Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Liisi Vernik
Otsuse tegemise aeg ja koht
15.06.2018.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-16-13709
Tsiviilasi
XXX hagi Hooneühistu Kadakas vastu Hooneühistu Kadakas 08.08.2016 üldkoosoleku otsuse p 2 kehtetuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende
Hageja XXX (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja lepinguline esindaja Anu Baum Kostja Hooneühistu Kadakas (registrikood 80071043, asukoht A.H.Tammsaare tee 113a, 12917 Tallinn) Kostja seaduslikud esindajad Monika Sori, Rain Rosin ja Toomas Õun
esindajad
Viimase kohtuistungi aeg
Kohtuistung 19.03.2018, edasi kirjalikus menetluses
või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kostja vastus Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta hagiavalduse rahuldamata. Samuti on kostja esitanud taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks. Kostja leidis, et hagejal puudub õigus nõuda tulundusühistu § 52 lg 3 kohaselt otsuse kehtetuks tunnistamist, kuivõrd hageja ise osales 08.08.2016 hooneühistu koosolekul ega nõudnud koosolekul vastuväidete protokollimist. Hageja esitas koosolekul küll küsimusi, millele koosoleku juhataja ka vastas, kuid ühtegi nõuet oma (vastu)väidete protokollimiseks hageja koosolekul ei esitanud. Hageja ei ole oma õiguste teostamisel käitunud heauskselt ja eksitav on hageja väide, et oma hagiavaldusele lisatud kirjalikud vastuväited esitas hageja 08.08.2016 üldkoosolekul. Hagile on lisatud hageja poolt kostja juhatuse esimehele hilisemalt esitatud arvamus, mis ei ole 08.08.2016 koosoleku protokolli lisa. Nimetatud 08.08.16 üldkoosoleku käigus ei esitatud liikmete poolt mitte ühtegi kirjalikku avaldust ega ettepanekut, sh ei teinud seda hageja. Koosolek toimus ning protokoll koostati ja allkirjastati 08.08.2016. See nähtub nii koosoleku protokollist kui hageja enda poolt kohtule hagiavalduse lisana esitatud arvamusest, mis on esitatud kostja juhatuse esimehele hoopis hilisemalt. Ebaõige on hageja väide, et üldkoosolek ei saanud võtta vastu otsust hageja osas hoonejaotusplaani muutmiseks. Vaidlus puudub selle üle, et üldkoosoleku otsus on vastu võetud 93,75% koosolekul osalenud häälega, mis on oluliselt enam, kui 2/3 ning on kooskõlas põhikirja ja hooneühistu seadusest tulenevate kvooruminõuetega. 08.08.2016 toimunud hooneühistu Kadakas üldkoosoleku otsus “Muuta hooneühistu liikmete ainukasutuses olevate hooneosade jaotust ning kinnitada seoses sellega hoonejaotusplaan” on ka muus osas kooskõlas kehtiva õiguse ja hooneühistu Kadakas põhikirjaga. Hooneühistuseaduse § 16 lg 1 teise lause kohaselt on hooneosade jaotuse muutmiseks vajalik üksnes nende isikute nõusolek, kelle õigusi muutmine kahjustab. Kui muudatuse tulemusel antakse ühistu liikme kasutusse samaväärne või paremas korras hooneosa (nagu antud juhul hagejale on antud) s.t liime õiguseid ei kahjustata, ei ole nõutav otsusele liikmete nõusolekute lisamine. 08.08.2016 üldkoosolekul kinnitatud jaotusplaani alusel anti hageja kasutusse varasema halvemas korras boksi nr 26 asemel oluliselt paremas korras (uued uksed, uus elektrisüsteem, katus ja karniis remonditud) boks nr 66. Hageja on endiselt hooneühistu liige ja omades liikmesust on hagejal õigus 08.08.2016 kinnitatud jaotusplaani alusel kasutada paremas seisukorras garaažiboksi kui varasemalt. Seega ei ole kahjustatud hageja õigusi ühistu liikmena ega sellest tulenevalt rikutud hooneühistu seaduse § 16 lg 1 teisest lausest tulenevaid nõudeid. Hageja ei ole vaidlustanud varasemat 06.06.2016 toimunud hooneühistu Kadakas üldkoosolekul vastuvõetud otsust, mille kohaselt otsustati Tallinnas Tammsaare tee 113a kinnistust 2723/3398 suuruse mõttelise osa võõrandamine, kinnistu kasutuskorra kokkuleppe sõlmimine, mille kohaselt hooneühistu ainukasutusse jäi 675 m2 suurune maa-ala ja ostja kasutusse jäi 2723m2 suurune maaala ning nõusolek kinnistu jagamiseks võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimiseks ja ostjale kuuluval alal ostja soovi korral ehitise lammutamiseks. Kooskõlas nimetatud kehtiva hooneühistu otsusega sõlmiti kinnistu mõttelise osa müügileping, kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkulepe, võlaõiguslik kokkulepe kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise kohta ja asjaõigusleping, mille alusel ostja kanti kaasomanikuna kinnistusraamatusse ning kostja kohustus lepingu eseme valduse ostjale üle andma. Kaasomanikud kasutavad ja valdavad kumbki oma ainukasutusse jäävat kinnistu osa ning kumbki kaasomanik ei ole õigustatud takistama teise kaasomaniku poolt tema
valduses ja kasutuses oleva ala kasutamist. Kinnistu majandamisel tuleb hooneühistul täita muuhulgas ka kolmandate isikutega, sh kaasomanikuga sõlmitud kokkuleppeid. Kinnistu kaasomandi osa 675 m2 kuulub hooneühistule mitte selle liikmetele ning hooneühistu on õigustatud võtma vastu otsuseid, mis on hooneühistu majandamisel vajalikud. Menetluse käik 17.05.2017 määrusega liideti tsiviilasi nr 2-16-16405 (s.o XXX hagi hooneühistu Kadakas vastu 08.08.2016 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks) ühte menetlusse tsiviilasjaga nr 2-1613709 (kd II lk 108). 24.04.2018 määrusega kinnitas kohus XXX ja Hooneühistu Kadakas vahel sõlmitud kompromissi ning lõpetas menetluse XXX hagis Hooneühistu Kadakas vastu 08.08.2016 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks (kd III lk 39-40). Kohtu põhjendused
asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
Vastavalt TÜS § 41 lg 1 peab üldkoosoleku kokkukutsumise teade olema saadetud selliselt, et see jõuaks saaja aadressile tavalise edastamise korral vähemalt üks nädal enne üldkoosoleku toimumist. Kostja põhikirja p 32 kohaselt teatatakse üldkoosoleku kokkukutsumisest hooneühistu liikmetele vähemalt kaks nädalat enne koosoleku toimumist. Teade saadetakse lihtkirjaga liikmete nimekirja kantud aadressil. Liikme eelneval kirjalikul nõusolekul võib koosoleku toimumise teate saata tema poolt teatatud eposti aadressile. Kostja on saatnud hagejale üldkoosoleku kutse 21.07.2016 e-posti teel (kd I lk 133) ning ka posti teel (kd I lk 135). Posti teel saadetud kutse on hageja kätte saanud 27.07.2016 (kd I lk 136). Kohtu hinnangul on tõendatud, et elektrooniliselt on hageja kutse kätte saanud juba 22.07.2016, kuna on esitanud kutsele vastates ettepaneku täiendada päevakorda ja lisada majandusaasta aruannete kinnitamine (kd I lk 134). Seega, hageja ei olnud mitte ainult kutset kätte saanud, aga oli juba järgmisel päeval koosoleku kutse saatmisest jõudnud sellega tutvuda ja teha oma ettepanekuid. Samuti nähtub 08.08.2016 protokollist, et hoonejaotusplaan koos nimekirjaga oli koosolekul kõigile kättesaadav ning oli saadetud ka enne koosolekut elektrooniliselt hagejale. Hageja on koosolekul kinnitanud, et on hoonejaotusplaani koos nimekirjaga ka kätte saanud (kd I lk 14). Seega on kohus seisukohal, et hagejal on olnud aega tutvuda päevakorras olevate küsimustega ning hageja pidi ka sellest tulenevalt olema teadlik, et koosolekul pannakse hääletusele, kas kinnitada muudetud hoonejaotusplaan või mitte. 5.5 Samuti ei nõustu kohus hageja väitega, et üldkoosoleku pädevuses ei olnud hoonejaotusplaani muutmine. Kostja on juriidiline isik, kes tegutseb talle kuuluva kinnisasja omamisel ja valitsemisel vastavalt hooneühistu põhikirjale. Kostja põhikirja punkti 29.11 kohaselt on kostja üldkoosoleku pädevuses liikmete poolt hooneühistule kuuluva kinnisasja ja selle osade kasutamise korra, sh ümberehituste tegemise eeskirjade kehtestamine ja hoonejaotusplaani muutmine (põhikiri, kd I lk 137- 140). Põhikirja p 38 kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole üldkoosolekul esindatud hooneühistu liikmetest. Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab vähemalt 2/3 üldkoosolekul osalenud või esindatud hooneühistu liikmetest. Seega on 08.08.2016 üldkoosolekul vastuvõetud otsus kooskõlas kostja põhikirjaga. Vaidlus puudub selle üle, et üldkoosoleku otsus on vastu võetud 93,75% koosolekul osalenud häältega, mis on enam kui 2/3 ka juhul, kui muudetud oleks põhikirja. Seega on otsus vastuvõetud kooskõlas põhikirja ja hooneühistu seadusest tulenevate kvooruminõuetega. Samuti selgitab kohus, et HÜS § 16 lg 1 teise lause kohaselt on hooneosade jaotuse muutmiseks vajalik üksnes nende isikute nõusolek, kelle õigusi muutmine kahjustab. Hageja ei ole tõendanud, et vastav jaotus teda kahjustaks. Tsiviilasja materjalide kohaselt anti muudatuse tulemusel hagejale samaväärne hooneosa, s.t hageja õiguseid ei kahjustatud. Vaidlus puudub, et 08.08.2016 üldkoosolekul kinnitatud jaotusplaani alusel anti hageja kasutusse varasema garaažiboksi nr 26 asemel uus boks nr 66. Kostja on kinnitanud, et uus boks on oluliselt paremas korras (uued uksed, uus elektrisüsteem, katus ja karniis remonditud) ning esitanud selle tõendamiseks ka fotod (kd I lk 99-100, 202). Samuti on kostja esitanud Colliers International kinnisvara hindamiseksperdi arvamuse, millest nähtub, et uus garaažiboks on paremas seisukorras ja seetõttu väärtuslikum (kd I lk
188). Hageja ei ole tõendanud, et uus garaažiboks ei oleks paremas seisukorras, kui vana garaažiboks. Hageja poolt esitatud võrdlustabel nimetatut ei kinnita, kuna tegemist ei ole erapooletu hinnanguga (kd II lk 133). Kohus loeb seega tõendatuks, et hagejal on õigus 08.08.2016 kinnitatud jaotusplaani alusel kasutada paremas seisukorras garaažiboksi kui varasemalt. Seega ei ole kahjustatud hageja õiguseid ühistu liikmena ega sellest tulenevalt rikutud HÜS § 16 lg 1 teisest lausest tulenevaid nõudeid. Samuti märgib kohus, et tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et hageja liikmesust oleks üldkoosoleku otsusega võõrandatud. Hageja on hooneühistu liige ja tal on võimalik kasutada hoonejaotusplaani alusel garaažiboksi nr 66. 5.6 Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. Samuti ei nähtu 08.08.2016 üldkoosoleku otsusest, et see oleks vastuolus heade kommetega või rikuks ühistu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Kohus leiab, et 08.08.2016 üldkoosoleku otsuse p 2 ei ole seega ka tühine.
majandustegevuses, sh jaotuskavas ning see on vastavalt hooneühistu põhikirjale ka lubatud. Hagejal kui ühistu liikmel on kohustus täita ühistu otsuseid ja ühistu liikmeks olek iseenesest ei tähenda avalikku huvi.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.