. Kohtu hinnangul ei ole hagejal omandi säilitamise vastu ülekaalukat huvi, arvestades teiste kaasomanike õigust saada nende osade kaotuse eest Riigikohtu praktika kohaselt õiglast ja kohest hüvitist. Tähelepanuta tuleb jätta hageja väited selle kohta, et müük enampakkumisel võib kahjustada avalikke huve.
26.Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hageja kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata ning rahuldab kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega avalikul enampakkumisel. Hagi tagamine
27.4.10.2017 määrusega kohus rahuldas hageja taotluse hagi tagamiseks. Hagi tagamise korras seati Helle Kochi ja OÜ Votonexit mõttelistele osadele käsutamise keelumärked Munga Property OÜ kasuks. TsMS § 445 lg 2 alusel tuleb hagi tagamine jätta jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
28.Kaasomandi lõpetamise asjas on TsMS § 162 lg 4 alusel põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil (vt Riigikohtu 27.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14 ja seal viidatud lahendid). Kuna hüvitatavad menetluskulud puuduvad, jätab kohus menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.