XX ja YY avaldus RR vastu kinnisasjale juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse vastava märkuse kandmiseks nõusoleku kohtulahendiga asendamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 5. detsembri 2017 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
RR määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldajad: XX (isikukood XXXXXXXXXX) ja YY (isikukood XXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja Liivi Tuus Puudutatud isik I (määruskaebuse esitaja): RR (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Hannes Olli Puudutatud isik II: Saaremaa vald (Saaremaa Vallavalituse kaudu, õiguseellane Kuresaare linn), seaduslik esindaja vallavanem Madis Kallas
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON
Rahuldada määruskaebuse esitaja 20. detsembri 2017 taotlus ja võtta kaebuse lisa toimikusse. Pärnu Maakohtu 5. detsembri 2017 määrus tühistada menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Teha selles osas uus määrus, millega jätta maakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Punktis 2 viidatud määrus tühistada lisaks osas, millega määrati kanda märkus kinnistusraamatusse ja nimetati märkusele esimene järjekoht, samuti osas, millega määrati kohtulahendi edastamine kinnistusosakonnale. Teha uus määrus, millega jätta avaldus selles osas rahuldamata, aga nimetada märkusele esimene vaba järjekoht. Ülejäänud osas jätta punktis 2 viidatud määrus muutmata. Kõrvalda punktis 2 viidatud määruse tehniline puudus ja lisada selle määruse resolutsiooni punktis 2.1 viidatud kaart käesoleva määruse digitaalselt allkirjastatud failile, samuti täiendada juurdepääsutee mõõtmeid lühendiga ca. Määruskaebus rahuldada osaliselt. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad menetlusosaliste endi kanda.
Avaldus rahuldada osaliselt. Seada kinnisomandi kitsendus ja määrata Kuressaares Ida 18 asuva kinnistu, registriosa nr 3142234, igakordse omaniku, tema perekonnaliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasuta ja ajaliste piiranguteta juurdepääs jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega (sh kinnistu hoonestamise ja ehitatud hoonete remondi ajal ehitustehnikaga) avalikult kasutatavalt Ida tänavalt üle Kuressaares asuva Ida 20a kinnistu, registriosa nr 232334, järgmiselt:
2.1.Juurdepääsu asukoht määratakse Ida 20a kinnistule kohta, mida kinnistu Ida 18 omanikud on senini kinnistule pääsemiseks kasutanud. Juurdepääsu asukoht tähistatakse kohtumääruse lisaks oleval Maa-ameti kaardiserveri kaardil punasega. Juurdepääsutee mõõtmeteks määrata: pindala 151,55 m2, laius ca 5,7 meetrit ja pikkus ca 28,30 meetrit (mõõdetuna kaardilt).
2.2.Juurdepääsu asukohas oleva tee hooldamiskulud panna Kuressaares Ida 18 asuva kinnistu igakordse omaniku kanda.
2.3.Kohustada kinnistu Ida 18 igakordseid omanikke maksma kinnistu Ida 20a kinnistu igakordsele omanikule ainukasutusõiguse kaotuse eest hüvitist 30 eurot aastas kandes märgitud summa Ida 20a omaniku poolt soovitud arvelduskontole. Kohustada RR (isikukood XXXXXXXXXX) andma nõusolek selleks, et kinnistusraamatu registriosa nr 232334 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kantakse järgmine märkus: „Kinnistu on koormatud kinnistusregistri registriossa nr 3142234 kantud Kuressaares Ida 18 asuva kinnistu igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasuta ja ajaliste piiranguteta juurdepääsõigusega liikumiseks jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega kohtumääruse lisaks oleval kaardil punasega märgitud juurdepääsu asukohas“ ja asendada nõusolek käesoleva määrusega. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad menetlusosaliste endi kanda. Tulenevalt menetluskulude jaotusest pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.
Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
1.XX (avaldaja I) ja YY (avaldaja II, koos avaldajad) esitasid 11. augustil 2017 Pärnu maakohtule avalduse RR (puudutatud isik I) vastu kinnisasjale juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse vastava märkuse kandmiseks nõusoleku kohtulahendiga asendamiseks. Maakohus kaasas 24. augustil 2017 menetlusse puudutatud isikuna II Kuressaare linna (õigusjärglane Saaremaa vald, kohalik omavalitsus). 2 (10)
Avaldajad palusid: seada kinnisomandi kitsendus ja määrata Kuressaares Ida 18 asuva kinnistu (registriosa nr 3142234, edaspidi „Ida 18 kinnistu“) igakordse omaniku, tema perekonnaliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasuta ja ajaliste piiranguteta juurdepääs jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega avalikult kasutatavalt Ida tänavalt Kuressaares üle Ida 20a kinnistu (registriosa nr 232334, edaspidi „Ida 20a kinnistu“); juurdepääsu asukohaks määrata senise Ida 18 kinnistu juurdepääs, mille pindala on 151,55 m2, laius ca 5,7 m ja pikkus ca 28,30 m (mõõdetuna kaardilt); juurdepääsu hooldamiskulud jätta Ida 18 kinnistu igakordse omaniku kanda; määrata Ida 20a kinnistu igakordsele omanikule ainukasutusõiguse kaotuse eest hüvitis 30 eurot aastas kandes märgitud summa Ida 20a omaniku poolt soovitud arvelduskontole; tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada tema nõusolek kohtumäärusega ning kanda Ida 20a kinnistu registriosa kolmandasse jakku esimesele järjekohale märkus kinnistu koormamise kohta Ida 18 kinnistu igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasuta ja ajaliste piiranguteta juurdepääsõigusega liikumiseks jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega avaldusele lisatud kaardil punasega märgitud juurdepääsu asukohas. Avaldajad tõi esile järgmised asjaolud: Ida 18 kinnistu kuulub avaldajate ühisomandisse ja Ida 20a kinnistu kuulub puudutatud isikule I; Ida 18 kinnistult puudub vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning kinnistult on avalikult kasutatavale Ida tänavale vaid üks juurdepääs, mis kulgeb üle puudutatud isikule I kuuluva Ida 20a kinnistu. Seda juurdepääsuteed on avaldajad alates Ida 18 kinnistu omandamisest (18. jaanuar 2007) kasutanud; puudutatud isik I on asunud takistama avaldajate juurdepääsu Ida 18 kinnistule, mh esitas ta puudutatud isikule II taotluse piirdeaia ehitamiseks Ida 20a kinnistule; avaldajad pöördusid enne kohtusse avalduse esitamist puudutatud isiku I poole taotlusega juurdepääsu vormistamiseks, aga puudutatud isik I vastas eitavalt. Avaldajad lisasid avaldusele väljatrüki Maa-ameti kaardiserveri kaardist, millele oli kantud taotletava juurdepääsu asukoht.
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu, tema põhilised vastuväited olid järgmised: juurdepääsu nõudmise eeldused pole täidetud, sest puudutatud isik I pole juurdepääsu takistanud, samuti pole ta keeldunud juurdepääsu asukohta või tingimusi vormistamast; avaldajatele kuulub ka Ida 20 kinnistu, mis on Ida 18 kinnistuga ühendatud, neil on ca 3 m laiune piir. Ida 20 kinnistu kaudu on avaldajatel juurdepääs avalikult kasutatava teele. Selle ühenduse on aga avaldajad ise sulgenud ebaseadusliku ehitisega; põhjendatud ei ole nõuda 5,7 m laiust juurdepääsuteed. Sissesõidutee on Ida 20a kinnistu ainuke parkimisala. Ühe auto parkimiseks on vaja keskmiselt 3 m (auto laius ca 2 m ja uste avamiseks kummaltki poolt 50 cm). Ida 20a sissesõidu teelt üksnes läbisõitmiseks piisab auto laiusest alast. Kui puudutatud isik I peaks tagama 5,7 m laiuse juurdepääsutee, siis sellisel juhul kaotaks Ida 20a kinnistu igakordsed omanikud oma sõidukite parkimise võimalused oma kinnistul; 3 (10)
alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et avaldus kuulub rahuldamisele, palub puudutatud isik I: o
määrata Ida 18 kinnistu juurdepääsuteeks Ida 20a kinnistul asuvast juurdepääsuteest 2,5 m laiune ja 28,3 m pikkune osa,
o
märkida kohtulahendis, et avaldajad kohustuvad eemaldama Ida 20a kinnistule rajatud ja taotletud juurdepääsu alal asuva aia 30 päeva jooksul alates asja lahendava kohtulahendi jõustumisest;
o
märkida kohtulahendis, et Ida 18 kinnistu igakordsel omanikul on õigus Ida 20a kinnistu juurdepääsu teed kasutada üksnes läbisõiduks, juurdepääsu teel ei ole igakordsel Ida 18 kinnistu omanikul ega külalistel lubatud parkida. Ida 18 kinnistu igakordne omanik kohustub kinnistule juurdepääsu teed omal kulul hooldama, mis muuhulgas hõlmab lume koristust ja äravedu Ida 20a kinnistult;
o
märkida kohtulahendis, et Ida 18 kinnistu ja Ida 20a kinnistu piirile aia ehitamisel kohustub Ida 20a kinnistu omanik jätma Ida 18 kinnistule pääsemiseks väravate ehitamiseks 3,7 m laiused avad. Läbipääsu kasutamisel kohustuvad Ida 18 kinnistu igakordsed omanikud tagama väravate igakordse läbimise järgselt väravate sulgemise;
o
määrata kohtulahendis õiglane talumishüvitis.
3.Puudutatud isik II toetas avaldust. Vaidlusalune juurdepääsutee avalikult teelt Ida 18 maaüksusele on ajalooliselt paiknenud samas kohas ka enne majavalduste Ida 18, Ida 20 ja Ida 20a juurde maade erastamist, mis nähtub järgnevast: Kuressaare Linnavalitsuse 20. mai 1997 korraldusega nr 347 (edaspidi „korraldus nr 347) anti luba jagada Ida 20 majavaldus kaheks majavalduseks: Ida 20 ja 20a, mille käigus juurdepääsu ala jäi Ida 20a maavalduse koosseisu. Korralduse nr 347 p 1.3. kohaselt on Ida 20a maa kasutaja kohustatud lubama 253 m2 ulatuses Ida 18 omanikul kasutada juurdepääsuteed; korralduse nr 347 ühe algdokumendina on säilinud ka AA 22. aprilli 1997 avaldus, mille kohaselt palutakse tema nimel oleva elamu Ida 20 maale juurde liita Ida 18 ja Ida 20 vahel olev reservmaa, mis on tee ja võimaldab eelpoolmainitud kruntidele juurdepääsu Ida tänavalt. See avaldus esitati Ida 20 majavalduse jagamise menetluses, mille käigus liideti juurdepääsutee maa-ala Ida 20 maaüksusega. Seejärel jagati see kaheks majavalduseks: Ida 20 ja Ida 20a. Juurdepääsutee jäi Ida 20a koosseisu; Ida 20a maaüksuse erastamisel on eelnenud otsustustest lähtuvalt seatud Ida 18 kasuks juurdepääsu kitsendus Kuressaare Linnavalitsuse 15. juuli 1997 korraldusega nr 522 „Maa ostueesõigusega erastamine, Ida tn 20a“ (edaspidi „korraldus nr 522) p-ga 7, mille kohaselt on seatud maa erastamise eritingimus: „Ida tn 20a maa kasutaja on kohustatud lubama 253 m2 ulatuses Ida 18 omanikul kasutada juurdepääsuteed“. Väide Ida 18 kinnistul alternatiivse juurdepääsu olemasolu kohta üle Ida 20 kinnistu ei vasta tõele. Ida 18 kinnistul on küll 2,44 m ulatuses ühine piir Ida 20 kinnistuga, kus aga paikneb Ida 20 majandushoone kõrvuti Ida 20a piiril asuva majandushoonega. Ka maakorralduslikult ei ole mõistlik ega otstarbekas Ida 18 kinnistu juurdepääsu luua üle Ida 20 kinnistu. Juurdepääsutee asukoha määramisel ei saa lähtuda sellest, et hetkel on kinnistutel sama omanik.
4 (10)
MAAKOHTU MÄÄRUS
4.Maakohus rahuldas 5. detsembri 2017 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse ja määras Ida 18 kinnistu igakordse omaniku, tema perekonnaliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasuta ja ajaliste piiranguteta juurdepääsu jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega (sh kinnistu hoonestamise ja ehitatud hoonete remondi ajal ehitustehnikaga) avalikult kasutatavalt Ida tänavalt üle Ida 20a kinnistu järgmiselt: juurdepääsu asukoht määratakse Ida 20a kinnistule kohta, mida Ida 18 kinnistu omanikud on senini kinnistule pääsemiseks kasutanud. Juurdepääsu asukoht tähistatakse kohtumääruse lisaks oleval Maa-ameti kaardiserveri kaardil punasega. Juurdepääsutee mõõtmeteks määrata: pindala 151,55 m2, laius 5,7 m ja pikkus 28,30 m (mõõdetuna kaardilt); juurdepääsu asukohas oleva tee hooldamiskulud jäävad Ida 18 kinnistu igakordse omaniku kanda; Ida 18 kinnistu igakordsel omanikul on kohustus maksta Ida 20a kinnistu igakordsele omanikule ainukasutusõiguse kaotuse eest hüvitist 30 eurot aastas, kandes märgitud summa Ida 20a kinnistu omaniku poolt soovitud arvelduskontole. Maakohus tuvastas puudutatud isiku I kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada tema nõusolek tehtava määrusega ning kanda Ida 20a kinnistu registriosa kolmandasse jakku esimesele järjekohale märkus kinnistu koormamise kohta Ida 18 kinnistu igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasuta ja ajaliste piiranguteta juurdepääsõigusega liikumiseks jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega kohtumääruse lisaks oleval kaardil punasega märgitud juurdepääsu asukohas. Maakohus määras edastada kohtulahend kinnistusraamatu pidajale. Menetluskulud jättis kohus puudutatud isiku I kanda ja määras kindlaks avaldajatele hüvitatava summa.
5.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud avaldajad on Ida 18 kinnistu ühisomanikud ja puudutatud isikule I kuulub Ida 20a kinnistu; puudutatud isik I soovib oma kinnistu eraldamiseks Ida 20 kinnistust rajada piirdeaia ja esitas kohalikule omavalitsusele vastava taotluse; pooled on üritanud tekkinud juurdepääsu küsimuse erimeelsusi lahendada ka kohtuväliselt, kuid tulemusteta.
6.Maakohus tugines asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-le 1 ja Riigikohtu 28. mai 2014 määruse tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14 p-le 14. Kohus leidis, et avaldajatel on õigus nõuda juurdepääsu Ida 18 kinnistule üle Ida 20a kinnistu, kuna läbirääkimistel ei ole õnnestunud väljakujunenud tava alusel kasutatavat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel vormistada. Korraldusest nr 347 nähtub, et sellega on antud luba jagada Ida 20 majavaldus kaheks majavalduseks: Ida 20 ja 20a, mille käigus jäi juurdepääsu ala Ida 18 krundile Ida 20a maavalduse koosseisu. Korralduse p-ga 1.3 on määratud, et Ida 20a maa kasutaja on kohustatud lubama 253 m2 ulatuses Ida 18 omanikul kasutada juurdepääsuteed. Korraldusega nr 522 anti nõusolek Ida 20a maaüksuse erastamiseks ning eelnenud otsustustest lähtuvalt on seatud Ida 18 kasuks juurdepääsu kitsendus p-ga 7, mille kohaselt on seatud maa erastamise eritingimus – Ida 20a maa kasutaja on kohustatud lubama 253 m2 ulatuses Ida 18 omanikul kasutada juurdepääsuteed. Nende asjaolude üle pole ka vaidlust ja sel viisil juurdepääsu on seni kasutatud. 5 (10)
Seega on Ida 18 kinnistule tavana välja kujunenud ühendus avalikult kasutatava teelt mööda maatükki, mis oli reservmaa ja mis liideti Ida 20a kinnistuga tingimusel, et Ida 18 kinnistu omanikul on õigus seda maatükki kasutada juurdepääsuteena. Ida 18 kinnistule ei ole kunagi olnud juurdepääsu avalikult kasutatavalt Ida tänavalt üle Ida 20 kinnistu. Arvestades väljakujunenud tava on põhjendatud määrata tähtajatu juurdepääs avalikult kasutatavalt Ida tänavalt üle Ida 20a kinnistu Ida 18 kinnistu igakordse omaniku kasuks. Määratava juurdepääsu asukohaks Ida 20a kinnistul on koht, mida kinnistu Ida 18 omanikud on senini kinnistule pääsemiseks kasutanud. Kõnealust juurdepääsu kasutab Ida 20a omanik ka ise. Liiklustihedus märgitud juurdepääsuteel on väga hõre, mistõttu ei koorma juurdepääsu määramine üle Ida 20a kinnistu omanikku ebamõistlikult ega liigselt. Määratava juurdepääsu asukoht on märgitud Maa-ameti kaardiserveri kaardil ning juurdepääsutee pindala on 151,55 m2, laius 5,7 m ja pikkus 28,30 m ning see on väiksem kui korraldusega nr 347 määratud juurdepääsutee ulatus. Tee laiuse määramisel on oluline, et vajadusel peavad kinnistule pääsema ka suuremad mootorsõidukid (päästetehnika jms).
7.Ida 20a kinnistu juurdepääsutee ainukasutusõiguse kaotuse eest hüvitise suuruse määramisel arvestas kohus, et: juurdepääsu asukohas oleva tee hoolduskulud tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks jäävad Ida 18 asuva kinnistu kanda; puudutatud isik I kasutab sama teed; hüvitis katab ca kahekordselt juurdepääsutee aluse maa (151,55 m2) maamaksu suuruse; juurdepääsu taotleja huve (talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid, kuna juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest so maareformist); puudutatud isiku I omandi sisu ja ulatust tuntavalt ei riivata, kuna vaidlusalune juurdepääsutee on avalikult teelt Ida 18 maaüksusele ajalooliselt paiknenud samas kohas ka enne majavalduste Ida 18, Ida 20 ja Ida 20a juurde maade erastamist ning Ida 20a maaüksuse erastamisel on seatud Ida 18 kasuks juurdepääsu kitsendus korraldusega nr 522; puudutatud isiku I kinnistu turuväärtus juurdepääsu ainukasutamise õiguse kaotusega ei vähene, sest juurdepääsuks määratav tee ei muutu avalikult kasutatavaks teeks, vaid seda kasutavad lisaks omanikule ainult Ida 18 kinnistuga seotud isikud.
8.Kuna avaldajad puudutatud isikult I juurdepääsu kandmiseks kinnistusregistrisse nõusolekut ei saanud, siis tuleb tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada tema nõusolek käesolevas asjas tehtava määrusega.
9.Maakohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku I kanda. Avaldajad pöördusid põhjendatult kohtusse, kuna nad ei saanud puudutatud isikult I nõusolekut juurdepääsu kandmiseks kinnistusraamatusse ja vaatamata avaldajate tehtud ettepanekule ei saavutatud ka kokkulepet. Lõppkokkuvõttes tegi kohus lahendi avaldajate kasuks ja määras juurdepääsu vastavalt avaldajate soovidele. Arvestades avaldajaid esindanud lepingulise esindaja õigusabile kulunud aega ning asja keerukust, on avaldajate õigusabikulud põhjendatud taotletud ulatuses. Kõik lepingulise esindaja tehtud toimingud vastavad toimiku materjalidele ning on olnud vajalikud. Seetõttu peab puudutatud isik I avaldajatele hüvitama menetluskulud kokku 830 euro ulatuses, millest 50 eurot on avalduselt tasutud riigilõiv ning 780 eurot avalduse menetlemisega seonduvad õigusabikulud. 6 (10)
MÄÄRUSKAEBUS
10.Puudutatud isik I esitas 20. detsembril 2017 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja jätta avaldus rahuldamata. Alternatiivselt palub puudutatud isik I, kui kohus leiab, et avaldajate avalduse täies ulatuses rahuldamata jätmiseks puudub alus, rahuldada avaldus osaliselt ja määrata juurdepääs nii nagu kirjeldatud eespool p 2 viimase taande alapunktides. Menetluskulud palub puudutatud isik I panna avaldajate kanda. Määruskaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised. Esiteks jääb puudutatud isik I selle juurde, et avaldajad ei pöördunud kohtusse oma rikutud õiguste kaitseks, kuna Ida 18 kinnistule ei ole juurdepääsu kunagi takistatud. Maakohus jättis selle kohta tähelepanuta kõik puudutatud isiku I selgitused ja tõendid ning kohtuistungil protokolliti vaid avaldajate väiteid ja selgitusi. Teiseks ei ole maakohus põhjendanud, miks juurdepääsu ala on määratud 5,7 m laiuselt. Määrusest ei nähtu, mille põhjal kohus tuvastas, et puudutatud isiku I maast 20% suuruse ala Ida 18 kinnistu servituudi alaks määramine puudutatud isiku I omandi sisu ega ulatust ei riiva. Samuti ei ole kohus selgitanud, mis alusel ta leidis, et puudutatud isiku I maast 20% suuruse ala Ida 18 kinnistu servituudi alaks määramine ei vähenda kuidagi Ida 20a kinnistu turuväärtust. Kolmandaks tuleb juurdepääsutee avalduse lahendamisel lähtuda selle kinnistu kõikidest omadustest ajal, mil kinnistule juurdepääsu tingimusi määrata soovitakse. Lähtuda ei saa oletustest, et juhul kui kinnistut hakatakse hoonestama, siis millist liiki transpordile sellisel juhul juurdepääsu oleks vaja. Kui hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada maatükil paiknevate ehitistega, ehituslikke, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid sellest aspektist tähtsaid asjaolusid, siis tuleb neid samu asjaolusid arvestada ka ajaliste piirangute ja mootorsõidukite liigi osas. Neljandaks jättis maakohus menetluskulud ebaõigesti puudutatud isiku I kanda. Avaldajad pöördusid kohtusse peale seda, kui puudutatud isik I tegi neile ettepaneku sõlmida servituudi kokkulepe kohtuväliselt. Seega leidis maakohus vääralt, et avaldajad pöördusid kohtusse põhjendatult. Lisaks ei ole avaldajatel Ida 18 kinnistule juurdepääs olnud takistatud ning kogu vaidluse algatamise tagamõte on survestada puudutatud isikut I müüma odavalt oma kinnistu avaldajatele.
MENETLUSE EDASINE KÄIK
11.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ning andis avaldajatele ja puudutatud isikule II tähtaja määruskaebusele vastamiseks. Avaldajad ja puudutatud isik II vaidlesid kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle 11. jaanuari 2018 kirjaga lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 659 kaudu kohalduva § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse otsustamise osas. Sõltumata määruskaebuse väidetest kuulub vaidlustatud määrus tühistamisele ka osas, millega maakohus määras kanda kinnistusraamatusse märkuse, nimetas selle järjekoha ja otsustas saata lahendi kinnistusraamatu pidajale. Ringkonnakohus teeb menetluskulude jaotuse kohta ise uue määruse, millega jätab need menetlusosaliste endi kanda. Ülejäänud tühistatavas osas teeb ringkonnakohus uue määruse, millega jätab avalduse selles osas rahuldamata. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
7 (10)
13.Puudutatud isik I esitas koos määruskaebusega taotluse ühe täiendava tõendi (foto) vastuvõtmiseks. TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid, mistõttu puudub ringkonnakohtul alus keelduda foto vastuvõtmisest.
14.Maakohus lähtus põhjendatult AÕS § 156 lg-st 1. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 49). Maakohus on vaidluse sisulisel lahendamisel kaalunud kinnisasjade omanike huve, analüüsides menetlusosaliste väiteid ja hinnates tõendeid. Valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vastandlike huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu 26. oktoobri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28; 27. septembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22). Maakohus kaalumispiire ei ületanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruses esitatud põhjendustega juurdepääsu asukoha ja tingimuste osas ega kord neid (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
15.Maakohus on avalduse rahuldamise eeldusi piisava põhjalikkusega kontrollinud ja leidnud õigesti, et avaldajatele tuleb tagada juurdepääs Ida 18 kinnistule üle Ida 20a kinnistu. Maakohus tuvastas õigesti, et eespool p-s 14 kokkuvõtvalt esitatud juurdepääsutee määramise eeldused on käesoleval juhul täidetud. Sõltumata sellest, kas puudutatud isik I tegi või ei teinud avaldajatele takistusi tema maal oleva tee juurdepääsuteena kasutamiseks, on ta läbirääkimistel (ja ka kohtumenetluses) esitanud vastuväiteid, mis viitab kinnisasjade omanike suutmatusele ise kokku leppida. Järelikult tuli juurdepääs ja selle kasutamise tasu määrata AÕS § 156 lg 1 kolmanda lause järgi kohtus.
16.Põhjendamatu on puudutatud isiku I seisukoht, et juurdepääsutee määramine 5,7 m laiuselt koormab teda liigselt. Maakohus tuvastas, et puudutatud isik I kasutab maakohtu määratud ala ka ise Ida 20a kinnistule pääsemiseks. Puudutatud isiku II esitatud andmete ja dokumentide järgi on kogu vaidlusalune juurdepääsutee juba algselt mõeldud pääsemiseks nii avaldajate kui ka puudutatud isiku I kinnistutele. Seega ei ole alust määrata avaldajate juurdepääsuteed poole kitsamana sellest, mida puudutatud isik I ise kasutab. Samuti põhjendas maakohus asjakohaselt, et tee laiuse määramisel tuleb silmas pidada, et vajadusel peavad Ida 18 kinnistule pääsema ka suuremad mootorsõidukid (nt päästetehnika). Juurdepääsutee laiuseks on määratud 5,7 m ja pikkuseks 28,3 m. See teeb ligi 100 m2 väiksema ala, kui on nähtud ette korralduses nr 522 maa erastamise eritingimuste kohta. Asjakohane ei ole puudutatud isiku I väide, et tal ei ole võimalik väljapool kindlaksmääratud juurdepääsuteed parkida, sest puudutatud isiku I kinnisasjal parkimisvõimaluste piiratus ei anna alust määrata avaldajatele soovitust väiksemat juurdepääsutee kasutamise õigust. Maakohus ei pidanud juurdepääsuõiguse määramisel piirama avaldajate õigust juurdepääsuteel parkida, sest sellist õigust avaldajatel niigi ei ole. AÕS § 156 lg 1 alusel ei saa nõuda võõral kinnisasjal parkimise õigust ja see ei ole hõlmatud juurdepääsutee olemusega. Ka ei anna asjaolu, et avaldajad on juurdepääsuteele ehitanud aia, alust määrata juurdepääsutee kitsamana. Kui aed on ehitatud puudutatud isiku I kinnistule, saab ta nõuda AÕS § 89 alusel omandi rikkumise kõrvaldamist ja edasisest rikkumisest hoidumist.
17.Vaidlustatud määruse muutmiseks või tühistamiseks ei anna alust ka puudutatud isiku I seisukoht, et juurdepääsutee määramisel tuleb lähtuda kinnistu omadustest ajal, mil kinnistule juurdepääsu tingimusi määrata soovitakse. Kuivõrd Ida 18 kinnistu on hoonestamata, on mõistetav avaldajate soov juurdepääsu saamiseks kinnistu hoonestamise ja ehitatud hoonete 8 (10)
remondi ajal ehitustehnikaga. Seetõttu on maakohus juurdepääsu määranud igat liiki sõidukitega, piirates ehitustehnika liikumist kinnistu hoonestamise ja hoonete remondi ajaga. Arvestada tuleb ka sellega, et vajadusel peab Ida 18 kinnistule pääsema päästetehnika. Kuivõrd vaidlustatud määrusega on kohustus tee hooldamise eest pandud avaldajatele, vastutavad nad selle eest, et tee kandevõime vastaks seal liikuvate sõidukite massile. Kuigi kaebusele lisatud fotolt nähtub puudutatud isiku I väidetu, et juurdepääsu ala on kaetud muru või kerge pinnasekattega, siis ei anna see alust juurdepääs määramata jätta või tingimusi muuta.
18.Kuigi puudutatud isik I leiab, et ajaliste piiranguteta ja igat liiki sõidukitega juurdepääsutee määramisel ei ole piisavaks hüvitiseks 30 eurot aastas, ei ole ta vastuses avaldusele ega määruskaebuses välja toonud, kui suur peaks vastav hüvitis olema. Maakohus on piisavalt põhjendanud avaldajatelt puudutatud isiku I kasuks Ida 20a kinnistu juurdepääsutee ainukasutusõiguse kaotuse eest hüvitise 30 euro väljamõistmist. Ringkonnakohus nõustub ka selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid. Lisaks tuleb märkida, et kohus ei saa mõista juurdepääsu eest välja suuremat hüvitist, kui on taotletud.
19.Kuna maakohtu määratud juurdepääsu varianti ei ole alust muuta, siis ei võta ringkonnakohus seisukohta puudutatud isiku I alternatiivse taotluse osas. Ringkonnakohus selgitab siiski, et eespool p-des 16 ja 17 märgitud kaalutlustel ei saanud ega pidanud maakohus juurdepääsuõiguse määramisel lahendama aia kõrvaldamise, väravate paigaldamise tingimuste seadmise ja parkimise keelamise nõudeid. Menetluslikult olnuks korrektne, kui maakohus oleks seda puudutatud isikule I selgitanud, aga see minetus ei ole oluline menetlusnormi rikkumine ega too kaasa vaidlustatud määruse muutmist või tühistamist.
20.Sõltumata määruskaebuse väidetest tuleb aga vaidlustatud määrus tühistada osas, milles maakohus määras kanda märkus kinnistusraamatusse, nimetas märkuse järjekoha ja otsustas edastada lahendi kinnistusraamatu pidajale. Samuti tuleb kohtu omal algatusel kõrvalda puudus, et maakohus ei lisanud määruse failile selle resolutsiooni p-s 2.1 viidatud kaarti ja täiendada juurdepääsutee mõõtmete arvandmeid lühendiga ca. Seadus ei näe ette võimalust kanda juurdepääsuõiguse kohta märkus kinnistusraamatusse kohtumääruse alusel. Kinnistamine toimub kinnistamisavalduse lahendamisel tehtava kandemääruse alusel. Kinnistamisavalduse esitamise õigus on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg 1 järgi isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Kuna puudutatud isikul I ei ole seadusest tulenvat kohustust esitada tema kinnistut koormava juurdepääsuõiguse kinnistamiseks avaldus, siis ei saa teda selleks ka kohtumäärusega kohustada. Avaldajate taotlusel saab üksnes asendada puudutatud isiku I nõusoleku KRS § 341 lg-te 1 ja 8 tähenduses. Samuti ei saa juurdepääsu määramisel otsustada, mitmendale järjekohale vastav märkus kantakse. KRS § 25 esimene lause ja § 30 lg 1 näevad ette, et kanded kinnistusregistriosas nummerdatakse iga registrijao piires nende tegemise järjekorras. Seega saab juurdepääsuõiguse kohta märkuse kanda kinnistusraamatusse esimesele vabale järjekohale vastavas jaos. Kuna määruse alusel ei saa teha kannet kinnistusraamatus, vaid selleks on vajalik veel kandemenetluse läbiviimine, siis puudub vajadus saata kohtulahend kinnistusraamatu pidajale. Ringkonnakohus peab vajalikuks täiendada juurdepääsu tingimustes tee laiust ja pikkust kajastavaid arve lühendiga ca (ligikaudu). Avalduses ja vaidlustatud määruse resolutsioonis esitatud laiuse (5,7 m) ja pikkuse (28,3 m) korrutis ehk nende mõõtmetega riskülikukujulise ala pindala on 161,31 m2, aga avaldajad palusid määrata juurdepääsutee pindalaks 151,55 m2. Järelikult ei ole kaardilt mõõdetud pikkus ja laius täpsed või ei püsi sellised kogu tee ulatuses. Edasiste vaidluste vältimiseks on otstarbekas sellises olukorras märkida lahendi resolutsioonis, millised ebakõlas olevatest arvudest on ligikaudsed. Kuna pindala on esitatud täpsemalt (kaks kohta peale koma), siis tuleb eeldada, et see on täpsem arv ja pealegi ei saaks kohus määrata juurdepääsu suuremas ulatuses kui taotletud. 9 (10)
Maakohus lisas juurdepääsu asukohta kajastava kaardi vaidlustatud määrusele sel viisil, et vormistas kohtute infosüsteemis (KIS) salvestatud määrusele lisa, milles eraldi failina on salvestatud docx-formaadis fail, mis omakorda kujutab sarnast kaarti nagu avaldajad esitasid avalduse lisana nr 7. Ringkonnakohus leiab, et sel viisil ei ole määrus piisavalt selge ja täidetav, sest menetlusvälisel isikul (nt kinnistusraamatu pidajal, kohtutäituril) puudub võimalus kontrollida, kas neile esitatakse sama kaart, mille kohus soovis määrusele lisada. Kirjeldatud puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada lisades avalduse lisana nr 7 esitatud kaardi käesolevale määrusele. Kuna ringkonnakohus sõnastab TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduva § 654 lg 22 alusel määruse resolutsiooni tervikliku sõnastuse, siis on määrust tervikuna võimalik seeläbi täita.
21.Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus puudutatud isik I soovis kohtueelselt pidada läbirääkimisi juurdepääsu tingimuste üle, kuid avaldajad pidasid otstarbekamaks kohtusse pöörduda, ei ole õige jätta maakohtu menetluskulusid puudutatud isiku I kanda. Arvestades, et juurdepääsutee on määratud avaldajate huvides ja osaliselt jääb avaldus rahuldamata, tuleb avaldajate maakohtus kantud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel jätta nende endi kanda. Puudutatud isikute menetluskulud on põhjendatud jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel nende endi kanda, arvestades, et avaldus juurdepääsuõiguse sisu ja tingimuste osas kuulub rahuldamisele. Määruskaebuse osalise rahuldamise ja eelmises lõigus toodud põhjuste tõttu on kohane jaotada ringkonnakohtu menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel selliselt, et need jäävad menetlusosaliste endi kanda. Kokkuvõtvalt jäävad kõik menetluskulud osaliste endi kanda. Kulude sellise jaotuse korral ei ole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.
22.TsMS § 6186 lg 2 ja TsMS § 696 lg 3 võimaldavad esitada määruskaebuse käesoleva määruse peale. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing
/ allkirjastatud digitaalselt / Gaida Kivinurm
/ allkirjastatud digitaalselt / Ulvi Loonurm
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.