Hageja M S (isikukood xxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv (e-post: [email protected]) Kostja E H (isikukood xxxx, e-post: xxxx)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Mõista E Helt välja M Si kasuks 2750 eurot.
3.Jätta menetluskulud E He kanda.
4.Mõista E Helt M Si kasuks menetluskuluna välja 755 eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduste kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid M S (edaspidi hageja) ja E H (edaspidi kostja) 05.02.2016 notariaalse võlaõigusliku kinnisasja müügilepingu (edaspidi leping). Lepinguga kohustus E H müüma ja M S ostma xxxx maaüksuse hinnaga 2500 eurot. Lepingus sisaldub kinnitus, et ostuhind on müüjale tasutud. Müüja kohustus lepinguga omal kulul saavutama lepingu esemeks oleva maa registreerimise eraldi katastriüksusena maakatastris ja kinnistamise müüja ainuomandina kinnistusraamatus hiljemalt 01.07.2016 ning informeerima ostjat kirjalikult 7 päeva jooksul alates lepingu kinnistamise kohta vastava teate saamisest. Samuti kohustus müüja sõlmima ostjaga lepingu eseme omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu lepingus sätestatud tingimuste saabumisel ja tähtaja jooksul. Lepingu p.7 kohaselt müüja ja ostja leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandiõiguse üleandmiseks müüjalt ostjale kahe nädala jooksul arvates päevast, kui lepingu ese on registreeritud eraldi katastriüksusena maakatastris ja kinnistatud müüja ainuomandina kinnistusraamatus, kui mitte hiljem kui 01.09.2016. Ostjal oli lepingu punkti 8.2 alusel õigus 10 päevase täiendava kohustuse täitmise tähtaja andmisega lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui lepingus kokku lepitud ajaks ei ole lepingu esemeks olev maa registreeritud eraldi katastriüksusena maakatastris ega kinnistatud müüja ainuomandina kinnistusraamatus, või lepingu esemeks olev maa on registreeritud eraldi katastriüksusena maakatastris ja kinnistatud müüja ainuomandina kinnistusraamatus, kuid müüja tegevuse tõttu ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks ostjale sõlmitud kokkulepitud tähtajal. Lepingu punktis 8.4 on sätestatud, et lepingust taganemisel punktis 8.2. toodud alusel on müüja kohustatud ostja nõudmisel tasuma ostjale leppetrahvi summas 10 % ostuhinnast. Lepingu esemeks ostuhinnana tasutud summad on müüja kohustatud ostjale tagastama. Kostja omapoolset kohustust täitnud ei ole. Maaüksus on kandmata eraldi katastriüksusena maakatastrisse ega ole kantud kinnistusraamatusse müüja ainuomandina. Samuti ei ole müüja sõlminud ostjaga maaüksuse osas ajaõiguslepingut omandi üleandmiseks. Müüja kohustuse täitmise tähtaeg oli 01.09.2016. Hageja saatis kostjale 01.12.2016 pretensiooni ning 03.02.2017 lepingu täitmise nõudeavalduse, selle mittetäitmisel aga lepingust taganemise avalduse. Kiri on edastatud kostjale 30.03.2017 Omniva vahenduse e-tähtkirjana. Hageja andis kostjale lepingu täitmiseks täiendava tähtaja 10 kalendripäeva arvates avalduse kättetoimetamisest ja nõudis kohustuse täitmist. Hageja hoiatas selle avaldusega kostjat, et kui täiendavaks tähtajaks ei ole kohustus täidetud või hagejale ostuhind tagastatud, taganeb hageja lepingust, nõuab lepingu alusel tasutud summa tagastamist ja lepingu punktis 8.4. ettenähtud summas leppetrahvi. Hageja püüdis kostjale edastada ka notariaalset lepingust taganemise avaldust, kuid notaril ei õnnestunud seda kostjale kostja enda antud e-posti aadressil kätte toimetada. Kostja ei ole täitnud kohustust ka täiendaval tähtajal ega ole tagastanud hageja tasutud summat. Kostja sai hagi kätte 12.12.2018, kuid ei ole kohustust ka 21.03.2019 seisuga täitnud. Kostja väide xxxx ebaseadusliku tegevuse kohta on ebausaldusväärne. Kostjal oli sellisel juhul võimalus kaitsta oma õiguseid haldusmenetluses. Kostja ei ole ka teavitanud hagejat kohustuse täitmist takistavatest asjaoludest ning on hoidunud hagejaga kontakti võtmisest. Hageja palub kohtul tuvastada
2-18-17060 lepingust taganemine. Kostja nõuab tasutud 2500 euro ja leppetrahvi 250 euro väljamõistmist kostjalt hageja kasuks. Kostja vastuväited
2.Kostja 02.01.2019 vastuses hagi ei tunnistanud, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja leidis, et hageja ei ole kostjale taganemisavaldust esitanud ega kätte toimetanud. 03.02.2017 pretensioon ei ole käsitletav taganemisavaldusena, kuna ei ole vastavalt sõnastatud ning selle teate sisuks on kostjale täiendava tähtaja andmine. See sisaldab ka üksnes hoiatust taganemise kohta, mitte aga selget ja arusaadavat lepingust taganemise tahet. Hageja ei ole ka tõendanud, et 03.02.2017 kiri oleks kostjani jõudnud, seda ei tõenda Omniva kinnituskiri, kuna see ei seostu konkreetselt 03.02.2017 kirjaga. Ka ei tõenda see, et hageja on koostanud 01.12.2016 pretensiooni, asjaolu, et pretensioon on ka kostjani jõudnud. Kostja hinnangul ei ole tõendatud, et hageja on andnud kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Kostja leiab, et hageja ei ole lepingust taganenud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja märgib ka, et lepingu täitmata jätmise peamine põhjus oli xxxx ebaseaduslik käitumine maa erastamisel ning selle tõttu vajalike toimingute hilinemine. Sellest on tekkinud viivitus, sest eraldi katastriüksuseid ei saa hakata moodustama enne, kui maa on kostjale riigi poolt erastatud.
KOHTU PÕHJENDUSED
3.Kohus, tutvunud asja materjalidega, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada täies ulatuses.
4.Poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: hageja (ostja) ja kostja (müüja) vahel sõlmiti 05.02.2016 notariaalne võlaõiguslik kinnisasja müügileping (tl 8-10) müügihinnaga 2500 eurot, notari ametitegevuse raamatu number 302. Lepingu ese oli xxxx külas asuv maaüksus pindalaga ligikaudu 2500m2, mis oli lepingu sõlmimise hetkel kinnistusraamatusse kandmata. Kostja kohustus lepingu alusel saavutama omal kulul lepingu esemeks oleva maa registreerimise eraldi katastriüksusena maakatastris ja kinnistamise müüja ainuomandina hiljemalt 01.07.2016 ning teavitama ostjat sellest kirjalikult 7 päeva jooksul. Kostja kohustus ka sõlmima hagejaga lepingu eseme omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu kahe nädala jooksul arvates päevast, kui lepingu ese on registreeritud eraldi katastriüksusena maakatastris ja kinnistatud müüja ainuomandina kinnistusraamatus, kuid mitte hiljem, kui 01.09.2016. Lepingu eset ei ole eraldi katastriüksusena maakatastris registreeritud ning sõlmitud ei ole ka asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks. Hageja on tasunud kostjale 05.02.216 lepingu alusel 2500 eurot. Kostja ei ole seda summat hagejale tagastanud. 05.02.2016 lepingus lepiti kokku ka leppetrahvi nõudmise õiguses juhul, kui ostja taganeb lepingust müüja kohustuse tähtaegse täitmata jätmise tõttu. Leppetrahvi suurus on 10% eseme ostuhinnast. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on lepingust kehtivalt taganenud ning kas kostja poolne kohustuse rikkumine võis olla vabandatav.
2-18-17060
5.Hagi rahuldamise eeldusena tuleb kohtul tuvastada, kas kostja on lepingut rikkunud, kas tegemist oli olulise lepingurikkumisega, kas hageja on andnud kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja ning kas kostja on hageja taganemisavalduse kätte saanud.
6.Poolte vahel sõlmiti müügileping. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 järgi kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 76 lg-te 1-3 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (VÕS § 100). Hageja on omapoolse kohustuse täitnud, s.o tasunud kostjale lepingu eseme müügihinna. Vaidlus puudub selles, et kostja ei ole lepingust tulenevat kohustust täitnud, s.o lepingu ese ei ole registreeritud eraldi katastriüksusena maakatastris, ei ole kinnistatud müüja ainuomandina ning sõlmitud ei ole poolte vahel asjaõiguslepingut lepingu eseme omandiõiguse üleandmiseks, seda nii esialgseks tähtajaks 01.09.2016 ega ka hagi kohtusse esitamise ajaks. Kohus leiab, et kostja on omapoolset kohustust rikkunud.
7.VÕS § 100 lg-s 1 p-des 1 ja 4 on sätestatud, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja muu hulgas nõuda kohustuse täitmist või taganeda lepingust. Hageja leiab, et on nõudnud kohustuse täitmist 03.02.2017 nõudekirjas (tl 11 pöördel- 12) ning andnud selleks täiendava tähtaja 10 päeva, mis vastab lepingu punktis 8.2 kokku lepitule. VÕS § 114 lg-s 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et Omniva kinnituskirjast (tl 12 pöördel) ei nähtu, et tegemist on just 03.02.2017 kirjaga. Omniva kinnituskirjast nähtub, et 30.03.2017 on kiri hagejalt edastatud saaja, s.o E He e-postile xxxx. See meiliaadress on märgitud kostja kontaktaadressina ka 05.02.2016 lepingus. Kostja ei ole isegi väitnud, et tegemist oleks mõne teise hageja poolt kostjale edastatud kirjaga. Riigikohus kinnitas 18. aprilli 2018. a otsuses (p 14) varasemat seisukohta, mille kohaselt on ekiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kolleegiumi varasema seisukoha järgi saab majandus- ja kutsetegevuses lugeda e-kirja kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse (Riigikohtu 21. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-07, p 12; 24. novembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-15, p 18). Eeltoodud tähtaeg kehtib majandus- ja kutsetegevuses. Praegusel juhul ei ole tegemist kostja majandus- ja kutsetegevusega. Kohtu hinnangul ei saa muudel juhtudel teha järeldust, et tähtaeg peaks olema olulisel määral pikem. Arvestades, et 03.02.2017 kiri on edastatud kostja enda märgitud meiliaadressil (mida kostja on kasutanud ka praeguses kohtumenetluses) ning täiendava
2-18-17060 tähtaja andmise avaldus on edastatud kostjale 30.03.2017, tuleb igal juhul lugeda, et hagi esitamise ajaks, s.o 12.11.2018 oli avaldus kostja poolt kätte saadud ning möödunud oli ka hageja poolt antud täiendav tähtaeg. Kohus leiab, et kostja ei ole täitnud kohustust ka täiendava tähtaja jooksul.
8.Kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja VÕS § 114 lg 4 järgi pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda leping üles. VÕS § 116 lg järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Sama paragrahvi lg 2 punktis 5 on sätestatud, et olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Kohtu hinnangul on kostjapoolse kohustuse täiel määral täitmata jätmine oluline lepingurikkumine.
9.VÕS § 188 lg 1 järgi taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kohus leiab, et hageja on taganenud kostjaga sõlmitud lepingust 03.02.2017 avaldusega, mis on kostjale edastatud 30.03.2017. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et 03.02.2017 kirjas ei sisaldu tahteavaldust lepingust taganemisest. VÕS § 116 lg-s 5 on sätestatud, et VÕS §-s 114 nimetatud täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Kohtu hinnangul nähtub hageja 03.02.2017 kirja (tl 11 pöördel-12) viimasest lausest sõnaselgelt, et hageja on määranud, et kui kostja oma kohustust täiendaval tähtajal ei täida, taganeb hageja lepingust. Seega on hageja 03.02.2017 taganemisavaldus üheselt mõistetav. Kohus märgib, et kohtupraktika kohaselt on võimalik lepingust taganemise avaldus esitada ka kohtumenetluses. Kui ka Omniva kinnitusest ei nähtuks, et kostjale on edastatud just 03.02.2017 avaldus (kostja ei ole isegi väitnud, et 30.03.2017 on talle edastatud mõni teine kiri hagejalt), siis on taganemiseks vajalik tahteavaldus toimetatud kostjale kätte hiljemalt hagimaterjalide kättesaamisega, s.o 12.12.2018 (tl 19). Kostja ei ole ka hagiga tutvumise järgselt hageja nõuet täitnud.
10.VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal VÕS § 105 järgi õigus lepingust taganeda sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest. Kostja on viidanud omapoolse kohustuse täitmisega viivitamise peamisele põhjusele, milleks on kostja väitel xxxx ebaseaduslik käitumine maa erastamisel ning selle tõttu vajalike toimingute hilinemine. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle asjaolu tõendamiseks. Kohus ei saa hagimenetluses arvestada tõendina vaid menetlusosalise väidet. Kohtu hinnangul ei ole tõendatud, et kostjapoolne lepingu rikkumine oli vabandatav. Ka juhul, kui esineksid kostja poolt välja toodud asjaolud, ei võtaks see siiski VÕS § 105 järgi hagejalt õigust lepingust taganeda.
11.Kohus tuvastab, et hageja on poolte vahel 05.02.2016 sõlmitud notariaalsest võlaõiguslikust kinnisasja müügilepingust (notari ametitegevuse raamatu number 302) kehtivalt taganenud. Taganemise õiguslikud tagajärjed tulenevad VÕS § 189 lg-st 1, mille järgi võib kumbki
2-18-17060 lepingupool nõuda lepingust taganemise korral tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hageja on andnud lepingu alusel kostjale üle 2500 eurot. Kohus leiab, et hageja on õigustatud nõudma kostjalt VÕS § 189 alusel 2500 euro tagastamist. Kohus rahuldab seega 2500 euro tagastamise nõude.
12.Hageja on esitanud kostja vastu ka leppetrahvi nõude. VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 1 järgi võib leppetrahvi kokkuleppimisel kohustuse rikkumise puhuks nõuda kahjustatud lepingupool lisaks leppetrahvile ka kohustuse täitmist. Lepingus oli ette nähtud leppetrahv 10% lepingu eseme ostuhinnast juhul, kui ostja taganeb lepingust punktis 8.2 toodud alusel. Ostja (hageja) on taganenud lepingust punkti 8.2 (alapunkti 8.2.1.) alusel, s.o põhjusel, et kokku lepitud ajaks ei olnud lepingu esemeks olev maa registreeritud eraldi katastriüksusena ega kinnistatud müüja ainuomandina kinnistusraamatus. Kostja on omapoolset kohustust rikkunud. Seega on leppetrahvi nõudmine õigustatud.
13.Kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab (VÕS § 159 lg 2). Hageja teavitas kostjat 03.02.2017 nõudekirjas leppetrahvi nõudmise kavatsusest. Kohtu hinnangul on hageja teavitanud kostjat leppetrahvi nõudmisest tähtaegselt.
14.Lepingu eseme ostuhind oli 2500 eurot, 10% ostuhinnast on seega 250 eurot. Kohus leiab, et hageja leppetrahvi 250 nõue on põhjendatud ning kohus rahuldab ka selle nõude. Kokkuvõtlikult rahuldab kohus hagi täies ulatuses. Menetluskulude jaotamine ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
15.TsMS § 173 lg-s 1 on sätestatud, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Kohus rahuldas hagi. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.
16.Hageja menetluskulud on riigilõiv 275 eurot ning lepingulise esindaja kulu 480 eurot. Hagejale on osutatud õigusteenust kokku 4 tunni ulatuses, tunnihinnaga 100 eurot, lisandub käibemaks. Kostja hinnangul on hageja õigusabikulude maht mõistlikus suuruses ning mõistlik on ka tunnihind. Kohus rahuldab menetluskulude taotluse kogu ulatuses.
17.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Enely Sepp kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.