lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-24-10897/6

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudRiigikohtu tsiviilkolleegium · 30.04.2025

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-24-10897/6
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
30.04.2025
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2033
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
MaaKS § 2 lg 2, 5AÕS § 54 lg 1, 2Kinnisasjade ühendamine ja jagamineAÕS § 59 lg 1Mitme õiguse järjekohasuheAÕS § 591 lg 1KRS § 13 lg 1, 4KRS § 15 lg 1, 3MaaKS § 11 lg 1, 4AÕS § 641KRS § 30KRS § 34 lg 11KRS § 341 lg 5KRS § 35 lg 1

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2-24-10897

Määruse kuupäev

Tartu, 30. aprill 2025

Kohtukoosseis

Eesistuja Vahur-Peeter Liin, liikmed Ants Kull ja Kai Kullerkupp

Kohtuasi

Eesti Vabariigi nr 23588202450

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 18. novembri 2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Avaldaja Eesti Vabariik (Maa- ja Ruumiameti kaudu), esindaja Anneliina Siitan

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

kinnistamisavaldus

kinnistamisasjas

RESOLUTSIOON

1.Jätta Tartu Ringkonnakohtu 18. novembri 2024 määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud Eesti Vabariigi kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 28.08.20262-25-684/16Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
  • 24.08.20262-24-17151/72Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 21.08.20262-24-10213/7Viru Maakohus Narva kohtumaja
  • 19.08.20262-26-504/13Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 17.08.20262-24-15308/39Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 13.08.20262-25-9431/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
MaaKS § 12
TsMS § 171 lg 1Kõrgema astme kohtu menetluskulude kandmise erisused
TsÜS § 6 lg 3Õigusjärglus
TsÜS § 67 lg 1Tehingu mõiste
1.Eesti Vabariik (avaldaja) esitas 28. märtsil 2024 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus muuta andmed kinnistusraamatu registriosade nr 3972339, nr 3972239, nr 2656039, nr 3967139, nr 3967739, nr 3967839, nr 3968039, nr 3968139, nr 3968239, nr 3968339, nr 3968439, nr 3968539, nr 3968639, nr 3968739, nr 3968839, nr 3968939, nr 3969039, nr 3969139, nr 3969239 ja nr 3972139 esimeses jaos vastavalt lisatud katastripidaja otsusele ja teatisele ning kolmandas jaos vastavalt omaniku ning Elektrilevi OÜ ja Enefit Connect OÜ nõusolekutele. Avaldaja taotles piiratud asjaõiguste kannete ülekandmist järgmiselt: - registriosa 3968939 kolmandasse jakku kande nr 1 ja nr 2 all kantud isiklikud kasutusõigused Elektrilevi OÜ ja Enefit Connect OÜ kasuks kanda registriosa 3968839 kolmandasse jakku; - registriosa 3969039 kolmandasse jakku kande nr 1 ja nr 2 all kantud isiklikud kasutusõigused Elektrilevi OÜ ja Enefit Connect OÜ kasuks kanda registriosade 3968839 ja 3969139 kolmandasse jakku;

2-24-10897 -

registriosa 3969139 kolmandasse jakku kande nr 1 ja nr 2 all kantud isiklikud kasutusõigused Elektrilevi OÜ ja Enefit Connect OÜ kasuks kanda registriosa 3968839 kolmandasse jakku.

2.Tartu Maakohtu kinnistusosakond tegi 6. juunil 2024 kandemääruse nr 559622024, milles leidis, et esitatud kinnistamisavaldus on puudustega. Kandemäärusega kohustas kinnistusosakond esitama kinnistusosakonnale kinnisasja omaniku ja puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppe piiratud asjaõiguste järjekohtade kohta. Registriosadest 3968939, 3969039 ja 3969139 ei saa isiklike kasutusõiguste kandeid üle viia registriosadesse 3968839 ja 3969139, kuna nimetatud registriosade kolmandas jaos on juba kanded isiklike kasutusõiguste kohta, seega ei saa ülekantavad õigused säilitada oma endist järjekohta. Kinnistusosakond andis puuduste kõrvaldamiseks aega kuni 26. juulini 2024 ning märkis, et määratud tähtpäevaks puuduste kõrvaldamata jätmise ja sellekohaste dokumentide kinnistusosakonnale esitamata jätmise korral jäetakse kinnistamisavaldus rahuldamata.
3.Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles palus kandemääruse tühistada ning rahuldada avaldaja 28. märtsi 2024 kinnistamisavaldus. Määruskaebuse kohaselt ei ole tegemist kinnisasjade ühendamisega asjaõigusseaduse (AÕS) ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) tähenduses, vaid maakorraldusseaduse (MaaKS) § 12 kohase lihtsa maakorralduse käigus tehtud piiride muutmisega. Kinnistusraamatusse tehtavate kannete järjekohti reguleerivad AÕS §-d 59 ja 591 ning KRS § 30. AÕS § 59 lg 1 sätestab, et asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega. AÕS § 591 lg 1 ja KRS § 30 sätestavad sarnaselt, et kui kinnistusregistriosa ühte jakku tehakse mitu kannet, saavad need järjekoha, mis vastab registreerimise järjekohale kinnistuspäevikus, ja kui avaldused on esitatud samal ajal, antakse neile üks ja sama järjekoht. Eelnimetatud sätetest tuleneb põhimõte, et piiratud asjaõiguse ülekandmisel ühest registriosast teise tuleb kanda piiratud asjaõigused esimesele vabale järjekohale, kui kinnistamisavalduses või seaduses ei ole määratud teisiti, sealjuures vajaduse korral ühele ja samale järjekohale.
4.Tartu Maakohtu kinnistusosakond võttis 17. juuli 2024 määrusega avaldaja määruskaebuse menetlusse ja edastas kinnistamisasja Tartu Maakohtu kohtunikule. Tartu Maakohus jättis 2. septembri 2024 määrusega avaldaja määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 18. novembri 2024 määrusega määruskaebuse rahuldamata ja määras puuduste kõrvaldamiseks uue tähtaja. AÕS § 54 lg 2 näeb ette, et kinnisasjade ühendamisel jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Juhul kui õiguste endisel kujul kehtima jäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt kinnisasja omaniku ja puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele. Isegi kui ühendatavaid kinnisasju koormavad õigused üksteist ei mõjuta, nt kui servituudid ei takista üksteise teostamist, on vähemalt järjekohtade määramise huvides ikkagi vajalik kokkulepe õigustatud isikutega õiguste reastamise kohta. Kinnisasja osa liitmisel teise kinnisasjaga on tegemist ühelt poolt 2(5)

2-24-10897 kinnisasja jagamisega, teise kinnisasja suhtes aga ühendamisega. Nii tuleb kolmandatelt isikutelt esmalt saada vajaduse korral vajalikud nõusolekud kinnisasja jagamiseks ja seejärel teise kinnisasja suhtes õiguste reastamiseks. Registriosade nr 3968939, 3969039, 3969139 ja 3968839 kolmandas jaos on esimesel järjekohal isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ kasuks ja teisel järjekohal isiklik kasutusõigus Enefit AS-i kasuks. Registriosade nr 3968939, 3969039 ja 3969139 kolmandasse jakku kantud isiklike kasutusõiguste kandmisel registriosade nr 3968839 ja 3969139 kolmandasse jakku ei saa ülekantavad õigused säilitada oma endist järjekohta. Isiklike kasutusõiguste kandmisel esimesele vabale ühele ja samale (s.o kolmandale) järjekohale ei säilita õigused senist järjekohasuhet. Seega on vajalik kokkulepe õigustatud isikutega õiguste reastamise kohta. Kande tegemiseks ei piisa sellest, et õigustatud isikud Elektrilevi OÜ ja Enefit AS on andnud nõusolekud isiklike kasutusõiguste kandmiseks registriosadesse nr 3968839 ja 3969139. Praegusel juhul ei tulene ei kinnistamisavaldusest ega õigustatud isikute nõusolekutest, et kõik ülekantavad õigused saavad kolmanda järjekoha.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6.Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada nii maa- kui ka ringkonnakohtu määruse ning kohustada maakohtu kinnistusosakonda rahuldama kinnistamisavaldus. Kinnistamisavaldus on esitatud lihtsa maakorraldustoimingu tegemiseks. Maakorraldustoiming on kas omanike taotluse alusel ja kokkuleppel või haldusorgani algatusel tehtav haldustoiming, kuid tegemist ei ole kinnisomandi üleandmisega ega kinnisasja koormamisega asjaõigusega, samuti mitte kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmise, koormamise või sisu muutmisega ehk tehingutega, milleks AÕS § 641 kohaselt on vajalik notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Eeltoodud põhjusel ei ole notariaalse lepingu sõlmimine vajalik kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse ülekandmise korral. AÕS § 591 lg-st 1 ja KRS §-st 30 tuleneb, et piiratud asjaõiguse ülekandmisel ühest registriosast teise tuleb kanda piiratud asjaõigused esimesele vabale järjekohale, kui kinnistamisavalduses või seaduses ei ole määratud teisiti, sealjuures vajaduse korral ühele ja samale järjekohale. Maa-ameti senise praktika kohaselt kantakse kolmanda jao piiratud asjaõigused kinnisasjade piiride muutmisel üle sinna registriossa, kus kitsendus ruumiliselt paikneb, ja kanne tehakse esimesele vabale järjekohale. Mitme asjaõiguse ülekandmisel märgitakse, et õigused on ühel ja samal järjekohal. Avaldaja ei saa esitada notariaalselt tõestatud kokkulepet piiratud asjaõiguste reastamise kohta, sest ta ei saaks olla selle lepingu pooleks.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 695 ja § 691 p 1 alusel jätta muutmata ja määruskaebuskaebus rahuldamata.
8.Praeguses asjas on õiguslik küsimus selles, kas AÕS § 54 lg 2 teine lause kohaldub olukorras, kus MaaKS § 12 järgi kinnisasjade osade vahetamise ja piiride muutmise käigus satuvad varem erinevaid kinnisasju koormanud piiratud asjaõigused koormama sama kinnisasja.

3(5)

2-24-10897

9.Maakorraldustoimingute loetelu sätestab MaaKS § 2 lg 2, mille järgi on maakorraldustoimingud kinnisasja või selle osa ümberkruntimine (MaaKS § 2 lg 2 p 1), kinnisasjade osade vahetamine (MaaKS § 2 lg 2 p 2), kinnisasja piiri muutmine (MaaKS § 2 lg 2 p 3), kinnisasja jagamine (MaaKS § 2 lg 2 p 4), kinnisasjade liitmine (MaaKS § 2 lg 2 p 5), kinnisasja piiri kindlakstegemine (MaaKS § 2 lg 2 p 6) ja kinnisomandi kitsenduste selgitamine (MaaKS § 2 lg 2 p 7). MaaKS § 2 lg 5 sätestab seejuures, et maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses. Kolleegiumi hinnangul tuleneb MaaKS § 2 lg-st 5, et maakorraldustoimingu käigus ei käsutata kinnisasjaõigust ehk haldusõiguslik maakorraldustoiming ei asendada käsutustehingut, kui see on maakorraldustoimingu lõpuleviimiseks vajalik (vt ka RKTKm 2-20-154/24, p 15).
10.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg 3 alusel antakse õigused ja kohustused üle üleandmise tehingu ehk käsutustehinguga. Sama tuleneb ka MaaKS § 12 lg-st 1, mille kohaselt kinnisasjade osi vahetatakse ja kinnisasja piiri muudetakse kinnisasjade omanike kokkuleppel. Nimetatud kokkulepe on TsÜS § 67 lg 1 mõttes tehing. Seega ei muuda MaaKS § 2 lg 5 põhimõtet, et õigused ja kohustused (sh asjaõigused) saavad ühelt isikult teisele üle minna käsutustehingu alusel, samuti ei välista MaaKS § 2 lg 5 asjaõigusseaduse sätete kohaldatavust ega ole erinormiks TsÜS § 6 lg 3 suhtes. Kolleegium selgitab lisaks, et juhul, kui seadusandja soovib kaotada maakorraldustoimingutega kaasneva käsutustehingu AÕS §-st 641 tuleneva notariaalse tõestamise vorminõude, tuleks vorminõude erisus seaduses erinormina selgelt sätestada.
11.Kolleegium nõustub kohtutega, et kinnisasjade osade vahetamine ja kinnisasja piiri muutmine hõlmab nii kinnisasjade jagamist kui ka liitmist. On ilmselge, et selleks, et ühe kinnisasja osa muutuks teise kinnisasja osaks, tuleb see esmalt esimesest kinnisasjast eraldada ja siis teisele liita. See, et maakorralduslikult on seda võimalik teha selliselt, et vahepeal eraldi kinnisasja ei moodustata, ei muuda kinnisasjade osade vahetamise olemust. AÕS § 54 lg 1 järgi on kinnisasjade ühendamiseks ja jagamiseks vaja kinnisasja omaniku tahteavaldust. Kui kinnisasjad, mille piire muudetakse, kuuluvad samale isikule, ei näe seadus ette selle tahteavalduse vorminõuet. Kui jagamise käigus eraldatakse kinnisasjast maatükk, mis võõrandatakse kolmandale isikule või liidetakse kolmandale isikule kuuluva kinnisasjaga, on tegemist ühtlasi kinnisasja üleandmisega AÕS § 641 tähenduses, milleks on vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping poolte vahel (RKTKm 3-2-1-46-10, p 10; RKTKo 3-2-1-67-12, p 27).
12.Kinnisasjade ühendamine ja jagamine, st ka kinnisasjade osade vahetamine ja piiri muutmine MaaKS § 12 mõttes eeldab lisaks muudatuse aluseks olevale tehingule ka kande tegemist kinnistusraamatusse. Kinnistute ühendamine ja jagamine, samuti kinnistuga teise kinnistu osa liitmine ja kinnistu osa eraldamine kantakse KRS § 13 lg 1 p 6 kohaselt kinnistusregistriosa esimesse jakku. Ka MaaKS § 11 lg 1 nõuab, et maakorraldustoimingute lõpetamiseks tuleb muudatused kanda kinnistusraamatusse. KRS § 13 lg 4 kohaselt tuleb juhul, kui katastriüksuste piirid looduses muutuvad, lisada kinnistamisavaldusele ka kinnisasja omaniku ja teiste kinnistusraamatust nähtuvate puudutatud isikute nõusolekud. Need nõusolekud peavad olema KRS § 341 lg-s 5 või 51 sätestatud vormis, st notariaalselt kinnitatud, digitaalallkirjastatud või notariaadiseaduse § 53 lg 1 p 52 alusel Maa- ja Ruumiameti kinnitatud.
13.Maakohtule esitatud maakatastri 26. märtsi 2024. a teatisest nähtub, et senised katastriüksused lõpetati ja uued katastriüksused moodustati omaniku avalduse alusel, sh sisaldas maakatastri pidajale esitatud taotlus omaniku soovi muuta kinnistute piire. Seega ei saa esitatud andmetest järeldada, et katastrimuudatused tehti kinnistu õige piiri selgitamisel, vaid kinnisasja piire muudeti omaniku soovil.

4(5)

2-24-10897

14.Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et piiratud asjaõiguste ülekandmisel teise registriosasse tuleb kinnistusosakonnale esitada kokkulepe piiratud asjaõiguste järjestamise kohta, kui piiratud asjaõigused ei saa säilitada senist järjekohta. Kinnisasjade ühendamisel jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused AÕS § 54 lg 2 alusel kehtima. Juhul kui õiguste endisel kujul kehtima jäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt kinnisasja omaniku ja puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele (AÕS § 54 lg 2 teine lause). Kinnistusraamatusse kantud õigused ei jää senisel kujul püsima ka siis, kui kinnistute ühendamisel muutuvad õiguste järjekohad. Kuivõrd praegusel juhul ei saanud kinnisasja ühendamisel säilida senised järjekohad, sest registriosades, kuhu piiratud asjaõigused üle viia sooviti, olid olemas juba samal järjekohal olevad piiratud asjaõigused, leidis ringkonnakohus õigesti, et kinnistusosakonnale tuleb AÕS § 54 lg 2 alusel esitada notariaalselt tõestud vormis kokkulepe järjekohtade reastamise kohta. Eeltoodud seisukohta ei muuda ka KRS § 15 lg 3, mis sätestab, et kui KRS § 15 lg-s 1 nimetatud andmed muutuvad kinnisasjade osade vahetamise, piiride muutmise või ümberkruntimise käigus, märgib maakatastri pidaja kinnistamisavalduses registriosade kaupa registriosa kolmandas jaos olevate kannete kehtima jäämise, kustutamise või ülekandmise. See säte reguleerib maakatastri pidaja esitatava kinnistamisavalduse sisu (KRS § 34 lg 11), kuid kinnistamisavaldusse märgitu aluseks saab olla AÕS § 54 lg 2 teises lauses nimetatud kokkulepe. AÕS § 54 lg 2 järgi ei tohi kinnisasjade ühendamine kahjustada kinnisasju koormavate piiratud asjaõiguste omajate õigusi. Selle põhimõttega oleks vastuolus, kui maakatastri pidaja saaks piiratud asjaõigusi või nende järjekohti muuta ilma piiratud asjaõiguste omajate nõusolekuta. Samuti on AÕS § 54 lg-s 2 sätestatud põhimõttega vastuolus määruskaebuses toodud seisukoht, mille kohaselt liitmisega lisandunud piiratud asjaõigused kantakse esimesele vabale järjekohale, mitte järjekohale, kus nad olid algsel kinnisasjal.
15.Ekslik on avaldaja seisukoht, et kohus ei võinud nõuda avaldajalt notariaalselt tõestatud kokkulepet piiratud asjaõiguste järjestamise kohta, sest ta ei saanud olla selle kokkuleppe pooleks. Maakorraldustoimingutega tehtavad muudatused kantakse kinnistusraamatusse maakatastri pidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel (MaaKS § 11 lg 4). See tähendab, et maakatastri pidaja saab olla isikuks, kes esitab kinnistamisavalduse ja sellega koos KRS § 35 lg-s 1 nõutud dokumendid, sh õigustatud isikute notariaalselt tõestud vormis kokkulepped. Kui maakatastri pidajale ei ole haldusmenetluses vastavat kokkulepet veel esitatud, saab ta paluda selle esitada õigustatud isikutel ja esitada kinnistamisavalduse seejärel. Maakorraldustoimingud loetakse lõpetatuks, kui kinnisasi on registreeritud riigi maakatastris ning maakorraldusest tulenenud muudatused on kantud kinnistusraamatusse (MaaKS § 11 lg 1). Seega on praegu maakorraldustoiming pooleli ning see on võimalik lõpule viia siis, kui õigustatud isikud sõlmivad määruses nimetatud notariaalselt tõestatud vormis kokkulepped. Kuivõrd ringkonnakohus määras puuduste kõrvaldamiseks tähtaja määruse jõustumisest, hakkab vastav tähtaeg kulgema käesoleva määruse tegemisest, sest siis jõustub ringkonnakohtu määrus.
16.Kuna kolleegium jätab määruskaebuse rahuldamata, tuleb menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel jätta avaldaja kanda. (allkirjastatud digitaalselt)

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 11.08.20262-24-547/17Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 11.08.20262-23-10536/63Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium