AS Janliko avaldus parkimiskorra kindlaksmääramiseks Narva mnt 53, Tallinn kinnistul
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.09.2017.a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Janliko määruskaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Avaldaja (määruskaebuse esitaja): AS Janliko (registrikood 10057751), tehinguline esindaja vandeadvokaat Alo Pormeister Puudutatud isikud (vastustajad): AS (isikukood
XXXXXXXXXXX)
ja OS (isikukood XXXXXXXXXX), JU (isikukood XXXXXXXXXXX), JJ (isikukood XXXXXXXXXXX), OÜ Hotel L'Ermitage (registrikood 10574156), AL (isikukood
XXXXXXXXXXX),
EA (isikukood XXXXXXXXXXX), RS (isikukood XXXXXXXXXX), Runsound OÜ (registrikood 12362346), IP (isikukood
AV (isikukood XXXXXXXXXXX), Best Place OÜ (registrikood 12770039), OÜ Reval Reklaam (registrikood 10978304), OÜ Wirma House (registrikood 10989302), OÜ Admiks (registrikood 10382818), Mittetulundusühing ELULIIN (registrikood 80011957), osaühing Stranton CP (registrikood 10709917)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
1(9)
Tsiviilasi nr 2-16-5173 Resolutsioon:
1.Harju Maakohtu 20.09.2017.a määrus tühistada.
2.Saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
3.AS-i Janliko määruskaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Avaldus ja asjaolud
1.01.04.2016.a esitas avaldaja avalduse määrata kinnistul Narva mnt 53, Tallinn asuva parkla, parkimiskord selliselt, et iga korteriomandi kasutusse jääb üks parkimiskoht ning ülejäänud kolm parkimiskohta nr 23, 24 ja 25 jäävad kõikide korteriomandite omanike ühiskasutusse. Avaldaja palus tuvastada omanike kohustused anda nõusolekud kohtumäärusega ja määrusele lisatud plaaniga kindlaksmääratud Narva mnt 53, Tallinn kinnistul asuva parkla parkimiskorra sissekandmiseks kinnistusraamatusse eelnimetatud registriosade alla ja asendada nende nõusolekud kohtulahendiga. Avaldaja palus mõista puudutatud isikutelt, kes vaidlevad avaldusele vastu, avaldaja kasuks solidaarselt välja viimase poolt kantud menetluskulud ja puudutatud isikute menetluskulud jätta nende endi kanda. Avalduse kohaselt on avaldaja Narva mnt 53-20, Tallinn (registriosa nr 675701) omanik. Kinnistul asuv parkla on kaasomandis mõttelistes osades ning sellel on piiritletud 25 parkimiskohta. Avaldajal ei võimaldata kasutada kinnistul asuvat parklat. Parkla ette on paigaldatud tõkkepuu ning avaldajale ei ole selle avamiseks vajaminevat pulti väljastatud. Kaasomanikud on soovinud vastu võtta otsust kinnistul paikneva parkla kasutamise kohta ja teha vastava märkuse kinnistusraamatusse. Otsuse tegemisel osalenud kaasomanikud leppisid punktis 3.1.20 kokku, et avaldaja ja puudutatud isikute 10 ja 22 kasutusse parklakohta ei jää. Osadele kaasomanikele on aga ette nähtud 2 ja 3 parklakohta, mis on ebaõiglane. 17.01.2001.a otsus on tühine ega oma õiguslikke tagajärgi, kuna parkimiskorra kindlaksmääramise kokkulepe peab olema sõlmitud kõigi korteriomandite omanike vahel. 17.01.2001.a otsust ei ole kinnistusraamatusse kantud, kuna registripidaja keeldus sissekande tegemisest kõigi kaasomanike, sh avaldaja, nõusolekute puudumise tõttu. Isegi kui kokkulepe oleks kehtiv, ei oma see õiguslikke tagajärgi ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 79 lg 2 alusel. Avaldaja edastas 16.02.2016.a Narva mnt 53 Majaühistule ning nende kaudu ka kinnistu kaasomanikele nõudeavalduse parkimiskoha saamiseks. Nõudeavaldusele vastati, et avaldaja on parkimiskohast loobunud ning viidati 17.01.2001.a kokkuleppele, mis on ebaõige. Avaldaja pöördus parkimiskoha saamiseks ka naabrite poole, kellel on rohkem parkimiskohti, kuid tulemusteta. Avaldajal on kaasomanikuna õigus parklat kasutada ja seda piiratakse õigusvastaselt. Avaldaja ei pea maksma raha parkimiskoha kasutamise eest. Avaldajal on samasugune õigus parklat kasutada nagu teistel kaasomanikel. Kaasomanikud on saanud pika aja jooksul kasutuseelist parkimiskoha kasutamise tulemusel. Avaldaja ei ole selle eest hüvitist nõudnud. Parkimisvõimaluste kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse (RKTKm 3-2-1-151-10, p 10). Puudutatud isikute seisukohad
2.JU ei olnud avaldaja seisukohaga nõus. Avaldaja teadis korteri soetamisel parkimise olukorrast ning teised parkimiskohtade omanikud on oma kohad soetanud õiglaselt. Avaldaja peab ise kellegagi kokkuleppele jõudma, et soetada endale parkimiskoht.
2(9)
Tsiviilasi nr 2-16-5173
3.Best Place OÜ ja AL ei nõustunud avaldusega. 17.01.2001.a kokkuleppe kohaselt tasusid kõik parkimiskohtade omanikud nende eest 30 000 Eesti krooni. Parkimiskohti pakuti kõigile korteriomanikele tasu eest, kuid avaldaja ja korter nr 10 loobusid. Seetõttu müüdi üle jäävad parkimiskohad teistele korteriomanikele. Samuti ei ole avaldaja käesoleval juhul enne kohtule avalduse esitamist kordagi pöördunud ühegi korteriomaniku ega ka korteriühistu poole saamaks endale parkimiskohta. Puudutatud isik ei olnud nõus parkimiskohtade ümberjagamisega ning peab põhjendamatuks avaldaja soovi jagada ümber kõik parkimiskohad, mille tulemusena puudutatud isik minetab enda poolt soetatud kaks parkimiskohta. Puudutatud isiku arvates rikkus avaldaja avaldus korteriomanike õigusi, kes on omale parkimisõiguse tasu eest soetanud ja parkimiskohta vastavalt notariaalsele parkimiskorrale ka heauskselt kasutanud, õigusi. Arvestades olukorda, kus avaldaja ei proovinudki jõuda mingile kohtuvälisele kokkuleppele, tuleks kõik menetluskulud sõltumata kohtulahendist jätta avaldaja kanda.
Runsound OÜ ei olnud avaldusega nõus.
5.Allando Trailways AS kasutab parkimiskohti 11, 12, 24 ja 25. Kohtadest loobuma ei ole ta valmis, arvestades, et Allando Est OÜ-l ei ole parkimiskohti. Puudutatud isikud kasutavad neid kohti korterite ostmisest peale.
6.OÜ Wirma House ei nõustunud avaldusega. Puudutatud isikule teadaolevalt ei kasuta korter 6 oma parkimiskohtasid. Ilmselt ei ole korter nr 6 omanik vastu sellele, et loovutada üks oma parkimiskohtadest avaldajale. Näiteks ei oleks puudutatud isik olnud ka ise vastu, ega ole ka jätkuvalt vastu, loovutama ühte enda parkimiskohta tasu eest avaldajale, kui avaldaja tasub 30 000 Eesti krooni (ehk 1917,35 eurot), nagu tasus seda kunagi puudutatud isik sellise parkimiskoha kasutusõiguse omandamise eest. Põhjendamatu on avaldaja soov jagada ümber kõik parkimiskohad. Puudutatud isiku arvates rikub avaldaja avaldus korteriomanike, kes on omale parkimisõiguse tasu eest soetanud ja parkimiskohta vastavalt notariaalsele parkimiskorrale ka heauskselt kasutanud, õigusi. Samuti palus puudutatud isik, arvestades et avaldaja ei proovinud jõuda kohtuvälisele kokkuleppele, jätta kõik menetluskulud, sõltumata kohtulahendist, avaldaja kanda.
I ja TP, AV ja Norsquere OÜ nõustusid avaldusega.
8.OÜ-l Reval Reklaam puudusid kohtule esitatud avalduse suhtes pretensioonid, kuna puudutatud isik omandas kinnistu tsiviilasja algatamise järgselt ning tal puudub objektiivne info parkimiskohtade algsete jaotuskokkulepete osas. Maakohtu määrus
9.Harju Maakohus jättis 20.09.2017.a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Kuigi kasutuskorda ei ole kantud kinnistusraamatusse, on parkimine kinnistul korraldatud ja toimib notariaalse kokkuleppe alusel. Arvestades tegelikku olukorda, s.o asjaolu, et kõik parkimiskohti omavad korteriomanikud on omandanud endale parkimiskoha tasu eest, s.o 30 000 krooni eest, on avaldajal võimalik omandada endale parkimiskoht tasu eest. Maakohus leidis, et nimetatu on kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ning arvestab kõigi kaasomanike ühiste huvidega, senise kasutuskorra ning poolte vaheliste suhetega. Kohus nõustus, et kuna OÜ Allando Trailways ei soovi endale parkimiskohta, ei saa vastu tema soovile talle parkimiskohta määrata. Enamus kaasomanikke ei ole vastu avaldaja soovile omandada endale üks parkimiskoht, kuid nad ei soovi parkimiskohast loobuda tasuta. Sellest tulenevalt jättis kohus avalduse rahuldamata. Kuigi kohus möönas, et igal korteriomanikul ei ole pärast notariaalse otsuse sõlmimist parkimiskohta, on siiski tagatud igale kaasomanikule võimalus
3(9)
Tsiviilasi nr 2-16-5173 kinnistule autot parkida selliselt, et parkimiskohta sooviv kaasomanik omandab endale kohta sama tasu eest nagu maksid teised korteriomanikud. Kohus leidis, et parkimiskohtade küsimuses tuleb arvestada kaasomanike enamuse huvidega. Käesoleval juhul ei ole vähemuse huvidega arvestamine põhjendatud ning vähemuse huvid ei kaalu üles enamuse huve. Avaldajal on võimalik omandada endale mitut parkimiskohta omavalt puudutatud isikult parkimiskoht. Kohus leidis, et käesoleval juhul tuleb jätta menetluskulud täielikult avaldaja kanda, kuna see on asjaolusid arvestades õiglane. Kohtu hinnangul on avaldus suuremas ulatuses kantud üksnes avaldaja isiklikest huvidest, arvestamata teiste kaasomanike huvidega. Määruskaebus
10.05.10.2017.a esitas avaldaja maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldatakse ja menetluskulud jäetakse vastu vaielnud puudutatud isikute kanda. Maakohus asus ebaõigesti seisukohale, et avaldus rikub teiste korteriomanike õigusi sellega justkui teised korteriomanikud on omandanud parkimisõiguse 30 000 krooni eest ning avaldaja ei ole seda raha müüjale maksnud. Vastavad tõendeid, et teised puudutatud isikud on parkimiskoha õigusaktides sätestatud korras ostnud, ei ole esitatud. Parkimisõigust ei saa omandada avaldajale kuuluva mõttelise osa arvelt. Kui korteriomandite müüja pani toime pettuse ja võttis ostjatelt (nt teistelt puudutatud isikutelt) täiendavalt raha asja eest, mille eest ta ei oleks saanud raha võtta, ei ole avaldaja selle eest vastutav. See on müüja ja ostja vaheline tehing, mille osapool avaldaja ei ole. Eraldi parkimiskohta raha eest oleks saanud osta, kui parkimiskohad oleksid registreeritud kinnistusraamatus eraldi korteriomanditena. Avaldaja ostis korteriomandi koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga kinnistust mistahes piiranguteta ning parkla on kõikide korteriomandite omanike omandis mõttelistes osades. Kinnistusraamatus ei olnud ostmise ajal ega ole praegugi kõigi kaasomanike kokkulepet, millega välistatakse avaldajale kuuluva korteriomandi igakordsele omanikule õigus parkla või parklakoha kasutamiseks. Avaldajal ei ole kohustust maksta kaasomanike omandis mõttelistes osades olevas parklas parkimiskoha kasutamise eest eraldi tasu kaasomanikele ega teistele isikutele. See ei ole kooskõlas hea usu ega mõistlikkuse põhimõttega ja see ei arvesta kõigi kaasomanike huve ja poolte vahelisi suhteid ning ei tulene seadusest ega mistahes kokkuleppest. OÜ Wirma House ega teised kaasomanikud ei oma parkimiskohta ega parkimisõigust, mida avaldajale tasu eest võõrandada. Parkimiskoha kasutamise õigus ei sõltu avaldaja poolt raha maksmisest teistele kaasomanikele ega kolmandatele isikutele. Maakohus on teinud määruse vastuolus Riigikohtu praktikaga (RKTKm 3-2-1-151-10, p 10). Maakohus luges ebaõigesti kehtivaks ning õiguslikke tagajärgi kaasatoovaks 17.01.2001.a väidetavat kaasomanike otsust. Kohus on ebaõigesti väitnud, et vaidlusaluse kinnisasja kaasomanike vahel on parkla kasutuskord kindlaks määratud ning et parkimine kinnistul on korraldatud ja toimib notariaalse kokkuleppe alusel. 17.01.2001.a tehingule ei olnud avaldajat kutsutud ning seal ei ole ka teisi kaasomanikke ehk selle otsuse vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud. Enamus kaasomanikest on peale vaidlusaluse otsuse tegemist muutunud ning osade kaasomanike poolt vastu võetud otsust ei kantud kinnistusraamatusse, sest selleks oli vaja kõikide kaasomanike nõusolekut, mida ei olnud. Kohus ei analüüsinud, millised kaasomanikud olid 2001.a tehingu tegemise ajal olemas ja millised määruse tegemise ajal. 17.01.2001.a otsus on tühine ega oma õiguslikke tagajärgi, kuna parkimiskorra kindlaksmääramise kokkulepe peab olema sõlmitud kõigi korteriomandite omanike osalusel. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja menetlusnorme. Maakohus jättis hindamata avaldaja 01.04.2016.a avalduses esitatud seisukohad. Määrus ja selles sisalduvad kohtu seisukohad olid avaldajale ka üllatuslikud. Kohus ei viidanud kordagi sellise kohtulahendi tegemise võimalusele.
4(9)
Tsiviilasi nr 2-16-5173
11.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
12.AV nõustus määruskaebusega. Ülejäänud puudutatud isikud seisukohta määruskaebuse osas ei esitanud. Määruse põhjendused
13.Tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab Tallinna Ringkonnakohus, et vaidlustatud maakohtu määrus tuleb tühistada ja tsiviilasi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
14.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtupoolse materiaalõiguse kohaldamisega. Igal korteriomanikul oli õigus nii avalduse maakohtule esitamise ajal kehtinud kui ka käesoleva määruse tegemise ajal kehtiva seaduse alusel nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist. Tehniliselt tuleb korteriomanikul nõuda ülejäänud korteriomanikelt neid tahteavaldusi, mida korteriomanikud annaksid vabatahtlikult, kui nad oleksid nõus kasutuskorra tekkimise eelduseks olevat kokkulepet sõlmima. Avalduse maakohtule esitamise ajal kehtinud õiguse kohaselt tulenes vastav nõude materiaalõiguslik alus tollal kehtinud KOS § 12 lg-st 3. Käesoleva määruse tegemise ajal tuleneb vastav korteriomaniku õigus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg-st 2. Ringkonnakohus ei nõustu sellega, et maakohtu poolt nimetatud asjaolud võiksid konkreetsel juhul korteriomandi nõudeõiguse maksmapanemise välistada.
15.Igal korteriomanikul on õigus kasutada korteriomandite koosseisu kuuluvat kaasomandit. Selline õigus tulenes avalduse maakohtule esitamise ajal kehtinud KOS § 10 lg-st 2. Vastav õigus tuleneb kehtiva KrtS § 30 lg 1 p-st 2. Kui ühel või mitmel korteriomanikul välistatakse kaasomandi eseme hulka kuuluva parkla kasutamine, aga ka siis, kui kehtestatakse reeglid, mille kohaselt võivad korteriomanikud parklas parkida üksnes kindlaks määratud kohtadele, kujutab see seaduses sätestatud kasutusest kõrvalekaldumist. Seaduses sätestatud kaasomandi kasutamise põhimõtte kohaselt võivad kõik korteriomanikud kasutada kogu kaasomandi eset. Selleks, et välistada ühe või mitme korteriomaniku õigus kaasomandi osa kasutamisel, peavad korteriomanikud sõlmima kokkuleppe. Korteriomanike kokkulepe on see, mille sõlmivad kõik korteriomanikud. Seda, kui kokkuleppe sõlmivad osad korteriomanikud, ei saa korteriomanike kokkuleppena käsitleda. Põhimõte, et korteriomanikud võivad kaasomandi eseme kasutust reguleerida kokkuleppega ja et otsusega võivad korteriomanikud reguleerida üksnes tavakasutusse jäävaid küsimusi, tulenes avalduse maakohtule esitamise ajal kehtinud õiguses KOS § 12 lg-test 1 ja 2. Kehtivas õiguses on vastav põhimõte sätestatud KrtS § 13 lg-s 1 ja § 35 lg-s 1. See, kui korteriomanik jäetakse ilma kaasomandi kasutamise õigusest, ei saa olla tavakasutusse jääv küsimus.
16.Seega on igal korteriomanikul, sh ka avaldajal õigus kaasomandisse kuuluvat parklat kasutada ning see, et korteriomanikud võtsid väidetavalt 2001. aastal vastu otsuse, millega nad jätsid osad korteriomanikud parkla kasutamise õigusest ilma, ei saa mõjutada kaasomandisse kuuluva parkla kasutamise õigust.
17.Kaasomanikul on õigus nõuda mh ka parkla kasutuskorra kindlaksmääramist. Kehtivas õiguses tuleneb vastav nõude alus KrtS § 9 lg-st 2 koosmõjus § 13 lg-tega 1 ja 2. Parkla kasutuskorra kokkuleppe kindlaksmääramise nõude esitamine võiks olla välistatud juhul, kui juba eksisteeriks kehtiv kasutuskord, mis parkla kasutuskorda reguleeriks. Eespool selgitas ringkonnakohus, miks sellist olukorda praegusel juhul ei eksisteeri. Seega ei saa asjaolu, et osa
5(9)
Tsiviilasi nr 2-16-5173 korteriomanikest leidis, et kõikide korteriomanike kaasomandisse kuuluva parkla puhul tuleb osad korteriomanikud parkla kasutamise õigusest ilma jätta, olla asjaolu, mis välistaks teistsuguse kasutuskorra kindlaksmääramise.
18.Kasutuskorra kindlaksmääramise nõuet ei välista ka see, et väidetavalt enam kui kümne aasta jooksul on praktikas valitsenud olukord, kus osad korteriomanikest ei ole saanud parklat kasutada. See, et korteriomanik mingi aja jooksul oma õigusi ei kasuta või kasutuskorra kindlaksmääramist ei nõua, ei välista vastava õiguse teostamist hiljem.
19.Kasutuskorra kindlaksmääramise nõude esitamist ei välista ka see, et avaldaja võiks saada parkla kasutamise võimaluse seeläbi, et ta maksab mõnele korteriomanikule raha. Ei saa nõustuda sellise väitega, et avaldajal on konkreetsel juhul võimalik kokkuleppeliselt parkla kasutamise õigus omandada. Parkla kasutamise õiguse võiks avaldaja mõnelt teiselt korteriomanikult omandada juhul, kui mõnel teisel korteriomanikul oleks mingi parklakoha osas teisi korteriomanikke välistav parklakoha ainukasutusõigus. Sellist õigust aga mitte ühelgi korteriomanikul ei ole, sest seaduses sätestatust erinev parkla kasutamise õigus saaks tekkida üksnes kõikide korteriomanike poolt sõlmitava kokkuleppe kaudu. Sellist kokkulepet ei ole aga korteriomanikud sõlminud. Seega, isegi siis, kui avaldaja ja mõni parklat kasutav korteriomanik saavutaksid parklakoha ostmise osas kokkuleppe, ei saaks avaldaja parklakohta omandada, sest ükski korteriomanik ei saa loovutada parklakoha ainukasutusõigust, mis talle ei kuulu. Eespool toodust tulenevalt ei saanud avaldus jääda rahuldamata nendel alustel, millele tuginedes maakohus avalduse rahuldamata jättis.
20.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus avaldust ja selle võimaliku rahuldamise alust. Avaldaja esitas maakohtule avalduse, milles tugines sellele, et ta on korteriomanik ja et konkreetsel juhul kuulub korteriomandite juurde parkla, milles on maha märgitud parkimiskohad, mida on kolme parkimiskoha võrra rohkem kui majas kortereid. Avaldaja tugines sellele, et parkla kasutus on aastaid toimunud selliselt, et parkla kasutajad pargivad autosid kindlaksmääratud parkimiskohtadele. Avaldaja hinnangul on selline parkimiskorraldus põhjendatud, kuid avaldaja hinnangul peaks iga korteriomandi omanikul olema õigus kasutada ühte parkimiskohta. Tema hinnangul võiksid kolm nö üle jäävat parkimiskohta olla kõikide korteriomanike kaaskasutuses. Avaldaja leiab, et kuna tema on korteriomandi omanik ja kuna korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi hulka kuulub parkla, on tal õigus parklat kasutada. Avaldaja nõuab ülejäänud korteriomanikelt tahteavaldusi, mis on vajalikud selleks, et tekiks korteriomanike kokkulepe, mis näeb eespool kirjeldatud parkla kasutuse ette. Avaldaja soovib teistelt korteriomanikelt ka tahteavaldusi, mis on vajalikud kirjeldatud kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks.
21.Käesolevas asjas esitati avaldus Harju Maakohtule juba 01.04.2016.a. Avalduse esitamise ajal kehtis korteriomandiseadus, mis nägi ette küll kasutuskorra kindlaksmääramise nõude (vt KOS § 12 lg 3), kuid reguleeris kasutuskorra kindlaksmääramise õigusi kehtivas seaduses sätestatust erinevalt. Käesolevas tsiviilasjas tühistatakse maakohtu lahend ja asi saadetakse uueks lahendamiseks maakohtule. Avaldus võib eelduslikult kuuluda rahuldamisele. Juhul kui avaldus peaks kuuluma rahuldamisele, saab kaasomanikevahelisi suhteid reguleerida üksnes selliselt nagu seda näeb ette kehtiv õigus ning ka kinnistusraamatu kanded peavad vastama kehtivale õigusele. Juhul, kui korteriomanikul on õigus nõuda teistelt korteriomanikelt korteriomanikevahelise kokkuleppe tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi, tekib korteriomanikevaheline kokkulepe alles peale seda, kui teisi korteriomanikke kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmiseks kohustav kohtulahend jõustub. Seega,
6(9)
Tsiviilasi nr 2-16-5173 kuigi avaldajal võis olla kasutuskorda reguleeriva kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmise nõue juba avalduse esitamise ajal, ei ole kasutuskorda reguleeriv kokkulepe veel tekkinud, sest ei eksisteeri jõustunud kohtulahendit, mis kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmiseks korteriomanikke kohustaks (TsÜS § 68 lg 5). Eespool toodust tulenevalt tuleb avalduse eset ja avalduse võimalikku rahuldamist hinnata kehtiva õiguse alusel, mitte avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse järgi.
22.Maakohus leidis õigesti, et korteriomandite kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise asi tuleb lahendada hagita menetluses (TsMS § 613). TsMS § 476 lg 2 kohaselt algatab kohus seadusega ettenähtud juhul hagita menetluse üksnes selleks õigustatud isiku avalduse alusel. TsMS § 613 lg 1 kohaselt eeldab korteriomanikevahelisest vaidlusest tuleneva hagita asja algatamine korteriomanikupoolse avalduse esitamist. Sellest tuleneb kohtu seotus esitatud avaldusega.
23.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus seda, milline peaks kehtiva õiguse kohaselt olema avalduse ese, st see nõue, mille peab korteriomanik esitama selleks, et saavutada olukord, kus kaasomandi kasutus on korteriomanike vahel reguleeritud seaduses sätestatust (seaduse kohaselt võivad kõik korteriomanikud kasutada kogu kaasomandis olevat parklat) erinevalt ja et vastav seaduses sätestatust erinev regulatsioon kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes.
24.Korteriomandi mõiste avab KrtS § 1 lg 1, mille kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. KrtS § 14 lg 1 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (edaspidi erikasutusõigus). Seega saab kehtiva õiguse kohaselt kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa teisi välistavat erikasutusõigust reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Erikasutusõigus(t)e tekkimise eelduseks on kõikide korteriomanike kokkulepe. Juhul, kui kõik korteriomanikud ei ole vastava kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõigus(t)e kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmist. Juhul, kui korteriomanikke kohustatakse erikasutusõiguse tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi andma, on sellel TsÜS § 68 lg-s 5 sätestatud toime.
25.Korteriomanikul on õigus nõuda KrtS § 14 lg-s 1 sätestatud erikasutusõiguse tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi (korteriomanike kokkulepe) ja erikasutusõiguse kinnistamiseks vajalikke tahteavaldusi (KRS § 341 lg 1) KrtS § 9 lg 2 alusel, sest KrtS § 13 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud korraldada kokkuleppel korteriomandist tulenevaid õigussuhteid seaduses sätestatust erinevalt. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut.
26.KrtS § 9 lg 2 kohaselt võib iga korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult muudatuste tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Käesoleva tsiviilasja raames kohtu ette toodud asjaolud viitavad sellele, et vastava nõude eeldused võivad olla täidetud. Nimelt on avaldajal õigus kasutada kaasomandit, sh kaasomandis olevat parklat. Parkla kasutamise õigust ei ole kehtivalt avaldajalt ära võetud. Kaasomandi kasutuse saab välistada või seda piirata
7(9)
Tsiviilasi nr 2-16-5173 kaasomanike kokkuleppega. Seetõttu ei saa osade korteriomanike poolt koostatud otsus olla alus, mis välistaks parkla kasutamise või piiraks parkla kasutust selliselt, et konkreetsete korteriomanike parklakasutus peaks piirduma üksnes parkla osaga. Käesoleva tsiviilasja puhul on oluline ka see, et konkreetse parkla kasutus on pikema perioodi jooksul toimunud selliselt, et korteriomanikud on kasutanud kindlaksmääratud parkimiskohti. See viitab sellele, et konkreetseid korteriomanikevahelisi suhteid arvestades võib olla põhjendatud see, et konkreetsetele korteritele on määratud kindlad parkimiskohad.
27.Ringkonnakohus rõhutab, et eespool toodud põhjustel ei saa avalduse rahuldamist välistada see, et osad korteriomanikud maksid väidetavalt 2001. aastal kellelegi iga parkla koha eest raha. Korteriomanikud omandasid korteriomandid, mille koosseisu kuulus kaasomandina vaidlusalune parkla. Kuna parkla kuulus korteriomanike kaasomandisse, saab parkla käsutamise (sh ka parkla suhtes kasutuskorra kindlaksmääramise õigus) olla üksnes korteriomanikel. Parkla suhtes kasutuskorra kindlaksmääramine eeldab kõikide kaasomanike kokkulepet. Mitte miski ei viita sellele, et parklat oleks (mh ka kasutuskorra kindlaksmääramise teel) kehtivalt käsutatud. Juhul, kui osad korteriomanikud maksid parkla kasutusõiguse saamise eest raha isikule, kellel parkla käsutamise õigust ei olnud, ei saa see võtta korteriomanikelt omandiõigust ega ka omandiõigust piirata. Käsutamiseks õigustamatule isikule raha maksmine ei saa muuta ka ebaõiglaseks seda, kui üks korteriomanik soovib teostada oma omandiõigust.
28.Avalduse rahuldamist ei välista ka see, et osad korteriomanikest ei ole parklakohast väidetavalt huvitatud. Käesoleva tsiviilasja raames ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et parklakoha kasutusõigusega kaasneks täiendavate kulude kandmise kohustus. Oluline on rõhutada ka seda, et parklakoha kasutamise õigus ei pane korteriomanikule parklakoha kasutamise kohustust ja korteriomanikul on KrtS § 14 lg-test 2 ja 3 tulenevalt õigus anda erikasutusõiguse või erikasutusõiguse teostamine üle vastavalt kas kolmandale isikule või teisele korteriomanikule. Isegi siis, kui mingi korteri praegune omanik ei soovi parkimiskohta, tuleb arvestada sellega, et kinnistusraamatusse kantud erikasutusõigus kehtib ka korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes ning seetõttu tuleks erikasutusõiguste määramisel arvestada pikemaajalisi suhteid ja perspektiive.
29.Asja uue arutamise käigus tuleb avaldajale anda võimalus esitada kehtivale õigusele vastav nõue, s.o anda võimalus formuleerida nõue selliselt, et nõutaks tahteavaldusi, mille alusel saaks tekkida kõikide korteriomanike vaheline kokkulepe, mille alusel tekib KrtS § 14 lg-s 1 sätestatud erikasutusõigus ning tahteavaldusi, mille alusel saab erikasutusõigused kanda kinnistusraamatusse.
30.Avalduse uuel läbivaatamisel on oluline on anda avaldajale võimalus saavutada olukord, millega on avaldajal võimalik saavutada see, milleks ta kohtusse pöördus. Avaldaja eesmärk on see, et korteriomandite koosseisu kuuluks parklakoha erikasutusõigus, mis annaks iga korteriomandi omanikule õiguse kasutada teisi välistavalt ühte kindlaksmääratud parklakohta. Sellist eesmärki on võimalik saavutada siis, kui hagejal on, või käesoleva kohtumenetluse tagajärjel saavad olema kõik vajalikud tahteavaldused, mille abil korteriomandite koosseisus erikasutusõigus tekib ja mille abil ka vastavad kandemuudatused kinnistusraamatus tehakse. Kuna erikasutusõiguse loomine tähendab korteriomandite õiguslikku muutmist, on vastavasisulise kinnistusraamatu kande tegemiseks vaja kinnistusraamatu pidajale esitada mh ka puudutatud isikute nõusolekud (KRS § 341). Korteriomandite kui õiguse objektide õiguslik muutmine võib puudutada ka korteriomandeid koormavate piiratud asjaõiguse omajate õigusi. Sellest tulenevalt ei ole kinnistusraamatu pidajal võimalik teha erikasutusõiguste kinnistamiskannet mitte enne, kui kinnistusraamatu pidajale esitatakse korteriomandeid
8(9)
Tsiviilasi nr 2-16-5173 koormavate piiratud asjaõiguse omajate nõusolekud kannete tegemiseks. Kinnistusraamatust nähtuvalt on mitmed puudutatud korteriomandid koormatud piiratud asjaõigustega. Piiratud asjaõiguste omajatel ei ole alati ja igal juhul kohustust anda erikasutusõiguste kinnistamise eelduseks olevaid tahteavaldusi. KrtS § 9 lg 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda piiratud asjaõiguse omajalt § 9 lg-s 1 ja §-s 13 nimetatud muudatuste tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui piiratud asjaõiguse omaja õigustatud huve ei kahjustata muudatusega ülemääraselt. Vastavate tahteavalduste andmist võib avaldaja piiratud asjaõiguse omajatelt KrtS § 9 lg 5 alusel nõuda. Seda saab nõuda ka käesoleva menetluse raames.
31.Asja uue läbivaatamise käigus tuleb anda avaldajale võimalus esitada sama kohtumenetluse raames erikasutusõiguste kinnistamise eelduseks olevate puudutatud isikute andmise nõue ka korteriomandeid koormavate piiratud asjaõiguste omajate suhtes.
32.Kuna käesoleva asja lahendamine eeldab nõuete määratlemist vastavalt muutunud seadusele ja kuna asja lahendamine eeldab uute nõuete esitamist kolmandate isikute (piiratud asjaõiguse omajad) suhtes, kes ei ole senini menetluses olnud, ei saa ringkonnakohus tsiviilasja ise lahendada ja asi tuleb saata uueks lahendamiseks maakohtule.
Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja lahendamise tulemustele.
Liis Arrak (allkirjastatud digitaalselt)
Gaida Kivinurm (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.