Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
21. jaanuar 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-18-10759
Tsiviilasi
Raul Songa avaldus Mulgi vald, Abja-Paluoja linn, Nuia tee 1 korteriühistu 16. mai 2018 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 14. novembri 2018 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Mulgi vald, Abja-Paluoja linn, Nuia tee 1 korteriühistu määruskaebus Kirjalik menetlus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Mulgi vald, AbjaPaluoja linn, Nuia tee 1 korteriühistu (registrikood 80391629), seaduslik esindaja Heiki Jänes Vastustaja (avaldaja): Raul Song (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Maili Riisenberg
RESOLUTSIOON
1.Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 14. novembri 2018 määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud Mulgi vald, Abja-Paluoja linn, Nuia tee 1 korteriühistu kanda.
3.Määrata Mulgi vald, Abja-Paluoja linn, Nuia tee 1 korteriühistu poolt Raul Songale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 162 eurot (koos käibemaksuga) ja
mõista see Mulgi vald, Abja-Paluoja linn, Nuia tee 1 korteriühistult Raul Songa kasuks välja. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Raul Song (avaldaja) esitas 16. juulil 2018 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus tunnistada kehtetuks Mulgi vald, Abja-Paluoja linn, Nuia tee 1 korteriühistu (korteriühistu) 16. mai 2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsused nr 1-2 ja 4-7. Avaldaja palus peatada menetluse ajaks nimetatud otsuste kehtivus ja keelata korteriühistul samasisuliste otsuste vastuvõtmine. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriühistu liige. 16. mail 2018 toimus korteriühistu üldkoosolek, millest avaldaja osa ei võtnud, kuid esitas kirjalikud vastuväited. Üldkoosolekul võeti vastu järgmised otsused: 1) varikatuse kulud (300 eurot) kannab korter 20 omanik Raul Song, kes sõlmis selleks suusõnalise kokkuleppe; 2) varikatuse kulud 300 eurot tasuda Raul Songal ühistu arveldusarvele 16. juuliks 2018; 3) trepi osas oodata ära ringkonnakohtu otsus ja siis otsustada edasi; 4) trepi projekti koosolekule ei edastatud. Maja otsas oleva trepi projekt koos seletuskirjaga esitada allkirja vastu juhatusele 16. juuliks 2018; 5) Raul Songal tagastada omavoliliselt ära viidud katuse materjal ja trepi materjal 16. juuliks 2018. Materjalid anda üle allkirja vastu; 6) aknaavade muutmise projekti ei esitatud koosolekule. Raul Songal esitada ümberehitamise projekt korter 20 aknaavade väiksemaks muutmise kohta allkirja vastu 16. juuliks 2018; 7) maja otsas korter 20 juurde kuuluv välisuks värvida pruuni värvi (maja teiste ustega sama värvi) Raul Songal 16. juuliks 2018; 8) kirjadele, avaldustele vastab juhatus iga kuu 1. kuni 5. kuupäevani. Kiirete probleemide korral võtta ühendust tel. 56458413 teel. Üldkoosoleku otsused nr 1 ja 2 on vastuolus seaduse ja korteriühistu põhikirjaga. Varikatusega trepp on kaasomandi ese, mistõttu on varikatuse väljavahetamise kulu majandamiskulu, mis tuleb korteriomanike vahel vastavalt seadusele ja põhikirja p-le 4.2.6.6 jagada vastavalt kaasomandi osa suurusele. Üldkoosoleku otsused nr 1 ja 2 võeti vastu häälteenamusega, kuigi seadusest kõrvalekalduva kulujaotuse kehtestamiseks on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. Lisaks on nimetatud otsused vastuolus üldkoosoleku otsusega, millega otsustati elamu renoveerimise projekti kinnitamine ja laenu võtmine projektis sisalduvate tööde teostamiseks. Kuna avaldajale pandi tema nõusolekuta teistest korteriühistu liikmetest erinev kaasomandi korrashoiu kohustus, rikuvad üldkoosoleku otsused nr 1 ja 2 ka korteriühistu liikmete võrdse kohtlemise põhimõtet.
Üldkoosoleku otsused nr 4 ja 6 on ebaseaduslikud. Üldkoosolek ei saa panna avaldajale alusetuid kohustusi. Avaldaja valduses ei ole otsustes nimetatud projekte, mistõttu on otsuste aluseks olev informatsioon ebaõige. Üldkoosoleku otsus nr 5 on vastuolus hea usu põhimõttega ja ei ole täidetav. Avaldaja valduses ei ole varikatuse kattematerjali. Kattematerjali eemaldas ja utiliseeris töövõtja. Trepile sõitis mõni aasta tagasi otsa auto, mille tulemusel purunes trepi ühte külge kattev müüritis. Kuna müüritise lahtine osa oli ohtlik, võttis avaldaja lahtised tükid ära ja utiliseeris need. Neid ei ole võimalik taaskasutada ja neil puudub igasugune väärtus. Üldkoosoleku otsus nr 7 on vastuolus seaduse ja korteriühistu põhikirjaga. Kortermaja uksed ja aknad, mis asuvad väljaspool eriomandit, on kaasomandi esemeks ning nende vahetamise või muutmise kulud kannavad korteriomanikud vastavalt põhikirjale.
2.Korteriühistu vaidles avaldusele vastu. Korteriühistu selgituste kohaselt oli varikatuse osas kolmepoolne kokkulepe korteriühistu, ehitaja ja avaldaja vahel, millega avaldaja nõustus varikatuse eest tasuma 300 eurot. Avaldaja kinnitas seda ka 17. mai 2018 korteriühistu üldkoosolekul, kuid mõtles siiski ümber. Varikatuse tasumise kohustus tuleneb seega kokkuleppest, mitte korteriühistu üldkoosoleku otsusest. Avaldaja viis kinniselt ehitusplatsilt vana katusematerjali ära, võttes sellega ehitajalt võimaluse see tagasi paigaldada. Avaldaja sai 1998. aastal korteriomanikelt nõusoleku trepi ja katuse ehitamiseks, võttes sellega hea tava järgi kohustuse neid oma kuludega korras hoida. Trepp ja katus on ainuisikuliselt avaldaja kasutuses, kes ehitas selle enda korteris asunud kaupluse teenindamiseks. Elamu renoveerimine ei hõlma avaldaja korteri külge ehitatud treppi ja varikatust. Korteriühistule ei ole esitatud ehitusprojekti, kus oleks peal konkreetne trepp ja katus. Korteriühistu küsis trepi ja katuse ehituse projekti, kuna soovis võtta hinnapakkumise trepi remondiks ja kontrollida, kas trepp vastab projektile. Avaldaja väide, et mõni aasta tagasi sõitis trepile otsa auto, on vale. Kõik elamu välisuksed on pruuni värvi ning üks kollane uks rikub elamu välimuse. Juurde ehitatud välisust kasutas avaldaja ainuisikuliselt kasumi teenimise eesmärgil.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 14. novembri 2018 määrusega avalduse ja jättis menetluskulud korteriühistu kanda. Maakohus leidis, et vaidlusalune trepp ja varikatus on kaasomandi esemeks, kuna need ei vasta KrtS 4 lg-le 1, mis sätestab eriomandi mõiste. Seda kinnitavad korteriühistu esitatud fotod ja asjaolu, et puuduvad piisavad tõendid, millest saaks järeldada, et trepp ja varikatus on avaldaja eriomandi esemeks. Maakohus leidis, et piisavalt ei ole tõendatud väidetav kolmepoolne kokkulepe ja üldkoosolekul otsustatu siduvus avaldajale selliselt, et avaldaja on kohustatud tasuma trepi või selle varikatuse ehituse eest teistest kaasomanikest erinevalt. Tõendamisesemesse kuuluvate asjaolude tõendamine läbi menetlusosaliste vastandlike ütluste ei ole piisav. Kolmepoolse kokkuleppega seotud vaidlusküsimused ei ole ülekantavad ja lahendatavad käesolevas menetluses, kus kohus võtab seisukoha korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtivuse osas. Avaldaja poolt varasemal perioodil avaldatud seisukohad ei ole tema kahjuks tõlgendatavad olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse varaliste kohustustega seotud küsimusi ja avaldajat ennast seal ei viibi ning ta ei ole varasemalt avaldanud enda tahet selgelt. Maakohus asus seisukohale, et asjas ei ole tõendamist leidnud, et korteriomanike majandamiskulude kandmise jaotus oleks määravat tähtsust omavalt erinev KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust. Maakohus nõustus avaldajaga, et üldkoosoleku otsused nr 1 ja 2 rikuvad korteriühistu liikmete võrdse kohtlemise põhimõtet, kuna avaldajale pandi olukorras, kus ta ei osalenud korteriühistu
üldkoosolekul, teistest liikmetest erinev kaasomandi korrashoiu kohustus, milleks puudus tema nõusolek. Üldkoosoleku otsused nr 4 ja 6 ei ole kooskõlas KrtS § 46 lg-s 1 sätestatud teabe andmise kohustusega. Asjas ei ole tuvastatud, et vaidlustatud punktides nimetatud dokumendid oleksid avaldaja valduses. Avaldaja väide, et kohustuse asetamine avaldajale on otsuse aluseks oleva informatsiooni ebaõigsuse või mittetäielikkuse tõttu alusetu, on õige. Seetõttu on üldkoosoleku otsused nr 4 ja 6 kehtetud. Kehtetu on ka üldkoosoleku otsus nr 5, kuna asjas ei ole tõsikindlalt tuvastatud, et trepi varikatuse kattematerjal oli pärast selle eemaldamist või üldkoosoleku toimumise ajal päevakorrapunktis nr 5 kirjeldatud mahus avaldaja valduses. Trepi materjali tagastamine on võimatu, kuna trepi müüritis sai liiklusavarii käigus kahjustada ja selle taaskasutamine on pärast materjali utiliseerimist välistatud. Maakohus nõustus, et üldkoosoleku otsus nr 7 on samuti vastuolus seaduse ja põhikirjaga. Elamu välisuks on kaasomandi esemeks ja elamu remondikulusid tasutakse vastavalt põhikirja p-le 4.2.6.6 vastavalt korteriomandi suurusele.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 14. novembri 2018 määrus ja teha uus määrus, millega lõpetada tsiviilasja nr 2-18-10759 menetlus. Korteriühistu palub jätta menetluskulud avaldaja kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt esitas avaldaja kohtule 16. mai 2018 üldkoosoleku allkirjastamata protokolli. Protokolli ei allkirjastatud tekkinud erimeelsuste tõttu, kuna osa korteriühistu liikmeid olid läbi lugenud avaldaja poolt vahetult enne üldkoosolekut esitatud vastuväited. Kõik üldkoosoleku otsused muutusid juba siis kehtetuks. Protokoll peab olema koosoleku juhataja ja protokollija poolt allkirjastatud ning sellele peab olema lisatud koosolekul osalejate allkirjade leht. Maakohus ei nõudnud allkirjastatud protokolli. Korteriühistu eeldas menetluse käigus, et kohus on kontrollinud ja esitanud korteriühistule õiged dokumendid. Kuna otsused on olnud algusest peale kehtetud, ei olnud vajadust nende kehtetuks tunnistamiseks ja avaldajale ei ole mingeid kohustusi tekkinud.
PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHT
5.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning menetluskulude korteriühistu kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt tugineb korteriühistu määruskaebuses toodud väidetele esmakordselt. Korteriühistu seisukoht, et üldkoosoleku otsused on olnud algusest peale tühised, on üllatav. Üldkoosoleku protokolli vormistuslikud puudused ei too kaasa üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisust. Üldkoosoleku protokolli vormi ja allkirjastamise nõuded ei ole kehtestatud võlausaldajate kaitseks või avalikes huvides. Korteriühistu poolt välja toodud puudused võivad kaasa tuua üksnes otsuse kehtetuse. Avaldajal puudus igasugune alus kahelda talle edastatud üldkoosoleku protokolli autentsuses. Korteriühistu liikmetele on alates korteriühistu asutamisest edastatud allkirjastamata üldkoosoleku protokolle. Avaldajale saadeti üldkoosoleku protokolli ärakiri, millele seadus ei kehtesta allkirja- ja vorminõudeid. Sealjuures kinnitas korteriühistu juhatus, et ärakiri vastab originaalile ning originaaliga on võimalik tutvuda.
Kui korteriühistu eitab vaidlustatud otsuste vastuvõtmist, on avaldajal võimalik enda väiteid tõendada üldkoosoleku helisalvestisega. Selle alusel saab hinnata, kas üldkoosoleku protokoll kajastab üldkoosolekul arutatut ning kas üldkoosolek otsustas pärast avaldaja kirjalike seisukohtadega tutvumist jätta otsused vastu võtmata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
14.novembri 2018 määrus muutmata. Menetluskulud jäävad korteriühistu kanda.
7.Käesolevas asjas on esitatud avaldus korteriühistu 16. mai 2018 üldkoosoleku otsuste nr 1-2 ja 4-7 kehtetuks tunnistamiseks ning otsuste kehtetuse alusena on tuginetud vastuolule seaduse ja korteriühistu põhikirjaga. Maakohus rahuldas avalduse. Määruskaebuses taotleb korteriühistu vaidlustatud määruse tühistamist ja menetluse lõpetamist ning tugineb sellele, et korteriühistu 16. mai 2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsused on üldkoosoleku protokolli allkirjastamata jätmise tõttu kehtetud ja puudub vajadus nende kehtetuks tunnistamiseks.
8.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses väidetu ei anna alust menetluse lõpetamiseks. Menetluse lõpetamise alused on sätestatud TsMS § 428 lg 1 p-des 1-5 ning vastavalt sama sätte lõikele 2 võib kohus menetluse lõpetada ka muul seaduses sätestatud alusel. Käesoleval juhul ei esine TsMS § 428 lg 1 p-des 1-5 ega muid seaduses sätestatud menetluse lõpetamise aluseid. Ka määruskaebuse esitaja ei ole välja toonud, millise sätte alusel saaks käesoleva menetluse lõpetada.
9.Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuses esitatud väited alust vaidlustatud määruse tühistamiseks ja avalduse rahuldamata jätmiseks. Korteriühistu on määruskaebuses väljendanud seisukohta, et korteriühistu 16. mai 2018 üldkoosoleku otsused on kehtetud, st korteriühistu ei vaidle vastu maakohtu lõppjäreldusele otsuste kehtetuse kohta. Asjaolu, et korteriühistu arvates on korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuse alus erinev maakohtu poolt tuvastatust, ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Muid vastuväiteid maakohtu lahendile ei ole korteriühistu esitanud. Eelnevast lähtuvalt puudub alus määruskaebuse rahuldamiseks.
10.Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et ei nõustu määruskaebuse esitajaga, et avaldajal puudus üldkoosoleku otsuste kehtetuse tõttu algusest peale vajadus kohtu poole pöörduda. Juriidilise isiku organi otsuste kehtetuse regulatsioon on allutatud kohtulikule kontrollile ja see tähendab, et juriidilise isiku organi otsuse tühisusele või kehtetusele saab tugineda üksnes siis, kui kohus on organi otsuse tühisuse tuvastanud või otsuse kehtetuks tunnistanud. Avaldajale ei saa seega ette heita 16. mai 2018 üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks kohtu poole pöördumist. Küll aga saab asuda seisukohale, et korteriühistu on käitunud avaldaja suhtes eksitavalt. Korteriühistu on edastanud avaldajale korteriühistu 16. mai 2018 otsuse protokolli ning ei ole öelnud, et tegu on mittekehtiva protokolliga. Märkida tuleb, et korteriühistul on võimalik protokoll allkirjastada ka pärast selle korteriühistu liikmetele väljasaatmist. Lisaks on korteriühistu määruskaebuses väitnud, et protokoll ei jõudnud allkirjastamiseni erimeelsuste tõttu, mis tekkisid üldkoosoleku lõpus. Kui korteriühistule oli juba üldkoosoleku toimumise lõpus teada, et protokolli ei allkirjastata, jääb arusaamatuks, miks saadeti protokoll, mis kajastab ka üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid, avaldajale välja. Samuti saab korteriühistule ette heita seda, et ta esitas alles määruskaebuses väite, et üldkoosoleku otsused on üldkoosoleku protokolli vorminõuete rikkumise tõttu kehtetud.
Korteriühistul peab olema ülevaade enda tegevusest ja korteriühistu ei saa ennast välja vabandada sellega, et ta ei märganud üldkoosoleku protokollil üldkoosoleku juhataja ja protokollija allkirjade puudumist. Kui korteriühistu oleks juba vastuses avaldusele toonud välja, et üldkoosoleku otsused on üldkoosoleku protokolli vorminõuete rikkumise tõttu kehtetud, ei oleks olnud vajadust käesolevat vaidlust pidada.
11.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Avaldaja on vastuses määruskaebusele toonud välja enda menetluskulud ning taotleb korteriühistult lepingulise esindaja kulude katteks 162 (koos käibemaksuga) euro väljamõistmist. Avaldajale osutatud õigusabiteenuse sisuks on määruskaebusega tutvumine ja sellele vastuse koostamine 1,5 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu on 108 eurot. Ringkonnakohus peab lepingulise esindaja tasu summas 162 eurot vaidluse keerukust ja mahtu arvestades põhjendatuks. Korteriühistult kuulub seega avaldaja kasuks väljamõistmisele määruskaebuse menetlemisega seotud kulu 1,5 tunni eest 162 eurot (koos käibemaksuga).
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.