lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-18-19358/3

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 18.01.2019

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-18-19358/3
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
18.01.2019
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1793
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Avaliku sektori dokumendid

dokumendiregister.ee

Dokumendid, mis nimetavad selles lahendis osalenud ettevõtteid.

Taotlus
Transpordiamet · Sissetulev kiri · 2026-07-20
Kiri
Transpordiamet · Sissetulev kiri · 2026-07-03
Taotlus
Transpordiamet · Sissetulev kiri · 2026-07-08
Kiri
Maanteeamet · Väljaminev kiri · 2020-12-16
Taotlus
Transpordiamet · Sissetulev kiri · 2026-06-03
Taotlus
Transpordiamet · Sissetulev kiri · 2026-06-03

Viidatud sätted

Riigi Teataja
PankrS § 139 lg 2, 4AÕS § 360 lg 1Ühishüpoteegiga tagatud nõude rahuldamineAÕS § 59 lg 1Mitme õiguse järjekohasuheTMS § 151 lg 2Kinnisasjade eraldi ja ühispakkumineTMS § 158Püsima jäävad õigusedTMS § 97 lg 2Enampakkumise lõpetamine enne asjade müümistTsMS § 172 lg 2Menetluskulud hagita menetlusesTsMS § 599Kandemääruse peale määruskaebuse esitamine

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
aktsiaselts RESPO HAAGISED10354808(Puudutatud isik)Aktsiaselts Megaron-E10364157(Puudutatud isik)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Tsiviilasja number

2-18-19358

Määruse tegemise aeg ja koht

18. jaanuar 2019, Tallinn

Kohtukoosseis

Iko Nõmm, Liis Arrak, Ande Tänav

Kohtuasi

Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotihalduri määruskaebus kandemääruse peale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. detsembri 2018. a kandemäärus nr 1439832018

Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised esindajad

ja

Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotihalduri määruskaebus

nende Avaldaja Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis, registrikood 10483347) pankrotihaldur Andres Hermet, lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Kaevando Puudutatud isik I aktsiaselts RESPO HAAGISED (registrikood 10354808) Puudutatud isik II Aktsiaselts Megaron-E (registrikood 10364157)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Resolutsioon:

1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. detsembri 2018. a kandemäärus nr 1439832018 tühistada ja saata Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotihalduri 12. septembri 2018. a kinnistamisavaldus uueks läbivaatamiseks tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
2.Määruskaebus rahuldada.
3.Määruskaebuse esitamisega seonduvad menetluskulud jäävad kaebuse esitaja kanda.
4.Määrusele ei saa esitada määruskaebust (, lg 3). Asjaolud ja menetluse käik

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 28.08.20262-25-684/16Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
  • 24.08.20262-24-17151/72Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 21.08.20262-24-10213/7Viru Maakohus Narva kohtumaja
  • 19.08.20262-26-504/13Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 17.08.20262-24-15308/39Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 13.08.20262-25-9431/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
TsMS § 667 lg 2Määruskaebuse lahendamine
TsMS § 696 lg 3Määruskaebuse esitamise õigus
TsMS § 599
TsMS § 696
1.Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotivara hulka kuulub registriossa nr 2802 kantud Lepa kinnistu, asukohaga Harju maakond, Saku vald, Jälgimäe küla, Lepa (Lepa kinnistu). Kinnistu on koormatud esimese järjekoha hüpoteegiga summas 12 795 000 krooni ASi SEB Pank kasuks, teise järjekoha hüpoteegiga summas 4 000 000 krooni 1(5)

osaühingu OGA Invest kasuks ning kolmanda järjekoha hüpoteegiga summas 10 000 000 krooni AS-i Megaron-E (puudutatud isik II) kasuks. Puudutatud isiku II kasuks seatud hüpoteegi puhul on tegemist ühishüpoteegiga, mis koormab lisaks Lepa kinnistule ka registriossa nr 12221202 kantud kinnistut. Nimetatud kinnistu kuulub samuti Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotivarasse ning on lisaks puudutatud isiku II kasuks seatud ühishüpoteegile koormatud varasematel järjekohtadel asuvate ühishüpoteekidega AS-i SEB Pank kasuks kokku summas 60 553 000 krooni. Seda kinnistut ei ole pankrotimenetluses praeguseks realiseeritud. Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotihaldur (avaldaja) viis 31. augustil 2018 läbi Lepa kinnistu enampakkumise, mille võitjaks osutus aktsiaselts RESPO HAAGISED (puudutatud isik I). 12. septembril 2018 esitas avaldaja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus (a) kustutada kõik registriossa nr 2802 sisse kantud hüpoteegid; (b) kustutada registriosas nr 2802 senine omanikukanne ning kanda kinnistu omanikuna sisse puudutatud isik I, ja (c) mitte teha ühte kannet ilma teist kannet tegemata. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi leidis 21. septembri 2018. a kandemääruses, et avaldaja kinnistamisavalduse alusel ei saa kannet teha, kuna esitatud ei ole registriossa nr 12221202 kantud kinnistu omaniku ja puudutatud isiku II notariaalselt kinnitatud avaldust ühishüpoteegi lõpetamise kohta ning kinnistamisavaldust ühishüpoteegi kustutamiseks registriossa nr 12221202 kantud kinnisasjalt. Kohtunikuabi määras avaldajale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Avaldaja pöördus puudutatud isiku II poole nõusoleku saamiseks ühishüpoteegi lõpetamiseks ja selle kustutamiseks registriossa nr 12221202 kantud kinnistult. Puudutatud isik II keeldus vastava nõusoleku andmisest. Avaldaja teatas kinnistusosakonnale 4. oktoobril 2018 esitatud seisukohas, et ei nõustu 21. septembri 2018. a kandemäärusega, kuna selle põhjendused ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Harju Maakohus andis 22. novembri 2018. a määrusega tsiviilasjas nr 2-18-15953 kinnistamisavalduse tagasi kinnistusosakonnale, leides et praegusel juhul ei ole võimalik Lepa kinnistut ühishüpoteegi alt vabastada, kuna teine ühishüpoteegiga koormatud kinnisasi on müümata ning ühishüpoteegiga tagatud nõuet ei ole Lepa kinnistu müügist saadu arvel rahuldatud.

Maakohtu määrus

8.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. detsembri 2018. a kandemäärusega jäeti avaldaja kinnistamisavaldus rahuldamata.
9.Maakohtu kinnistusosakond viitas määruse põhjendustes Riigikohtu poolt 10. mail 2017. a tsiviilasjas nr 3213817 tehtud määruse p-s 22 antud selgitustele, et kui täitemenetluse algatab hüpoteegipidaja oma nõude rahuldamiseks ja täitemenetluses müüakse nõude katteks hüpoteegiga koormatud kinnistu, kustutatakse hüpoteek pärast müümist kinnistusraamatust. Ühishüpoteegi korral tuleb Riigikohtu hinnangul lähtuda samast põhimõttest, kuid erisusega, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud, v.a juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue täielikult rahuldada ning siis tuleb ühishüpoteek ka ülejäänud kinnistutelt kustutada (vt ka asjaõigusseadus (AÕS) § 361). Selle tõlgenduse juures arvestas Riigikohus ka 2(5)

AÕS § 360 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt on hüpoteegipidajal õigus nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel. See järeldus kehtib ka pankrotimenetluses pankrotiseaduses (PankrS) § 139 lg 2 asjakohase tõlgendamise kaudu.

10.Eeltoodud Riigikohtu seisukohast tulenevalt asus maakohtu kinnistusosakond seisukohale, et antud juhul ei ole võimalik vabastada ühishüpoteegi alt kinnisasja registriosa numbriga 2802, kuivõrd kohtule teadaolevalt ei ole müüdud kõik kinnisasjad, millele ühishüpoteek on seatud. Antud kinnistu müügist ei ole ühishüpoteegipidaja nõue ka täielikult rahuldatud. Tulenevalt eeltoodust leidis maakohtu kinnistusosakond, et praegusel juhul ei ole võimalik enampakkumise korral vabastada ühishüpoteegi alt vaid üks, enampakkumisel müüdav kinnisasi, jättes hüpoteegi kehtima teisel kaaskoormatud kinnistul, kui ei ole esitatud hüpoteegipidaja nõusolekut kaaskoormatud kinnistult hüpoteegi kustutamiseks. Määruskaebus
11.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärusele esitatud määruskaebuses palub avaldaja tühistada kinnistusosakonna 3. detsembri 2018. a kandemääruse ja saata asi tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks.
12.Avaldaja hinnangul on vaidlustatud lahend vastuolus PankrS § 139 lg-tes 2 ja 4 sätestatuga. PankrS ei kehtesta mingeid erisusi õiguste suhtes, mis lisaks enampakkumisel müüdud kinnisasjale koormavad samaaegselt ka veel mõnda teist kinnisasja. Analoogne regulatsioon kehtib ka koormatud kinnisasja müümisel täitemenetluses (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1).
13.Praegusel juhul on PankrS § 139 lg 2 ja lg 4 kohaldamise eeldused vaieldamatult täidetud. Avaldaja on Aktsiaseltsi Kodu Grupp pankrotihaldurina müünud Lepa kinnistu 31. augustil 2018. a läbiviidud enampakkumisel ning seda mh esimesele järjekohale seatud hüpoteegiga tagatud AS-i SEB Pank nõuete rahuldamiseks. Sellega tuleb kõik Lepa kinnistud koormanud hüpoteegid lugeda PankrS § 139 lg 2 järgi lõppenuks ning kustutada kinnistusraamatust PankrS § 139 lg 4 alusel ilma hüpoteegipidajate (sh puudutatud isiku II) nõusolekuta.
14.Kinnistusosakond on vääralt tõlgendanud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-38-17 väljendatud seisukohti. Riigikohus ei käsitlenud viidatud lahendis ühishüpoteegi kustutamist enampakkumisel realiseeritud (kaaskoormatud) kinnisasjalt, vaid selle kustutamist teiselt realiseerimata (kaaskoormatud) kinnisasjalt. Riigikohtu seisukoht, mille kohaselt saab ühishüpoteegi kustutada kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjad, välja arvatud juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue täielikult rahuldada, puudutab seega üksnes neid kaaskoormatud kinnisasju, mida ei ole veel realiseeritud. Seega ei anna Riigikohtu seisukoht alust jätta PankrS § 139 lg 2 ja 4 kohaldamata Aktsiaseltsi Kodu Grupp pankrotimenetluses läbiviidud enampakkumisel realiseeritud Lepa kinnistu suhtes.
15.Avaldaja hinnangul tähendab kinnistusosakonna käsitlus sisuliselt seda, et hüpoteegipidaja saab nõuda ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade realiseerimist üksnes koos. Kuna ühe realiseeritud kinnisasja saaks selle käsitluse järgi ühishüpoteegist vabastada üksnes juhul, kui hüpoteegist vabastatakse ka teised koormatud kinnisasjad, siis tähendaks koormatud kinnisasjade eraldi müümine seda, et (a) esimesena müüdav kinnisasi jääb ühishüpoteegiga koormatuks (mis välistaks 3(5)

müügi õnnestumise või vähendaks oluliselt müügihinda), või (b) hüpoteegipidaja peaks loobuma ühishüpoteegist kõikidele kaaskoormatud kinnistutele.

16.Käsitlus, mille kohaselt saab hüpoteegipidaja nõuda üksnes kõigi ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade realiseerimist koos, on otseselt vastuolus seadusega. AÕS § 360 järgi on hüpoteegipidajal õigus tema nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel (lg 1), kusjuures hüpoteegipidaja võib hüpoteegi summa jaotada koormatud kinnisasjade vahel, määrates kindlaks, millises ulatuses iga kinnisasi vastutab (lg 2). Seega annab AÕS § 360 hüpoteegipidajale õiguse otsustada, millisele ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjale ta sissenõude pöörab, st hüpoteegipidaja ei pea nõudma kõigi koormatud kinnisasjade realiseerimist. Sama on leitud ka õiguskirjanduses.
17.Teistsugust järeldust ei saa teha ka TMS § 151 lg-st 2, mille kohaselt võib iga täitemenetluse osaline nõuda, et sama õigusega koormatud kinnisasjad pandaks enampakkumisele ühiselt ning seda võib teha ka juhul, kui see annaks kohtutäituri arvates suurema tulemi või hoiaks kokku täitekulusid. Ka see säte ei kohusta müüma sama õigusega koormatud kinnisasju enampakkumisel ühiselt, vaid annab selleks üksnes võimaluse. Seejuures tuleb ka TMS § 151 lg 2 kohaldamisel arvestada TMS § 97 lg-s 2 sätestatuga, mille kohaselt asjade müük enampakkumisel lõpetatakse, kui osade asjade müügist saadud raha on küllaldane sissenõudja nõude ja täitekulude katmiseks.
18.Kinnistusosakonna käsitlus on vastuolus ka asjaõiguste järjekohapõhimõttega. AÕS § 59 lg 1 järgi saavad asjaõigused kinnistusraamatusse kandmisega järjekoha. Järjekohapõhimõttest tuleneb eelkõige see, et varem sisse kantud õigus on eelistatud hiljem sissekantud õigusele. Seda väljendavad ka eespool viidatud PankrS § 139 lg-d 2 ja 4 ning TMS § 158 lg-d 1 ja 3. Sellest tulenevalt ei saa Lepa kinnistule puudutatud isiku II kasuks sissekantud ühishüpoteek takistada kinnistu realiseerimist varasemate järjekohtadega hüpoteekide alusel. Kinnistusosakonna käsitlusest tulenevalt on aga Lepa kinnistu realiseerimine esimesele järjekohale seatud hüpoteegiga tagatud AS-i SEB Pank nõuete rahuldamiseks sisuliselt välistatud ilma puudutatud isiku II nõusolekuta.
19.Avaldaja märgib, et kinnistusosakonna käsitlus annab sisuliselt piiramatu võimaluse takistada (või vähemalt negatiivselt mõjutada) varasema järjekohaga hüpoteegipidaja nõude rahuldamist võlgniku kinnisasja arvel seeläbi, et (a) võlgniku kinnisasjale ja mõnele teisele isikule kuuluvale kinnisasjale seatakse hilisema järjekohaga ühishüpoteek teise hüpoteegipidaja kasuks ning (b) teise kinnisasja omanik ja teine hüpoteegipidaja keelduvad ühishüpoteegi kustutamiseks vajalike tahteavalduste andmisest.
20.Kinnistusosakonna käsitluse järgi oleks sellisel juhul võimalik realiseerida võlgniku kinnisasja üksnes selliselt, et hilisema järjekohaga ühishüpoteek jääb püsima. Isegi kui see ei välistaks võlgniku kinnisasja realiseerimist täielikult, vähendaks see vaieldamatult selle müügihinda. Menetluse edasine käik
21.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu põhjendused 4(5)
22.Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et vaidlustatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ning tsiviilasi saata tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale avaldaja 12. septembri 2018. a kinnistamisavalduse uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
23.Praegusel juhul on vaidlus selles, kas olukorras, kus pankrotihalduri poolt enampakkumisel müüdud kinnisasi on koormatud ühishüpoteegiga, saab pankrotihaldur paluda kustutada kinnistut koormavad hüpoteegid puudutatud isiku II nõusolekuta.
24.Kolleegium nõustub kaebajaga, et kinnistusosakond on vääralt lähtunud Riigikohtu
10.mail 2017. a tsiviilasjas nr 3213817 tehtud määruse p-s 22 väljendatud seisukohtadest, kuna Riigikohus ei käsitlenud viidatud lahendis ühishüpoteegi kustutamist enampakkumisel realiseeritud (kaaskoormatud) kinnisasjalt, vaid selle kustutamist teiselt realiseerimata (kaaskoormatud) kinnisasjalt. Praegusel juhul palub haldur kustutada hilisema ühishüpoteegi kinnistult, mis realiseeriti enampakkumisel ühishüpoteegist järjekorras eespool olnud hüpoteegi alusel ning sellises olukorras ei näe ringkonnakohus põhjust kohelda ühishüpoteegi pidajaid soodsamalt võrreldes nende realiseeritavast hüpoteegist tagapool olevate hüpoteegipidajate huvidega, kelle hüpoteek on seatud üksnes enampakkumisel võõrandatud kinnistule. Ühishüpoteek jääb edasi koormama neid kinnistuid, mida seni võõrandatud ei ole.
25.Lähtuda tuleb Riigikohtu praktikast, milles on selgitatud, et kui omand tekib enampakkumisel, siis on kinnisasja koormavate õiguste kustutamine reguleeritud seadusest tuleneva tagajärjena (vt ka Riigikohtu 8. novembri 2017. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-16048, p 12.2). Erandi sellest reeglist moodustavad üksnes seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel kantud õigused (vt nt Riigikohtu 7. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-21, p 11). Seega rakendub praegusel juhul PankrS § 139 lg-s 2 sätestatud üldreegel, mis näeb ette, et kui haldur müüb pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumisel, jäävad kinnisasja koormavatest õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool sellest esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki. Ülejäänud kinnisasja koormavad kinnistusraamatusse kantud õigused loetakse lõppenuks. PankrS § 139 lg 4 sätestab, et kinnisasja koormavad õigused, mis loetakse vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 lõppenuks, kustutatakse kinnistusraamatust halduri avalduse alusel ning kustutamiseks ei ole vaja puudutatud isiku nõusolekut.
26.TsMS § 172 lg 2 aluse jäävad menetluskulud avaldaja enda kanda.
27.Määrusele ei saa esitada määruskaebust (TsMS § 599, TsMS § 696 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm

5(5)

(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak

(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 11.08.20262-24-547/17Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 11.08.20262-23-10536/63Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium