Altrix OÜ hagi Giraldo OÜ vastu täiteasjas nr 193/2017/229 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
6000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Altrix OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
30. jaanuar 2018
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): Altrix OÜ (rk: 12098748), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv ja seaduslik esindaja Denis Pärtel Vastustaja (kostja): Giraldo OÜ (rk: 11505140), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aare Kaldma
esindajad
Tartu Maakohtu 16. oktoobri 2017 otsus
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 16. oktoobri 2017 otsus muutmata.
2.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Altrix OÜ kanda.
3.Mõista Altrix OÜ-lt Giraldo OÜ kasuks välja menetluskuluna maa- ja ringkonnakohtus kokku 1872 eurot. Giraldo OÜ-le hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda praeguse kohtuotsuse jõustumisest arvates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Altrix OÜ (hageja) esitas 15.02.2017 maakohtule Giraldo OÜ (kostja) vastu hagi täiteasjas nr 193/2017/229 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt on kohtutäitur Sirje Tael alustanud hageja suhtes kostja avalduse ja Tartu notar Andrus Ruuli koostatud ja tõestatud 08.04.2014 kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel täitemenetlust. Kostja nõude suurus on 115 000 eurot, millele lisanduvad täitemenetluse kulud. Täitemenetlus on alusetu. Pooled sõlmisid 16.09.2016 laenulepingute täitmise kokkuleppe, mille p-s 1 lepiti kokku, et 08.04.2014 ja 05.06.2014 laenulepingud loetakse täidetuks 115 000 euro tagasimaksmisega. Kokkuleppe p-st 2 tulenevalt tasutakse laen hagejale kuuluvate Kaalukoja tee 1 korterite 2, 4 ja 9, millele on seatud kostja kasuks hüpoteek, müügist. Kokkuleppe p 6 tühistas varasemad kokkulepped, mis puudutasid kostja antud laenude tagasimaksmist. Hageja ei ole kokkuleppest tulenevaid kohustusi rikkunud ning kostja poolt laenulepingu ülesütlemine on tühine. Kostja on käitunud hageja suhtes pahatahtlikult, arvestamata hea usu põhimõtet. 18.10.2016 saatis kostja hagejale ostupakkumise, milles väitis, et on leidnud korteritele ostja hinnaga 230 000 eurot. Tehingut ei toimunud, kuna ostja ei soovinud siiski kortereid osta. 230 000 eurot kolme korteri eest uues kortermajas on ilmselgelt liiga madal hind. Hageja on pakkunud kostjale võla katteks 80 000 eurot, mille vastuvõtmisest kostja põhjendamatult keeldus. 15.09.2017 esitatud täiendavas seisukohas märkis hageja, et on otsinud võimalusi korterite müügiks ja Kaalukoja tee 1-4 korterile on olemas ostja, kes soovib sõlmida rendilepingu ning on valmis ostma korteri 99 000 eurot eest, tasudes ostuhinna kolme aasta jooksul igakuiste 500-euroste osamaksetena ja ülejäänud summa kolme aasta möödumisel ühe maksega. Kostja on alusetult kõikidest variantidest keeldunud ning takistab korterite müüki.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei nõustunud hageja seisukohaga, et kokkuleppe p-st 2 tulenevalt on laenu tagastamise tähtaeg seotud korterite võõrandamisega. Punktis 2 on kokku lepitud vaid tasutava võlasumma suuruse sõltuvus korterite võõrandamistulust, s.o juhuks, kui hageja soovib kohustuse täita korterite realiseerimistulu arvelt. Kostja teavitas hagejat 18.10.2016, et on leidnud korteritele ostja, kuid hageja ei avaldanud valmisolekut astuda läbirääkimistesse tehingu sõlmimiseks. 11.11.2016 esitas kostja hagejale laenulepingu ülesütlemise avalduse, milles teatas, et ütleb võla mittetasumisel hiljemalt 31.01.2017 laenulepingu üles ja alustab võlgnevuse sissenõudmist sundkorras. Kostja on laenulepingu korralisel ülesütlemisel järginud ettenähtud kahekuulist tähtaega ning ülesütlemine on
õiguspärane ja kehtiv. Kostja leiab, et on olemas laenulepingu erakorralise ülesütlemise alus võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 alusel. Hageja sai ainuisikuliselt realiseerida korterite võõrandamisele suunatud tahteavaldust, et seeläbi täita oma maksekohustus, kostjal müügi läbiviimist mõjutada võimalik ei ole. Hageja on keeldunud kostja poolt kompromissina pakutud 100 000 euro tasumisest võla katteks ja ka teistest alternatiivsetest lahendustest. Hageja tegevus on käsitletav olulise lepingurikkumisena ning on vastuolus hea usu põhimõttega.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 16. oktoobri 2017 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hageja kanda ning mõistis hagejalt välja kostja kasuks menetluskulude katteks 1440 eurot. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda viivist alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on 16.09.2016 kokkulepe oma olemuselt, eesmärgilt ja sisult laenuleping VÕS § 396 lg 1 tähenduses. Kokkuleppe p-s 2 on pooled kokku leppinud, et laenulepingute täitmine toimub järgnevalt: a) juhul kui kinnisasjad Kaalukoja tee 1-2, Kaalukoja tee 1-4 ja Kaalukoja tee 1-9 müüakse kogumaksumusega 230 000 eurot (ilma käibemaksuta), kohustub hageja maksma kostjale 115 000 eurot; b) juhul kui nimetatud kinnisasjad müüakse väiksemas summas kui 230 000 eurot (ilma käibemaksuta), väheneb kostjale makstav summa (115 000 eurot) proportsionaalselt väiksema müügihinnaga. Hageja väited kokkuleppe p 2 osas on vastuolus tema käitumisega. Hageja on 25.10.2016 järelepärimises ja 10.11.2016 vastuses kostja ostupakkumisele viidanud, et sõlmiti täitmise kokkulepe ning sellekohane ostupakkumise kokkulepe (kogusummas 230 000 eurot), mida kostja hagejale pakub, puudub. Kuivõrd kokkuleppe p 2 näeb ette kaks võimalust, sh ühena korterite müüki kogusummas 230 000 eurot, millise hinnaga müügist hageja huvitatud ei ole, ja üks korteritest on 21.01.2017 koormatud tähtajalise üürilepinguga, ei olegi kokkuleppe täitmine sellises mahus nagu hageja väitel p 2 ette nägi, võimalik. Samas on hageja pakkunud kostjale väidetavalt 80 000 eurot ning otsinud abi raha saamiseks krediidiasutuselt, mis viitab sellele, et laenu tagasimaksmise tähtaeg ei pruukinud olla otseses sõltuvuses korterite müügist. Kostja on ostupakkumises viidanud kokkuleppe p-le 2 selliselt, et hageja kohustub maksma kostjale 115 000 eurot juhul, kui kinnisasjad müüakse kogumaksumusega 230 000 eurot, ja et müügilepingus on võimalik kokku leppida, et ostuhinnast 115 000 eurot tasutakse kostjale kokkuleppest tuleneva nõude katteks, millest võib järeldada, et võlgnetava summa suurus võib muutuda (seda juhul kui korterid saadakse müüdud), mitte tähtaeg. Arvestades poolte varasemaid suhteid (koostööpartnerid), kokkuleppe sõlmimise asjaolusid (eelnevad laenulepingud ja võlg), eesmärki ja sisu ning poolte tegelikku tahet sellise sisuga kokkuleppe sõlmimiseks, tuleb kokkulepe p 2 tõlgendada koosmõjus p-ga 1 selliselt, et kokku lepiti laenu suuruseks 115 000 eurot, mis võib muutuda juhul, kui korterid saavad müüdud. Punkti 2 sõnastusest ega tähendusest ei tulene laenu tagasimaksmise kohustust ega laenu tagastamise tähtaega. Vastaselt juhul muutuks p 5 sisutuks ning kui kortereid ei müüdagi (nt otsustab hageja jätta need enda omandisse), siis laenu justkui tagasi maksma ei peakski. Hageja väide, et kostja on 80 000 euro vastuvõtmisest õigustamatult keeldunud, on tõendamata. 15.05.2017 kohtuistungil arutasid pooled ositi tasumist (kostja oli nõus 80 000 euroga) ja kohus andis tähtaja kokkuleppe sõlmimiseks, kuid kokkuleppele ei jõutud, kuna kostja teatas kohtule, et hageja pakkus raha asemel korteriomandit, millest kostja huvitatud ei ole. Kuivõrd kokkulepe oli sõlmitud tähtajatult, on seda võimalik VÕS § 398 lg 1 alusel korraliselt üles öelda. Kostja on edastanud hagejale laenulepingu ülesütlemise avalduse, millel puudub
koostamise kuupäev, kuid milleks kostja on vastuses märkinud 11.11.2016, ja on andnud laenu tagastamiseks tähtaja 31.01.2017. Hageja ei ole vaidlustanud avalduse kättesaamist. Kuna kostja on laenulepingu kehtivalt üles öelnud, on hageja kohustus muutunud sissenõutavaks. Poolte vahel on 08.04.2014 sõlmitud notariaalselt tõestatud leping hagejale kuuluvate korteriomandite koormamise kohta hüpoteegiga kostja kasuks koos igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel. Kostja poolt hüpoteekide realiseerimiseks esitatud täitmisavalduse alusel täitemenetluse algatamine on õiguspärane.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Altrix OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 16. oktoobri 2017 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 193/2017/229 lubamatuks ja jätta kõik menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 29 ja kohtu poolt 16.09.2016 kokkuleppele antud tõlgendus ei vasta poolte tegelikule tahtele ega mõistlikkuse nõudele. Pooled sõlmisid 08.04.2014 ja 05.06.2014 kaks koostöökokkulepet, mis vormistati laenulepingutena. 16.09.2016 sõlmisid pooled 08.04.2014 ja 05.06.2014 lepingute täitmise kokkuleppe; 2) toimub laenu tagastamine kokkuleppe p-st 2 tulenevalt Kaalukoja tee 1 kolme korteri müügist laekuva raha arvelt. Selliselt tuleb mõista lepingupoolte ühist tahet (VÕS § 29 lg 1), nii mõistis kokkuleppe tingimusi hageja ja pidi aru saama ka kostja (VÕS § 29 lg 3). Kohus ei ole lepingut tervikuna hinnanud. Summa tagastamise tähtaeg on kokkuleppes märkimata, sest korterite müügikuupäeva on võimatu ennustada. Kokkuleppes on fikseeritud tingimus (korterite müük), mille saabumine pidi võimaldama 115 000 euro (või sõltuvalt müügihinnast väiksema summa) tasumist. Kokkuleppe p 5 ei ole sisutu, vaid tagab kokkuleppe kehtivuse korterite müügiks vajaliku aja jooksul. Alusetu ja ekslik on kohtu oletuslik järeldus, et kui kortereid ei müüda (nt otsustab hageja jätta need enda omandisse), siis laenu tagasi maksma ei peakski; 3) on kostja käitunud hageja suhtes pahatahtlikult ja arvestamata hea usu põhimõttega. Kostja on takistanud korterite müüki. Kostja saatis 18.10.2016 hagejale ostupakkumise, milles väitis, et on leidnud ostja, kes on nõus omandama korterid 230 000 euro eest, tegelikkuses mingit tehingut ei toimunud. Hageja tegi kõik võimaliku, et korterid müüa – sõlmis maaklerilepingu ja korterid olid müügis kinnisvaraportaalis. Korterite müük ei õnnestunud turusituatsiooni tõttu. Hageja on leidnud potentsiaalseid ostjaid, kes olid ja on nõus korteri välja ostma kolme aasta jooksul, kuid kostja on ettepanekust keeldunud. Hageja ei ole kokkulepet rikkunud, mistõttu ei olnud täitemenetluse algatamiseks alust.
5.Giraldo OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) tõlgendas kohus 16.09.2016 kokkulepet õigesti. Nõustuda ei saa väitega, et 08.04.2014 ja 05.06.2014 laenulepingud on koostöökokkulepped. Hageja ei ole sisustanud koostöökokkuleppe olemust ja eesmärki ega koostöökokkuleppest pooltevahelise rahalise kohustuse tekkimist. Samuti pole hageja vaidlustanud kostjalt raha laenuna saamist. VÕS § 396 lg 2 järgi võib muust kohustusest tekkinud võla vormistada laenuna, kuid vastupidist kohustuste translatsiooni kehtiv õigus ei võimalda; 2) ei saa nõustuda käsitlusega, et hageja pidi tasuma kostjale võla 115 000 eurot alles pärast korteriomandite võõrandamist. Kokkuleppe p-s 2 on pooled kokku leppinud vaid tasutava
võlasumma suuruse sõltuvuse korterite võõrandamistulust, s.o juhuks, kui hageja soovib kohustuse täita korterite realiseerimistulu arvelt. Seega on kokkuleppe p 2 tõlgendatav mitte lepingu tähtaja, vaid täitmismahu tingimusena. Kostja järelduse õigsust kinnitab nii poolte varasem õigussuhe (laenulepingud), kokkuleppe sõnastus (sh hageja ainuõigus otsustada korterite realiseerimine, lepingu tähtajatus) kui poolte käitumine kokkuleppe täitmisel. Kohus on analüüsinud poolte käitumist (kostja ostupakkumine, korteriomandite koormamine hageja poolt, kompromissettepanekud jms) ning jõudnud õigele järeldusele, et laenu tagasimaksmise tähtaeg ei olnud sõltuvuses sõltuvuses korterite müügist. Samuti on põhjendatud seisukoht, et isegi kui käsitleda kokkuleppe p 2 täitmistingimusena, tuleb lugeda tingimus saabunuks hageja käitumise (tingimuse saabumist takistava tegevuse) tõttu. Seega on kohus õigesti tuvastanud võla sissenõutavaks muutumise ja sundtäitmist võimaldava nõude tekke; 3) ei ole kostja käitunud pahauskselt. Kostja on teinud olulisi järeleandmisi nii võla suuruse kui tagastamisaja osas. Kostja on nii enne laenulepingu ülesütlemist kui ka kohtumenetluses teinud jõupingutusi õigusrahu saavutamiseks, kuid need on jäänud tagajärjetuks hageja käitumise tõttu (kostja ostu- ja kompromisspakkumuse ignoreerimine, korterite koormamine väljaostuõigusega üürilepingutega, kompromissettepanekust taganemine jne). Siinjuures on ebaõige hageja väide ostupakkumuse asjaolude kohta, sest kostja oli vahendanud hagejale tõsikindla ostutahtega ostja soovi korterite omandamiseks hinnaga 230 000 eurot (lisandus käibemaks), kuid hageja keeldus kortereid müümast, pidades hinda odavaks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
16.oktoobri 2017 otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid kõiki käesolevas otsuses korrata.
7.Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult jätnud hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata.
7.1.Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et 16.09.2016 laenulepingute täitmise kokkulepe on käsitletav laenulepinguna VÕS § 396 lg 1 tähenduses, kuivõrd sellega muudeti 08.04.2014 ja 05.06.2014 laenulepingute tingimusi. Selliselt on nimetatud kokkulepet käsitlenud ka hageja, kes on hagiavalduses märkinud, et kostjapoolne laenulepingu ülesütlemine on tühine. Samuti on hageja 25.09.2017 kohtuistungil kinnitanud, et 16.09.2016 laenulepingute täitmise kokkulepe põhineb poolte vahel varasemalt sõlmitud laenulepingutel ning selle asjaolu üle pooltel vaidlus puudub (tl 104 pöördel). 16.09.2016 laenulepingute täitmise kokkulepe p 5 kohaselt on pooltevaheline kokkulepe sõlmitud tähtajatult. Õige on ka see maakohtu seisukoht, et tähtajatut laenulepingut on võimalik VÕS § 398 lg 1 alusel korraliselt üles öelda ning selleks ei ole vajalik eraldi põhjuse olemasolu. Seega piisab tähtajatu laenulepingu kehtivaks ülesütlemiseks ülesütlemisavalduse tegemisest. Kostja ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 398 lg-s 1 sätestatud tingimustele ning kuna hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud, siis on 16.09.2016 laenuleping lõppenud. Hageja seisukoht, et lisaks ülesütlemisavalduse tegemisele on kehtivaks ülesütlemiseks vajalik veel põhjuse (rikkumise) olemasolu tuvastamine, ei tulene seadusest. Sellest tulenevalt ei ole asjakohased hageja need väited, mis käsitlevad põhjuseid, miks ta ei ole laenusummat 115 000 eurot kostjale tagasi maksnud (sh Kaalukoja tee 1-2, Kaalukoja tee 1-4 ja Kaalukoja tee 1-9 korteriomandeid võõrandanud). Tähtajatut laenulepingut sõlmides pidi hageja arvestama
võimalusega, et kostjal on õigus see kahekuulise etteteatamistähtaja möödumisel üles öelda ning oluline ei ole see, kas laenusumma 115 000 eurot tasutakse korteriomandite müügist saadud või muust rahast. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väide, et laenulepingute puhul oli tegemist koostöökokkulepetega, on põhjendamatu ja vastuolus maakohtu menetluses esitatud seisukohtadega.
7.2.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et laenulepingute täitmise kokkuleppe p 2 tuleb tõlgendada koosmõjus p-ga 1 selliselt, et lepiti kokku laenu suuruses 115 000 eurot ning nimetatud summa võib muutuda, kui korteriomandid saavad müüdud. Hageja seisukoht, et kokkuleppe p-st 2 tuleneb laenu tagasimaksmise tähtaeg ning see on sõltuvuses korteriomandite müügiga, on ebaõige. Pooled leppisid kokku, et laenuleping on tähtajatu ning sellega välistasid võimaluse, et laenusumma tagasimaksmine toimub üksnes pärast korteriomandite müüki. Laenulepingu tähtajatusest tulenevalt on põhjendamatud hageja väited maakohtu poolt laenulepingute täitmise kokkuleppe väära tõlgendamise kohta.
7.3.Kuivõrd kostja ütles laenulepingu kehtivalt üles, muutus hageja kohustus sissenõutavaks ning kostjal oli õigus nõuda kohustuse täitmist, sh pöörduda täitemenetluse algatamiseks kohtutäituri poole. Selline kostja käitumine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ja hageja vastupidine seisukoht on ebaõige.
8.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud apellatsioonistmes TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. TsMS § 174 lg 3 kohaselt määrab ringkonnakohus kindlaks kostja menetluskulude rahalise suuruse. Kostja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise avaldusest nähtuvalt on kostja kulutanud õigusabile seoses vastuse koostamisega apellatsioonkaebusele ja ringkonnakohtu istungiks ettevalmistamisele ning sellest osavõtmisele kokku 5 tundi 43 minutit summas 823,20 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostja õigusabikulud on põhjendatud osaliselt. Kuna vastuses apellatsioonkaebusele on korratud maakohtu menetluses esitatud faktilisi ja õiguslikke põhjendusi, siis on põhjendatud ja vajalikuks kuluks apellatsioonimenetluses kokku 3 tunni eest 432 eurot (3x120x1,2). Koos maakohtus kantud menetluskuludega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 1872 eurot (1440+432). Kostja kasuks väljamõistetavatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.