3.Mõista Liili Kärnerilt välja 300 eurot Toomas Saare kasuks apellatsiooniastme menetluskulude katteks.
4.Mõista Liili Kärnerilt välja 300 eurot Malle Puru kasuks apellatsiooniastme menetluskulude katteks. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Liili Kärner (hageja) esitas Toomas Saare (kostja I) ning Malle Puru (kostja II) vastu hagi. Hageja palus: tuvastada, et hagejale läks ostueesõiguse teostamise avalduse tegemisega üle 170/800 suuruse mõttelise osa kinnisasjast aadressiga XX, Tartu, registriosa numbriga XX omandiõigus; kanda hageja kinnistusraamatusse kinnisasja kaasomanikuna 270/800 suuruses osas ja asendada kostja II tahteavaldused kinnistusraamatu kande muutmiseks kohtuotsusega. Hageja täpsustas, et tema nõue kostja I vastu on suunatud kostja I tahteavalduse asendamiseks, millega anda üle hagejale kinnisasja 170/800 suuruse mõttelise osa omandiõigus. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja I kinnisasja kaasomanikud. Kostja I võõrandas 170/800 suuruse mõttelise osa kinnisasjast 07.07.2016 hinnaga 30 000 eurot M. Mininile. M. Minin võõrandas omakorda kaasomandi osa 06.10.2016 kostjale II hinnaga 49 900 eurot. M. Minin ega kostja II ei olnud kinnisasja kaasomanikud. Hageja sai kinnisasja mõttelise osa võõrandamisest teada 06.10.2016 ja teavitas 23.11.2016 avaldusega kostjat ostueesõiguse teostamisest. Avaldus toimetati kostjale I kätte 24.11.2016. M. Minini ja kostja II vahel sõlmitud müügileping ja asjaõigusleping on tühised asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 3 ja § 257 lg 3 koostoimes.
2.Kostja I vaidles hagile vastu. Kostja I leidis, et hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse pärast selleks ettenähtud tähtaja möödumist. 09.07.2016 pani kostjat nõustanud kinnisvaramaakler koopia müügilepingust hageja postkasti ning hageja kinnitas hiljem telefoni teel, et on teadlik lepingust ja selle sisust ning ostueesõigust teostada ei soovi.
3.Kostja II vaidles hagile vastu. Kostja II leidis, et hageja on minetanud õiguse ostueesõigust teostada. Alternatiivselt, kui ostueesõigust on teostatud tähtaegselt, tuleks lisaks 30 000 euro tagastamisele mõista välja veel 19 900 eurot, kuna kostja II tasus ostuhinnana 49 900 eurot. Kostjal on õigus ostuhinna talle hüvitamiseni keelduda AÕS § 2611 alusel kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks nõusoleku andmisest. Ostuhind oli teisel tehingul suurem, kuna M. Minin tegi korteris ulatuslikku remonti.
MAAKOHTU LAHEND
4.Maakohus jättis hagi rahuldamata ning tühistas hagi tagamise abinõud. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja I kasuks välja menetluskulu 925 eurot ja kostja II kasuks 745 eurot. Maakohus mõistis hagejalt Eesti Vabariigi kasuks välja 243 eurot osamaksetena. Poolte esmane vaidlus on selle üle, kas hageja on esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt. Eelkõige, millal hakkas tähtaeg kulgema, st millal teavitati hagejat müügilepingust ja selle tingimustest. Kostjad on väitnud, et hagejat teavitati müügilepingust selliselt, et 09.07.2016 pandi talle müügilepingu koopia postkasti. Hageja väidab aga, et ta sai müügilepingust teada alles 06.10.2016 e-kinnistusraamatu portaali kaudu. Kohus leidis, et kostjate väide selle kohta, et müügileping pandi hageja postkasti 09.07.2016 on tunnistajate Leida Mälgi, Martin Minini ja Kadri Saare ütlustega tõendatud. Kõik tunnistajad kinnitasid, et nad läksid koos 09.07.2016 hageja juurde eesmärgiga teavitada teda müügilepingust, kuid kuna hagejat kodus ei olnud, panid nad müügilepingu koopia hageja postkasti. Teistsugusele järeldusele ei anna alust asuda ka hageja viited müügilepingu tekstile, mh sellele, et müügilepingus ei soovinud pooled, et notar teavitaks kaasomanikke ostueesõigusest. Olukorras, kus notari teenus on tasuline ning müügilepingu sõlmimise juures olnud tunnistaja L. Mälgi teadis kaasomanike andmeid, on usutav, et müügilepingu pooled soovisid müügilepingust kaasomanikke isiklikult teavitada. Kohus leidis, et olukorras, kus müügileping on pandud hageja postkasti, saab lugeda hageja sellest teada saanuks analoogselt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 teises lauses toodud eemalviibija poolt tahteavalduse kättesaamise regulatsioonile. Kohtu hinnangul võib mõistlikult eeldada, et inimene kontrollib oma elukohas olevat postkasti vähemalt kord nädalas, st saab lugeda, et hageja sai müügilepingust ja selle sisust teada hiljemalt 16.07.2016. Vastupidisele järeldusele ei anna põhjust asuda ka hageja esitatud 3. oktoobri kuupäeva kandev kinnisasja hoovi kaasomandi kasutuskorra ettepanek, milles ei ole uut kaasomaniku märgitud. Hageja istungil avaldatud seisukoha kohaselt koostas selle ettepaneku hageja poeg, mitte hageja. Seega võib see ettepanek näidata hageja poja, mitte hageja teadmist kaasomanikest. Samuti ei välista hageja varasemat teadmist müügilepingust asjaolu, et ta on müügilepinguga tutvunud hiljem e-kinnistusraamatu kaudu. Kuivõrd hageja väitel tegi ta ostueesõiguse teostamise avalduse 23.11.2016, on see tehtud rohkem kui kahe kuu möödudes alates 16.07.2016, st ajast, mil saab lugeda, et hageja sai müügilepingust ja selle sisust teada. Sellest tulenevalt ei ole ostueesõiguse teostamise avaldusel õiguslikke tagajärgi ning hagi tuleb jätta rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega rahuldada hagi kostja I vastu kinnisasja mõttelise osa üleandmiseks ning kostja II vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. Maakohus on valesti hinnanud tõendeid, eelkõige tunnistajate ütlusi, ning teinud nendest ebaõige järelduse nagu oleks hagejat müügilepingust teavitatud juba 09.07.2016. Hageja on seisukohal, et
tunnistajate ütlused, mille kohaselt pandi eraldi kokku kolmeliikmeline „komisjon“ selleks, et lepingut isiklikult kohale toimetada, ei ole eluliselt usutavad. Esmalt jääb arusaamatuks, miks eelistati selle asemel, et notar oleks lepingu ostueesõigusega isikutele toimetanud, seda isiklikult teha. Tavapärane on, et ostueesõigusega koormatud kinnisasja müügi korral lasevad pooled notaril ka müügilepingu ostueesõigusega isikule kohale toimetada. Tegemist on lihtsa, kindla ja odava viisiga tagada ostueesõigusega isiku teavitamine ning see välistab kõik tulevased vaidlused teavitamiskohustuse täitmise üle. Kui müüja tõepoolest võttis lepingu ostueesõigusega isikule edastamise enda peale, siis jääb arusaamatuks, miks ta eelistas seda teha niivõrd ebakindlal viisil, saates maakleri ning enda endise abikaasa koos ostjaga isiklikult seda kohale toimetama. Kui selgus, et hageja ei ole kodus, siis miks ei saadetud lepingut tähitud postiga või kasvõi lihtsalt e-kirjaga. Sealjuures toimus vastav protseduur tunnistajate ütluste kohaselt L. Mälgi initsiatiivil ning kõik uskusid tema kogemust ja pädevust. Eluliselt usutav ei ole ka see, et kõik tunnistajad olid samaväärselt elukauged ning eelistasid lihtsatele ja kindlatele teavitamisviisidele kõige keerulisemat, kulukamat ja ebakindlamat meetodit, minnes ise hageja elukohta. Tunnistaja L. Mälgi on otseselt huvitatud sellest, et hageja poolt ostueesõiguse teostamine ei oleks kehtiv, kuivõrd tema jaoks tähendab see sama kinnisasja kahte eraldiseisvat müüki ning seega kahekordset maakleritasu. Tunnistaja M. Minini jaoks on samuti oluline ostueesõigus välistada, kuivõrd see võimaldab vältida vaidlust tema poolt korteris tehtud remondi üle. Tunnistaja K. Saar on huvitatud ostueesõiguse välistamisest seetõttu, et see vabastab tema endise abikaasa, korteri müüja kostja I, kohustusest tagastada korteri eest saadud ostuhind M. Mininile. 03.10.2016 ettepanek kinnisasja hoovi kasutuskorra kokku leppimiseks, milles ei ole uut kaasomanikku märgitud, kinnitab üheselt seda, et veel 03.10.2016 hageja 07.07.2016 müügilepingust teadlik ei olnud. Hageja poeg tegutses ettepanekut saates hageja esindajana ning seega omistatakse esindaja teadmine ka esindatavale (TsÜS § 133 lg 1). Tunnistajate versiooniga ei ole kooskõlas ka see, et 07.07.2016 müügilepingu p 7.6 on nad otsesõnu kokku leppinud, et nad hagejat lepingu olemasolust ei teavita. Kui hageja maakohtu arvates 03.10.2016. juba teadis müügilepingust, siis miks oleks hageja pidanud jätma ostueesõiguse teate esitamata või miks ta tegi seda alles 24.11.2016. Täiesti väär ja tõendamata on kostjate väide nagu ei oleks hagejal olnud ostueesõiguse teostamiseks raha. Hageja esitas 19.06.2018 kohtuistungil sellekohase pangagarantii. Samuti ei selgita kohtu poolt omaks võetud kostjate versioon, miks oleks hageja pidanud sel juhul 06.10.2016 ekinnistusraamatu kaudu kinnistu omanike andmetega tutvuma ning käima kinnistusosakonnas müügilepingu koopiat saamas nagu hageja seda vaieldamatult tegi. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, kui jättis rahuldamata hageja taotluse kuulata hageja vande all üle.
6.Kostja I (vastustaja I) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata. Menetluskulud palub kostja I jätta hageja kanda. Hageja ei ole ilmselt mõistnud, et müügilepingu leppisid kokku ostja ja müüja, mitte tunnistajad. Hageja omistab hageja väidetava sellekohase kokkuleppe hoopis tunnistajatele. Lepingu p 7.6 sätestab, et ostja ja müüja ei soovi, et notariaalakti tõestaja esitaks teate ostueesõigust omavale isikule, mis ei tähenda, et lepiti kokku üldse teatamata jätmises. Ei ole eluliselt usutav, et kõik kolm tunnistajat ja kostjad valetavad ning ainult hageja jutt on tõene. Majas, kus on vähe kaasomanikke, kõik tunnevad kõiki ja maakler L. Mälgi on tegelenud
maja erastamistoimingutega aastaid ning suhelnud elanikega otse, ei ole midagi eriskummalist sellises teguviisis nagu hageja ette heidab.
7.Kostja II (vastustaja II) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata. Menetluskulud palub kostja II jätta hageja kanda. Müüja eksabikaasa, maakler ja ostja leppisid juba notari juures kokku, et viivad ise lepingu hagejale. Juhul, kui müüja poolt kolmele isikule korralduste andmise võib ehk tõesti eluliselt väheusutav olla, ei ole seda nende isikute ühine kokkulepe notaris viibides. Asjas on ka selgitatud, miks teatamisvahendiks valiti just isiklik kättetoimetamine ja mitte notari teenus. Kuivõrd isiklik kättetoimetamine on lubatav ja legaalne käitumisvariant, ei ole neil tegelikult üldse vajalik seda põhjendada. Samuti on maakohus otsuses selgitanud, miks oli võimalik tunnistajate ütlusi usaldusväärseteks pidada. Hageja antud hinnangud tunnistajatel isikliku huvi olemasolu kohta tunnituste püsimajäämise asjus on oletuslikud ja meelevaldsed ega ole millegagi tõendatud. Asjaolu, et uus kaasomanik oli 03.10.2016 ettepanekul märkimata ei ole kindlasti tõendiks, et hageja ei teadnud uuest kaasomanikust. Hageja on viidanud oma vastuväites TsÜS § 133 lg 1 regulatsioonile koos väitega, et hageja poeg tegutses nimetatud ettepanekut tehes hageja esindajana. TsÜS § 133 lg 1 aga ei reguleeri eraisikute vahelist esindussuhet. Kuigi tunnistajad viibisid müügilepingu sõlmimise juures, ei ole nad lepingu poolteks (v.a M. Minin) ega saanud kuidagi omavahelisi sobinguid müügilepingu punkti 7.6 sokutada.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et ükski apellatsioonkaebuses esitatud väidetest ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, mistõttu ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu otsuse õiguslike põhjendustega ning maakohtu hinnanguga tõenditele ega korda neid kõiki TsMS § 654 lg 6 alusel.
9.Apellant heidab maakohtule ette tõendite ebaõiget hindamist ning asjas kogutud tõendite põhjal ebaõigete järelduste tegemist. Maakohus on õigesti märkinud, et hagi lahendamisel oli keskse tähendusega küsimus selles, kas hageja on esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt, sh eelkõige, millal hakkas tähtaeg kulgema. VÕS § 250 järgi võib ostueesõigust kinnisasjade puhul teostada kahe kuu jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist. VÕS § 249 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust teatama. Tõendamiskoormis ostueesõigust omava isiku teavitamise osas lasub müüjal, nagu on pooltele asjakohaselt selgitanud maakohus oma 29.11.2017. a selgitavas määruses. Kostjad tuginesid oma väidete tõendamisel tunnistajate Leida Mälgi, Martin Minini ja Kadri Saare ütlustele. Maakohus on tunnistajate ütlusi oma lahendis piisava põhjalikkusega käsitlenud ja analüüsinud (otsuse p 7).
10.Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus heita maakohtule ette menetluslikke minetusi tõendite hindamisel, sh tunnistajate ütluste põhjal järelduste tegemisel.
Apellandi väited piirduvad oletuslike hinnangutega, mille kohaselt ei olevat tunnistajate poolt kirjeldatud asjaolud eluliselt usutavad ning hagejale (apellandile) jääb arusaamatuks, miks valiti müügilepingust ja selle sisust hagejale teatamiseks niisugune viis, et 09.07.2016 suunduti üheskoos hageja juurde, kuid kuna hagejat ei olnud kodus, pandi müügilepingu koopia hageja postkasti. Asjaolu, et hageja teavitamiseks müügilepingust oli veel mitmeid teisigi viise ning hageja ise oleks samas olukorras valinud tõenäoliselt mõne muu teavitusviisi, ei lükka ümber kostjate poolt tõenditena esitatud ütluste tõendamisväärtust. Apellandi väited ei ole piisavad tuvastamaks, et tunnistajate ütlused olid ilmselgelt ebausaldusväärsed ning nendega ei saanud arvestada.
11.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et müügilepingu koopia isiklikku kohaletoimetamist sai pidada mõistlikuks ja usutavaks teguviisiks olukorras, kus notari teenus toonuks kaasa täiendavaid kulusid ja teisalt olid majaelanikud omavahel tuttavad ning kaasomanike (sh hageja) andmed olid teistele teada. Müügilepingu punktis 7.6 on müügilepingu pooled üksnes avaldanud, et nad ei soovi, et notar teavitaks ostueesõigust omavat isikut müügilepingust ja selle sisust. Nimetatu ei ole käsitatav kokkuleppena, et ostueesõigust omavale kaasomanikule jäetakse üldse müügilepingust teatamata.
12.Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud ka maakohtu seisukoht, mille kohaselt hageja esitatud 3.10.2016 dateeringuga kinnisasja hoovi kaasomandi kasutuskorra ettepanek ei anna alust tuvastamaks, et hageja ei saanud hiljemalt 16.07.2016 kätte temale postkasti jäetud müügilepingu ärakirja. Maakohus on asjakohaselt põhjendanud, et hageja enda seisukohast nähtuvalt koostas kõnealuse ettepaneku hageja poeg, mitte hageja ise. Asjaolu, et hageja edastas 03.10.2016 hoovi kasutuskorra ettepaneku, märkimata selles uut kaasomanikku, ei lükka samuti ümber tunnistajate ütlusi kui tõendeid. Õiguslikult põhjendatud ei ole hageja seisukoht, et kuna poeg tegutses ettepanekut saates hageja esindajana ning pojale (esindajale) ei olnud müügilepingu sõlmimisest teatatud, siis TsÜS § 133 lg 1 järgi tuleb lugeda, et ka hageja (esindatav) ei olnud müügilepingust teadlik.
13.Maakohus asus asjas esitatud tõendite pinnalt põhjendatult seisukohale, et hageja sai müügilepingust ja selle sisust teada hiljemalt 16. juulil 2016. Ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegne esitamine oli hageja enda kontrolli all ning maakohus ei pidanud analüüsima, miks hageja seda siiski alles hilinemisega tegi. Hagejal ostueesõiguse teostamiseks rahaliste vahendite olemasolu ei ole iseenesest ostueesõiguse teostamise eelduseks. Hageja väitel oli tal võimalik finantseerida korteri ostu pangalaenuga. Samas on hageja menetluses taotlenud ja saanud menetlusabi. Ringkonnakohus on võtnud oma 3. detsembri 2018. a määruses seisukoha apellandi väite osas, mille kohaselt jättis maakohus menetlusõiguse normi oluliselt rikkudes rahuldamata hageja taotluse kuulata hageja vande all ära.
14.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Ringkonnakohtule esitatud menetluskulude nimekirjade kohaselt on vastustajad kandnud apellatsiooniastmes õigusabikulusid. Kostja I (T. Saar) õigusabikulude suurus ringkonnakohtus oli 500 eurot (ajakulu 5 tundi ja tunnitasu 100 eurot). Kostja II (M. Puru) õigusabikulude suurusena on toodud 575 eurot (ajakulu 5 tundi 45 minutit, tunnitasu 100 eurot). Ringkonnakohtu hinnangul on kummagi kostja õigusabikulud apellatsioonimenetluses põhjendatud osaliselt, s.o summas 300 eurot. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud ei ole hüvitada kostjatele lepingulise esindaja poolt hageja menetlusabi dokumentidega tutvumise ajakulu, samuti kaaskostja poolt kohtule esitatud seisukohtadega tutvumise ning täiendavate vastuste koostamise ajakulu. Kostjate õiguslikud positsioonid olid üksteisega kattuvad; asja
materjalidest nähtuvalt on ka õigusteenuse osutajad omavahel seotud (nii on mõlemad õigusteenuse arved nr 693 ja 694 esitatud ühe ja sama äriühingu, s.o Eichenbaum&Partnerid OÜ, nimelt). Seega oli ilmselt võimalik kostjatele õigusabi osutamist korraldada säästlikumalt. Samuti arvestab ringkonnakohus, et apellatsioonimenetluses oli sisuliselt vaidluse all üksnes maakohtu poolne tõendite hindamine. Sellest tulenevalt oli tegemist keskmisest vähem keeruka ja mahuka tsiviilasjaga. Eeltoodust lähtuvalt mõistab ringkonnakohus apellandilt välja kummagi vastustaja kasuks 300 eurot ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks.
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.