OÜ Domus Kinnisvara Vahendus hagi M K vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind
3553,57 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Domus Kinnisvara Vahendus (registrikood 11065540), lepinguline esindaja advokaat Sirle Kalma (epost: [email protected]) Kostja M K (isikukood xxx, e-post: xxx)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Välja mõista M Klt OÜ Domus Kinnisvara Vahendus kasuks maakleritasu 1500 eurot, 30.06.2017 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 156,79 eurot ning viivis põhinõudelt (1500 eurot) alates 01.07.2017 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude tasumiseni.
3.Jätta hagi rahuldamata põhinõudes 1500 eurot ning viivisenõudes 156,78 eurot.
4.Jätta menetluskulud 50% ulatuses hageja ning 50% ulatuses kostja kanda. Mõista M Klt OÜ Domus Kinnisvara Vahendus kasuks välja menetluskulu 1940,04 eurot. Hageja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1940,04 eurot) tuleb tasuda viivist menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
2-17-10488 Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud ja hageja nõue
1.OÜ Domus Kinnisvara Vahendus esitas 7.07.2017 hagi M K vastu võla nõudes. Hageja palus 20.12.2018 täpsustuse kohaselt mõista kostjalt välja põhivõlgnevuse 3000 eurot, ajavahemiku 11.03.2016-30.06.2017 eest põhinõudelt 3000 eurot sissenõutavaks muutunud viivise 313,57 eurot ja viivise alates 01.07.2017 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni nõude (3000 eurot) tegeliku täitmiseni. Samuti palus hageja jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt pakkus hageja maakler M-L Li (edaspidi maakler) kaudu kostjale 21.01.2016 maakleriteenust kostja omandis olnud kinnisasjale xxx (majaosa, edaspidi kinnisasi) ostja leidmiseks. Kostja nõustus maksma vahendustasu summas 3% müügihinnast, kui ostja leitakse poole aasta jooksul. Kostja kinnitas 26.01.2016 maaklerile: „Mulle sobib sinuga koostöö“. Kostja päris 30.01.2016 maaklerilt: „Hei, anna mulle märku, millal ja kuidas tegutsed“. 02.02.2016 päris kostja maaklerilt, kuidas lähevad läbirääkimised potentsiaalse ostja seadusjärgse esindajaga: „Tere hommikut M-L! Kuidas S edeneb?“. Maakler andis 04.02.2016 kostjale teada, et potentsiaalse ostja Xxx OÜ seadusjärgne esindaja A K (kirjavahetuses läbivalt: „S“) võtab varsti kostjaga ühendust. 05.02.2016 andis maakler elektronposti teel täiendavat nõu kostjale ning pakkus oma jätkuvat abi. Nii maakler, kostja kui kostja endine abikaasa U K teadvustavad maakleri kogemust ja pädevust kinnisvara küsimustes. Maakler nendib, et selles asjas on kostja kasuks „omajagu tööd juba tehtud“. Kostja ei vaidlusta seda väidet. Rääkides „lepingust“ mõtlevad maakler ja kostja maaklerilepingu kirjalikku vormistamist, nagu on mittejuristide keeles tavaline. Maakler saatis 16.02.2016 kostjale e-kirja, milles andis teada kostja korralduse täitmisest kokku leppida notariaeg; paralleelselt kinnisasja müügi vahendamisega tegeles maakler kostja ülesandel sama kinnisasja kasutuskorra sõlmimise vahendamisega. 19.02.2016 andis maakler kostjale täiendavat kinnisvara-alast nõu kinnisasja vahendamisega seoses. Ostja suhtles 22.02.2016 kinnisasjaga seoses maakleriga juba otse ning kostja oli märgitud kirjas koopia real. Maakler kavandas 26.02.2016 tehingut notari juures ja nõustas selles osas kostjat. 29.02.2016 juhtis maakler potentsiaalse ostjaga läbirääkimisi ning kulutas ostjaga suhtlemisele märkimisväärselt aega. Ka ostjale on e-kirjadest selge, et suheldakse hageja ettevõttes tegutseva elamispindade osakonna maakleriga. Maakleri kavandatud 03.03.2016 notaritehing kostja ja potentsiaalse ostja Xxx OÜ vahel jäi ära ostja esindaja haigestumise tõttu. 05.03.2016 pakkus maakler kostjale, et objekti tulevad vaatama mõned teised ostuhuvilised, millega kostja nõustus. Maakler jätkas 08.03.2016 kostjale
2-17-10488 ostuhuviliste leidmist ja pakkumist. 10.03.2016 kinnistamisavalduse alusel kanti 22.03.2016 vaidlusaluse kinnisasja registrikaardile omanikuna kostja asemel Xxx OÜ, kelle ainus juhatuse liige ja ainuosanik on A K. Kinnisasja võõrandamistehingu hind oli 100 000 eurot. Kostja kinnitas 08.05.2016 maaklerile, et ei pea ennast maakleritasu maksmiseks kohustatuks. Hageja leidis, et kuivõrd poolte vahelise kokkuleppe kohaselt pidi kostja maksma hagejale 3% kinnisasja müügihinnast maakleritasuna eduka vahendustegevuse korral ning hageja vahendustegevuse tulemusena leiti kinnisasjale ostja, kellega kostja sõlmis müügilepingu, oli hageja õigustatud nõudma maakleritasu 3000 eurot. Kostja esitas maakleritasunõudele vastuväite, et tööd ei ole üldse tehtud ning maakler ei vääri seega maakleritasu. Hageja nõudis kostjalt 06.04.2017 nõudekirjas kostjapoolse kohustuse täitmist. Hageja ei nõudnud viiviseid ega kahju sissenõudmise kulusid (kohtueelseid advokaadikulusid), kuid jättis õiguse nõuda nimetatud kulud ja kahju kohtuvälise lahenduse mittesaavutamise korral. 08.04.2017 vastas kostja nõudekirjale ning jäi vastuses oma varasemate seisukohtade juurde, keeldudes maakleritasu maksmast. Hageja tugineb võlaõigusseaduse (VÕS) § 664 lg-le 1 ning sellele, et hageja on omapoolse kohustuse täitnud. Hageja viis kokku kostja ning kinnisasja ostnud isiku. Ilma maakleri tegevuseta ei oleks lepingu sõlmimiseni jõutud ning leping sõlmiti just maakleri pingutuste tulemusena. Juhuks, kui kohus peaks leidma, et maakleritasu ei olnud kokku lepitud, palub hageja mõista kostjalt välja kohaliku tavalise maakleritasu VÕS § 665 mõistes või mõistliku maakleritasu VÕS § 665 mõistes. Kohalik tavaline maakleritasu on 3-5% tehingu lõppväärtusest. Hageja palub mõista välja ka viivise seadusjärgses määras alates 11.03.2016 (kohustuse sissenõutavaks muutumise ja kinnistamisavalduse tegemisele järgnev päev). Vastuolulised on kostja väited ühelt poolt intensiivse müügitegevuse ning teisalt terviseprobleemide kohta, mis tekitas pinget ja tegi kostja võimetuks ajama asju telefoni teel. Kostjal ei õnnestunud kinnisasja müük mitme aasta vältel. Kostjal puudus alus arvata, et hageja vahendab kinnisasja müüki tasuta. Maakleritasu maksmiseks ei ole vaja esitada kuluaruannet. Kostja nõustumus lepingu sõlmimiseks ei sõltu lepingu sõlmimise vormist. Maaklerileping ei pea olema kirjalik. Maakler tegeles kinnisasja müügi vahendamisega paralleelselt kasutuskorra sõlmimise vahendamisega. Kostja ei ole tõendanud, et pidas kaasomanikuga läbirääkimisi kinnisasja müümiseks alates kevadest 2015. Hageja hinnangul soovis kostja lihtsalt mööda minna maakleritasu maksmisest. Vaidlusaluse kinnisasjaga seonduvalt oli maakleri ajakulu kokku ca 48 töötundi hinnaga 60 eurot tunnis, lisandub käibemaks. Kirjavahetust kinnisasja ostjaga oli kokku umber 40 A4 lehekülge. Maakleri tasustamine on valdavalt tulemuspõhine ning tavapärane maakleritasu on 3-5% objekti müügihinnast. Kuna maakleri tegevuse eesmärk on kinnisasja müük, ei kasutata tunnipõhist tasustamist. Seega tuleb lähtuda objekti müügihinnast, mitte tunnipõhisest hinnast. Hageja kodulehel välja toodud hinnakirjas on mõned tunnipõhised teenused, näiteks konsultatsioonid või lepingute koostamine. Sel juhul on tunnihind 50 eurot. Sama tunnihind on ka näiteks xxx. Maakleri tasu ei sõltu kutsetunnistuse olemasolust või selle puudumisest. Kutsetunnistuse olemasolu ei ole ka Eesti Vabariigi seaduste järgi vajalik. Kirjavahetusest nähtuvalt on maakler tegelenud ajavahemikul 24.01.16 kuni 08.03.2016 sisuliselt ainult kostja kinnisasja müügitegevusega ning
2-17-10488 kasutuskorra ettevalmistamisega. Samuti läks palju aega usaldusliku suhte loomisele A Kiga. Ka on kostja ise kinnitanud, et ei saanud A Kiga enne hageja sekkumist üldse kontakti. Seega tegi maakler pooleteise kuu jooksul reaalselt rohkem tööd kui 60 tundi. Kostja vastuväited
2.Kostja leidis 14.09.2018 vastuses, et hageja nõue on põhjendamatu ning ei kuulu rahuldamisele. Kinnisasjale oli ostja leitud juba enne maakleriga suhtluse alustamist. Kinnisasja ostis kostja kaasomandis oleva majaosa teine kaasomanik, OÜ Xxx (juhatuse liige A K). Kostja pidas temaga läbirääkimisi kinnisasja müügiks alates 2015. a kevadest. Lõpliku müügitehinguni jõuti mitte maakleripoolsete pingutuste vaid kostjapoolse intensiivse müügitegevuse, kostja tehtud kulutuste ja müügihinna olulise langetamise läbi. Poolte vahel ei ole sõlmitud maaklerilepingut, seega puudub ka tasukokkulepe ning tasunõue on seega alusetu. Kostja oli valmis sõlmima maaklerilepingu vaid tingimustel, et maakler toob uue ostja. Ka oli kostja valmis leppima kokku tasus 3% juhul, kui kinnisasi müüakse minimaalselt 150 000 euroga. Kostja esitas omapoolsed tingimused lepingu sõlmimiseks. Kostja soovis sõlmida kirjaliku lepingu, kuid maakler sellist lepingut vaatamata kostja palvele ei esitanud. Maaklerilepingu sõlmimiseks käisid vaid esmased läbirääkimised. Ka on maakler tunnistanud 23.02.2016 sõnumis, et tasu jäi kokku leppimata. Poolte vahel oli sõlmitud käsundusleping kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks. Maakler esitas maaklerilepingu projekti pärast kasutuskorra sõlmimise kokkuleppe ebaõnnestumist. Ainus kokkulepe oli suuline kokkulepe 350 euro maksmiseks kui maakleri abil saab sõlmitud kaasomanikuga notariaalne kasutuskord. Kasutuskord jäi sõlmimata seetõttu, et maakler ei teavitanud kostjat kõigist asjaoludest. Kostja on valmis hüvitama maaklerile kasutuskorra seadmisel tehtud reaalse töö. Ostu-müügi vormistamiseks puudus poolte vahel kokkulepe, kuid kostja palus selleks maaklerilt oma tervisliku seisundi tõttu abi. Maakler nõustus aitama, tasu ei ole selle eest kokku lepitud. Maakler esindas samal ajal teises tehingus kinnisasja ostjat. Kostja pole keeldunud tasumast hagejale reaalselt tööga kaasnevaid kulutusi, kuid maakler ei ole tehtud tööde kohta aruannet esitanud. Kasutuskorda ei sõlmitud seetõttu, et 23.02.2016 kohtumisel notari juures kasutuskorra sõlmimiseks tegi ostja ettepaneku kaasomandi ostmiseks kostjale sobinud summaga ning kasutuskorra sõlmimise asemel leppisid kostja ning kinnisasja ostja kokku omavahel hinna ja maksetingimused. Ostja pakkus sel päeval paremat hinda, kui päev varem. Ka pidi kostja ootamatult hinda alandama tulenevalt oma terviseprobleemidest. Kostja palus seejärel maaklerilt abi ostu-müügi vormistamisel, ka selles osas mingit tasu kokku ei lepitud. Lõpliku tehingu õnnestumine ei sõltunud maakleri tegevusest vaid kinnisasja müügihinnast ja ostja finantsvõimekusest. Hageja ei ole tõendanud, et leping sõlmiti tema tegevuse tulemusena. Ka on kostja ise teinud olulisi pingutusi kinnisasja müügiks ning kandnud sellega seoses ka kulusidtasulised kuulutused kinnisvaraportaalides jne. Kostja tegi ka kinnisasja fotod, mille saatis maaklerile. Kostja oli teadlik, et maakler suhtleb kinnisasja kaasomanikuga kasutuskorra kindlaksmääramise teemal. Kõik viited pooltevahelises kirjavahetuses, kus on viidatud „Sile“, käsitlevad kostja väitel kasutuskorra sõlmimisega kaasnevat. Maakler ei teavitanud kostjat enne 23.02.2016 toimuma pidanud notariaega, et on pidanud ostjaga kokkuleppeid kinnisasja müügiks. Ka läks maakler ootamatult puhkusele ning kõik müügitehinguks vajaliku pidi tegema kostja.
2-17-10488 Kui kohus leiab, et poolte vahel oli sõlmitud maaklerileping, ei saa pidada siiski kogu tasunõuet põhjendatuks. Hageja kodulehel on toodud tavapärane teenustasu ja et 3% küsitakse põhipaketi eest. Hageja ei ole osutanud kõiki põhipaketis sisalduvaid teenuseid. Hageja ei ole esitanud enda ja ostja vahelist kirjavahetust. Seega ei saa ka tuvastada, kas vastavat kirjavahetust peeti ning milles see seisnes. Kostja hinnangul on hageja ebaõigelt arvestanud ajakulu hulka punktides 2.3.5 ja 2.3.7 nimetatud kokkulepete tegevusteks kulunud aja. Kostja hinnangul ei saa need tegevused olla võlanõude aluseks olevateks tegevusteks. Kostja ei vaidle vastu sellele, et atesteeritud maakleri tunnihind on 60 eurot. M-L L ei olnud atesteeritud maakler. Kostja hinnangul tuleb vähendada kostjalt väljamõistetavat maakleritasu mõistliku suuruseni. Tasu suurus peaks olema sõltuvuses maakleri tegelikust panusest kinnistu võõrandamisel. Kasutuskorra sõlmimiseks ning lõpliku ostu-müügi tehingu vormistamisele kaasaaitamiseks oli poolte vahel sõlmitud eraldi käsunduslepingud ning kostja on nende eest nõus tasuma. Kostja hinnangul oleks mõistlik tasu kõige eest kokku maksimaalselt 600 eurot. Kostja leiab ka, et kui lähtuda tunnipõhisest arvestusest siis tuleks arvestada 2016. a hinnakirju, mida hageja ei ole aga välja toonud. Igasugune ajakulu on tõendamata. Hageja väited problemaatilise suhtluse kohta A Kiga ning usalduse võitmise ajakulu kohta on tõendamata ning ka valed, kuna maakler on ise kinnitanud, et oli temaga varasemast tuttav. Kaasomanik keeldus ka vaid suhtlemast kasutuskorra kindlaksmääramise osas. Kostja ja A K vestlesid igapäevaselt kinnistu korrashoiu ja ühiste arvelduste osas.
KOHTU PÕHJENDUSED
3.Kohus, tutvunud asja materjalidega, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
4.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et õigussuhtele tuleks kohaldada muid sätteid peale maaklerilepingut reguleerivate sätete. Kohtu hinnangul vastab poolte vaheline õigussuhe maaklerilepingust tulenevalt õigussuhtele ning kohaldamisele kuuluvad maaklerilepingut reguleerivad sätted. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg-s 1 on sätestatud, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Sama paragrahvi lg 2 järgi kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Kohtul tuleb tuvastamaks, kas poolte vahel sõlmiti maaklerileping või mõni muu leping või kas üldse poolte vahel mõni leping sõlmiti, anda hinnang sellele, milline oli maaklerile antud konkreetne ülesanne või ülesanded. Samuti tuleb tuvastada, kas pooltel oli tahe leping sõlmida või oli tegemist olukorraga, kus pooled küll suhtlesid omavahel, kuid leping jäi sõlmimata.
5.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: Kostja üritas alates kevadest 2015 võõrandada temale kuuluva kinnisasja asukohaga xxx, kaasomandi osa (edaspidi ka kinnisasja kaasomandi osa või objekt).
2-17-10488 M-L L (edaspidi ka maakler) osutas hageja nimel maakleriteenuseid. Tema poolt osutatud teenused tuleb lugeda hageja poolt osutatud teenusteks. Maakler võttis (hageja nimel) kostjaga 21.01.2016 ühendust ning pakkus oma erialaseid teenuseid. Maakler ning kostja pidasid objekti puudutavalt kirjavahetust e-posti ja Messengeri sõnumite teel ning suhtlesid ka suuliselt. Kirjalikku maaklerilepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. Maakler on tegelenud kostja ülesandel ka kinnisasja kaasomandi kasutuskorra sõlmimise vahendamisega. Kinnisasja kasutuskorra kokkulepe jäi sõlmimata ning selle asemel jõudsid kinnisasja teine kaasomanik ning kostja omavahel kokkuleppele kinnisasja müümises teisele kaasomanikule OÜ Xxx (ka ostja). Vaidlusalune kinnisasi võõrandati 10.03.2016 teisele kaasomanikule hinnaga 100 000 eurot. Hageja on esitanud kostjale maakleritasu 3000 euro nõude ning kostja on keeldunud maakleritasu maksmisest.
Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas poolte vahel on sõlmitud maaklerileping kinnisasja kaasomandi osa võõrandamiseks; millised olid sellise lepingu tingimused, sh kas kokku oli lepitud tasu suurus ning piirangud ostjate ringi osas, kas tasu maksmise eelduseks oli seatud minimaalse müügihinna saavutamine; kas juhul, kui maaklerilepingut või tasukokkulepet ei sõlmitud, on kostja kohustatud hüvitama hagejale tehtud reaalselt tehtud tööd vastavalt nende tegelikule mahule tunnitasu või muu arvestuse alusel; milline võiks olla sel juhul reaalselt tehtud töö maht ning tunnitasu. Kohus käsitleb esmalt seda, kas pooled sõlmisid maaklerilepingu ning millised olid selle kokku lepitud tingimused. Seejärel annab kohus hinnangu sellele, kas tasu maksmise eeldused on täidetud. Viimasena hindab kohus, milline on maakleritasu põhjendatud suurus. Kohus määrab kindlaks ka menetluskulude jaotuse ning suuruse. Maaklerilepingu tingimused
6.Hageja kinnitusel sõlmisid pooled maakleri 21.01.2016 pakkumise alusel maaklerilepingu järgmistel tingimustel. Maaklerile antud ülesandeks oli võõrandada kostjale kuuluv kaasomandi osa kinnisasjast asukohaga xxx. Kostja nõustus maksma vahendustasu 3% müügihinnast eeldusel, et kinnistu võõrandatakse kuue kuu jooksul lepingu sõlmimisest. Hagiavalduse kohaselt leppisid pooled kokku maaklerilepingu sõlmimises ning e-kirjavahetuses ka tasu suuruses. Kostja vastuväidete kohaselt ei sõlmitud maaklerilepingut, see jäi kirjalikult vormistamata ning poolte vahel oli kokkulepe vaid kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise vahendamise osas, samuti ostu-müügi tehnilise abi osas. Poolte vahel toimusid vaid esialgsed läbirääkimised, mida ei saa pidada lepingu sõlmimiseks.
7.Võlaõigusseaduses ei ole sätestatud maaklerilepingule vorminõudeid, s.o see on üldjuhul vormivaba. Seega on võimalik maaklerilepingut sõlmida ka suuliselt. Kui õigussuhte pooled jätavad maaklerilepingu kirjalikult sõlmimata, siis võib olla samas keeruline tuvastada, kas maaklerileping üldse sõlmiti ja millistes tingimustes kokku lepiti. Tasus kokkuleppe puudumine ei tähenda veel, et maaklerilepingut ei sõlmitud (VÕS § 665).
2-17-10488 Kostja vastuväited, mille kohaselt soovis ta korduvalt sõlmida kirjalikku müügilepingut ning maakler mõlemale poolele sobivat lepingut ei koostanud, ei vabasta kohtu hinnangul maakleritasu maksmisest juhul, kui kohus leiab, et leping on muus vormis siiski sõlmitud. Kuivõrd maaklerileping ei eelda kirjalikku vormi, siis jääb kohtule selgusetuks, mida oleks antud olukorras lepingu kirjalik vormistamine pooltevahelises suhtes muutnud. Seega ei nõustu kohus kostja väitega, mille kohaselt näitab kostjapoolne korduv kirjaliku lepingu küsimine seda, et kokkulepe objekti müügiks maaklerilepingu näol oli sõlmimata. Kostja on viidanud 10.10.2017 vastuses, et eeldas, et professionaalne maakler lähtub Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Heade Tavade Koodeksist ja kinnisvaramaaklerite teenuse standardist EVS-EN 15733:2010 ning sellest peaks tulenema, et sõlmitakse kirjalik leping. Kohus märgib, et antud dokumenti kohtule tõendina esitatud ei ole, seega ei saa kohus ka kontrollida sellise väite paikapidavust. Kostja 29.06.2018 kinnituse kohaselt on ta teadlik, et eelnimetatud standard ja koodeks on soovituslikud. Kohus märgib, et isegi kui eeltoodud hea tava või standard näeks ette kirjaliku lepingu sõlmimise soovitust, ei ole selline kohustus aga sätestatud seaduses ning kostja ei saaks vabaneda maakleritasu maksmisest ainult väitega, et leping ei olnud sõlmitud kirjalikult.
8.Poolte vahelisest e-kirjavahetusest (I kd, tl 8-9) nähtub, et maakler tegi 21.01.2016 kostjale pakkumise (tegutsedes hageja nimel) maaklerilepingu sõlmimiseks kostja kaasomandi osa müümiseks. Kostja on samas kirjavahetuses kinnitanud 22.01.2016, et näeb omapoolse tingimusena lepingu sõlmimiseks, et kui maakler leiab poole aastaga kinnisasjale ostja, siis maksab kostja maaklerile müügitulust 3%. Samas kirjavahetuses on maakler 22.01.2016 kinnitanud, et soovib täpsemate plaanide arutamiseks kostjaga kohtuda. 22.01.2016 kirjas ei ole maakler otseselt kinnitanud, et talle sobivad kostja pakutud tingimused. Maakleri 24.01.2016 sõnumist (I kd, tl 10) nähtub, et maakler ja ostja olid 24.01.2016 seisuga juba omavahel kohtunud ning kokku oli lepitud aeg objekti pildistamiseks. Kokkulepe objekti pildistamiseks nähtub ka poolte kirjavahetusest (I kd, tl 8) milles maakler ja kostja täpsustavad kokkusaamise aja ning ka selle, millal kostja objekti pildistamiseks kodus on. Maakler on 04.02.2016 e-kirjas kostjale (I kd, tl 135) märkinud, et soovib poolte vahelise koostöö fikseerida. Maakleripoolne pakkumine on sõlmida koostöö kokkulepe, kus maakleripoolne vahendus on 3% müügihinnast. Maakler kinnitab samas, et kui see kostjale üldiselt sobib, siis teeb maakler lihtkirjaliku koostöö kokkuleppe ja saadab selle kostjale. Kostja on 05.02.2016 kirjas (I kd, tl 16 pöördel) kinnitanud maaklerile, et on maakleri kirja kätte saanud, samuti: „Ja nii kui pakkusin, olen ka lepinguga nõus. Ning kasutuskorra eest siis on meil eraldi arveldus“. Kohtu hinnangul ei saa sellisest sõnastusest teha teistsugust järeldust kui et kasutuskorra kokkuleppele kaasaaitamine ja maaklerileping majaosa müümiseks olid eraldi kokkulepped ning et kostja kinnitas 05.02.2016 messengeri sõnumis nõustumust lepingu sõlmimiseks maakleri pakutud tingimustel. Seega tuleneb kohtu hinnangul eeltoodud kirjavahetusest, et maaklerilepingu sõlmimise kuupäevaks tuleb lugeda 05.02.2016.
9.Maakleri 05.02.2016 kirja (I kd, tl 23) kohaselt on maakler lubanud „nuputada“ pooltevahelise lepingu esmaspäeval välja ja siis olevat pooltel ka mingi omavaheline kokkulepe olemas. Samas kirjas märgib maakler, et tänaseks on juba omajagu tööd tehtud ja kes teab, mis edasine toob.
2-17-10488 Kostja on kinnitanud oma 14.09.2017 vastuses kohtule, et eeltoodud viide pooltevahelisele lepingule puudutab hoopis kasutuskorra sõlmimise vahendamise lepingut. Kohtu hinnangul ei nähtu maakleri kirjadest, et poolte vahel oli vaid kasutuskorda puudutav koostöökokkulepe. Kohtu hinnangul nähtub maakleri 04.02.2016 ja 05.02.2016 kirjadest, et maakleri viidatud koostöökokkulepe puudutab maaklerilepingut kinnisvara müügiks, mitte aga kasutuskorda puudutavat lepingut. Ka kostja 02.02.2016 kirjast (I kd, tl 14) nähtub, et müügi kokkulepe ja kasutuskorra sõlmimisele kaasaaitamise kokkulepe on eraldi kokkulepped, nimelt on kostja kinnitanud, et „kui saad Si notari juurde, siis maksame selle eest sulle eraldi“. Kohus märgib, et sõnastus „maksame eraldi“ kaasomaniku notari juurde saamisel tähendab, et poolte vahel pidi olema kokkulepe ka muu teenuse eest maksmiseks. Seda, et kinnistu võõrandamise vahendus ja kasutuskorra sõlmimise vahendus olid eraldi kokkulepped, on kinnitanud ka tunnistaja M-L L oma ütlustes (I kd, tl 203-205).
10.Seonduvalt tunnistaja ütlustega peab kohus vajalikuks märkida järgmist. Kostja on 23.11.2018 menetlusdokumendis leidnud, et tunnistaja M-L L on andnud valeütlusi. Kohtu hinnangul ei saa sellest, et kostja vastuväited ning tunnistaja ütlused on omavahel vastuolus, teha järeldust, et justnimelt tunnistaja ütlused on ebausaldusväärsed. Kohtu hinnangul toetab esitatud tõenditest nähtuv pigem seda, et tunnistaja ütluste usaldusväärsuses ei ole põhjust kahelda ning vastuolulisi väiteid on esitanud hoopis kostja.
11.Kostja on leidnud, et maakleri 22.02.2016 küsimus kostjale „M aga kuidas me minu vahendusega teeme? See jäi nagu üle täpsustamata suure jooksuga“ (I kd, tl 20 pöördel) tõendab seda, et poolte vahel puudus maakleritasu kokkulepe. Kohus kostjaga ei nõustu. Kohtu hinnangul viitab kõik sellele, et maakleri eeltoodud küsimus puudutas vahendust kasutuskorra kokkuleppe osas. Kostja ise on 14.09.2017 vastuses kinnitanud, et 23.02.2016 toimus kohtumine kasutuskorra sõlmimiseks notari juures. Kohtu hinnangul on usutav, et maakler soovis kinnitust kasutuskorra kokkuleppe tasu osas enne tehingu lõplikku toimumist.
12.Kui kostja 26.01.2016 vastusest (I kd, tl 11 pöördel), milles viidatakse varasema kasutuskorra saatmisele maaklerile, võiks veel jääda kahtlus, kas maakleri ülesandeks oli kasutuskorraga seonduv või müük, siis kostja 29.01.2016 vastusest (I kd, tl 12) nähtub, et kostja on viidanud sellele, et tal on nüüd kinnistu kiire müügi vastu huvi oluliselt suurem. Kohus märgib, et maaklerilepingu sõlmimisele viitab muu hulgas ka see, et kostja, olles teadlik, et maakler on asunud tema kinnisasja müüma, ei teavitanud maaklerit ega juhtinud tema tähelepanu sellele, et tollel puudub selliseks tegevuseks alus. Kostja, olles teadlik maakleri tegevusest kinnisasja müümisel, kiitis vastavad toimingud heaks. Samuti viitab sellele, et maakleri ülesandeks oli tegeleda maja müügiga ning et kokku ei olnud lepitud minimaalses müügihinnas, see, et kostja on maaklerilt 02.02.2016 küsinud (I kd, tl 14 pöördel), mis hinnaga maakleri arust maja kohe müüdud saaks. Ka viitab sellele, et maakleri ülesandeks oli kinnisasjale ostja otsimine, see, et 23.02.2016 kirjas (I kd, tl 20 pöördel) on maakler kostjat teavitanud, millal toimub kinnisasja müügitehing ning et lisaandmeid küsib maakler ostjalt ja kostjalt jooksvalt. Ka 05.03.2016 kirjas on maakler kinnitanud, et toob kinnistuga tutvuma ühed huvilised ning kostja on vastu kinnitanud, et on ostjate tulekuks valmis. Samuti kinnitab maakler 05.02.2016 kirjas (I kd, tl 23), et on valmis juhul, kui ostjale sularahas ostja leiab, ka nädalavahetusel kinnistu müügiga tegelema.
2-17-10488
13.Maakleri 30.05.2016 e-kirja järgi tuli esmakordselt teemaks kinnistu võõrandamine Xxx OÜle 23.02.2016 notaribüroos, kui panga tõttu jäi kasutuskorra leping sõlmimata. Kostja on 26.02.2016 e-kirjas (I kd, tl 33 pöördel) maaklerile viidanud suusõnalisele kokkuleppele maja hinna osas. Selles kirjas on kostja täpsustanud maaklerile müügilepingu detaile (mis jääb ja mis ei jää majja ja hoovi) ning kostja on selles kirjas viidanud ka vajadusele küsida ostjalt, kas õhksoojuspump jääb sisse. Kostja on täpsustanud ka väljakolimise aega ning osamaksete kuupäevi, mis tuleks lepingusse kirja panna. Samast kirjast nähtub ka, et müügitehinguks on aja kokku leppinud maakler (kostja kinnitab, et talle notariaeg sobib). Eeltoodust nähtub kohtu hinnangul, et maakler on tegutsenud jätkuvalt kinnisvara vahendamise suunal ning astunud vajalikke samme, et sõlmitud saaks kostja huvidele vastav kinnistu notariaalne müügileping. Seda, et müügilepingu sõlmimise faasis vahendas maakler samuti tehingu sõlmimist, nähtub ka maakleri kirjast A Kile (I kd, tl 34 pöördel), milles maakler palub täpsustada lepingu sõlmimise üksikasju, samuti samas tõendis esitatud 01.03.2016 maakleri kirjast. Ka nähtub maakleri aktiivne panus tehingu vormistamise suunas tegutsemisele maakleri 03.03.2016 kirjast notarile, milles maakler teatab tehingu ärajäämisest (I kd, tl 38). Kostja on omakorda 03.03.2016 teatanud maaklerile, et üks tõsiselt huvitatud ostja on tagasi ning kostja sooviks, et maakler kirjutaks pakkumisest „Sile“. Ka on maakler kirjutanud kostjale 08.03.2016 (I kd, tl 37), et tal on tekkinud paar huvilist, kellega maakler sooviks tulla peale kasutuskorra sõlmimist maja vaatama. Ka kostja esitatud kirjavahetusest (I kd, tl 115-122) nähtub, et kinnisasja müügi korraldamisega on tegelenud maakler ning kostja on esitanud talle selleks vajaliku teabe ja seda täpsustanud.
14.Kokkuvõtlikult leiab kohus, et kostja vastuväited, mille kohaselt puudus kostjal maaklerileping hagejaga ning maakler on osutanud kokkuleppe alusel vaid teenuseid kasutuskorra sõlmimiseks ning abi ostu-müügi lepingu vormistamiseks, on alusetud. Esitatud tõenditest nähtub kohtule selgelt, et kostja on maakleri pakkumise peale nõustunud sõlmima hagejaga (maakleriga kaudu) maaklerilepingu ülesandega müüa kostjale kuuluv kinnisasja kaasomandi osa. Kohus on veendunud, et poolte vahel sõlmiti (lisaks kasutuskorda puudutavale lepingule, mille osas vaidlust ei ole) maaklerileping, vastupidine tõlgendus oleks meelevaldne. Poolte kirjavahetusest on üheselt aru saada, et pooltevahelise õigussuhte olemuseks oli maakleri poolt kinnisasja müügi vahendamine ning seda eelduslikult tasu eest.
15.Kostja vastuväidete kohaselt oli tema eelduseks lepingu sõlmimisele see, et kinnisasi saab müüdud kokkulepitud minimaalse hinnaga ning tegemist peab olema n-ö uue ostjaga. Kohtu hinnangul ei ole tõendatud, et pooled oleks kokku leppinud, et tasu saamiseks peab kinnisasi olema müüdud kokkulepitud minimaalse hinnaga. Samuti ei ole kohtu hinnangul tõendatud, et kokku oli lepitud piirangud objekti võimalike ostjate osas, s.o et ostja pidi olema nii-öelda uus klient. Vastupidisele viitab kohtu hinnangul selgelt pooltevahelises kirjavahetuses (I kd, tl 10 pöördel-11) maakleri 24.01.2016 palve edastada maaklerile „Si“ (poolte kinnitusel tuleb selle all mõelda objekti ostnud Xxx OÜ juhatuse liiget A Kit) kontaktid, et maakler saaks „hakata temast pihta“. Sama kuupäeva kirjavahetusest (I kd, tl 11 ) nähtub, et poolte vahel oli selgelt kokku lepitud ülesandes võõrandada kinnistu- maakler on 24.01.2016 kirjas viidanud probleemile, et xxx tegeleb kinnisasja müügiga juba ka teine maakler ning „meil on kaks võimalust, et kas me müüme seda korraga mõlemad /---/ Kas viskame kulli ja kirja või on sinul endal kindel eelistus“. Selle peale on kostja vastanud, et talle sobib koostöö justnimelt maakler M-L Liga ning ta saadab maaklerile
2-17-10488 hiljem „Si“ kontaktid, siis teab maakler kaasomaniku poolseteks argumentideks valmis olla. Seega nähtub poolte kirjavahetusest selgelt, et kostja oli teadlik, et maakler asub tegelema kinnisasja müügiga ning et ühe võimaliku ostjana ei ole välistatud kaasomandi teist omanikku, OÜ-d Xxx.
16.Kohus märgib, et kui eeltoodud kirjavahetuse sisust saaks ka teha järelduse, et „Si“ pooled võimaliku ostjana esialgu silmas ei pidanud ning teda on märgitud vaid kasutuskorra kokkuleppe saavutamisega seonduvalt (vajalik eeltingimus kinnistu müügiks kolmandale isikule), siis ei nähtu samas ühestki tõendist, et ostjate ring oleks kokkuleppe järgi kellegagi piiratud olnud. Ka tunnistaja M-L Li ütluste (I kd, tl 203-205) kohaselt palus kostja, et tunnistaja ise suhtleks Xxx OÜ esindaja A ning tegeleks ühtlasi kasutuskorra asjaga. Tunnistaja ütluste kohaselt ei ole kostja tunnistajale öelnud, et juhul, kui Xxx OÜ osutub ostjaks, kaotab maakler õiguse oma tasule, samuti puudus poolte vahel kokkulepe, et kui ostja on kostjale tuttav isik, siis vahendustasu ei maksta. Tunnistaja kinnitusel sooviti just temaga koostööd teha seetõttu, et ta varasemast A Kit tundis. Ka on tunnistaja oma ütlustes viidanud sellele, et esmajärjekorras oligi ülesanne leida ostja A näol, kuna tema oli näidanud varasemalt üles huvi kinnistut osta.
17.Kostja hinnangul tuleneb allkirjastamata jäänud maaklerilepingu projektist (I kd, tl 172-173), et pooltel oli kavatsus sõlmida leping selliselt, et tasu 3% maksmise eelduseks oli täiesti uue ostja leidmine ning müügihind vähemalt 155 000 eurot. Kohus märgib, et kuna projekti ei allkirjastatud, ei saa see dokument omada ka selget õiguslikku tähendust lepingutingimuste tuvastamisel. Küll aga saab tõendist nähtuv viidata poolte kavatsustele lepingu sõlmimisel. Lepingu projektist nähtub, et tasukokkulepe oli 3% müügiobjekti hinnast. Lepingu projektist nähtub ka, et objekti müügi alghinnana sooviti kokku leppida 155 000 eurot. Projektist ei nähtu, et maakleritasu maksmine oli seatud vastavusse müügihinnaga vähemalt 155 000 eurot. Maakleritasu käsitlevas punktis puuduvad viited konkreetsele summale. Kohus märgib, et alghind, millega objekti müüma asutakse, ei tähenda veel lõplikku müügihinda. Ka nähtub lepingu projektist, et maakleritasu ei kuulu maksmisele, kui ostja pöördub müüja poole ilma maakleri teenuseid kasutamata (sellisel juhul kohustub müüja hüvitama maaklerile tehtud kulutused). Lepingu projektist ei nähtu aga, et maakleritasu maksmise eelduseks on, et ostjaks on isik, kellega müüja ise varem kokku puutunud ei ole.
18.Kokkuvõtlikult leiab kohus, et pooled (hageja läbi maakleri ja kostja) sõlmisid omavahel maaklerilepingu kostjale kuulunud kinnisasja kaasomandi osa võõrandamiseks. Maaklerilepingu oluliste tingimustena lepiti kokku, et maakleritasu on 3% müügihinnast ning tasu maksmise eelduseks on, et objekt võõrandatakse 6 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest. Kokku ei lepitud selles, et ostja peab olema isik, kellega müüja varasemalt läbirääkimisi ei ole pidanud. Lepingu sõlmimise kuupäevaks (millest alates hakkas jooksma 6-kuuline tähtaeg) tuleb lugeda hiljemalt 05.02.2016. Tasu maksmise eeldused
19.VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maakleritasu saamine eeldab seega, et sõlmitud on maaklerileping ning maaklerile antud ülesanne on täidetud. Maakleril tekib õigus tasule alles siis, kui tema vahendamise tulemusena on leping sõlmitud.
2-17-10488 Maakleritasu maksmise eelduseks oli antud juhul see, et tehing toimub, et tehinguni jõutakse maakleri poolse panuse läbi ning et selleni jõutakse 6 kuu jooksul lepingu sõlmimisest. Notariaalsest lepingust (I k, tl 157-160) nähtub, et maaklerilepingu objekti võõrandamistehing sõlmiti notariaalselt 10.03.2016. Kohus on eelnevalt leidnud, et leping tuli lugeda sõlmituks hiljemalt 05.02.2016. Seega toimus tehing vähem, kui kuue kuu möödudes maaklerilepingu sõlmimisest ning maakleritasu nõude ajaline kriteerium on täidetud. Kohus käsitleb maakleri osa panuses alljärgnevalt, s.o maakleritasu põhjendatud suuruse tuvastamisel. Maakleritasu suurus
20.Maakleritasu suurus tuleneb tavapäraselt lepingust (VÕS § 658 lg 1). Juhul, kui maakleritasu suurust ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu sellise lepingu vahendamise või osutamise eest, selle puudumisel aga mõistlikku tasu (VÕS § 665). Kohtu hinnangul puudub igasugune alus eeldada, et maakler soovis vahendada võõrandamistehingu sõlmimist tasuta. Sellele ei viita ükski tõend. Maakler on selgelt viidanud, et eeldab enda tehtud töö eest tasu saamist.
21.Kohtu hinnangul tuleb esitatud tõendite põhjal teha järeldus, et pooled olid leppinud kokku tasus 3% objekti müügihinnalt. Kohus märgib, et sellise tasuga on olnud nõus (I kd, tl 154 pöördel) ka kostja juhul, kui maakler leiab ostja 6 kuu jooksul. Notariaalsest lepingust (I k, tl 157-160) nähtub, et maaklerilepingu objekti müügihind oli 100 000 eurot. Seega on lepingust tulenev kokkuleppeline maakleritasu 3% 3000 eurot, mille väljamõistmist on hageja hagis ka taotlenud. Kohus märgib, et ka juhul, kui leida, et tasus konkreetne kokkulepe puudus, oleks asja lahendamise tulemus sama. Sellisel juhul tuleks kohtul lähtuda VÕS § 655 tähenduses tavalisest maakleritasust, mis on asjas esitatud tõendite kohaselt (II kd, tl 20, 22, 25) 2-5% müügihinnast. Kohtu hinnangul oleks ka sel juhul põhjendatud lähtuda hageja tasu alammäärast 3% lõplikult müügihinnalt, s.o 3000 eurot.
22.Kostja vastuväidete kohaselt on maakleri panus olnud väike, kostja jõudis ostjaga kokkuleppele iseseisvalt ning ka juhul, kui kohus peaks hagi rahuldama, ei ole põhjendatud mõista välja maakleri tasu kogu mahus. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande (Tallinn, 2009, lk 110) kohaselt: „Maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Maakleri tegevus ei pea olema lepingu sõlmimise ainsaks põhjustajaks, küll peab olemas olema maakleri määrav panus selles, et leping sai sõlmitud. Vaidluse korral peab maakler suutma tõendada seda, et ilma temata ei oleks lepingu sõlmimiseni jõutud, käsundiandja peab aga tõendama vastupidist. Maakleritasule õiguse tekkimiseks on oluline ka see, et maakleri tegevuse tulemusena on sõlmitud just see leping, mille sõlmimist käsundiandja maakleripoole pöördudes sõlmida soovis. Kõrvalekalded teatud tingimuste osas ei ole siiski määrava tähtsusega, nii näiteks on tegemist ikka sama lepinguga, kui ostja soovis algselt suuremat maja, tegelikult ostis aga maakleri vahendusel väiksema.“
2-17-10488 Kohtu hinnangul ei ole sellised väited maakleri väikese panuse kohta asjakohased ja tõesed. Kostja on 05.02.2016 kirjas maaklerile (I kd, tl 17) sõnaselgelt kinnitanud, et „Sinu suhtlus temaga (märkus- varem oli juttu A Kist) on ilmselgelt positiivselt mõjunud, kuna varem pole ta mu kirjadele ja ettepanekutele üldse vastanud“. Maakleri 30.05.2016 e-kirjast kostjale (I kd, tl 39 pöördel) nähtub, et kaasomaniku A Ki kinnitusel oli ta teinud kostjale vaidlusaluse kinnistu kaasomandi osa võõrandamiseks korduvaid ettepanekuid, kuid kokkuleppeid aastate vältel ei saavutatud. Tõenditest (I kd, tl 30 ja 74-78) nähtub, et A Ki ja kostja vahel on olnud vahetult enne kinnisasja müüki läbirääkimised vaid kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise osas. A K märgib 22.02.2016 ekirjas maaklerile (I kd, tl 30), et võib kasutuskorra üksikasju arutada edaspidi majaosa uute omanikega. Kohtu hinnangul viitab ka see asjaolule, et kostjal puudusid A Kiga varasemad arvestatavad läbirääkimised maja müümiseks ning vähemalt 22.02.2016 hetkel ei pidanud A K end tõenäoliseks ostjaks. Kostja vastuväidete kohaselt sõlmiti müügitehing kostja intensiivse müügitegevuse, kostja tehtud kulutuste ja müügihinna olulise langetamise tõttu. Kohus leiab, et tsiviilasjas puuduvad tõendid kostja intensiivse müügitegevuse kohta nii enne maaklerilepingu sõlmimist kui ka selle järgselt. Esmalt märgib kohus, et vastuolulised on kostja väited intensiivse müügitöö tegemise ja teisalt halva tervisliku seisundi kohta, mille tõttu vajas kostja väidetavalt maakleri abi notariga suhtlemisel. Ka on tõenditest nähtuvalt A Kiga suhelnud kostja asemel maakler ning kostja on ka selgelt viidanud kirjavahetuses, et temal ei ole õnnestunud teise kaasomanikuga läbirääkimisi kinnistu müügiks pidada. Kohtule jääb ka selgusetuks, millistele kinnistu müügini viinud kulutustele kostja viitab. Kohus märgib, et kui nende kulutuste all peab kostja silmas kinnistu visuaalset parendamist, siis tuleb maakleri ja kostja vahelisest kirjavahetusest välja, et ostjal oli kavas maja hoopis lammutada. Seega ei saa majale tehtud kulutused puutuda asjasse. Kui kostja peab silmas kulutusi reklaami avaldamiseks kinnisvaraportaalis ning kliendipäevade läbiviimiseks, siis ei ole näha, et nende kulutuste ja tehingu lõpliku sõlmimise vahel oleks mingisugunegi põhjuslik seos. Seega on kostja väited intensiivse tulemusliku müügitegevuse ja oluliste kulutuste osas, mis viisid kostjapoolsete pingutuste läbi müügitehinguni, alusetud. Arvestades, et 26.02.2016 e-kirja (I kd, tl 33 pöördel) järgi oli varasema müügikokkulepe 135 000 eurot ning lõplik müügihind 100 000 eurot, siis võib teha küll mõningase järelduse, et tehingu lõplikule tegemisele aitas olulisel määral kaasa kostjapoolne hinna langetamine. Hinna alandamine oli aga kostja enda otsus ning see ei saa olla kohtu hinnangul asjaoluks, mis välistab maakleri tasu tehtud töö eest. Kostja on esitanud maaklerile etteheiteid selles osas, et maakler suundus kostja jaoks ootamatult puhkusele ning tehingu lõpuni viimine jäi kostja teha. Maakleri 08.03.2016 e-kirjast (I kd, tl 42) nähtub, et maakler teavitas kostjat alates kolmapäevast, s.o 09.03.2016 algavast puhkusest ning pakkus, et vajadusel asendab teda tema kolleeg ning vajadusel vastab maakler ka puhkuse ajal mailidele. Tehing toimus 10.03.2016 (I kd, tl 157). Kohus loeb üldtuntuks asjaolu, et tehingu sõlmimiseks notari juures tuleb taotletava tehingu jaoks esmalt kokku leppida notariaeg ning teavitada notarit ka detailselt kavatsetavast tehingust. Seega ei ole kohtu hinnangul kuigi usutav, et kavatsus sõlmida kasutuskorra kokkuleppe asemel müügileping tekkis vaid päev enne notariaalse tehingu tegemist ning maakleri puudumise tõttu pidi kostja ise tegema märkimisväärseid pingutusi lepingu lõplike asjaolude täpsustamiseks. Pigem viitab see kohtu
2-17-10488 hinnangul sellele, et antud hetkeks olid kostja ning ostja jõudnud kinnistu müügi detailide osas lõplikule kokkuleppele ning kostjal oli kavatsus jätta maakler tehingu sõlmimisest eemale, õigustamaks enda hilisemat keeldumist maakleritasu maksmisest. Seda, et need etteheited on asjakohatud, viitab ka asjaolu, et maakler teavitas kostjat oma kolleegist, kes oleks vajaduse korral saanud teda asendada ning müügilepingu lõpuleviimiseks vajalikud korraldused teha. Kostja hinnangul sõltus ostja otsus tema rahalisest seisust ja objekti hinnast, mitte maakleri tegevusest. Kohus märgib, et kinnisvara ostu otsus sõltub üldtuntud asjaoluna alati ostja finantsvõimekusest ja objekti müügihinnast. See ei mõjuta aga kuidagi maakleri tasu nõude põhjendatust. Kostja on korduvalt viidanud sellele, et maakler ei ole jaganud kostjaga talle teadaolevat olulist infot objekti kohta. Kohtule jääb esitatud vastuväidete ja tõendite põhjal selgusetuks, millise teabe edastamata jätmist objekti kohta kostja silmas peab ja kuidas peaks see asja lahendamise tulemust mõjutama. Kohus märgib, et eelkõige sai oluline info objekti kohta olla kostjal, kes kinnisasja kasutas. Kohtu hinnangul saab asjas teha järelduse, et objekti müügini viis just maakleri poolne panus. Asjas esitatud tõendite kohaselt olid kostja ning teine kinnisasja kaasomanik varasemalt küll teinud pakkumisi kinnisasja müügiks, kuid reaalsete sammudeni jõuti siiski vaid läbi maakleri vahenduse. See, kui protsessi viimases lõigus suutsid kostja ning ostja omavahel leppida kokku kasutuskorra sõlmimise asemel kinnisasja võõrandamises, ei vähenda olulisel määral maakleri osa tehinguni jõudmisel. Kohtu hinnangul tuleb tõendite põhjal teha järeldus, et ilma maakleri vahendustegevuseta ei oleks tehingu pooled (vähemalt lähiajal) tehinguni jõudnud.
23.Omaette küsimus on, kas maakleri tasu on põhjendatud kogu ulatuses või tuleks seda siiski mingil põhjusel vähendada. Kostja on väitnud, et maakleri panus lõpliku ostja leidmisel oli väike ning kostja pidas juba kevadest 2015 A Ki kui võimaliku ostjaga läbirääkimisi. Kostja on tuginenud ka sellele, et M-L L ei ole kutsetunnistusega maakler. Riigikohus on 13. aprilli 2004. a otsuses nr 3-2-1-44-04 (p 16) leidnud, et VÕS § 666 alusel maakleritasu ebamõistlikkuse kindlakstegemisel tuleb muuhulgas arvestada VÕS § 7 lg-s 1 sätestatut, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Arvestada tuleb ka VÕS § 7 lõiget 2, mille järgi tuleb mõistlikkuse hindamisel arvestada võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevusvõi kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Kohtul tuleb hinnata, kas maakleritasu ja selle eest vastu saadud teenus on mõistlikus proportsioonis. Seega on kohalik tavaline maakleritasu vaid üks kriteerium, mille alusel maakleritasu mõistlikkust hinnata. Olenevalt asjaoludest võib olla mõistlik ka kohalikust tavalisest maakleritasust suurem või väiksem maakleritasu. Eelmärgitut tuleb arvesse võtta asja uuel arutamisel maakleritasu mõistlikkuse hindamisel. Kohtu hinnangul ei anna alust tasu olulisel määral vähendamiseks see, et maakleril puudus kutsetunnistus. Küll aga võib sellest teha järelduse, et maakleri oskused ei pruukinud olla üheselt võrreldavad kutsetunnistusega maakleriga ning mingil määral võib see tasu suurust siiski mõjutada. Tasu vähendamist ei mõjuta kohtu hinnangul majaosa müük varasemast väiksema summa eest, kuna tasu arvestataksegi tehinguväärtusest, mis väiksema müügihinna korral on väiksem, kui
2-17-10488 suurema müügihinna korral. Ka ei nähtu kohtule esitatud asjaoludest, et maakler oleks saanud kuidagi mõjutada ostjat ostma ja müüjat müüma maja kõrgema hinnaga. Kostja on korduvalt viidanud sellele, et ei ole keeldunud maaklerile mingi summa maksmisest, kui saab tutvuda tegelikult tehtud töö aruandega. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et poolte vahel oli sõlmitud maaklerileping. Maakleril on küll kohustus dokumenteerida tema vahendusel või osutamisel sõlmitud lepingud (VÕS § 663), kuid seaduses ega pooltevahelises lepingus ei ole ette nähtud maakleri kohustust pidada arvestust täpselt tehtud töö ja selleks kulunud aja üle. Maaklerilepingu erisus võrreldes käsunduslepinguga ongi üldjuhul see, et tasu makstakse tulemuse saavutamisel, olenemata kui palju töötunde selleks kulub. Kohus märgib, et ebaõiglane oleks vähendada vaid väikese ajakulu tõttu tasumisele kuuluvat summat näiteks juhul, kui maakler jõuab soovitud tulemuseni intensiivse müügitöö tõttu väga lühikese ajaga. Kohtu hinnangul tuleb mõistlike proportsioonide hindamisel lähtuda põhiliselt sellest, et Xxx OÜ näol ei olnud tegemist n-ö täiesti uue kliendiga ning eelduslikult ei olnud selle ostjaga lepinguni jõudmine ka nii töömahukas, kui oleks seda olnud kolmanda isikuga, kes tehinguni puhtalt maakleri müügitöö tulemusel jõudnuks. Maaklerile pidi olema teada info selle kohta, et teine kaasomanik on üks tõenäoline ostjakandidaat ning maakleril kulus selle võrra kliendi leidmisele oluliselt vähem aega. Ka oli kaasomanikule suur osa asjaoludest juba varasemalt teada ning põhiküsimus müügitöö osas antud juhul oli hinnas. Iseenesest ei nähtu esitatud tõenditest, et ainus klient, kellega maakler tegeles, oligi A K. Hageja 15.06.2018 täpsustuste kohaselt on maakleri hinnanguline ajakulu kokku 48 tundi. Sealhulgas on toodud kohtumised kliendiga, objekti pildistamine, müügikuulutuse koostamine ja fotode töötlus, hinnaanalüüs omaniku palvel, kasutuskorra projekti ettevalmistused (vaidluse all ei ole asjaolu, et n-ö uue ostjaga ja panga finantseerimisel tehingu sõlmimise eelduseks oleks olnud kasutuskorra kokkulepe) notaris ostu-müügitehinguks ettevalmistuste tegemine, notaris käik asjaolude täpsustamiseks, pankadega tehinguaja kooskõlastamine ja hiljem tehinguaja tühistamine, objekti külastus huvilisega, huvilistega suhtlemine, maaklerilepingu projekti vormistamine. Hageja on välja toonud, et maakler on pidanud kostja ning A Kiga sagedast kirjavahetust. Kohus märgib, et arvestades seda, et maakler võttis kostjaga ühendust 21.01.2016 ning kinnistu võõrandati juba 10.03.2016, ei saanud maakler teha kinnistu võõrandamiseks märkimisväärsel hulgal tööd. Kohus märgib ka, et suur osa tegevustest puudutasid kasutuskorra kokkulepet, millises osas hageja nõuet esitanud ei ole. Kostja vastuväidete kohaselt ei saa maaklerilepingu tasu määramisel arvestada kasutuskorra kokkuleppega seonduvaid toiminguid, kuivõrd nende kohta oli eraldi kokkulepe. Kohus nõustub üldjoontes kostja seisukohaga. Hageja on ka ise nõustunud sellega, et maaklerilepingu ning kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise vahendamine olid erinevate lepete alusel. Kohus märgib, et kuivõrd kasutuskorra kokkuleppe vahendamist ei saa täiel määral lahutada kinnisasja müügi vahendamisest (kuna kehtiva kasutuskorrata on müük oluliselt raskendatud või võimatu), siis arvestab kohus kasutuskorraga seotud toiminguid vaid väikesel määral.
24.Kostja palub ka juhul, kui kohus leiab, et täidetud on maaleritasu nõude eeldused, vähendada maakleritasu ja viiviseid mõistliku ulatuseni. Maakleritasu peaks olema sõltuvuses maakleri tegelikust panusest kinnistu võõrandamisel. Samuti ei tohiks võlanõude alusena arvestada kasutuskorra sõlmimise ja ostu-müügi tehnilise abistamise lepingutega seotud tegevust.
2-17-10488 Kostja on rõhutanud, et maakleri abi ostu-müügi tehingu tehnilisel vormistamisel oli eraldi kokkulepe ning seetõttu ei saa seda nimetada maakleri vahendustegevuseks. Kohtu hinnangul on väide eraldi kokkuleppe kohta tõendamata. Ka tunnistaja ütluste (I kd, tl 203-205) kohaselt puudus poolte vahel eraldi kokkulepe ostu-müügitehingu tehnilise vormistamise abistamiseks. Kohtu hinnangul tuleb eeltoodu põhjal teha järeldus, et põhjendatud proportsionaalne maakleritasu, mille kohus kostjalt välja mõistab, on antud juhul 1⁄2 3000-st eurost, s.o 1500 eurot. Sellisel juhul on tegemist ka mõistliku summaga, arvestades tõenditest nähtuvat maakleri tegeliku töö mahtu. Kohus rahuldab seega hageja põhinõude 1500 euro ulatuses.
25.Kostja on 14.09.2017 vastuses teinud oletusi maakleri ebaeetilise käitumise kohta. Kohus märgib, et VÕS §-s 668 on sätestatud tasu piirangud juhul, kui maakler on tegutsenud antud lepingu sõlmimisel ka teise poole kasuks. Kostja viitab sellele, et maakleri kinnitusel pidi ta paralleelselt tegelema ostja korteriomandi müügiga, samuti sellele et kui maakler oleks pidanud end kostjaga lepingulises suhtes olevaks, siis oleks ta pidanud teavitama ka kostjat ostja kavatsustest kaasomandit osta. Kohtu hinnangul ei nähtu ühestki asjas esitatud tõendist, et maakler oleks tegutsenud lepingu sõlmimisel ostja kasuks või et maakler oleks jätnud kostjat ostja kindlatest kavatsustest teavitamata. Ka kostja väljatoodud maakleri ütlused viitavad vaid oletustele ostja plaanide osas. Ka ei leia kohus, et maakler peaks edastama kogu maakleritegevuse käigus kogutud teabe vaid käsundiandja jaoks olulise osa.
26.Kohus märgib, et kui kostja mingis ulatuses maakleri tööd tunnustas (kasvõi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise eeltööde osas või väidetava abi osas müügilepingu sõlmimisel), siis oleks olnud kohane selle eest tunnustatud ulatuses ka tasu ära maksta. Ainuüksi puudulikule aruandlusele viitamine ja tasu täies ulatuses maksmata jätmine viitab kohtu hinnangul kostja pahausksele käitumisele ning otsitud põhjuste väljatoomisele.
27.Kohus märgib, et poolte vahel puudub vaidlus selles, et maakler on osutanud kostjale ka teenuseid kasutuskorra sõlmimisele kaasaaitamise eest. Kostja on möönnud, et selle teenuse osutamiseks on neil sõlmitud kokkulepe ning ka seda, et kokku oli lepitud konkreetne tasu. TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Hageja on menetluses taotlenud ainult maakleritasu väljamõistmist kostjale osutatud kinnisasja võõrandamise vahendamise teenuse eest. Kasutuskorra kindlaksmääramise kokkuleppe sõlmimiseks osutatud teenuste eest ei ole hageja menetluses tasu väljamõistmist nõudnud. Seega ei hakka ka kohus käsitlema, mille tõttu kasutuskorra sõlmimine ära jäi, kas maakler oli omapoolsed vajalikud ettevalmistused kasutuskorra sõlmimiseks teinud ning millises suuruses tasu võiks olla selle teenuse eest põhjendatud. Kohus ei mõista seetõttu ka vastavat summat kostjalt välja.
28.Kostja on viidanud ka sellele, et pole keeldunud hüvitamast maakleri tehtud kulutusi, kui vastav aruanne talle esitatakse (VÕS § 667). Kohus märgib, et maakler ei ole nõudnud kostjalt kulutuste hüvitamist, seega ei ole see kostja väide asjakohane.
29.Hageja on esitanud ka viivisenõude. Kohus on rahuldanud hageja põhinõude 1500 euro ulatuses.
2-17-10488 Maakleritasu tasumise kohustus tekib alates sellest hetkeks, kui nõue muutub sissenõutavaks. Kinnisasja võõrandamistehing toimus 10.03.2016. Tõenditest ei nähtu, et maaklerilepingus oleks kokku lepitud, millise tähtaja möödudes kuulus tasu maksmisele. Hageja on leidnud, et tasu muutus sissenõutavaks alates 11.03.2016, s.o müügilepingule järgnevast päevast. Kostja hinnangul ei ole tasu sissenõutavaks muutunud. Kohtu hinnangul on põhjendatud lähtuda VÕS § 664 g-st 1, mille järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Seega tekkis kostjal kohustus tasuda maakleritasu 11.03.2016. Kuna kostja ei ole hagejale nimetatud summat tasunud, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt ka viivist. VÕS § 113 lg 1 järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult lisaks viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Eelnevast tulenevalt on kohtu hinnangul põhjendatud arvestada viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 11.03.2016 põhinõudelt 1500 eurot. Hageja on palunud mõista välja viivise perioodi 11.03.2016 – 30.06.2017 eest ning edasi alates 01.07.2017 viivise TsMS § 367 alusel VÕS § 113 lg-s 1sätestatud määras. Tulenevalt eeltoodust mõistab kohus kostjalt hagejale välja 30.06.2017 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 156,79 eurot. Kohtu hinnangul vastab hageja viivisenõue TsMS § 367 regulatsioonile, mille kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Kohus mõistab kostjalt välja hageja kasuks TsMS § 367 alusel viivise põhinõudelt (1500 eurot) alates 01.07.2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni nõude kohase täitmiseni. Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
30.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hagi osaliselt, s.o pooles ulatuses. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta 50% ulatuses hageja ning 50% ulatuses kostja kanda.
31.Hageja menetluskulud on riigilõiv 325 eurot ja õigusabikulud 3795 eurot. Hageja palub märkida, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud ulatuses. Kostjal menetluskulud puuduvad. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda, kuna kulud on ebamõistlikult suured, kostjale koormavad ning hageja ei kasutanud võimalust lahendada vaidlust kohtueelsete vähemkulukate vahenditega.
32.Kohtu hinnangul on kostja väited hageja poolt kohtueelse lahenduse kasutamata jätmisele alusetud. Hageja on nõudnud kostjalt maakleritasu nii maakleri kaudu e-kirja teel kui ka
2-17-10488 06.04.2017 nõudekirjas/ hagihoiatuses. Kostjale pidi olema selge, et kui ta hagejaga kokkuleppele ei jõua, kuulub vaidlus lahendamisele kohtus ning kohtus vaidluse lahendamisel kaasnevad ka menetluskulud. Kohus märgib, et kostja ei ole kasutanud ka võimalust tunnistada nõuet osaliselt ning vähendada sellega hageja vajadust kohtusse pöörduda. Kostja tarbijakaitseseadusele tuginevad vastuväited ei ole asjakohased, kuivõrd tarbijakaitseseaduse kohaselt tuleks tarbijal tema õiguste rikkumise korral esmalt pöörduda kaebusega teenuse osutaja poole ning seejärel vajadusel kohtuvälise lahendamise organisse. Tõenditest ega seisukohtadest ei nähtu, et kostja oleks püüdnud aktiivselt probleemi lahendada ja kaebusega hageja poole pöördunud. Asjakohatud on ka kostja väited, mille kohaselt olevat kostjal jäänud hageja avaldustest mulje, et vaidlust saab üksnes kohtus lahendada ning et kostja igal juhul kaotab kohtus. Ka on alusetud kostja väited, mille kohaselt ei ole hageja kordagi kaalunud ettepanekut kompromissiks. Kohus märgib, et ka hageja on teinud menetluses kompromissiettepaneku, mida kostja omakorda põhjendatuks ei pidanud. Kostjal on etteheiteid ka kohtusse esitatud dokumentatsiooni kvaliteedi osas. Kohus märgib, et osaliselt on kostja ise suurendanud hageja menetluskulusid, esitades suure mahuga seisukohti, milles avaldatu kattub juba varasemalt avaldatuga. Ka on esitanud kostja tõendeid, milles orienteerumine on keerukas ning mille sisu suures osas kattub nii omavahel kui ka hageja poolt esitatud tõenditega. Ka kohtul on kulunud märkimisväärne aeg, saamaks aru, milliseid tõendeid mille tõendamiseks kostja üldse esitanud on ning milline dokument on millise tõendina käsitletav. Eeldatavasti on sama probleem (vajadus aru saada, milliste tõenditega soovib vastaspool oma seisukohti tõendada) olnud ka hagejal.
33.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). Hagejat esindasid advokaadid. Hageja 23.11.2018 esitatud menetluskulude nimekirjas (II kd, tl 89) ei ole välja toodud lepingulise esindaja tunnihinda. Kohus märgib, et korrektsuse ja ülevaatlikkuse mõttes tuleks menetluskulude väljamõistmise taotluses välja tuua tunnihind. Kohtu hinnangul ei takista see puudus aga andma praegu hinnangut kulude põhjendatusele, kuna valdavalt on välja toodud sooritatud toimingud ja neile kulunud aeg.
34.Arvel nr 2700372A on märgitud õigusteenus hinnaga 800 eurot ning riigilõiv 325 eurot. Riigilõiv on hageja poolt kantud ja põhjendatud menetluskulu. Hagiavalduse koostamisele, selleks vajalikule kliendisuhtlusele ja lisade komplekteerimisele võis kohtu hinnangul kuluda kuni 6 tundi, mis teeks tunnihinnaks 800 eurot korral 133 eurot. Selline tunnihind on kohtu hinnangul mõistlik ja põhjendatud ning kohus loeb arvel nr 2700372A toodud menetluskulu põhjendatuks kogu ulatuses. Arvel nr 2800429A on õigusabi kogukulu 1885 eurot. Arvele lisatud spetsifikatsiooni kohaselt on sellel arvel toodud teenuste kogumaht 13,75h, s.o 13 tundi ja 45 minutit, s.o keskmise tunnihinnaga 137,09 eurot. Arve spetsifikatsiooni järgi on poole tunni ulatuses osutanud õigusabi isik, keda hageja lepingulise esindajana märgitud ei ole. Seega ei saa kohus ka veenduda selles, et tegemist oli kvalifitseeritud õigusabi osutajaga. See kirje (0,5h) ei ole seega kohtu hinnangul põhjendatud. Ka ei saa kohus kuidagi kontrollida kliendisuhtluse mahtu ja põhjendatust (mitmed kirjed). Kohtu hinnangul on arvel nr 2800429A toodud õigusabikulu põhjendatud kokku 12 tunni ulatuses, s.o
2-17-10488 arvestades arve keskmist tunnihinda summas 1645,08 eurot. Arvel nr 2800595A on õigusabi kogukulu 845 eurot. Arvele lisatud spetsifikatsiooni kohaselt on sellel arvel toodud teenuste kogumaht 6,5h, s.o keskmise tunnihinnaga 130 eurot. Kohtu hinnangul on arvel toodud õigusabikulu põhjendatud kogu ulatuses. Arve nr 52130861 kohta summas 265 eurot ei ole spetsifikatsiooni esitatud. Arvestades, et kohtuistung tunnistajate ülekuulamiseks toimus 12.11.2019, on eelduslikult tegemist istungiks ettevalmistamise, kohtuistungi ning lõplike seisukohtade esitamise ajakuluga. Arvestades, et esindaja keskmine tunnihind on olnud kuni 137,09 eurot, ei ületa sellel arvel toodud ajakulu 2 tundi. Kohtuistungi kestus oli 1 tund ja 47 minutit. Kohtu hinnangul on arvel toodud õigusabikulu põhjendatud kogu ulatuses. Kohus leiab seega, et hageja põhjendatud õigusabikulu oli seega (800+1645,08+845+265) 3555,08 eurot. Koos riigilõivuga oli hageja põhjendatud menetluskulu (3555,08+325) 3880,08 eurot. Kohus mõistab vastavalt menetluskulude jaotusele kostjalt hageja kasuks välja õigusabikulu 1940,04 eurot. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
35.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Enely Sepp kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna RK 05.07.2019 kohtulahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.