J. B. hagi T. L. ja J. A. vastu pärandvara jagamise nõudes T. L. ja J. A. hagi J. B. vastu pärandvara jagamise nõudes
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja / vastukostja J. B. (varasema perekonnanimega T., isikukood XXX), lepinguline esindaja V. V. (e-post: XXX) Kostja I / vastuhageja T. L. (isikukood XXX), kostja II / vastuhageja J. A. (isikukood XXX), nende lepinguline esindaja I. S. (e-post: XXX)
3.Jagada J. B. ja J. A. ühisomandis olev kinnisasi asukohaga XXX (registriosa nr XXX) selliselt, et kinnisasi jääb J. A. ainuomandisse.
4.Mõista J. A.lt J. B. kasuks välja omandi kaotuse hüvitis 23 666,67 eurot. Hüvitis tuleb tasuda ülekandega J. B. nimetatud kontole hiljemalt 3 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Tuvastada J. B. kohustus anda nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 34 1 lg 1 tähenduses) ühisomandis oleva kinnisasja registriosa numbriga XXX senise omanikukande muutmiseks selliselt, et kinnisasja ainuomanikuna kantakse sisse J. A.. Asendada J. B. nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr XXX kande muutmiseks kohtuotsusega.
6.Jätta menetluskulud poolte endi kanda menetluskulude rahalist suurust kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu 1
2-23-12759 otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud ja hageja nõue
1.J. B. esitas 07.09.2023 hagi T. L. ja J. A. vastu pärandvara jagamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale ning kostjatele ühisomandina korter asukohaga XXX. Korter kuulub menetlusosaliste isa V. T. pärandvara hulka, kõik menetlusosalised on pärijad 1/3 suuruses mõttelises osas. Pooltel ei ole õnnestunud pärandvara jagamises kohtuväliselt kokku leppida. Pärandi vastuvõtmisel leppisid pooled kokku, et korter vabastatakse seal olevast prügist, müüakse maha ja jagatakse raha võrdselt. Kostjad on alustanud ilma hageja nõusolekuta korteris remonti kavatsusega anda korter üürile, hageja ei olnud nõus ei remondiga ega kinnisasja sellisel moel kasutamisega. Hageja taotleb müüa korter avalikul enampakkumisel ning jagada saadud raha poolte vahel võrdsetes osades.
2.Kostjad esitasid 11.10.2023 vastuse hagile ja vastuhagi pärandvara jagamise nõudes. Kostjate vastuse ja vastuhagi kohaselt ei ole kostjad nõus kinnisasja müügiga avalikul enampakkumisel. Pärast korteri tühjendamist prügist tehti korda korteri avariiline elektrijuhtmestik ning avariiline kanalisatsioonitorustik. Kostjad on panustanud korteri remonti juba 4000 eurot ning on huvitatud oma omandi säilitamisest. Kostjate väite kohaselt on kinnisasja turuväärtus 69 000 eurot. Kostjad taotlesid vastuhagis lõpetada varaühisus korteriomandi registriosa numbriga XXX suhtes, jätta korteriomand kostjate kaasomandisse ning mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja omandi kaotuse hüvitis 22 833 eurot, mis tuleb tasuda hiljemalt 3 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kostjad teatasid 29.12.2024 kohtule, et kostjate vahel sõlmiti 01.08.2024 pärandvara ühisuse mõttelise osa kinkeleping, millega kostja I kinkis kostjale II 1/3 suuruse mõttelise osa V. T. pärandvara ühisusest. Tehingu järgselt kuulub J. A.le 2/3 suurune mõtteline osa pärandvara ühisusest ehk 2/3 suurune mõtteline osa vaidlusalusest korteriomandist. T. L.le ei kuulu enam pärandvara ühisuse osa. Tulenevalt eeltoodust muutsid kostjad 29.12.2024 hagi nõuet, mida 05.05.2025 veelkord hüvitise summa osas täpsustasid, taotledes jätta korteriomand pärandvara ühisuse lõpetamisel kostja II ainuomandisse ning mõista kostjalt II hageja kasuks välja omandi kaotuse hüvitis 23 000 eurot. Kostjad on esitanud ka tahteavalduste asendamise nõude.
3.Hageja vastuhagiga ei nõustunud ning leidis, et kostjate pakutav hüvitis ei vasta kinnisasja turuväärtusele ega ole seega õiglases suuruses. Hageja hinnangul on korteri turuväärtus vähemalt 85 500 eurot. Hageja esitas 05.05.2025 taotluse ekspertiisi määramiseks, millega tuvastada korteriomandi XXX väärtus, arvestades ka väärtuse vähenemisega. Hageja selgituse kohaselt pidid pooled tellima koos eksperthinnangu, kuid kostjate tellitud ekspert viis ekspertiisi läbi ilma andmata hagejale aega esitada omapoolseid küsimusi. Hageja leiab, et õiglane ei ole lähtuda korteri väärtusest sellisel kujul, nagu see on pärast kostjate poolseid lammutustöid ning lähtuda tuleks korteri väärtusest enne kostjate poolt korteri kahjustamist. Kohtuotsuse põhjendused 2
2-23-12759
4.Hageja esitas 05.05.2025 ekspertiisitaotluse. Kohtuistungi protokollist nähtuvalt oli 05.05.2025 lõplike seisukohtade tähtaeg ning tõendid kinnisasja väärtuse kohta tuli esitada hiljemalt 28.04.2025. Kohus selgitas ka, et kui pooled kokkuleppel hindamisakti ei esita, siis saavad nad tõendada kinnisasja väärtust ka muul moel. Kohtu hinnangul on hageja tõendite kogumise taotlus esitatud hilinenult. Kui hageja hinnangul puudus võimalus tõendada kinnisasja väärtust muul moel kui kohtu määratud ekspertiisi läbi, siis tulnuks see taotlus esitada hiljemalt väärtuse kohta tõendite esitamise tähtajaks (28.04.2025). Kohus jätab hilinenult esitatud taotluse rahuldamata. Kohus märgib, et hagejal oli võimalusi tõendada enda väiteid kinnisasja väärtuse kohta ka muul moel, hageja on ka tähtaegselt erinevaid tõendeid väärtuse kohta esitanud ja kohus on need asja juurde võtnud. Kohus jätab ekspertiisitaotluse rahuldamata.
5.Kohus leiab, et hageja hagi tuleb jätta rahuldamata ning kostjate vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt.
6.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
7.Hageja on esitanud pärandvara jagamise nõude. Vaidlus puudub selles, et kinnisasi registriosa numbriga XXX on hageja ja kostja II ühisomandis. Samuti puudub vaidlus selles, et vastavalt pärijate osade suurusele pärandvara ühisuses kuulub hagejale sisuliselt 1/3 ja kostjale II 2/3 korteriomandist. Antud proportsioonid nähtuvad ka pärimistunnistusest (dtl 9), pärandvara ühisuse mõttelise osa kinkelepingust (dtl 160-163) ning kinnistusraamatu registriosa nr XXX väljavõttest (dtl 164-165). Kohus märgib, et kuigi T. L.le ei kuulu enam pärandvara osalust, ei muuda TsMS § 210 lg 2 kohaselt vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) asja menetlust. TsMS kommentaaride (§ 210 kommentaar, p 3.3.2.a) järgi lähtub § 210 regulatsioon üldpõhimõttena irrelevantsuspõhimõttest, mille kohaselt tuleb vaidlusaluse eseme võõrandamine jätta menetluse käigus tähelepanuta
8.Pärimisseaduse (PärS) § 152 lg-te 1 ja 3 järgi võib iga kaaspärija nõuda pärandvara jagamist, jagamisele kohaldatakse kaasomandis oleva asja jagamise sätteid ning vaidluse korral jagab pärandvara pärija nõudel kohus. Sama paragrahvi lg 2 järgi jagatakse pärandvara pärijate vahel vastavalt nende pärandiosale, lähtudes pärandvara hulka kuuluvate esemete harilikust väärtusest jagamise hetkel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-s 2 on sätestatud, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
9.Hagis on taotletud pärandvara jagamist ja ühisomandi lõpetamist selliselt, et kinnisasi võõrandatakse avalikul enampakkumisel. Vastuhagis on taotletud ühisomandi lõpetamist selliselt, et kinnisasi jääb kostja II ainuomandisse ning kostjalt II mõistetakse hageja kasuks välja omandi kaotuse hüvitis vastavalt kinnisasja väärtusele ja hageja ühisomandi osa suurusele. Poolte vahel on vaidlus eeskätt selles, milline on õiglase hüvitise summa.
10.Kohus leiab, et vastuhagis taotletud ühisomandi lõpetamise viisi korral on nii hageja kui ka kostja II õigused enam kaitstud, kui hageja taotletud viisi korral. Kostja II ei ole ka kinnitanud, et ta soovib 3
2-23-12759 kinnisasja ainuomandit vaid juhul, kui hagejale makstav hüvitis jääb alla konkreetse piiri. Seega ei esine olukorda, kus ühisomandis olev kinnisasi jäetakse ühe ühisomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma. Kinnisasja avalik enampakkumine võiks olla kooskõlas vaid hageja huvidega ning riivaks omandi kaotuse läbi olulisel määral kostja II huve. Avaliku enampakkumise korral on vara müügihind tavapäraselt väiksem vara turuväärtusest. Seega võiks vara avalik müük olla ka hagejale oluliselt kahjulikum kui vara kostja II omandisse jätmine. Riigikohus on 10. aprilli 2019.a otsuses nr 2-17-11516 (p 29) leidnud, et põhimõtteliselt on maakohtu valik kaasomandis või ühisomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand (ühisomand) tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem (vt ka Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22). Hageja on märkinud, et ei ole vastu kinnisasja kostja II omandisse jätmisele, kui sellega kaasneb kohane hüvitis. Kuna kostjate taotletud viis vastab AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisile ning riivab menetlusosaliste huve kõige vähem, rahuldab kohus kostjate vastuhagis esitatud nõude ning jätab kinnisasja kostja II ainuomandisse. Hageja hagi jääb seega rahuldamata. Samuti mõistab kohus kostjalt II hageja kasuks välja hüvitise, mille suuruse täpsustab järgnevalt.
11.Hageja väite kohaselt on korteri turuväärtus vähemalt 85 000 eurot. Hageja selgituse kohaselt on korteri turuväärtust oluliselt vähendanud kostjate poolt omavoliliselt ja ilma hageja nõusolekuta tehtud ehitustööd, mille tulemusena on korter muutunud elamiskõlbmatuks. Hageja leiab, et õiglase hüvitise puhul tuleb lähtuda korteri väärtusest sellisel kujul, nagu see oleks ilma kostjate tekitatud kahjustusteta. Kostjate väite kohaselt on korteri turuväärtus 69 000 eurot. Kostjad leiavad, et nad ei ole korterit kahjustanud, vaid teinud hädavajalikud avariitööd (elekter, kanalisatsioon) ja on asunud tegema ettevalmistusi muutmaks korterit üürimiskõlblikuks.
12.Tsiviilasjas on esitatud mitmeid tõendeid vara väärtuse kohta. Sealhulgas on esitatud tõendina kolm hindamisakti, 18.04.2023 hindamisakt nr 74802/TL (dtl 89-121, edaspidi hinnang I), mille kohaselt on vaidlusaluse korteriomandi turuväärtus 66 000 eurot, 07.08.2023 hindamisakt nr 148823RY (dtl 12-57, edaspidi hinnang II) turuväärtusega 71 000 eurot ning 04.04.2025 hindamisakt nr 0282/0425H (dtl 306-355, edaspidi hinnang III) turuväärtusega 69 000 eurot. Kõigi kolme hinnangu puhul on hindaja tase vähemalt 6 (lähtudes hindamisaktis märgitust ja avalikult veebis olevast teabest), selle pinnalt peaks kõik hindamisaktid olema võrdse usaldusväärsusega. Hinnang I lk 17 järgi oli 2023. a I kvartalis Lasnamäel asuvate 1-toaliste korterite pakkumishinnad vahemikus 69 900-99 000 eurot. Hinnang II lk 27 kohaselt on Lasnamäel asuvate korterite hinnad 2023. a II kvartalis võrreldes I kvartaliga tõusnud ning 1-toaliste korterite pakkumishinnad jäävad vahemikku 30 000-153 870 eurot. Eeltoodu selgitab, miks hinnang II on suurema turuväärtusega kui hinnang I. Hinnang III lk 28 kohaselt on Lasnamäel asuvate 1-toaliste ja väiksemate 2-toaliste hinnatava varaga sarnaste korterite pakkumishinnad vahemikus 66 708-104 900 eurot ning pakkumine ületab nõudlust. Võrdlustabelites (dtl 42, 110, 336) on korteri seisukorra puhul märgitud erinev teave, kuid üldjuhul on kõigis hindamisaktides kasutatud sarnaseid võrdlusobjekte ning kohaldamine (lähtudes erinevustest võrdlusobjektidega) on toimunud sarnaselt. Mingil määral sõltub hindamisaktide lõppjärelduse erinevus sellest, milliseks on valitud iga võrdlusobjekti osakaal lõpphinnast. Hindamisakti III puhul on kõige suurema müügihinnaga võrdlusobjekti osakaal loetud kõige väiksemaks (0,3 vs 0,35) ilma, et 4
2-23-12759 selleks nähtuks selge põhjus; see on viinud turuväärtuse väiksemaks kolme võrdlusobjekti aritmeetilisest keskmisest.
13.Kõigis hindamisaktides sisalduvatest fotodest nähtub, et korter on seisundis, mis ei võimalda selle välja üürimist. Selge ei ole, milline oli korteri seisund enne kostjate poolseid lammutustöid. Võib eeldada, et korteri seisund enne lammutustöid võimaldas seda kasutada. Hageja on välja toonud, et korter oli keskmises seisundis ja sobis elamiseks; korteris oli köök koos mööbliga ja pliit, valamu ja ühendatud veevarustus; vannitoas oli töötav WC-pott ja vann, kõik oli ühendatud kanalisatsiooniga ning töötas ilma probleemideta. Kohus leiab, et kostjate väited avariilise elektri- ja kanalisatsiooni kohta on paljasõnalised. Fotodelt ei nähtu ka, et peale lammutamise oleks ka midagi taastama asutud. Seeläbi võinuks korteri turuväärtus ilma kostjate poolse tegevuseta (milles hagejaga kokku ei lepitud) olla praegusest suurem. Kohtule ei ole esitatud taoliseid tõendeid, millest võiks nähtuda korteri suurem turuväärtus kui hinnangus II märgitud 71 000 eurot. Taolisteks tõenditeks ei saa lugeda hageja poolt 13.11.2023 vastusele lisatud müügipakkumisi (dtl 140-154), kuna neis toodud korteritest vähemalt kaks näevad välja kui äsja renoveeritud või vähemalt uue mööbliga sisustatud (puudub väide, et sama heas seisus oli ka vaidlusalune korter). Samuti ei pruugi kuulutuses märgitud soovitud müügihind olla summa, millega kinnisasi tegelikult müüdud saab. Üldtuntud asjaoluna on kuulutuses märgitud müügihind reeglina kõrgem kui tegelik tehingu summa. Tsiviilasjas nr TlnRnKo 09.05.2024, 2-20-13043/77 on punktis 16.2 leitud, et omandi kaotamise eest õiglase hüvitise suuruse tuvastamisel ei saa lähtuda hüpoteetilisest väärtusest, vaid tegelikust turuväärtuses võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Eeltoodust lähtudes ei pea kohus võimalikuks asuda tuvastama, milline täpselt oleks olnud korteri väärtus ilma kostjate poolse lammutustegevuseta. Hageja on istungil õigesti viidanud sellele, et tal on võimalik esitada hiljem kahju hüvitamise nõue kostjate vastu seoses vara väärtuse vähendamisega. Samas saab leida, et 71 000 eurot oli minimaalseim turuväärtus enne lammutustöid. Eeltoodu pinnalt loeb kohus tõendatuks, et kinnisasja turuväärtus on 71 000 eurot. Kohus lähtub sellest summast kinnisasja omandi kaotuse hüvitise määramisel.
14.Hagejale omandi kaotuse eest hüvitise määramisel arvestab kohus hageja osa suurust pärandvaras. Vaidlust ei ole selles, et hageja pärandvara ühisuse osa on 1/3. Seega on hagejale määratava hüvitise suuruseks 23 666,67 eurot (1/3 osa 71 000 eurost). Vastavalt kostjate esitatud nõudele tuleb kostjal II hüvitada hagejale omandi kaotuse eest 23 666,67 eurot. Kuna kohtu poolt välja mõistetav hüvitis on suurem, kui kostjate taotletud hüvitis, on vastuhagi rahuldatud osaliselt.
15.Kostjad on palunud asendada hageja tahteavalduse kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kinnistusraamatusse kostja II ainuomanikuna sissekandmiseks. Kui kohus jätab pärandvarasse kuuluva asja osadele kaaspärijatele, asendatakse sellega kaaspärijate tahteavaldus omandi kaaspärijatele ülekandmiseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 kohaselt. Pärandvara jagamine on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaaspärijate kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega pärandvara jagatakse, kaaspärijate kokkulepet pärandvara jagamise kohta (Riigikohtu 29.09.2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20). Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 1 lg-s 1 on sätestatud, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kohus on leidnud, et põhjendatud on jätta kinnisasi registriosa numbriga XXX kostja II 5
2-23-12759 ainuomandisse. Seetõttu rahuldab kohus kostjate nõude ning kohustab hagejat TsÜS 68 lg 5 alusel andma tahteavalduse kinnisasja omanikukande muutmiseks ning uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna sisse kostja II.
16.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Hagi jäi rahuldamata ning vastuhagi rahuldati osaliselt. TsMS § 162 lg 4 võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise vaidlustes leidnud olevat põhjendatud jätta menetluskulud poolte endi kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides. Kohtu hinnangul kehtib see ka pärandvara jagamise vaidlustes, s.o ka pärandvara ühisuse lõpetamine on eelduslikult poolte huvides. Kohus, tuginedes sellele seisukohale, jätab poolte menetluskulud poolte endi kanda. Antud jaotus on menetlusosaliste suhtes õiglane ka põhjusel, et rahuldamisele on kuulunud sisuliselt kõigi menetlusosaliste nõue selles osas, et ühisomand on lõpetatud. See, millisel moel on ühisomand lõpetatud, tagab samuti eelduslikelt kõigi huve - hageja saab suurema hüvitise, võrreldes enampakkumise korral saadava summaga; kostjal II säilib omand. See, et tehniliselt võttes on rahuldatud (osaliselt) vastuhagi ja mitte hagi, tuleneb vaid asjaolust, et taolise lahenduse korral on kõigi huvid kõige vähem kahjustatud. Tegemist ei ole klassikalises mõttes hageja põhjendamatu nõude rahuldamata jätmisega. Seega oleks menetluskulude hageja kanda jätmine TsMS § 162 lg 1 alusel ka tema suhtes äärmiselt ebaõiglane.
17.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Enely Sepp kohtunik
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.