2-17-16097/32 - Asjaõigus - Omandiasjad - Viru Maakohus Narva kohtumaja - lahend.ee

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue V S esitas 27.10.2017 Viru Maakohtule hagi osaühingu FROLING vastu kinnisasja omandiõiguse ja valduse üleandmiseks, kinnistusraamatus kande muutmiseks ning kahju hüvitamiseks või alternatiivselt müügihinna 12 000.00 eurot tasumiseks. Hagiavaldusest nähtub, et poolte vahel oli 03.12.2014 sõlmitud kinnistu (kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXX, asukohaga XXX) mõttelise osa müügi- ja asjaõigusleping (tõestatud N notari S N poolt ning registreeritud notari ametitegevuse raamatu registreerimise numbri XX all). Nimetatud lepingust nähtub, et hageja müüs kostjale hagejale kuuluva kinnistu 1⁄2 kaasomandist. Lepingu tingimuste kohaselt oli lepingu eseme hind 15 000.00 eurot, millest 3 000.00 eurot tasus kostja hagejale enne 03.12.2014 lepingu sõlmimist. Ülejäänud osa müügihinnast, s.o 12 000.00 eurot, pidi kostja tasuma hagejale ühe aasta jooksul igakuiste maksetena. Lepinguga ettenähtud tähtajaks ega ka hagi esitamise ajaks ei ole kostja endale võetud kohustust täitnud ning müügihinna osa, s.o 12 000.00 eurot, hagejale tasunud. Kuivõrd kostja ei täitnud oma 03.12.2014 lepingust tulenevat kohustust tasuda hagejale müügihind, tegi hageja 09.12.2016 notariaalselt tõestatud kinnistu mõttelise osa müügi- ja asjaõiguslepingust taganemise avalduse. 09.12.2016 tehti kostjale ettepanek täita müügihinna tasumise kohustus ning tasuda müügihind hiljemalt 27.12.2016. Kostjat teavitati, et juhul, kui kohustust nimetatud tähtajaks ei täideta, jõustub lepingust taganemine 28.12.2016 ning hageja nõuab kostjalt kinnistu (XXX) 1⁄2 mõttelise osa omandiõiguse tagastamist. Antud tähtaja jooksul ei ole kostja oma kohustust täitnud, mistõttu 09.12.2016 lepingust taganemine jõustus. Kuivõrd kostja ei ole 09.12.2016 lepingust taganemist vaidlustanud, on taganemise avaldus kehtiv ning kostja on kohustatud tagastama hagejale XXX asuva kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandiõigust. Käesoleva ajani ei ole kostja kinnistu omandit ega valdust hagejale üle andnud ega tasunud müügihinda. Hageja leiab, et lepingust taganemise kehtivuseks on täidetud nii formaalsed eeldused, s.o vastaspoolele on õigel ajal esitatud taganemisavaldus, kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, s.o taganemiseks on seda õigustav põhjus - eelkõige oluline lepingurikkumine. Kinnistusraamatu 17.08.2015 kandest nähtub, et kostjale kuuluvale mõttelisele osale kinnistust on seatud hüpoteek summas 8 000.00 eurot AB K AS-i ﴾registrikood XXX﴿ kasuks. 27.04.2017 kinnistamisavalduse alusel muudeti hüpoteegi seadmise kannet ning hüpoteek summas 8 000.00 vormistati ümber R Õ OÜ ﴾registrikood XXX﴿ kasuks. Kuivõrd kinnistu 1⁄2 mõttelisele osale seatud hüpoteek vähendab oluliselt kinnisasja väärtust, peab kostja hüvitama hagejale väärtuse vähenemise tõttu tekkinud kahju. Tuginedes ülaltoodule on kostja kohustus tagastada hagejale XXX asuva kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandiõigus ning VÕS § 189 lg 4 alusel hüvitama hagejale hüpoteegi seadmise tõttu tekkinud kinnistu väärtuse vähendamisest tulenevat kahju summas 8 000.00 eurot.

Eeltoodust tulenevalt palub hageja kohustada kostjat üle andma hageja omandisse XXX asuva kinnistu 1⁄2 mõttelise osa, asendada kostja nõusolek kohtulahendiga omaniku kande muutmiseks kinnistusraamatus ning hüvitama hagejale kinnistule hüpoteegi seadmise tõttu tekkinud kinnistu väärtuse vähendamisest tulenevat kahju summas 8 000.00 eurot. Samuti palub hageja kohustada kostjat üle andma kinnistu 1⁄2 mõttelise osa valdus. Alternatiivselt, juhul, kui XXX asuva kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandiõiguse üleandmine kostjalt hagejale ei ole võimalik, palub hageja, et kostja hüvitaks asja tagastamise asemel selle väärtust, s.o tasunud 03.12.2014 lepingu alusel tasumata jäänud müügihinda summas 12 000.00 eurot. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja selgitas, et poolte vahel oli 15.10.2014 sõlmitud laenuleping, mille alusel sai hageja kostjalt laenu summas 10 000.00 eurot tähtajaga 10.03.2015. Pooled sõlmisid ka 04.03.2015 kohesele sundtäitmisele allumise notariaalse lepingu summale 10 194.00 eurot, arvestades intresse. Samuti sai hageja kostjalt 06.01.2014 veel 650.00 eurot maa erastamiseks. Kuna hageja ei täitnud omapoolset kohustust, s.o ei ole laenu kostjale tagastanud, võib kostja keelduda ka omapoolse rahalise kohustuse täitmisest, hageja ei saa lepingust taganeda. Samuti ei olnud taganemisavaldus kostjale kätte toimetatud ning kostja sai taganemisest teada alles käesoleva kohtumenetluse raames. Hageja on seega kaotanud õiguse lepingust taganeda, kuna taganemine ei olnud tehtud mõistliku aja jooksul alates rikkumisest teadasaamisest. Poolte vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu kohaselt oli kostja poolt müügihinna tasumise tähtaeg detsember 2015, hageja taganemisavaldus oli tehtud aga alles 09.12.2016, s.o ühe aasta pärast rikkumisest teadasaamisest. Neil põhjustel palub kostja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Hageja täiendavad seisukohad Hageja leidis täiendavalt, et isikul on õigus taganeda lepingust igal ajal, kui esinevad lepingu taganemise aluseks olevad asjaolud. Asjaolu, et hageja taganes lepingust hiljem, kui seda soovib kostja, ei saa olla aluseks taganemisavalduse kehtetuks pidamiseks. Hageja taganemisavaldus oli vormistatud notariaalselt, see ei ole kostja poolt vaidlustatud, lepingust taganemine on seega kehtiv. Asjaolu, et notariaalselt tõestatud taganemisavaldus ei ole kostjale notari poolt väidetavalt edastatud, ei sõltu hagejast ning selle küsimuse lahendamiseks ning selgituste saamiseks tuleb kostjal pöörduda notari poole. Hageja on seisukohal, et kostja poolt esitatud laenuleping ei ole mistahes viisil seotud poolte vahel sõlmitud kinnistu müügilepinguga ja nimetatud lepingust taganemisega. Kostja ei teavitanud hagejat, et ta ei kavatse täita kinnistu müügilepingust tulenevaid kohustusi põhjusel, et tal on väidetav nõue hageja vastu. Kostja poolt esitatud nõue summas 650.00 eurot on aga aegunud. Hageja märkis ka, et ta ei ole kunagi kostjalt laenu saanud. 15.10.2014 laenulepingu puhul on tegemist kostja poolse petmisega. Kuivõrd väidetav laenuleping oli sõlmitud enne vaidlusaluse kinnistu osa müügilepingu sõlmimist, jääb hagejale arusaamatuks, miks ei avaldanud kostja koheselt müügilepingu sõlmimisel soovi nõudeid tasaarvestada. Laenulepingu kohaselt andis kostja hagejale laenu summas 10 000.00 eurot tähtajaga 01.03.2015. Laenu tagastamise tähtaja saabumisel, s.o 04.03.2015, vormistas hageja notariaalses vormis võlakirja, mille kohaselt on laenulepingu alusel saadud laenu summa ja selle juurde arvestatud intresside nõudeõigus muutunud sissenõutavaks ning allub kohesele sundtäitmisele. Ei ole selge, mis põhjusel ei esitanud kostja hagejale enne hagiavalduse esitamist nõuete tasaarvestamise avaldust ning mis põhjusel jääb seniajani sundtäitmisele pööramata kohesele

sundtäitmisele kuuluv 04.03.2015 kokkulepe. 15.10.2014 laenulepingu punktis 2.1. on küll märgitud, et hageja sai laenulepingu sõlmimise päeval kostja käest sularaha, kuid siinkohal tuleb võtta arvesse hageja vanust ning asjaolu, et hageja ei valda eesti keelt. Antud asjaolud annavad hageja esindajale õiguse esitada väiteid selle kohta, et laenuleping oli rahatu. Hageja on seisukohal ka, et juhul, kui kostja esitab väite, et tal on olemas hageja vastu tasaarvestatav vastunõue, peab ta tõendama, et laenusumma oli tegelikkuses hagejale üle antud. Selleta ei ole võimalik lugeda kostja väidetavat nõudeõigust eksisteerivaks ning puudub võimalus tasaarvestada kostja nõuet hageja nõudega. Ei ole selge ka, kuidas on käesoleva asjaga seotud 06.10.2014 võlakiri, millest nähtub, et hageja sai J N käest 650.00 eurot maa erastamiseks. J N on osaühingu Froling prokurist. Esitatud võlakirjast ei nähtu, et J N andis hagejale 650.00 eurot kostja prokuristina. Hageja arvates on antud juhul võimalik kohaldada VÕS § 116 lg 4 viimast lauset, mille kohaselt võib kahjustatud pool lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Kinnistu müügilepingust tuleneb, et hageja põhiliseks huviks oli kinnistu eest tasu saamine. Kuna antud eesmärk ei olnud saavutatud ja lepingust taganemise avalduse esitamisel ei kavatsenud kostja ilmselgelt oma lepingulisi kohustusi täita, siis oli põhjendatud hageja poolne lepingust taganemine ilma etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks andmata. Avaldus lepingust taganemise kohta oli esitatud tähtaegselt, s.o mõistliku tähtaja jooksul. Hageja märgib ka, et vaidlusaluse kinnistu müügilepingu sõlmimisega seotud läbirääkimised toimusid peamiselt hageja ja kostja prokuristi J N vahel. Antud isik oli alates 2016 aasta aprillist võetud vahi alla asjas XXX. Otsus, millega antud isik oli eelmainitud menetluses süüdi mõistetud oli tehtud 11.10.2016 (kohtuasja nr XX). Kuna kostja juhatuse liige viitas, et kostja tehingud olid nimetatud kriminaalmenetluses uuritud ja seoses sellega, et kriminaalasjas oli ära võetud kostja raamatupidamise dokumentatsioon ning hagejaga tehingu tegemisel osales peamiselt J N , pidi hageja ootama kuni kriminaalasja lahendamiseni. Pärast seda, kui kriminaalmenetluses oli otsus tehtud ja jõustunud, hakkas kostja seaduslik esindaja hagejaga suhtlemisest hoiduma. Seetõttu esitas hageja lepingust taganemise avalduse alles 09.12.2016. Arvestades eelviidatud asjaolusid, leiab hageja, et lepingust taganemise avaldus oli esitatud mõistliku aja jooksul. 27.11.2018 istungil teatas hageja, et kostja esindajal puudub kehtiv esindusõigus. Esindusõiguse tõendamisel, on hageja nõus kostja esindaja menetluses osalemisega. Hageja taotlused Hageja esitas taotluse, milles palus välja nõuda hüpoteegipidajalt R Õ OÜ-lt hüpoteegi seadmise aluseks olevad dokumendid. Samuti palus hageja kohustada hüpoteegipidajat teatama hüpoteegiga tagatud nõude suurust hagi esitamise aja seisuga. Nimetatud dokumentidega soovis hageja tõendada, millise summa võrra on kinnistu väärtus vähenenud. Hageja esitas ka taotluse poolte vande all ülekuulamiseks. Kostja vande all ülekuulamisega soovis hageja tõendada, milliseid läbirääkimisi pidasid pooled enne müügilepingu sõlmimist ja kes esindas kostjat läbirääkimistel, samuti millised läbirääkimised toimusid pärast seda, kui kostja jättis lepingu alusel summad tasumata. Samuti soovis hageja tõendada, kuidas ta toimetas kostjale lepingust taganemise avalduse. Hageja palus kohtu algatusel vande all üle kuulata ka ennast, et tõendada asjaolusid, mida soovib tõendada kostja vande all ülekuulamisega.

Hageja taotles ka J N tunnistajana ülekuulamist, millega soovis tõendada, millistes müügilepingu tingimustes leppisid pooled kokku enne lepingu sõlmimist, samuti lepingu edaspidise täitmise kohta. Hageja selgitas täiendavalt kohtuistungil, et soovib ütlustega tõendada, kui suures summas olid teostatud maksed müügilepingu alusel. Notariaalselt tõestatud leping ei kajasta kõiki tingimusi. Hagejal puudub võimalus teisiti tõendada, et müügihind ei olnud täies ulatuses tasutud. Kohus jättis 15.08.2018 määrusega hageja taotlused poolte vande all ja tunnistaja J N ülekuulamiseks rahuldamata. Kohus rahuldas hageja taotluse hüpoteegi seadmise aluseks olevate dokumentide väljanõudmiseks, kohus tegi päringu R Õ OÜ-le. Vastuseks kohtu päringule edastas R Õ OÜ 07.08.2015 hüpoteegi seadmise lepingu, millest nähtub, et kostjale kuuluv 1⁄2 kaasomandiosa XXX asuvast kinnistust, on koormatud hüpoteegiga summas 8 000.00 eurot AB K AS-i kasuks Hüpoteegiga tagati nõudeid, mis tulenevad kostja ja hüpoteegipidaja vahel 07.08.2015 sõlmitud laenulepingust number XX ning selle võimalikest muudatustest ja/ või lisadest, samuti tulevikus sõlmitavatest lepingutest tulenevad nõuded. 27.04.2017 notariaalse lepinguga loovutas hüpoteegipidaja/ võlausaldaja laenulepingust tulenevad nõuded R Õ OÜ-le ning andis üle nõudeid tagava hüpoteegi. Nimetatud tehinguga muutus kostja jaoks vaid võlausaldaja/ hüpoteegipidaja isik. Muus osas jäi laenulepingu ja hüpoteegiga seotud õigussuhe samaks. Hüpoteegiga tagatud laenulepingust tulenev võlg ületab hüpoteegisumma suurust, R Õ OÜ nõuab hüpoteegi alusel 8 000.00 euro tasumist. Kostja täiendavad seisukohad Kostja on seisukohal, et ta ei oma hageja ees täitmata rahalisi kohustusi. 04.03.2015 poolte vahel sõlmitud kohesele sundtäitmisele allumise lepingu alusel (kokku summas 10 194.00 eurot koos intresside arvestusega) oli kohtutäituri poolt algatatud täitemenetlus. Antud menetlus oli lõpetatud kohtutäituri otsusega sissenõudja (kostja) avalduse alusel seoses nõuete tasaarveldusega kostja ja hageja vahel. Täitemenetluse algatamise eest oli kostja poolt tasutud 229.00 eurot ning täitemenetluse lõpetamise eest 778.01 eurot. Kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppe notaritasu summas 61.68 eurot oli samuti tasutud kostja poolt. Kostja tasus ka kulutused summas 108.79 eurot, mis olid seotud ostueesõiguse lepingu vormistamisega. Samuti kandis kostja täiendavaid kulutusi, mis olid seotud hagejale kuuluva kinnisvara erastamise ja hooldamisega. Kokku on kostja poolt kantud kulutused summas 12 032.26 eurot. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud pooled ära istungil, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi alternatiivnõude osas on põhjendatud ning tuleb selles osas rahuldada. Kostja nõuded hageja vastu summas 10 194.58 eurot tuleb tasaarvestada hageja nõudega, tasaarvestamata jäänud osa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

Toimiku materjalidest nähtub, et J N oli V O poolt 15.06.2018 väljastatud volikiri (tlk 67) kehtivusega viis aastat. V O oli kostja juhatuse liige kuni 05.10.2017 (tlk 123), seega ei saanud ta kostja seadusliku esindajana volikirju väljastada. J N kohta oli ka äriregistrisse esitatud avaldus tema prokuristiks määramiseks (tlk 113). Kohtule on esitatud ka kostja osanike 16.03.2018 otsus, millest nähtub, et kostja likvideerijaks on määratud J N (tlk 114). Kostja esitas kohtule otsuse likvideerimismenetluse lõpetamiseks ja osaühingu tegevuse jätkamiseks ning V O juhatuse liikme volituste pikendamiseks (tlk 130-136). V O , olles juhatuse liige, esitas avalduse (tlk 128), millega kinnitas J N esindaja volitusi käesolevas tsiviilasjas ning seega õiguse olla kostja esindaja. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja ja kostja vahel oli 03.12.2014 sõlmitud kinnistu 1⁄2 mõttelise osa müügi- ja asjaõigusleping (tlk 6-9). Pooled ei vaidle ka lepingu kehtivuse üle. Hageja on seisukohal, et kostja ei ole müügihinda tasunud, hageja on lepingust taganenud. Kostja ei eita lepingust tulenevat müügihinna tasumata jätmist, kuid leiab, et hageja ei saanud lepingust taganeda, kuna ka hagejal on kostja ees täitmata kohustus, samuti on taganemisavalduse tegemiseks möödunud mõistlik tähtaeg. Seega on poolte vahel põhiliseks vaidluseks see, kas hageja on lepingust kehtivalt taganenud ja saab sellest lähtudes nõudeid esitada. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 ja 2 p 5 alusel lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Kohus selgitab, et taganemise materiaalseteks eeldusteks on lepingu olemasolu (mille üle vaidlust ei ole) ning lepingu rikkumine, rikkumise olulisus ja kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmine. Formaalseteks eeldusteks on eelkõige vorminõude järgimine ja kostjale kättetoimetamine. Kohus on selgitanud pooltele 05.02.2018 kohtunõudes tõendamiskoormust ning märkis, et taganemise eelduste esinemist peab tõendama hageja. Hageja taganemisavaldusest (tlk 10 pöördel) nähtub, et hageja andis kostjale täiendava tähtaja müügihinna tasumiseks kuni 27.12.2016. Täiendava tähtaja määramine on tahteavaldus, mis pidi kostjani jõudma, selle puhul kehtivad üldised tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) nõuded. Kohus selgitas, et hageja peab tõendama, et kostjale oli täiendav tähtaeg teada ja kostja on aru saanud, et tegemist on n-ö viimase võimalusega kohustust täita. Sama põhimõte kehtib ka taganemisavalduse puhul, s.o taganemine on tahteavaldus, mis peab võlgnikuni jõudma, vastasel juhul ei ole taganemine kehtiv. Avalduse kättesaamist peab tõendama hageja. Toimiku materjalidest ei nähtu, et hageja oleks selle kohta tõendeid esitanud. Kostja on taganemisavalduse kättesaamist vaidlustanud. Kohus on seisukohal, et taganemisavalduse notariaalne vorm ei oma kättetoimetamise seisukohalt tähtsust, s.o notari poolt saadetud või notari juures tehtud tahteavaldusest ei pruugi võlgnik teada. Notariaalne vorm ei tähenda automaatselt tahteavalduse kättetoimetamist. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et ta on taganemisavalduse kostjale edastanud, nt tähitud kirjaga vms. Kohus leiab seega, et hageja ei ole tõendanud, et kostja on varasemalt taganemisavaldust kätte saanud ega ka seda, et avaldus oli kostjale saadetud.

Kohtumenetluse käigus oli taganemisavaldus kostjale kätte toimetatud ühes hagiavaldusega. Seega tuleb lugeda, et taganemisavaldus oli kohtumenetluse käigus kostjale kätte toimetatud koos hagiavaldusega novembris 2017. Kostja leidis ka, et hageja ei saa lepingust taganeda, kuna taganemiseks on möödunud mõistlik tähtaeg ning hagejal on täitmata kohustus kostja ees. VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine on tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Kostja tugines vastuses hagile nii VÕS § 118 lg 1 p-le 1 kui ka lg-le 2. Kohus selgitab, kui taganemisõigus on juba lõppenud lõike 1 alusel, ei tule seda enam hinnata lõike 2 järgi. Kohus leiab, et ei ole õige hageja seisukoht, et taganeda võib igal ajal, kui esinevad taganemise asjaolud. Toimiku materjalidest nähtub, et kinnistu mõttelise osas müügihinna tasumise tähtaeg oli 25.12.2015 (tlk 7). Seega kui selleks kuupäevaks ei olnud müügihind tasutud, esines lepingu rikkumine ja seega võimalus lepingust taganeda. Taganemisavaldus oli tehtud aga 09.12.2016, s.o peaaegu aasta pärast lepingu rikkumist. Kuivõrd kostjal tuli lepingust tulenevalt tasuda müügihind osade kaupa, on osade õigeaegselt tasumata jätmisest möödunud veelgi rohkem aega. VÕS § 118 lg 1 p 1 välistab taganemise võimalust pärast mõistliku tähtaja möödumist. Hageja selgitas, et J N suhtes toimus kriminaalmenetlus ning kostja raamatupidamisdokumendid olid kriminaalmenetluse raames ära võetud. Seega ei olnud hagejal võimalik varem taganemisavaldust esitada. Kohus leiab, et hageja ei ole mõistliku aja jooksul lepingust taganenud ning nimetatud hageja selgitus ei ole mõjuvaks põhjuseks taganemisavalduse esitamata jätmiseks. Taganemisavaldus oli tehtud aasta pärast lepingu rikkumist, taganemisavaldus ei olnud kostjale kätte toimetatud, kättetoimetamine toimus alles käesoleva menetluse käigus, s.o pea aasta pärast taganemisavalduse tegemist. Taganemisavaldus oli seega tehtud ja kostjale kätte toimetatud novembris 2017 käesoleva kohtumenetluse käigus. Kohus leiab, et hageja põhjendused seoses J N suhtes toimuva kriminaalmenetlusega ja kostja raamatupidamisdokumentide äravõtmisega ei ole käesoleval juhul asjakohased. Esiteks oli lepingu pooleks kostja, mitte J N . Kostja suhtes ei ole kriminaalmenetlust toimunud ning temale oli võimalik taganemisavaldust kätte toimetada nt tähitud kirjaga registrijärgsel aadressil. Ei puutu asjasse ka kostja raamatupidamine, kuna see ei oma käesoleval juhul tähtsust ega saanud kuidagi olla takistuseks taganemisavalduse esitamiseks. Kostja juhatuse liikmeks on olnud V O , J N suhtes toimuv kriminaalmenetlus ei saanud olla takistuseks lepingust taganemiseks. Hageja ei ole tõendanud ka, et ta oleks püüdnud taganemisavaldust kostjale kätte toimetada. Kui väidetavalt ei ole hageja saanud taganemisavaldust kostjale kätte toimetada 2016 aastal J N suhtes toimuva kriminaalmenetluse tõttu, siis kindlasti ei olnud tal sellist takistust pärast taganemisavalduse tegemist. Kohus leiab, et pea kahe aasta pärast lepingu rikkumisest ei ole lepingust taganemine enam võimalik, taganemiseks mõistlik aeg on möödunud, ühtegi mõjuvat põhjust hageja ei esitanud. Seetõttu ei saa hageja lepingust taganeda VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel ja nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist. Hageja nõue omandiõiguse ja valduse üleandmiseks tuleb jätta seega rahuldamata.

Kohus leiab, et kuna omandiõiguse tagastamine ei ole käesoleval juhul võimalik ja hageja nõue jääb selles osas rahuldamata, ei saa hageja nõuda ka kinnistu väärtuse vähendamisega seotud kahju hüvitamist. Vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõtteline osa kuulub jätkuvalt kostjale ning temal on õigus endale kuuluvat kinnisasja hüpoteegiga koormata. Hagejal seetõttu kahju tekkida ei saa. Kohus jätab seega kinnistule seatud hüpoteegiga seotud tõendid tähelepanuta (tlk 12, 87-88, 91-95). Hageja on esitanud ka alternatiivnõude, s.o välja mõista kostjalt müügilepingust tulenevalt tasumata müügihind summas 12 000.00 eurot. Kostja ei eita lepingust tuleneva müügihinna summas 12 000.00 eurot tasumata jätmist, kuid leiab, et hagejal on kostja ees samuti täitmata kohustused. VÕS § 118 lg 2 alt II tähendab, et taganemine on tühine, kui võlgnik keeldub kohustuse täitmisest VÕS § 110 või 111 alusel. VÕS § 110 lg 1 alusel võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Kostja võib seega keelduda kohuse täitmisest, kui tal on samuti nõue hageja vastu, nõuete vahel peab olema piisav seos. Kostja on seisukohal, et tal on poolte vahel 15.10.2014 sõlmitud laenulepingust tulenev nõue hageja vastu summas 10 194.58 eurot. Kostja on tasunud ka täitemenetluse algatamise eest 229.00 eurot ning täitemenetluse lõpetamise eest 778.01 eurot. Kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppe notaritasu summas 61.68 eurot oli samuti tasutud kostja poolt. Kostja tasus ka kulutused summas 108.79 eurot, mis olid seotud ostueesõiguse lepingu vormistamisega. Samuti kandis kostja täiendavaid kulutusi, mis olid seotud hagejale kuuluva kinnisvara erastamise ja hooldamisega. Kokku summas 12 032.26 eurot. Kohus leiab, et antud juhul arvestades poolte vahelisi suhteid ning lepingute sõlmimise kronoloogiat, võib väita, et poolte nõuded on omavahel piisavalt seotud. Kostja nõue ei pea tulenema samast õigussuhtest (antud juhul tuleneb laenulepingust), kuid võlasuhe peab olema kehtiv. Kostjal on õigus keelduda kohustuse täitmisest ainult siis, kui tema nõue hageja vastu ei ole piisavalt tagatud, nõuded ei tohi olla ka samaliigilised, vastasel juhul saab need tasaarvestada. Kostja on muuhulgas leidnud, et ta võib oma kohustuse täitmisest keelduda, kuna tegemist on vastastike kohustustega. Kohus selgitab, et tegemist on erinevatest lepingutest tulenevate kohustustega, seega mittevastastike kohustustega VÕS § 111 mõttes (tegemist ei ole vastastikuse lepinguga) ning seega ei saa kostja VÕS § 111 alusel täitmisest keelduda. Kuna tegemist on samaliigiliste kohustustega, ei saa kostja ka keelduda täitmisest VÕS § 110 lg 1 alusel, kuid võib nõudeid tasaarvestada. Kostja seisukohast (tlk 74) nähtub tema soov nõudeid tasaarvestada (kostja väitis ka, et tasaarvestuse tõttu oli hageja suhtes algatatud täitemenetlus lõpetatud). VÕS § 197 lg-te 1 ja 2 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad

tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. VÕS § 198 tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Tasaarvestuse tegemiseks peavad poolte vahel olema vastastikused samaliigilised kohustused. Tasaarvestuse tegemiseks tuleb kostjal teha hagejale tahteavaldus, tasaarvestus jõustub alates tasaarvestuse avalduse kättesaamisest teise poole poolt. Antud juhul on tasaarvestus tehtud kohtumenetluse käigus ning on hagejale kätte toimetatud kostja vastuses. Tasaarvestuse tegemiseks ei pea kostja vastuhagi esitama, küll aga tuleb kostjal tasaarvestuse tegemise eeldusi tõendada. Kohus märgib, et kostja võib tasaarvestusele tugineda igal ajal ning ta ei pidanud kinnistu müügilepingu sõlmimisel koheselt tasaarvestamise avaldust tegema. Tasaarvestuse tegemine on kostja õigus, mitte kohustus, seega on asjakohtud hageja väited, et kostja ei tuginenud tasaarvestusele ei müügilepingu sõlmimisel ega ka pärast seda. Kohus leiab, et kostja on tõendanud hageja vastu laenulepingust tuleneva nõude olemasolu. Kohtule on esitatud tõendina poolte vahel 15.10.2014 sõlmitud laenuleping (tlk 36) tähtajaga 01.03.2015 ning 04.03.2015 notariaalne kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe (tlk 37), mille kohaselt tuleneb võlakohustus 15.10.2014 sõlmitud laenulepingust. Kostja on selgitanud, et hageja suhtes oli algatatud täitemenetlus, kuid kostja 17.07.2015 avalduse alusel oli see lõpetatud (tlk 7778). Kostja on selgitanud ka, et täitemenetlus oli lõpetatud, kuna pooled on jõudnud kokkuleppele omavahelised nõuded tasaarvestada. Seega on kostja püüdnud hagejalt sisse nõuda laenulepingust tulenevat võlgnevust, täitemenetluse lõpetamine ei tõenda, et laenuleping oli rahatu. Sellisele järeldusele ei saa kohus jõuda ka arvestades hageja vanust ega ka seda, et hageja ei valda eesti keelt. Kokkulepe kohesele sundtäitmisele allumise kohta oli sõlmitud notari juures ja notari poolt tõestatud. Seega isegi kui eeldada, et laenulepingu sisust hageja aru ei saanud, siis ei ole eluliselt usutav, et hageja ei saanud aru notari juures allkirjastatava dokumendi sisust. Notari kohustus on selgitada ning veenduda, et isik saab allkirjastavast dokumendist ja selle sisust aru. Hageja ei ole esitanud ka ühtegi tõendit pettuse kohta ega palunud pettuse tõttu laenuleping tühistada. Kohus leiab seega, et poolte vahel sõlmitud laenuleping on kehtiv ja kostjal on nõue hageja vastu summas 10 194.58 eurot (tlk 38). Kohus leiab, et muude kulude (s.o täitemenetluse algatamine, lõpetamine, notaritasu ja ostueesõiguse lepingu vormistamine) osas ei ole kostja tõendanud, et hagejal on kohustus nimetatud kulusid kanda või et pooltel oleks mistahes kokkulepe nimetatud kulude kandmise osas. Kohtu hinnangul on tõendamata seega hageja kohustus kanda täituri ning notari tasu ja kulud (tlk 76-77, 79 pöördel). Kostja on muuhulas selgitanud, et ta on lõpetanud täitemenetluse seoses hagejaga kokkuleppele jõudmisele. Kohtule ei ole aga nimetatud kokkuleppe sisu ega tingimusi, millest võiks nähtuda hageja kohustus täitemenetluse kulusid kanda, esitatud. Ka kulutuste, mis olid seotud hagejale kuuluva kinnisvara erastamise ja hooldamisega, jaoks on hageja raha saanud J N isiklikult, mitte kostjalt (tlk 40). Seetõttu ei saa kostja nimetatud kulutuste osas tasaarvestusele tugineda. Tasaarvestamisele kuulub seega 15.10.2014 laenulepingust tulenev laenusumma koos intressiga, s.o 10 194.58 eurot. Tasaarvestamata nõude osa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista, s.o 1 805.42 eurot (tasumata müügihind 12 000.00 – laenulepingust tulenev kohustus 10 194.58).