XX hagi Fonamis OÜ vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kostja kohustamiseks jätkama üürilepingut ning üüritasu suurendamise avalduse tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 23.02.2017 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Indrek Kukk Kostja: Fonamis OÜ (registrikood 14027089), seaduslik esindaja juhatuse liige KS
Istungi toimumise aeg
06.06.2018
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja vandeadvokaat Indrek Kukk ja kostja esindaja KS (osales istungil Skype ́i vahendusel)
RESOLUTSIOON:
1.Pärnu Maakohtu 23.02.2017 otsus tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata XX hagi Fonamis OÜ vastu üüri tõstmise tühisuse tuvastamiseks ja jaotas menetluskulud. Ringkonnakohtu otsusega tuleb XX nõue üüri tõstmise tühisuse tuvastamiseks rahuldada ja jätta menetluskulud Fonamis OÜ kanda.
3.Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega maakohus tuvastas, et Fonamis OÜ poolt üürilepingu ülesütlemine 17.06.2016 esitatud avaldusega on tühine ja kohustas Fonamis OÜ-d jätkama 12.07.2013 XX-ga sõlmitud tähtajatu üürilepingu nr 9-28/26 täitmist.
4.Jätta rahuldamata XX taotlus tõendite vastuvõtmiseks.
5.Kohtuotsuse terviklik resolutsioon:
5.1.Rahuldada XX hagi.
5.2.Tuvastada, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine avaldusega, mille Fonamis OÜ saatis 17.06.2016 XX-le, on tühine.
5.3.Kohustada Fonamis OÜ-d jätkama 12.07.2013 sõlmitud hoone tähtajatu üürilepingu nr 9-28/26, mille esemeks on Hiiumaal Pühalepa vallas Salinõmme külas Väinamere hoiuala territooriumil asuv Salinõmme kordonelamu (kasuliku pinnaga 162,7 m2), abihoone, saun, pumbamaja ja kaev koos sinna juurde kuuluva maaga (katastriüksus 63902:001:0367, sihtotstarbega ühiskondlike ehitiste maa 100%, pindalaga 10 400 m2), täitmist.
5.4.Tuvastada, et üüri tõstmine Fonamis OÜ poolt 17.06.2016 avaldusega on tühine.
5.5.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta Fonamis OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 12.07.2016 Pärnu Maakohtule hagi Fonamis OÜ (kostja) vastu, milles palus tuvastada, et Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) ja hageja vahel 12.07.2013 sõlmitud tähtajatu üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus ja üüri tõstmise teade, mille kostja saatis 17.06.2016, on tühised. Samuti palus hageja kohustada kostjat üürilepingu täitmist jätkama. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ja RMK üürileandjana üürilepingu, mille esemeks olid Hiiumaal Pühalepa vallas Salinõmme külas Väinamere hoiuala territooriumil asuvad kordon-elamu, abihoone, saun, pumbamaja ja kaev koos sinna juurde kuuluva maaga.
3.15.06.2016 võõrandas Eesti Vabariik (RMK kaudu) lepingu eseme YY-le ja kostjale. 17.06.2016 saatis kostja hagejale üüri tõstmise teate, mille järgi tõsteti üüri 160 eurolt 1900 eurole kuus. Samal päeval saatis kostja hagejale ka üürilepingu erakorralise
2(8)
Tsiviilasi nr: 2-16-10710 ülesütlemise avalduse. 22.06.2016 andis RMK kostjale üle lepingu eseme kaudse valduse. 29.06.2016 saatis kostja hagejale 1098 euro suuruse arve.
4.Kuigi teates on üüri tõstmise ajaks märgitud 17.07.2016, tõstis kostja tegelikult üüri juba alates 17.06.2016. Kostja ei põhjendanud teates üüri tõstmist nõuetekohaselt. Põhjendatud ei olnud üüri tõstmine turuhinnale mittevastavuse tõttu, sest turuhind ei ole nii kõrge. Seega on üüri tõstmine hageja arvates võlaõigusseaduse (VÕS) § 299 lg 3 järgi tühine.
5.Samuti on tühine üürilepingu ülesütlemine. Hageja ei ole andnud lepingu eset allüürile. Asjakohatu oli ka etteheide, et hageja on lepingu eset omavoliliselt parendanud, sest RMK on hageja tehtud parendused heaks kiitnud. Hageja ei takistanud kostjale sissepääsu hoonesse. Seega oli üürilepingu ülesütlemine tühine ja kostja peab lepingu eseme valduse hagejale tagastama. Kostja vastuväited
6.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
7.Üürileping on lõpetatud õiguspäraselt. Hageja ei võimaldanud kostjal lepingu esemeks olevasse hoonesse pääseda. Hageja pakutud aeg hoonetesse pääsemiseks ei olnud kostja jaoks sobilik. Hageja ehitas lubamatult ümber abihoone. Hoone on muutunud eluohtlikuks, sellel ei ole aknaid ega ettenähtud väljapääse. Hageja tegi parendusi ilma RMK kirjaliku loata. Hageja allüürnikud pidid saabuma 12.07.2016. Üüri tõstmine 1900 euroni kuus on kooskõlas turuhinnaga, kuna elamu asub mere ääres. Juulis oli booking.com kaudu võimalik teenida üürimiselt tulu 1664 eurot ja augustis 1536 eurot. Esimese astme kohtu otsus
8.Pärnu Maakohus rahuldas 23.02.2017 otsusega hagi osaliselt ja tuvastas, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine. Maakohus kohustas kostjat üürilepingut jätkama. Üüri tõstmise tühisuse tuvastamise nõude jättis maakohus rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
9.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt heitis kostja hagejale ette, et hageja ei taganud kostjale võimalust hoonesse pääseda ja rikkus sellega üürilepingut. Ülesütlemisavaldusest ei nähtunud aga, millal ei ole hageja sissepääsu taganud. Hageja pakkus kostjale aega hoonetesse sisenemiseks. Kostja ei tõendanud, millised olid üürilepingu eseme ümberehitustööd ja see ei nähtunud ka ülesütlemisavaldusest. Köögimööbli ja -tehnika ning dušisegisti vahetuseks ei olnud küll RMK nõusolekut, kuid RMK on parendused hiljem heaks kiitnud. Samuti ei olnud tõendatud, et hageja oleks andnud ruume allüürile. Seega ei võinud kostja üürilepingut üles öelda, ülesütlemisavaldus on tühine ja üürileping kehtib ning kostja peab seda täitma.
10.Maakohus leidis, et kostja ei ole rikkunud VÕS § 299 lg-s 2 sätestatud 30-päevast tähtaega üüri tõstmisest etteteatamiseks. Üüri tõstmise teates märkis kostja, et üür tõuseb alates 17.07.2016. Hageja sai üüri tõstmise teate kätte 17.06.2016. Varasema aja eest nõudis kostja turuhinnale vastavat üüri, sest ta lõpetas üürilepingu alates 21.06.2016, kuid hageja ei kolinud välja.
3(8)
Tsiviilasi nr: 2-16-10710
11.Üüri tõstmise põhjendus ja arvestus vastab VÕS § 299 lg 2 p-le 3, sest kostja tõstis üüri kooskõlas turuhinnaga. Hageja arvates oli lepingu eseme üürihind pikaajalisel üürimisel 350 eurot kuus ja suvekuudel 650 eurot kuus, sest Hiiumaal ei ole majadel pikaajalist üüriturgu. Vaidlusalune kinnistu on aga suurem ja parem kui hageja esitatud kinnisvaraportaali üürikuulutuses nähtuv kinnistu, mille alusel hageja oma arvamuse kujundas. Booking.com väljavõtete järgi oli kostjal võimalik saada üüritulu juunis, juulis ja augustis kokku 3468 eurot. Eksperdihinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtus 116 000 eurot ja müügihind oli 101 700 eurot. Mõistlik üüri suurus ei ole 0,16% kuus kinnistu turuväärtusest (160 × 100 / 101 700). Arvestades kinnistu väärtust ja üürilepingus märgitud üüri suurust, ei vastanud lepingujärgne üür turuhinnale. Kuigi kostja esitas tõendid üüri turuhinna kohta alles kohtumenetluses, ei saanud üüri tegelik turuhind olla hagejale üllatav, sest hageja ise tellis eksperdihinnangu, mille järgi sai turuhinna kindlaks teha. Seega ei olnud üüri tõstmine tühine ja maakohus jättis hagi selles osas rahuldamata. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
12.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada üüritasu suurendamise avalduse tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas, teha vaidlustatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi üüritasu suurendamise avalduse tühisuse tuvastamiseks ning jätta menetluskulud kostja kanda.
13.Maakohus nentis, et kaudse valduse üleandmise akt peab olema allkirjastatud mõlema poole poolt, kuid siis asus seisukohale, et akti sisu ei oma tähtsust, kuna oluline on poolte tahe valdust üle anda. Selline maakohtu seisukoht on väär. 16.06.2016 on RMK esindaja poolt allkirjastatud akt, millel ei kajastu pretensioone. Sellel aktil puudub aga kostja allkiri, s.t kostja keeldus vastava akti alusel objekti kaudset valdust vastu võtmast ning tegi väidetavalt samal päeval tahteavalduse kaudne valdus vastu võtta, kuid teistel tingimustel. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Nimetatud tahteavaldus on allkirjastatud käsitsi, s.t mitte digitaalselt ning puudub võimalus kontrollida vastava dokumendi koostamise ja allkirjastamise tegelikku aega. Lisaks puudub aktil RMK esindaja allkiri ning toimikus ei ole ühtegi tõendit, millest nähtuks, et vastav dokument oleks üldse kunagi RMK esindajale edastatud. Eeltoodut kinnitab mh ka asjaolu, et pooled on kaudse valduse üleandmise akti allkirjastanud 22.06. ja 23.06.2016. Sama seisukohta kinnitab ka RMK 29.06.2016 e-kiri politseiuurijale, milles RMK esindaja kinnitab, et kaudne valdus anti üle 23.06.2016.
14.Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et üürileandja õigused ja kohustused lähevad VÕS § 291 lg 1 alusel üle asja omandajale alates omanikuks saamise ajast, praegusel juhul 16.06.2016, kui tehti kanne kinnistusraamatusse. Viidatud VÕS-i säte on dispositiivne ja pooled leppisid 15.06.2016 kokku, et kaudne valdus antakse üle lihtkirjaliku üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Kuna 22.06.2016 ja 26.06.2016 on pooled sellise akti allkirjastanud, tõlgendasid pooled lepingut ühtviisi.
4(8)
Tsiviilasi nr: 2-16-10710
15.Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et ei esine VÕS § 299 lg-s 2 sätestatud rikkumisi üüri tõstmise teates, mis tooksid enesega kaasa VÕS § 299 lg 3 kohaldamise. Hageja hinnangul on selline maakohtu tõlgendus väär. Maakohus on tuvastanud asjaolusid ekslikult ja meelevaldselt, mistõttu on tõendite väära hindamise tõttu jõudnud ebaõige lahendini. Üüritasu tõstmise teatises tuleb märkida üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus, mis ajast üür tõuseb ning üüri tõstmise põhjendus. Kostja esitatud üüri tõstmise teatises ei olnud ühtegi üüri tõstmise põhjendust. Üüri tõstmisel on paljasõnaliselt põhjenduseks toodud majanduslikud põhjendused ja neid ei ole avalduses vähimalgi määral sisustatud. Lisaks leiab hageja, et maakohus ja kostja ei tee vahet eluruumide pikaajalisel üürilepingul ja majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutel VÕS § 272 lg 4 p 1 mõttes. Hageja kasutas üüriobjekti tähtajatu üürilepingu alusel. Selline pikaajaline üürisuhe toob enesega kaasa ka oluliselt soodsama üürihinna ja asjakohatu on maakohtu viide, nagu oleks kostjal olnud võimalik suvekuudel teenida 3468 eurot hoone booking.com kaudu väljaüürimisel. Samuti ei ole kohus arvestanud asjaoluga, et perioodil september–juuni ei ole vastavat hoonekompleksi praktiliselt üldse võimalik välja üürida.
16.Maakohus on asunud ise kostja eest üüri tõstmist põhistama, kaldudes kõrvale poolte võrdse kohtlemise põhimõttest (TsMS § 7) ja TsMS § 5 lg-s 2 sätestatud põhimõttest, mille kohaselt asja menetletakse poolte esitatu alusel. Vastus apellatsioonkaebusele
17.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vahepealne menetlus
18.Ringkonnakohus jättis 29.09.2017 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja esitas kassatsioonkaebuse. Riigikohus rahuldas kassatsioonkaebuse, tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 29.09.2017 otsuse ja saatis asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
19.Riigikohus leidis, et VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. Kuna üüri tõstmise põhjenduse esitamine teates on vajalik selleks, et üürnik saaks hinnata, kas eluruumi üüri suurus on ülemäärane, siis tuleb üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval välja tuua nii üüri tõstmise põhjendus kui ka arvestus, millel üüri tõstmine põhineb. Asjaolu, et hagejal kui üürnikul oli olemas eksperdihinnang, mis kajastas kinnisasja turuväärtust, ei andnud Riigikohtu arvates alust asuda seisukohale, et hagejale pidi niigi olema arusaadav, kui suur on turuhinnale vastav üür. Lisaks ei olnud kohtute põhjendused kooskõlas turuhinna arvutamise põhimõtetega ja õige oli hageja seisukoht, et kohtud lähtusid uue üürimäära turuhinnale vastavuse hindamisel ekslikest eeldustest.
20.Üüri tõstmise kohta tuvastasid kohtud, et uus üürihind ei olnud ülemäärane, kuid jätsid kindlaks tegemata VÕS § 301 lg 2 kohaldamise eeldused ehk selle, kui suur oli samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavaline üür tegelikult.
5(8)
Tsiviilasi nr: 2-16-10710
21.Kohtud ei teinud vahet eluruumide pikaajalisel üürilepingul ja majutusettevõtte ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutel VÕS § 272 lg 4 p 1 mõttes, kui võtsid üüri turuhinna määramisel arvesse üksnes kostja väited, et booking.com kaudu sarnases asukohas asuvaid sarnaseid maju üürile andes on võimalik saada umbes samasugust tulu nagu üüri tõstmise teates märgitud uus üür. Pikaajaline üürileping on üldjuhul soodsama üüriga. Õige on hageja etteheide, et kohtud on üürileandja võimalikku tulu arvutades jätnud sellest maha arvamata kulutusi, mida üürileandja pidanuks sellise tulu saamiseks tegema. Selleks, et teha kindlaks lepingueseme turuhinnale vastava üüri suurus, tulnuks lähtuda mitte tulust, mida üürileandja oleks võinud saada lepingueset booking.com kaudu hooajaliselt üürile andes, vaid keskmisest üüritasust, mida üürileandja võiks saada, andes lepingu eset üürile tähtajatu üürilepingu alusel aasta ringi kasutamiseks.
22.Samuti leidsid kohtud ekslikult, et praegusel juhul on järgitud 30-päevast etteteatamistähtaega, mille näeb ette VÕS § 299 lg 2. Maakohtu tuvastatud ja vaidlustamata asjaoludel märkis kostja üürihinna tõstmise teates, et üür tõuseb alates 17.07.2016 ja hageja sai teate kätte 17.06.2016. TsÜS § 135 lg 1 järgi algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus. Tähtaeg hakkas seega kulgema 18.06.2016 ja 30 päeva möödus 17.07.2016. Seega saanuks kostja üüri tõsta alles alates 18.07.2016. Ringkonnakohtu seisukoht
23.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja ära kuulanud menetlusosalised kohtuistungil, leiab, et maakohtu otsus tuleb edasikaevatud osas TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja rahuldada uue otsusega hageja nõue üüri tõstmise tühisuse tuvastamiseks. Samuti tuleb tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotamise osas. Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda.
24.Apellatsioonimenetluses kontrollib ringkonnakohus vaidlustatud ulatuses maakohtu otsuse seaduslikkust menetlusosaliste poolt maakohtus kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite alusel. Kui Riigikohus tühistab ringkonnakohtu otsuse ja saadab tsiviilasja uueks lahendamiseks ringkonnakohtule, jätkub tsiviilasja menetlus ringkonnakohtus seisundis, milles see oli enne asja läbivaatamise lõpetamist (TsMS § 693 lg 1). Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja läbi vaatavale ringkonnakohtule kohustuslikud.
25.Kuna maakohus rahuldas hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kohustas kostjat üürilepingut täitma ning apellatsioonimenetluses eeltoodud osas maakohtu otsust ei vaidlustatud, on maakohtu otsus selles osas jõustunud ja ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust selles osas ei kontrolli.
26.Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes selle üle, kas kostja poolt 17.06.2016 kirjaga toimunud üüri tõstmine kehtib või on see tühine. VÕS § 299 annab tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale õiguse tõsta üüri seaduses sätestatud juhtudel ühepoolse tahteavaldusega, s.t muuta üürilepingut ühepoolselt eeldusel, et pooled ei ole sellist võimalust kokkuleppel välistanud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui 6(8)
Tsiviilasi nr: 2-16-10710 üürisuhte nõrgema poole huve. Riigikohus märkis 28.02.2018 otsuses, et selleks, et eluruumi üüri tõstmine oleks kehtiv, peab üüri tõstmise teade mh vastama VÕS § 299 lg-s 2 märgitud tingimustele. VÕS § 299 lg 2 järgi peab üürileandja eluruumi üüri ühepoolseks tõstmiseks teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. VÕS § 299 lg 3 järgi on üüri tõstmine tühine, kui üürileandja ei teata sellest sama paragrahvi lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Maakohtu tuvastatud ja vaidlustamata asjaoludel märkis kostja üürihinna tõstmise teates, et üür tõuseb alates 17.07.2016 ja hageja sai teate kätte 17.06.2016. TsÜS § 135 lg 1 järgi algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus. Tähtaeg hakkas seega kulgema 18.06.2018 ja 30 päeva möödus 17.07.2016. Seega saanuks kostja üüri tõsta alles alates 18.07.2016. Ringkonnakohtus 06.06.2018 toimunud istungil selgitas kostja, et esimese päeva eest ta ei küsinud kõrgemat üüri, seega oli üüri tõstmisest ette teatatud 30 päeva ette. Arvelt nr 10 (I kd, lk 55), mis on kostjalt hagejale edastatud 29.06.2016, nähtuvalt on kostja uue hinnaga üüri hagejalt küsinud 507 eurot, s.o 8 päeva eest (1900 / 30 x 8). Eeltoodust saab järeldada, et kostja kohtuistungil antud selgitus ei vasta tõele ja tegelikkuses on kõrgemat üüri nõutud ka aja eest enne 17.07.2016. Kuna üüri tõstmisest teatas kostja ette vähem kui 30 päeva, siis on üüri tõstmine ringkonnakohtu arvates VÕS § 299 lg 3 järgi tühine.
27.Lisaks ei vasta üüri tõstmise teade VÕS § 299 lg 2 p-le 3. Üüri tõstmise teates tuleb selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus. Õige on apellatsioonkaebuses esitatud seiskoht, et kostja esitatud üüri tõstmise teates ei ole üüri tõstmise põhjendust. Riigikohtu seisukoht käesolevas asjas on, et VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes üldsõnaliselt seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. Üüri tõstmise teates tuleb teiste andmete kõrval välja tuua nii üüri tõstmise põhjendus kui arvestus, millel üüri tõstmine põhineb. Asjaolu, et hagejal kui üürnikul oli olemas eksperdihinnang, mis kajastas kinnisasja turuväärtust, ei anna alust asuda seisukohale, et hagejal pidi olema arusaadav, kui suur on turuhinnale vastav üür. Kinnisasja turuväärtusest ei ole võimalik tuletada turuhinnas üüri suurust. Kuna kostja üüri tõstmise 17.06.2017 teates puudus põhjendus, siis oli ka selle tõttu üüri tõstmine tühine.
28.VÕS § 301 lg 2 järgi ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. VÕS § 301 lg 3 näeb ette, et üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab. Kostja ei tuginenud ühelegi VÕS § 301 lg-s 3 nimetatud alusele ja tõstis üüri tulenevalt väidetavast turuolukorrast (VÕS § 301 lg 2).
29.Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuses esitatud seisukohaga, et maakohus on ebaõigesti lähtunud uue üüri hindamisel suvekuudel booking.com kaudu hoone väljaüürimisel pakutud üürist. Interneti portaal booking.com vahendab majutusasutuste pakkumisi lühiajaliseks üürimiseks. Hagejal oli sõlmitud tähtajatu 7(8)
Tsiviilasi nr: 2-16-10710 üürileping, seega ei saa üürihinna arvutamisel lähtuda booking.com kaudu lühiajalisel üürileandmisel saadavast üürihinnast. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole pikaajalise üürilepingu puhul võimalik saada sama üüri kui lühiajalisel üürile andmisel ja tavapäraselt on suvituspiirkondades suveperioodi üürid kõrgemad. Eeltoodu tuleneb ka kinnisvaraportaal kv.ee pakkumisest Hiiumaal asuva kinnisvara kohta (I kd, tl 57-59), mille kohaselt Hiiumaal on võimalik aastaringselt üürida maja 350 euro eest kuus, kuid suveperioodil üürimise üür on 650 eurot kuus. Vastupidist asjaolu ei kostja tõendanud. Seega on kostja üüri tõstmine 1900 euroni kuus kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt ülemäärane ja seda ei saa pidada vastavuses olevaks tavapäraselt samas piirkonnas saadava üüriga samasuguse kinnisvara eest samasugustel tingimustel.
30.Apellant vaidlustas maakohtu otsuse ka osas, milles maakohus tuvastas kostjale üürilepingu eseme kaudse valduse üleandmise aja. Kolleegiumi arvates ei oma kaudse valduse üleandmise aeg käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Kostja on kantud kinnistusraamatusse üürilepingu esemeks oleva kinnisasja omanikuna 16.06.2016 ja kuna alates kinnisasja omandamisest oli kostja üürileandja, siis oli tal õigus üüri tõsta.
31.Hageja palus võtta vastu apellatsioonkaebuse lisadena esitatud tõendid – RMK 29.06.2016 e-kirja politseile ja kostja 25.02.2017 üürilepingu ülesütlemise teate. Taotlus tõendite vastuvõtmiseks tuleb jätta rahuldamata. RMK 29.06.2016 e-kirja oleks saanud tõendina esitada ka esimese astme kohtus, mida on möönnud kaebuses ka hageja. 25.02.2017 üürilepingu ülesütlemise teade ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Kuivõrd apellatsioonkaebusele lisatud tõendid, mille ringkonnakohus jätab vastu võtmata, on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus nende tagastamiseks.
32.Lisaks eeltoodule ringkonnakohus täpsustab maakohtu otsuse resolutsioon sõnastust, mis on mõneti ebatäpne. Täpne sõnastus on kirjas ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis.
33.Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamata jätmise kohta ja rahuldas nii hagi kui ka apellatsioonkaebuse täies ulatuses, jäävad menetluskulud mõlemas kohtuastmes kostja kanda. TsMS § 174 lg 4 alusel ei määra ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks. Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
/allkirjastatud digitaalselt/ Liili Lauri
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.