G Mu hagi R Hi, S Hi ja Villa Cartelloni OÜ vastu kinnistu kinkelepingu ja kinnistu müügilepingu tühistamiseks
Hagihind: 3 500 eurot Menetlusosalised
Hageja:
G M (isikukood xxx, elukoht: xxx) Maksim Fedotov, Maksim Fedotov Õigusbüroo, e-post: [email protected]
Hageja esindaja: R H (isikukood xxx, elukoht: xxx, e-post: xxx ) Kostja 1: S H (isikukood xxx, elukoht: xxx, e-post: xxx) RH Kostja 2: Villa Cartelloni OÜ (registrikood xxx, asukoht: xxx, juhatuse liige K V, e-post: xxx ) Kostja 2 esindaja: Kostja 3:
Kohtuistungi toimumise aeg
24. august 2017. a ja 14. detsember 2017. a
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista solidaarselt R Hilt ja S Hilt G Mu kasuks 18 838 (kaheksateist tuhat kaheksasada kolmkümmend kaheksa) eurot 03 senti.
3.Lõpetada menetlus kostja 3 Villa Cartelloni OÜ vastu, sest hageja on oma nõudest kostja 3 vastu loobunud ning kohus võtab loobumise vastu.
2.Välja mõista solidaarselt R Hilt ja S Hilt G Mu kasuks menetluskulude katteks 900 (üheksasada) eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Kohus võib asja arutada kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
HAGEJA NÕUE
1.G M (hageja) esitas 10.10.2017. a Viru Maakohtule hagi R Hi (kostja 1), S Hi (kostja 2) ja Villa Cartelloni OÜ (kostja 3) vastu kinnistu kinkelepingu ja kinnistu müügilepingu tühistamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejale kinnistu (maatulundusmaa) aadressil xxx(registriosa nr xxx). Tervisliku seisundi tõttu ei suutnud hageja iseseisvalt tegeleda kinnistuga ja kanda
sellega seostud kulutusi ning seoses sellega tekkis hagejal maksuvõlgnevus Maksu-ja Tolliameti ees. Seoses sellega pöördus hageja OÜ H I (R Hi) poole. R H pakkus välja võlgade probleemi lahenduse: müüa või kinkida hagejale kuuluv kinnistu ning saadud raha eest tasuda võlad, ülejäänud summa kantakse hageja arveldusarvele. Kinnistu kinkimise korral oleks uus omanik võtnud enda kanda maksuvõla tasumise kohustuse. R H selgitas, et kinnistu müügiga tegelemiseks on vajalik anda volikiri. 24.12.2015. a vormistati notar K Je juures volikiri R Hile, mis andis viimasele õiguse hagejale kuuluva kinnistu müümiseks või kinkimiseks. Peale seda teatas kostja 1, et ta hakkab selle kallal töötama ning niipea, kui saab teada huvilistest, kes soovivad hageja kinnistut, annab sellest hagejale teada. Eraldi leppisid pooled kokku selles, et kui teostatakse tehing hagejale kuuluva kinnistuga, teatab kostja 1 sellest viivitamatult hagejale.
3.Peale seda ei ole Kostja 1 hagejaga ühendust võtnud. Hageja pöördumisel kostja 1 poole teatas viimane, et uudiseid ei ole ning ta otsib neid, kes sooviksid kinnistut osta. 2016. aasta septembri alguses sai hageja teada, et 23. veebruaril on notar H K juures vormistatud tehing hageja kinnistuga. Hageja pöördus kostja 1 poole selgituste saamiseks, kuid viimane keeldus hagejaga suhtlemisest. 16. septembril 2016. a pöördus hageja notar K Je poole konsultatsiooni saamiseks ning notar esitas hagejale 23.02.2016. a kinnistu kinkelepingu, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (leping). Vastavalt lepingule kinkis kostja 1 hageja kinnistu oma abikaasale (Kostjale 2), kes omakorda müüs kinnistu kostjale 3 22 000 euro eest. Seejuures ei olnud lepingus märgitud, et kostja 2 või kostja 3 võtavad endale kohustuse kustutada hageja võlg Maksu- ja Tolliameti ees. Hageja pöördus kostja 1 poole, kuid viimane teatas, et see kõik ei vasta tegelikkusele, hiljrem aga keeldus hagejaga üleüldse suhtlemast.
4.Hageja palub tunnistada kehtetuks tehing, mis oli tehtud hageja nimelt hagejale kuuluva varaga. Hageja leiab, et leping ei ole sõlmitud kooskõlas kostjale 1 antud volitustega ning on vastuolus hageja huvidega. Kostja 1 tegevuse tulemusena kaotas hageja oma vara ning jäi edasi võlgadesse, seega hageja oma eesmärke ei saavutanud. Arusaamatuks jääb, miks kostja 1 ei müünud kohe kinnistut kostjale 3, vaid kinkis selle enne kostjale 2. Kinkides kinnistu oma abikaasale vältis kostja 2 hagejale raha üleandmise kohustust. Samal ajal sai lepingu järgi raha kostja 1 abikaasa, järelikult ka kostja 1. Tehinguga saadaud raha võib pidaga kostja 1 ja kostja 2 ühisvaraks.
5.Hageja taotleb, et kohus tuvastaks, et kostja 1 kui hageja esindaja rikkus oma kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, tühistaks kinnistu kinkelepingu, müügilepingu ja asjaõiguslepingu, tagastaks hageja omandisse kinnistu.
KOSTJATE 1 JA 2 VASTUS
6.Kostjad 1 ja 2 kirjalikus vastuses hagile (I kd tl 97-100) hagi ei tunnista.
7.Vastuväidete kohaselt hageja ei ole olnud hagiavalduses esitatud faktidega päris avameelne ning on olulisi fakte moonutanud ja olnud tõega väga kokkuhoidlik. Hagiavaldus kubiseb faktivigadest ja on enamuses väljamõeldis. Nimelt ei ole kostja 1 kunagi keeldunud hagejaga suhtlemast, kui hageja käis büroos xxx, ja kostjat 1 ei olnud kohal, siis helistas kostja 1 alati hagejale tagasi.
8.Hageja pöördus 2015. a hilissügisel kostja 1 poole, et tema (hageja) arved on arestitud ning
osa pensionist läheb kohtutäiturile nõuete rahuldamiseks. Kõige hullem on aga see, et talle kuuluv korteriomand xxx on arestitud ja see läheb kohe kohtutäituri nõudel enampakkumisele. Selleks, et teada saada, milliste nõuetega on tegemist, on vaja ID kaardi abil minna www.eesti.ee leheküljele ja vaadata G Mu suhtes menetluses olevad täitemenetlusi. ID kaart hagejal oli, kuid tal ei olnud paroole, nendega ta tuli mõni aeg hiljem ja kostja 1 sai koos hagejaga vaadata hageja täitmenetlusi. Tuli välja, et enamus täitemenetlusi on maksmata trahvid ja maamaksud. Hageja oli väga üllatunud, kui teda informeeriti selle kohta, et tema nimel on veel xxx. Hiljem meenus hagejale, et jah, kunagi aastaid tagasi tegeles ta metsaga ja xxx maadel lõikasid nad kogu metsa maha ja nüüd ei tea, mida sellega peale hakata. Hageja teatas, et maad on soised ja kõik, mis maha raiuda andis, see ka maha raiutud sai. Tema huvi oli ainult selles, et saaks maad oma nimelt ära ja kellegi nimele ümber kirjutatud, kui vaid sellise inimese leiaks. Tema maamaksu tasuda ei jõua ja maadest ta huvitatud ei ole. Kostja 1 tegi hagejale ettepaneku leppida kokku järgmises: Kostja 1 maksab hageja eest detsembri 2015. a seisuga tema võlgnevused kohtutäiturile (kohtutäituritele), hagejale jääb alles xxx ning vastavalt kokkuleppele võib kostja 1 kinkida Xxx maad oma abikaasale (kostjale 2). Niisuguse ettepanekuga oli hageja nõus - peaasi, et xxx tänava korter talle alles jääks. Kokkuleppe kinnituseks avaldas hageja ise aktiivset valmisolekut koheselt Xxx kinnistu notari juures ümber vormistada kinkelepinguga kostja 2 nimele. Tehingu ettevalmistamisel ilmnes ootamatu takistus. Nimelt oli Xxx kinnistule seatud võõrandamise keelumärge ja seetõttu notariaalset kinkelepingut vormistada ei õnnestunud. Hageja sõnade kohaselt pakkunud notar välja notariaalse volikirja vormistamise vastavalt volitatava oma äranägemisele, mis pidavat tähendama seda, et võib kinnistu kinkida oma lähedastele või endale. Kuna muid võimalusi Xxx kinnistu kinkimiseks ei olnud, siis olid kostjad hageja pakutavaga nõus vaatamata selle, et volikirikostjatele erilisi garantiisid ei anna ja volitused võib volitaja igal ajal tagasi võtta. Notari aja leppis hageja ise kokku ja kokkulepitud päeval saigi volikiri notariaalselt vormistatud. Hageja palus veel notari tasu kanda kostjatel, kuna tal olla näpud täiesti põhjas.
9.Millalgi märtsi esimeses pooles käis hageja büroos ja tõi assortiikarbi ning kingikoti tänutäheks maast vabanemise eest ja ka selle eest, et xxx tänava korter talle alles jäi. Lisaks jättis ta büroosse kinnistusregistri väljavõtted Xxx ja xxx kohta, et kõik on korras ja pretensioone tal ei ole. Veelgi enam, kokkuleppe väliselt tasusid kostjad 1 ja 2 hageja eest Xxx kinnistul keelumärke nõude, peale mida keelumärge kustutati. Mis puutub hageja poolt antud hinnangutesse lepingute suhtes, siis kõik tehingud on tehtud hageja poolt antud volituste piires s.h kokkuleppel ja volitusi ületatud ei ole. Vaevalt, et notar oleks hakanud vormistama tehingut, mis oleks tehtud volituse piire ületades. Kõiki asjaolusid s.h ohtusid nii suurte volituste andmisel selgitati notari poolt hagejale volikirja notariaalsel vormistamisel.
10.Maamaksu andmeid ei ole hageja kostjatele 1 ja 2 esitanud, vaatamata sellele, et seda on palutud hagejal teha. Kostjad 1 ja 2 teatavad, et nad tasuvad hageja eest Xxx kinnistu maamaksu.
HAGEJA VASTUS KOSTJATE 1 JA 2 VASTUSELE
11.Vastuses kostja vastusele (I kd tl 118-120) teatas hageja, et praktiliselt kõik kostjate 1 ja 2
sisalduv ei vasta tegelikkusele. Hagejal olid võlgnevused, seetõttu pöördus ta abi saamiseks juristide poole, kes võiksid teda aidata selle küsimuse lahendamisel. Tõele vastab see, et hageja kartis võlgade tõttu jääda elukohata. Hageja kinnitab, et mingit juttu kinnistu kinkimiseks kostjale 2 ei olnud.
EELISTUNG 19.01.2017. A
12.Eelistungil 19.01.2017. a kostja 1 esitas kohtule 29.12.2015. a kokkuleppe (I kd tl 126) ning selgitas, et kokkuleppe seisnes selles, et kostjad maksavad hageja võlgnevused ning hageja korteriomand jääb alles. Kokkuleppe koostas kostja 1 ning kokkuleppes oli kirjas, kui palju peab kostja 1 hagejale kinnistu eest maksma (ostuhind pidi olema võrdne hageja kohustustega kohtutäiturite ees seisuga 10.12.2015. a). Kokkuleppe ise oli broneerimisleping. Kostjad tasusid hageja eest võlgnevuse A Š 1 000 eurot, sest viimase kasuks oli seatud kinnistu käsutamise keelumärge. Kostjad tasusid hageja eest kohtutäitur A K 1 161,97 eurot. Kostjatel 1 ja 2 oli hagejaga kokkuleppe, et kui kostjad maksavad ära hageja võlad, võivad nad kinnistuga teha seda, mida tahavad. Hageja selgitas, et ta käis notari juures volikirja andmas koos kostjaga
2.Ta sai tehingust kahju, sest kasu said kostjad 1 ja 2 ning hagejale jäid tema võlad.
EKSPERTIIS
13.Hageja vaidlustas, et allkiri, mis on 29.12.2015. a kokkuleppel, ei ole tema kirjutatud. Kohus määras 14.02.2017. a käekirjaekspertiisi (I kd tl 167-168). Ekspertiisiga tuvastati, et 29.12.2015. a G Mu ja R Hi vahelisele kokkuleppele on allkirja müüja G Mu nimelt kirjutanud G M (I kd tl 176-182).
KOHTUISTUNG 24.08.2017. A
14.Hageja tegi kostjatele 1 ja 2 kompromissettepaneku, et kostjad hüvitavad hagejale kinnistu müügist saadud summa, millest on maha arvestatud A Š makstud 1 000 eurot ja kohtutäiturile makstud 1 161,97 eurot ning tasu käsundi täitmise eest. Kostjad kompromissettepanekuga ei nõustunud. Kostja 1 selgitas, et ta sõlmis hagejaga õigusabi osutamise teenuse lepingu. Tasu käsundi täitmise eest oli kinnistu, hageja oli nõus kinnistust loobuma, sest see oli tema jaoks väärtusetu. Kostjad olid nõus maksma hagejale hüvituse 2 000 eurot ning maksma hageja võla Maksu- ja Tolliameti ning Riigi Tugiteenuste Keskuse ees.
NÕUDE MUUTMINE
15.Hageja esitas 12.09.2017. a kohtule avaldused, milles teatas, et ta ei esita nõuet kostja 3 vastu. Hageja esitab nõude kostjate 1 ja 2 vastu ning nõuab neilt solidaarselt võlgnevuse 18 839 euro hüvitamist (II kd tl 3-10). Hageja märgib, et tema ja kostjate 1 ja 2 vahel oli sõlmitud käsundusleping (VÕS § 619). Kostjad maksid käsunduslepingu alusel hageja võlgade katteks kokku 2 161,97 eurot. Kostjad ei tasunud võlgnevust Riigi Tugiteenuste Keskusele ning Maksuja Tolliametile. Kinnistu müügist said kostjad kasu 19 838,03 eurot (22 000 – 2 161,97 eurot). Kuna pooled ei olnud kokku leppinud käsundisaaja tasus, leiab hageja, et mõistlik tasu käsundi täitmise eest on 1 000 eurot.
KOHTUISTUNG 14.12.2017. A
16.Hageja selgitas, et ta pöördus H õ, mis asub Jõhvi XXX asuvas kaubanduskeskuses XXX. Kostjad pidid peale kinnistu müüki maksma ära hageja võlad, mis olid suurusjärgus ca 5 000 eurot ning ülejäänud müügist saadud raha hagejale tagastama. Käsundi täitmise tasus kokku lepitud ei olnud. Hageja hindab tasu suuruseks 1 000 eurot.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
17.Asja materjalidest nähtub, et:
2015. a hilissügisel pöördus hageja õigusbüroosse H XXX, kus kohtus R Higa ning teatas, et tal on võlgnevused ning täitemenetluses on arestitud korteriomand, mille müügi korral hageja jääks eluasemeta. R H kontrollis hageja võlgnevusi hageja ID kaardi abil internetisaidilt www.eesti.ee . 23.12.2015. a andis G M R Hile volikirja (I kd tl 7-8), milles volitas R Hit jagama, võõrandama, sh müüma või kinkima Xxx kinnistut hinnaga ja tingimustel vastavalt esindaja äranägemisele; volikirja tõestas ja koostas Jõhvi notar K Je, tehingu juures viibisid hageja ja kostja 2. 29.12.2015. a sõlmisid G M ja R H lihtkirjaliku kokkuleppe (I kd tl 126), mille kohaselt lepingu eesmärgiks on broneerida ostjale (kostja 1) müüja (hageja) omandis olev Xxx kinnistu ostuhinnaga, mis on võrdne G Mu kohustustega kohtutäiturite ees seisuga 10.12.2015. a. 23.02.2016. a on G M (keda esindas volikirja alusel R H) kinkijana, S M (kinkija endine abikaasa, keda esindas volikirja alusel R H), S H kingisaaja ja müüjana ning Villa Cartelloni OÜ ostjana sõlminud lepingu (I kd tl 9-19), millega: - G M kingib S Hile Xxx kinnistu;
- S H müüb Xxx kinnistu Villa Cartelloni OÜ-le hinnaga 22 000 eurot. Jõhvi notar K Je on 22.09.2016. a koostanud notariaalakti (I kd tl 20-21) selle kohta, et 16.09.2016. a pöördus notari poole konsultatsiooniks G M ning soovis konsultatsiooni kinnistu võõrandamise kohta, kuna volikirjaga määratud esindajalt ei õnnestunud tal enda sõnade kohaselt infot saada. G Mule prinditi välja 23.02.2016. a leping.
18.Vaidlust ei ole selles, et pooled sõlmisid käsunduslepingu, pooled vaidlevad käsunduslepingu sisu üle. Vaidlust ei ole ka selles, et enne kinnistu müüki on kostjad tasunud osaliselt hageja võlgnevuste katteks kokku 2 161,97 eurot (1 000 eurot A Š ja 1 161,97 eurot kohtutäitur A K, I kd tl 136).
19.Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud ning tuleb rahuldada osaliselt.
20.VÕS § 619 sätestab, et käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talleselle eest tasu, kui selles on kokku leppinud.
21.Kohus leiab, et pooled sõlmisid käsunduslepingu, mille sisuks oli, et kostjad 1 ja 2 võõrandavad hagejale kuuluva kinnistu ning saadud raha eest tasuvad hageja võlgnevused kolmandatele isikute. Kohus leiab, et eluliselt ei ole usutav, et kui inimene pöördub õigusbüroosse õigusabi saamiseks (milleks olid hageja võlaprobleemid ning oht läbi täitemenetluse kaotada kodu), loobub ta oma varast õigusbüroo töötajate kasuks ning lubab neile tasuks oma kinnisasja. Usutavamad on hageja väited, et käsundusleping hõlmas kinnistu müüki ja müügist saadud rahast hageja võlgade tasumist ning ülejäänud kinnistu müügist saadud raha tagastamist hagejale.
22.Kostjate seisukohad ei ole usaldusväärsed ning nende sellele viitavad järgmised asjaolud.
22.1.29.12.2015. a kinnistu müügi eelleping (broneerimisleping) on koostatud lihtkirjalikus vormis ning on oma olemuselt vastuoluline (nt punkt 4.4 – korterisse jääb ilma mööblita; punkt 4.2 – osapooled on kokkuleppinud, et notariaalne võlaõiguslik müügileping sõlmitakse pärast pärandvara vormistamist; punkt 5.1 ja 5.3 – viide kokkuleppe punktis 3.1 mainitud rahasummadele; punkt 5.2 - viide kokkuleppe punktis 4.2 mainitud ettemaksule).
22.2.Kostjad on jätnud pikema aja jooksul (vähemalt 23.02.2016. a kuni septembrini 2016. a) hagejat teavitamata kõigist käsundi täitmisega olulistest asjaoludest (VÕS § 624 lg 1) ning ei ole esitanud käsundisaajale ülevaadet käsundi täitmisega seotud kuludest ja tuludest koos selle aluseks olevate tõenditega (VÕS § 624 lg 2).
22.3.Peale tehingu tegemist on kostjad asunud hagejat vältima.
22.4.Kohtule teadaolevalt ei ole H Õ maine mitte just kõige parem ning ka Viru Maakohtu menetluses on olnud mitmeid kohtuvaidlusi, kus petetud kliendid on nõudnud õigusbüroolt makstud raha tagasi.
23.Asja materjalidest nähtub, et R H ja S H on saanud hageja kinnistu müügi eest 22 000 eurot. Kostjad on täitnud hageja eest kohustusi kogusummas 2 161,97 eurot ning ei ole ülejäänud summat hagejale tagastanud. VÕS § 621 lg 1 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Käesolevas asjas kostjad seda teinud ei ole.
24.VÕS § 627 lg 1 kohaselt, kui käsunduslepinguga ei ole tasus kokku lepitud, kuulub tasu maksmisele, kui käsundi täitmist võib mõistlikult eeldada üksnes tasu eest, eelkõige kui käsundisaaja täitis käsundi oma majandus- või kutsetegevuses. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt, kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, tuleb maksta vastavalt asjaoludele mõistlik tasu.
25.Kohus nõustub hagejaga, et käesolevas asjas on mõistliku tasu suurus 1 000 eurot.
26.Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjatelt hageja kasuks väljamõistmisele 18 838,03 eurot (22 000 – 1 000 – 1 161,97 – 1 000). Hageja on ebaõigesti arvestanud nõude suuruse 18 839 eurot (+ 0,97 eurot).
MENETLUSKULUDE JAOTUS
27.Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS )§ 173 lg 1).
27.1.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad hageja menetluskulud kostjate kanda.
27.2.Hageja taotleb, et kohus mõistaks kostjatelt välja hageja menetluskulud, milleks on 900 eurot õigusabikulud (II kd tl 64-66).
27.3.TsMS § 138 lg-te 1 ja 2 alusel on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud esindaja kulud.
27.4.Hageja menetluskulud on põhjendatud ning õigusabi kulud on kooskõlas asja menetluses tehtud toimingutega.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.