Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 30. aprill 2025
Tsiviilasja number
2-21-13621
Tsiviilasi
Anne Pertelsoni hagi Asta Kingi vastu kaasomandi lõpetamiseks Asta Kingi vastuhagi Anne Pertelsoni kaasomandi lõpetamiseks
vastu
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 31. oktoobri 2024. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Asta Kingi apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja) Anne Pertelson (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar Kostja (apellant) Asta Kink (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo
Asja läbivaatamise viis
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 31. oktoobri 2024. a otsus muutmata.
3.Määrata kindlaks Anne Pertelsoni apellatsiooniastme hüvitatavate menetluskulude suurus ning mõista Asta Kingilt Anne Pertelsoni kasuks menetluskulude katteks välja 896 eurot 70 senti.
Välja mõistetud menetluskulude summalt tuleb Asta Kingil tasuda Anne Pertelsonile viivist alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Anne Pertelson (hageja) esitas 31. augustil 2021 Tartu Maakohtule Asta Kingi (kostja) vastu hagi, milles palus lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale asukohaga XXXXXXXXXXX, registriosa nr XXXXXX (kinnisasi) ning jagada see järgnevalt: kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ning hageja kohustub tasuma kostjale kaasomandi osa kaotuse eest 46 400 eurot (hageja nõustus hiljem 60 000 euroga) ja kostja kohustub andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnisturegistri registriosa XXXXXX teises jaos kostja omandiõiguse kohta tehtud kande kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna sisse kandmiseks, kostja tahteavaldus asendada jõustunud kohtuotsusega; alternatiivselt, kinnisasi müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagatakse poolte vahel vastavalt nende osade suurusele. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 3/5 osa ja kostjale 2/5 osa kinnisasjast. Hageja elab kinnisasjal. Ta hoiab seda regulaarselt korras. Kostja kasutab kinnisasja lühiajaliselt peamiselt suvel. Kostja ei küta talvel enda eluruume, ei roogi lund ega korrasta maja ümbrust. Hageja peab rohkem tegema. Kinnisasja kasutamine on poolte vahel üldjoontes välja kujunenud. Pooltel ei ole samas õnnestunud sõlmida notariaalset kaasomandi kasutamise kokkulepet, kuna pooltel on vaidlus elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise üle. Notariaalse kasutuskorra kokkuleppe puudumine piirab poolte õigusi. Kuna kostja ei ela alaliselt kinnisasjal ega soovi seda parendada, on otstarbekas kaasomand lõpetada. Kinnisasja väärtus oli 4. juuli 2024. a seisuga 150 000 eurot. Hageja on nõus hüvitama kostjale kostja osa, s.o 60 000 eurot. Hagejal on raha olemas. 2
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning esitas vastuhagi, milles palus lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale, jagada kinnisasi eriomandi (korteriomandite) loomise teel ning kohustada hagejat andma nõusolek eriomandi loomise kokkuleppe sõlmimiseks ühel alljärgnevatest alternatiivsetest viisidest. Esimene alternatiivne viis. Kinnisasjal asuvas elamus luuakse kaks eriomandit (korteriomandit) (hoone jaotusplaanil tähistatud tähega "A"): korteriomandi nr 1 esemeks on lisa 1 hoonejaotusplaanil punasega märgitud ruumid, mis jäävad hageja ainuomandisse, korteriomandi nr 2 esemeks on lisa 1 hoonejaotusplaanil rohelisega märgitud ruumid, mis jäävad kostja ainuomandisse, lisa 1 hoonejaotusplaanil sinise ja halliga märgitud ruumid jäävad poolte kaasomandisse ja ühikasutusse. Teine alternatiivne viis. Kinnisasjal asuvas elamus luuakse kaks eriomandit (korteriomandit) (hoone jaotusplaanil tähistatud tähega "B"): korteriomandi nr 1 esemeks on lisa 1 hoonejaotusplaanil punasega märgitud ruumid, mis jäävad hageja ainuomandisse; korteriomandi nr 2 esemeks on lisa 1 hoonejaotusplaanil rohelisega märgitud ruumid, mis jäävad kostja ainuomandisse; lisa 1 hoonejaotusplaanil sinise värviga märgitud ruumid jäävad poolte kaasomandisse ja ühiskasutusse. Kostja palus kohustada hagejat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu korteriomandite kinnistamiseks ühel ülalnimetatud alternatiivsel viisil, mille tulemusena avatakse registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu igale moodustatavale korteriomandile kinnistusregistri iseseisev osa esimesel või teisel viisil toodud kujul. Kostja palus esimese jagamisviisi korral kohustada hagejat andma tahteavaldus sõlmida korteriomanike kokkulepe (erikasutusõigus), mille kohaselt kinnisasja elamu teise korruse trepikoda (lisa 1 hoonejaotusplaanil halli värviga märgitud ruum) jääb kostja ainuvaldusse ja -kasutusse ja hageja on õigustatud kasutama kinnisasja elamu teise korruse trepikoda üksnes erakorralistel juhtudel, näiteks avarii-, kolimis- ja hooldusotstabel, hageja ei ole õigustatud kasutama kinnisasja elamu teise korruse trepikoda (isiklike) asjade ladustamiseks ja/või hoiustamiseks ega ka nii enda kui hagejaga seotud isikute igapäevaseks liikumiseks. Kostja palus esimese viisi korral kohustada hagejat andma tahteavaldused erikasutusõiguse ja korteriomanike kokkuleppe kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse moodustatavate korteriomandite eriomandi sisuna ja asendada hageja tahteavaldused kohtulahendiga. Kostja palus teise viisi korral kohustada hagejat andma tahteavaldused kinnisomandi osas kande tegemiseks kinnistusraamatusse teisel viisil moodustatavate korteriomandite eriomandi sisuna ja asendada hageja tahteavaldused kohtulahendiga. Kostja palus lisaks eelnevale kohustada hagejat andma tahteavaldus sõlmida korteriomanike kokkulepe (erikasutusõigus), mille kohaselt kinnistu elamu alusest maast väljapoole jääva territooriumi (õuemaa) kasutamine toimub vastavalt lisas 2 esitatud skeemile, s.o hageja ainukasutusse jääb ala "Kaasomanik 1", kostja ainukasutusse jääb ala "Kaasomanik 2" ning punaste kaldjoontega viirutatud ala jääb poolte kaasomandisse ja ühiskasutusse. Kostja palus asendada hageja tahteavaldused kohtulahendiga. Kostja palus edastada kohtulahendi pärast selle jõustumist Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks. Kostja märkis vastusena hagile, et hageja poolt välja pakutud kaasomandi lõpetamise viisid ei ole kostja suhtes õiglased. Kostjal on kinnisasjaga side alates 1961. aastast, ta on omanik alates 1997. aastast. Kostjal on kinnisasjaga emotsionaalne side. Kaasomanikel on olnud 3
kinnisasjal aastakümneid autonoomsed elamispinnad. Kostja jääks elukohast ilma jätmisel kodutuks. Kostja elab küll Tallinnas, kuid ta veedab aega oma X kodus, sh kütteperioodil. Pooltel ei ole olnud kinnisasjaga seoses olulisi erimeelsusi. Kostja hoiab kinnisasja korras. Kostja on nõus kinnisasja parendama. Kaasomanikud leppisid 2020. a kokku fassaadi soojustamises ja soojuspumpade paigaldamises. Plaani jäi pooleli, kuna pooltel tekkisid kaasomandi kasutuskorra kokkuleppimise käigus erimeelsused, mis puudutasid elamu tänavapoolse trepikoja kasutamist. Kostja soovib elamut soojustada ja selle küttesüsteemi kaasajastada. Poolte vahel tekkinud vaidlust elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise üle saab lahendada kinnisasja korteriomanikeks jagamise kaudu. Selleks ei ole vaja jätta kostjat tema omandist ilma. Kaasomandit ei saa lõpetada kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja ei soovi sellel osaleda. Kostja märkis vastuhagis, et pooled saavad kinnisasjal elamise ja selle majandamisega hakkama. Poolte vahel on vaidlus elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise korra üle. Hageja ei soovi tunnistada aastakümneid välja kujunenud tava, et elamu tänavapoolne trepikoda on kostja ainukasutuses. Hageja kasutab elamu teisel korrusel olevasse hageja eluruumi pääsemiseks enda eluruumides asuvat treppi. Hageja kasutab elamu esimesel korrusel asuvatesse hageja eluruumidesse pääsemiseks kõrvalhoone trepikoda, mitte elamu tänavapoolset trepikoda. Kostja on jätnud kõrvalhoone trepikoja hageja kasutusse ega liigu sealt kaudu keldrisse, kuigi see oleks mugavam. Kostja liigub keldrisse kuurist. Poolte lahkarvamused on marginaalsed. Kaasomandit ei ole seega põhjust lõpetada viisil, mis jätaks kostja kodutuks. Kaasomand tuleks lõpetada kinnisasja korteriomanditeks jagamisega. Kostja on alternatiivselt nõus sellega, et elamu tänavapoolne trepikoda jääb poolte ühiskasutusse, seda siiski tingimusel, et hageja kasutuses olev kõrvalhoone trepikoda jääb samuti ühiskasutusse. Kostjal vajab kõrvalhoone trepikoda keldrisse pääsemiseks.
3.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Vastuhagis esitatud taotluste ja plaanide alusel ei saa kinnisasjal asuvat elamut korteriomanditeks ja kinnisasja koosseisu kuuluvat maatükki reaalosadeks jagada (korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 7). Kostja ei ole ligikaudu 20 aastat tegelenud kinnisasja korrashoiuga. Pooled ei leia elamu ja selle juurde kuuluva maa korrashoiu küsimustes üksmeelt. Eriarvamused on seoses elamu talvel kütmise, remontimise, soojustamise ning maa-ala korrashoiuga. Sellises olukorras ei ole põhjendatud jagada kaasomandit korteriomandite moodustamise teel. Pooled peaksid korteriomandite moodustamise korral majandama ühiskasutuses olevaid ruume ja maad jätkuvalt ühiselt. Kuivõrd tekiks üksnes kaks korteriomandit, peaksid pooled tegema ühiskasutuses olevate ruumide ja maa majandamiseks otsuseid koos. Kuna see ei ole senini õnnestunud, ei ole alust arvata, et see võiks kinnisasja korteriomanditeks jagamise korral õnnestuda. Selline olukord kahjustaks aga hagejat, kes elab alaliselt kinnisasjal, erinevalt kostjast, kes seal ei ela. Kostja ei kaota oma elukohta. Te ei ela alaliselt kinnisasjal. Kostja elab Tallinnas ja tal on Põlvamaal maakodu. Kostja ei viibi elamus talvel, kui seda tuleks kütta. Elamu tänavapoolne trepikoda on olnud aastaid poolte ühiskasutuses. Hageja pääseb selle kaudu elamu teisel korrusel asuvasse hageja eluruumi ja rõdule. Hageja pääseb elamu teisel korrusel asuvasse hageja eluruumi ka enda eluruumides asuva trepi kaudu. Samas seda treppi ei ole elamu plaanidel ja see on liiga kitsas ja järsk, et selle kaudu teisele korrusele asju viia. Elamu tänavapoolses trepikojas asub hageja kasutatav elektrijaotuskilp ja interneti liitumispunkt. Hageja ei pea kostja joonisel viidatud keldriruumi nr 21 enda 4
kasutuses olevaks ega soovi seda kasutada. Hagejal ja kostjal on oma keldriruum ja ülejäänud ruumid on ühiskasutuses. Hageja ei ole nõus, et juhul, kui elamu tänavapoolne trepikoda jääb poolte ühiskasutusse, peaks hageja kasutuses olev kõrvalhoone trepikoda jääma samuti ühiskasutusse. Kostja ei ole kõrvalhoone trepikoda kunagi kasutanud. See ei ole talle vajalik. Kostjal on kuuri ja keldrisse eraldi juurdepääs, mida ta on ajalooliselt kasutanud. Elamu tänavapoolse trepikoja ühiskasutusse ja kõrvalhoone trepikoja hageja kasutusse jäämisest tingitud eriomandi osade ebavõrdset jaotust on vajadusel võimalik kompenseerida keldriruumise arvel.
MAAKOHTU LAHEND
4.Maakohus rahuldas 31. oktoobri 2024. a otsusega hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas poolte kaasomandi kinnisasjale; kohustas hagejat tasuma kaasomandi osa kaotuse eest kostjale otsuse jõustumisest kahe kuu jooksul 60 000 eurot; kohustas kostjat pärast hageja poolt raha tasumist ühe kuu jooksul andma nõusolek kinnisasja registriosa II jao omanikukande muutmiseks, s.o kaasomanikke puudutava kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja. Kohus luges eelnimetatud tahteavaldused kostja poolt antuks, kui hageja tasub kostjale 60 000 eurot (kohtuotsus asendab kostja tahteavaldusi). Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Hageja on alates 15. detsembrist 2020 kinnisasjast 3/5 mõttelise osa omanik ja kostja on alates 18. septembrist 1998 kinnisasjast 2/5 mõttelise osa omanik. Pooltel on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 järgi õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. J. Pertelsoni kirjalik selgitus (dtl 258) on dokumentaalse tõendina lubatav (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 272 lg 2). Vastuseta e-kirjad on usaldusväärsed, kui neist nähtub kirja saatja adressaat. Vastus nendele kirjadele võib sisalduda teistes tõendites. Kirjade saamist ei vaidlustata. Kaasomanike vaheline enampakkumine ei ole mõistlik. Kostja kinnitas, et ta ei ilmuks enampakkumisele. Kostjat ei saa sundida kinnisasja välja ostma. Hageja soovib ainsana kinnisasja enda ainuomandisse. Kostja soovib kinnisasja korteriomanditeks jagamist. Hagejal ja kostjal on kinnisasjaga pikk emotsionaalne side. Hageja on sellel elanud sünnist saati. Kostjale seondub kinnisasi eelkõige perepärandiga, kus hoitakse ajaloolise väärtusega käsitööesemeid ja vanamööblit, mis mh pärinevad vanast Viljandimaal asunud talust, kust oldi okupatsiooni tõttu sunnitud lahkuma. Poolte emotsionaalne side on pigem võrdne. Kaasomandi lõpetamine kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel ei ole põhjendatud. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-6112, p 12). Poolte kirjavahetusest ning paikvaatlusel ja kohtumenetluses avaldatust nähtub, et hageja ja kostja (sh kostja pereliikmete) suhted on pingelised. Pooled vaidlevad tänavapoolse trepikoja ja keldriruumide kasutamise ning rõdu seisukorra üle. Pooltel on eriarvamused kinnisasja hooldamisega seotud küsimustes. Kirjavahetusest nähtuvad kinnisasjaga seotud etteheited. Kinnisasja kasutuskorda ei ole suudetud kokku leppida. 5
Hageja elab kinnisasjal. Kinnisasi vajab renoveerimist. Kostja ei ela igapäevaselt kinnisasjal. Kaasomanikule, kes kinnisasjal igapäevaselt ei ela, võib olla keeruline selgeks teha, milliseid töid oleks kinnisasjal vaja teha. Seetõttu võib olla raskendatud töödeks nõusoleku saamine. See ilmneb poolte kirjavahetusest. Poolte pingelised suhted takistaksid suure tõenäosusega neil korteriomandite moodustamise järgselt allesjääva kaasomandi osa ühist valitsemist. Kaasomandis oleva kinnisasja ja korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine ja kulude kandmise põhimõtted ei erine oluliselt. Mõlemal juhul toimub kaasomandi eseme valitsemine omanike kokkuleppel või häälteenamuse alusel, kulud jaotatakse vastavalt kaasomandiosa suurusele, omanikul on võimalus teha teise omaniku nõusolekuta toiminguid ja kulutusi kaasomandi eseme säilitamiseks. Korteromandite kaasomandi eseme puhul oleks selle majandamine takistatud, kui korteriomanike arusaamad elamu ja selle ümbruse korrashoiuvajaduste osas on erinevad. Kui kaasomandi lõpetamisel moodustatakse üksnes kaks korteriomandit, on omavahelised suhted eriti olulised, sest konsensuse puudumisel on korteriomanike poolthäälte enamust keeruline saavutada. Kui jagada kinnisasi korteriomanditeks, tekib seadusest tulenevalt korteriühistu. Korteriühistu kui juriidiline isik tegutseb oma juhatuse liikmete kaudu (KrtS § 24 lg 1). Korteriühistul ei pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule (KrtS § 24 lg 3). Sellisel juhul esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (KrtS § 24 lg 4). Arvestades poolte suhteid, korteriomandite moodustamiseks vajaliku koostöö tegemise perspektiive ja korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise väljavaated, ei ole kinnisasja korteriomanditeks jagamine põhjendatud. Kinnisasja kaasomand on põhjendatud lõpetada nii, et kinnisasi jääb tervikuna hageja omandisse ja hageja kohustub hüvitama kostjale tema omandi kaotuse rahas. Kinnisasja väärtus oli 2024. a juuli seisuga 150 000 eurot. Kostja osa on 60 000 eurot (2/5 × 150 000). Kostja on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi kohustatud andma tahteavaldused, mis on vajalikud kinnistusraamatus kinnisasja omanikukannete muutmiseks. Menetluskulud jäid TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kaasomandi lõpetamine oli poolte huvides.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Kostja palub esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Maakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust, kuna jättis kostja väidetele vastamata. Maakohtu otsus põhineb oletustel ja tõendamata asjaoludel. Maakohus lõpetas kaasomandi viisil, mis ei ole kostja suhtes õiglane. Kinnisasi tuleks jagada reaalosadeks korteriomandite moodustamise kaudu. Kostja tõendas, et see on võimalik. Hageja ja kostja on kinnisasja ja elamut aastakümneid kasutanud autonoomsete majaosade või korteritena. Kostjal ja ta perel on tugev ja pikaajaline emotsionaalne side kinnisasjaga. Pooltel ei ole väga pikalt olnud sisulisi erimeelsusi elamu hooldamist ja renoveerimist puudutavates küsimustes, v.a viimastel aastatel tekkinud arusaamatused ühes trepikojas
6
esemete ladustamisega. Hagejal ja kostjal on oma aiaosa, mille kasutamise ja hooldamise osas pooltel ei ole teineteisele etteheiteid, krundi ühisosa vajab minimaalset hooldust. Poolte vahel tekkis 2020. a suvel konflikt, kui kostja soovis elamu põhjalikuks renoveerimiseks ettevalmistamisel sõlmida kasutuskorra kokkulepet. See ei õnnestunud, kuna pooled ei leidnud elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise osas üksmeelt. Elamu tänavapoolne trepikoda on kostja ainus sissepääs oma eluruumidesse. Ta on selles teostanud remondi. See on olnud sisuliselt kostja ainukasutuses. Hageja pääseb temale kuuluvasse eluruumi, mis asub elamu teisel korrusel, läbi hageja eluruumisisese trepi. Kuna hageja eluruumisisene trepp on elamu tänavapoolsest trepikojast kitsam, on hageja kasutanud tänavapoolset trepikoda ainult suurte esemete teise korruse eluruumi viimiseks. Hageja ei kasuta tänavapoolset trepikoda oma esimese korruse eluruumidesse pääsemiseks. Pooled liiguvad enda eluruumidesse oma sissepääsudest. Pooled vaidlevad üksnes elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise üle. Ülejäänud pinnad on kõrvalise tähtsusega. Rõdule pääseb üksnes elamu tänavapoolse trepikoja kaudu. Keldriruumi on käsitletud kompensatsioonina elamu tänavapoolse trepikoja ainukasutuse eest. Selle vastu ei ole iseseisvat huvi. Kostja omandist ilma jätmine ainult seetõttu, et ta ei olnud nõus muutma elamu tänavapoolse trepikoja kasutuskorda, ei ole põhjendatud. Vaidluse elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise üle saab lahendada vastuhagi rahuldamisega, sh eriosade moodustamisega. Kostja on 27 aastat eeskujulikult hooldanud kinnistut, teinud sellele erinevaid parendusi ning alati tasunud enda osa kõigist hooldus- ja remondikuludest. Kostja on remontinud oma korterit, soojustanud selle seest poolt, ehitanud välja köögi ja vannitoa, remontinud vaidlusaluse koridori ja ehitanud välja sellega külgneva rõdu ning vahetanud oma eluruumide aknad. Pooled ei ole sisuliste hooldus- või remonditööde teostamise osas kunagi vaielnud. Tõendatud ei ole, et kostja oleks remonttöödele vastu vaielnud. Kostja tegi ettepanekuid elamu pangalaenuga renoveerimiseks ja küttesüsteemi uuendamiseks. Kostja oli see, kes pidi hagejat järele ootama, kuna hageja tahtis renoveerida osadena ega olnud küttesüsteemi vahetuse osas seisukohale jõudnud. Pooltel on ühine huvi, valmisolek ja nägemus elamu renoveerida, sh detailne kokkulepe selle teostamise ulatusest ja viisist. Pooled on suutnud teha mõistlikku koostööd isegi pingelise kohtuvaidluse käigus (kinnisvarahindamiste korraldamine, korterite mõõdistamine, veesõlme ja korstna remont, lumekoristuse korraldamine jne). Seetõttu võib eeldada, et pooled suudavad seda edaspidi. Hageja on provotseerinud kaasomanike vahelisi erimeelsusi, teades, et kostja ei suuda hageja kaasomandi osa välja osta, selleks, et saada kostja osa endale. Maakohtu väide, et kinnisasja korteriomanditeks jagamise korral ei suudaks pooled kinnisasja allesjäävat kaasomandi osa ühiselt majandada, on seega põhjendamatu. 76-aastaselt pensionärilt perepärandi sundvõõrandamine ei ole proportsionaalne.
6.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kaasomand on pooltevahelise mittekonstruktiivse suhtlemise või konflikti tõttu muutunud ebaefektiivseks ja koormavaks. Kostja ei ela kinnisasjal ega ole väga pikka aega tegelenud kinnisasja ja sellel asuva elamu korrashoiuga. Kinnisasi on aga hageja alaline elukoht. Hageja kannab enamuse kinnisasja korrashoidmisega seotud mõistlikest kuludest. Hagejale kuulub suurem kaasomandi osa kui kostjale. Korteriühistu moodustamisel ei saa hageja kohustada kostjat tundma huvi kinnisasja ja sellel asuva elamu korrashoiu vastu. Korteriühistu moodustamine kahe korteriga elamus on halb lahendus, mis ei taga õiglust ega õigusrahu ning koormab rohkem hagejat kui kinnisasjal alaliselt elavat isikut.
7
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
8.Ringkonnakohus järgib maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata. Ringkonnakohus vastab järgnevalt apellatsioonkaebuse väidetele, mis enamuses sisuliselt kattuvad maakohtu menetluses esitatud seisukohtadega.
8.1.Mõlemad pooled on esitanud asjas kaasomandi lõpetamise nõude, kuid vaidlevad kaasomandi jagamise viisi üle (AÕS § 77 lg 2). Hageja palus jätta kaasomandis oleva kinnisasja enesele või müüa see kaasomanike vahelisel enampakkumisel, kostja palus vastuhagis jagada kinnisasja korteriomanditeks. Maakohus on Riigikohtu praktikale tuginedes põhjendatult leidnud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem ning et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Ringkonnakohus märgib, et selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (nt RKTKm 04.11.2009, 3-2-1-99-09, p 17). Maakohus on leidnud, et kõige õiglasem ning kaasomanikke kõige vähem koormavam viis on asja jätmine hagejale, kohustades teda tasuma kostjale hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest. Kaasomanike vahelist enampakkumist ega kinnisasja reaalosadeks jagamist korteriomandite seadmise teel ei pidanud maakohus kaasomandi lõpetamise põhjendatud ega sobivateks viisideks (kaasomanike vahelise enampakkumise korraldamine ei ole apellatsioonimenetluses enam ka vaidluse all). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul kõigi oluliste asjaoludega arvestanud, poolte huve kaalunud ning otsust piisava põhjalikkusega põhjendanud. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu diskretsiooniotsusesse sekkuda.
8.2.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et asja jätmine hagejale hüvitise tasumise vastu on vastuolus hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2) ega ole õiglane. Kohtupraktikas on tõesti peetud ebaõiglaseks kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamist kinnisasja kaasomandi jagamiseks olukorras, kus üks kaasomanik on eakas, ei saaks oma piiratud sissetulekute tõttu eelduslikult enampakkumisel osaleda, kuid on kaasomandis oleval kinnisasjal asuvas elamus pikalt elanud (nt RKTKo 09.05.2006, 3-2-1-45-06, p 20). Samas on praeguse juhtumi asjaolud viidatud kaasusest erinevad. Kostja on küll eakas, kuid kinnisasi, mille kaasomandit pooled soovivad lõpetada, ei ole tema ainus ega ka peamine elukoht. Maakohtu tuvastatu kohaselt elab kostja peamiselt Tallinnas, omades lisaks maakodu Põlvamaal. Kostja ka ei väida, et ta poolte kaasomandis oleval kinnisasjal alaliselt elaks. Seega omandi kaotus kaasomandi lõpetamisel ei tähenda kostjale elukoha kaotust. Kostja väited hageja pahausksuse käitumise kohta on tõendamata. TsÜS § 139 järgi tuleb eeldada heausksust, st isik, kes heausksuse puudumist väidab, peab seda tõendama.
8.3.Kostja on menetluses läbivalt rõhutanud enda emotsionaalset seotust kinnisasjaga. Maakohus on õigesti märkinud, et emotsionaalse seotuse aspekt on üksnes üks paljudest, mida kohus peab lõpetamise viisi valikut kaaludes arvestama. Ainuüksi kostja hingeline seotus kinnisasjaga ei välista kinnisasja kaasomandi lõpetamist selle jätmisega hagejale. Lisaks on hageja ja kostja hingeline seotus asjaga võrdne. Samuti võib kostja väidetest 8
järeldada, et kostjale on emotsionaalse väärtusega eelkõige n-ö perepärandisse kuulvad vallasasjad (käsitööesemed, vanamööbel jms) tema kasutuses olevates ruumides, mitte niivõrd kinnisasi ja elamu ise. Nendele vallasasjade omandiõigus kinnisasja jätmisel hagejale kostjal säilib.
8.4.Maakohus tuvastas ringkonnakohtu arvates õigesti, et hageja ning kostja (ja tema pereliikmete) suhted on pingelised (mh nähtub see e-kirjavahetusest ning paikvaatlusel ja kohtu eelistungil avaldatust) ning erimeelsused ei ole seotud ainult elamu tänavapoolse trepikoja kasutamisega. Kaasomanike viimaste aastate omavahelisi suhteid arvestades ei saa koostöö tegemise perspektiive pidada heaks. Vähekonstruktiivne või suisa konfliktne suhtlus muudab kaasomandi teostamise ebaefektiivseks ja koormavaks. Kaasomandi lõpetamise seisukohalt ei ole oluline, millal kaasomanike erimeelsused tekkisid, kui pingelised kaasomanike suhted on ning millisel määral erimeelsused põhjustatud hagejast endast. Asja materjalid ei toeta kostja väidet, nagu hageja oleks kaasomanikevahelisi erimeelsusi "provotseerinud", et saada endale kinnisasja ainuomand. Selline hageja käitumine on ka eluliselt väheusutav, kuna kohtu poole pöördudes ei saanud hageja olla kindel, millisel viisil kohus kaasomandi lõpetab.
8.5.Maakohus on õigesti märkinud, et hagejal võib olla keeruline kostjale, kes kinnisasjal püsivalt ei ela, põhjendada ja selgitada hoone säilitamisega seonduvate ehitustööde vajalikkust või majaümbrust puudutava hooldus- ja haljastustöödega seonduvat, samuti võib sellises olukorras olla keerulisem töödeks vajalike nõusolekute saamine. Korteriomandite moodustamisel selline olukord oluliselt ei muutuks. Loodavad korteriomandid oleksid jätkuvalt ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub (mh hoone konstruktsioonid, hoov, aed, trassid, rõdu, küttesüsteem). Kahe korteriga korteriühistu moodustamine ei ole ringkonnakohtu hinnangul mõislik lahendus, see tõenäoliselt ei tagaks õigusrahu ning arvestades hageja kaasomandi osa suurust (3/5 kaasomandist) võib olla hagejale kokkuvõttes liigselt koormav. Asjas esitatud kinnisvarahindaja arvamuse kohaselt oleks elamut küll võimalik kasutada kahe eraldiseisva leibkonna poolt, kuid ka hindaja järelduste kohaselt oleks vara parim kasutus siiski kasutus üksikelamuna (II kd, tl 27).
9.Kuna ringkonnakonnakohus apellatsioonkaebust ei rahulda, jäävad apellatsiooniastme menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja (kaebuse esitaja) kanda.
10.Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg-st 1 lähtudes kindlaks apellatsiooniastme menetluskulude rahalise suuruse.
10.1.Hageja 9. aprillil 2025 ringkonnakohtule esitatud nimekirja kohaselt on tema menetluskulud apellatsiooniastmes käibemaksu arvestamata kokku 886 eurot 67 senti ning koos käibemaksuga 1081 eurot 74 senti. Menetluskulud koosnevad esindajakulust. Lepinguline esindaja vandeadvokaat U. Kõrgesaar on osutanud õigusabi mahus 6 tundi 20 minutit. Esindaja on tutvunud maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega ning koostanud vastuse apellatsioonkaebusele ja apellatsiooniastme menetluskulude nimekirja. Seoses kirjeldatud toimingutega on esindajal kulunud aega ka nõupidamistele kliendiga. Esindaja on õigusabi osutanud tunnihinnaga 140 eurot (lisandub käibemaks). Hageja kinnitab, et kulud on tekkinud seoses käesoleva kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Hageja soovib menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamist, kuna ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 10).
10.2.Kostja märgib hageja menetluskulude nimekirja kohta esitatud seisukohas, et talle tundub hageja esindaja poolt menetlustoimingutele (eelkõige menetlusdokumentidega
9
tutvumisele) väidetavalt kulutatud aeg ülemäärane, mistõttu palub kostja kohtul kaaluda selles osas kostjalt väljamõistmisele kuuluvate menetluskulude vähendamist.
10.3.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel arvestab kohus mh kohtuvaidluse asjaolude, asja keerukuse ja mahukuse, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahuga (vt nt RKTKm 29.09.2021, 2-14-63261/149, p 14 ja selles viidatud kohtupraktika). Nimekirjast nähtuvalt on hageja esindajal kulunud apellatsioonkaebusele vastuse koostamisele kokku 6 tundi 5 minutit (sh tutvumine kaebuse ja maakohtu otsusega ning nõupidamisega kliendiga). Esindaja need toimingud seoses vastuse koostamisega on asja mahtu ja keerukust arvestades osaliselt põhjendamatud. Põhjendatud ja vajalik ajakulu TsMS § 175 lg 1 tähenduses on ringkonnakohtu hinnangul 5 tundi. Menetluskulude nimekirjale kulunud 15 minutit on põhjendatud ja vajalik ajakulu. Esindaja tunnitasu 140 eurot (käibemaksuta) ei ületa sarnase õigusteenuse eest makstavat keskmist tasu.
10.4.Eeltoodut arvestades määrab ringkonnakohus hageja hüvitatavate menetluskulude suuruseks apellatsiooniastmes 896 eurot 70 senti (5,25 × 140 × 1,22) ning mõistab selle summa kostjalt hageja kasuks välja.
10.5.Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4, märgib kohus vastavalt hageja taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. (allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.