T.P. hagi A.K. ja K.S. vastu kaasomandi lõpetamiseks ning A.K. vastuhagi T.P. ja K.S. vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot; 3500 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 27. veebruari 2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
T.P. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
26. september 2017
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): T.P. (isikukood XXX), esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Nikolai Kõiv Vastustajad (kostjad): A.K. (isikukood XXX) ja K.S. (isikukood XXX)
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 27. veebruari 2017 otsus ja teha asjas osaliselt uus otsus.
2.Kohustada A.K. t ja K.S. andma nõusolek sulgeda T.P. le, A.K. le ja K.S. le kuuluvate Viljandi maakonnas Abja vallas Abja-Paluoja linnas XXX korteriomandite registriosad nr XX, XX, XX (Tartu Maakohtu
kinnistusosakond) ja kinnistusregistris suletud korteriomandite asemel avada uus kinnistusregistriosa katastritunnustega XXX, elamumaa, asukohaga XXX Abja-Paluoja linn Abja vald Viljandi maakond ning registriosa teise jakku kanda kinnistu kaasomanikena T.P. (mõttelise osa suurus 924/1690 kinnistust), A.K. (mõttelise osa suurus 350/1690 kinnistust) ja K.S. (mõttelise osa suurus 416/1690 kinnistust).
3.Saata T.P. hagi A.K. ja K.S. vastu kaasomandi lõpetamiseks ning A.K. vastuhagi T.P. ja K.S. vastu kaasomandi lõpetamiseks maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4.Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab maakohus asjas tehtavas lõpplahendis. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.T.P. (hageja) esitas 12. septembril 2016 Tartu Maakohtule hagi A.K. (kostja I) ja K.S. (kostja II) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada pooltele kuuluvate korteriomandite sulgemise tagajärjel tekkinud kinnistu kaasomand selliselt, et jätta kinnistu hageja ainuomandisse ning kohustada teda maksma kostjatele rahalist hüvitist. Hageja palus tuvastada ka kostjate nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning asendada kostjate sellekohane tahteavaldus kohtuotsusega. Hagiavalduse kohaselt on poolte kaasomandis kinnistu, asukohaga XXX Abja-Paluoja linn Abja vald Viljandimaa. Kinnistu kuulub kaasomanikele järgmiselt: T. P 924/1690, A. K 350/1690 ja K. S 416/1690 kaasomandist. Kinnistul asus varem kolme korteriga elamu, mis on tulekahjus hävinenud. Riikliku ehitusregistri andmetel on elamu kohta väljastatud 22.06.2004 teatis ehitise likvideerimiseks. Hageja on aastaid hoolitsenud kinnistu ja seal asuva abihoone eest ning kasutanud seda suvekoduna. Kostjad ei ole käinud oma kinnisvara hooldamas. Hageja on valmis tasuma kostjatele hüvitist lähtudes kinnistu turuväärtusest. Domus Kinnisvara poolt 17.02.2016 koostatud
ekspertarvamuse alusel on kinnistu turuväärtuseks 5900 eurot. Seega on kostja I mõttelise osa maksumus 1222 eurot ja kostja II mõttelise osa maksumus 1452 eurot. Hageja esitas 16. jaanuari 2017 menetlusdokumendis alternatiivnõude kinnistu reaalosades jagamiseks. Alternatiivselt taotles hageja kinnistu jagada reaalosadeks, millest 54,67% jätta hageja ainuomandisse ja ülejäänud kostjate omandisse.
2.Kostja I vaidles hagile vastu ja esitas 25. novembril 2016 vastuhagi, milles palus jätta kogu kinnistu tema omandisse. Kostja I on nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma lähtudes turuhinnast. Kostja I pakub kinnistu väärtuseks 10 000 eurot. Alternatiivselt taotles kostja I müüa kinnistu avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole kostja I arvates võimalik, sest hageja ei ole esitanud ühtegi asjasse puutuvat plaani või muud dokumenti. Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid.
3.Kostja II oli nõus talle kuuluva korteriomandi sulgemisega ja kinnistu kaasomandi lõpetamisega müügi kaudu võimalikult kasumlikult. Kostja II soovib tagasi saada vähemalt kinnistu soetamisraha 1661 eurot 47 senti, mis on suurem kui hageja poolt talle pakutud summa.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus rahuldas 27. veebruari 2017 otsusega T. P hagi osas, milles hageja taotles sulgeda korteriomandite registriosad ja avada uus kinnistusregistriosa ning jättis rahuldamata kaasomandi lõpetamise nõude hageja taotletud viisidel. Maakohus rahuldas A. K vastuhagi, milles ta taotles lõpetada kaasomand kaasomanikevahelise enampakkumise teel, jagades saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. Maakohus leidis, et kinnistu jätmine ühele kaasomanikule ei arvestaks kõigi kaasomanike huvidega. Hagejale kuulub küll suurem osa kinnistust ja tal on aastatepikkusest kinnistu kasutamisest tekkinud sellega emotsionaalsem side kui kostjatel, kuid see ei ole kohtu hinnangul nii ülekaalukas huvi, et oleks põhjendatud jätta kinnistu hagejale. Hageja väide elukohast ilmajäämise kohta on alusetu, sest kinnistul ei ole ühtegi elamut. Kinnistul asuvat abihoonet kasutab hageja suvituskohana ning see ei ole talvel elukohana kasutatav. Hageja tegelik elukoht on XXX Valga linn. Hageja on võtnud enda valdusse osa kaasomandist, kinnistu kasutuskorda ei ole kokku lepitud. See, et abihoone asub hageja poolt kasutataval kinnistu osal, ei anna alust seda tunnistada hageja vallasvaraks. Tõendamata on asjaolu, et vaidlusaluse kinnistu maatükk tagastati omandireformi kohaselt hagejale, mistõttu kohus ei saa sellele tugineda. Poolte vahel on vaidlus kinnistu turuväärtuse osas. Maakohus leidis, et hageja esitatud kinnisvarabüroo hinnang kinnistu turuväärtuse kohta ei ole usaldusväärne tõend. Selles esitatud järeldused on üldised. Võrdluse aluseks on võetud portaalides olevad 4 elamumaa pakkumishinnad, mitte müügihinnad. Kuna nii hageja kui kostja I soovivad kinnistut enda omandisse, on kaasomandi lõpetamine kaasomanikevahelisel enampakkumisel õiglane ja kõige enam kaasomanike huve arvestav kaasomandi lõpetamise viis. Enampakkumise kaudu on kaasomanikele tagatud õiglane hüvitis oma osa eest. Hageja esitas 16. jaanuari 2017 menetlusdokumendis alternatiivnõude kinnistu reaalosades jagamiseks. Kohus muudetud kujul hagi ei menetlenud, sest kostja I vaidles sellele vastu ning kohus ei tuvastanud hagi muutmiseks mõjuvat põhjust. Kohus märkis, et kinnistu reaalosadeks jagamine ei oleks esitatud asjaolude ja tõendite pinnalt õiguslikult võimalik. Abja Vallavalitsuse 16.01.2017 seisukohast nähtuvalt on kinnistu kaheks reaalosaks jagamine võimalik läbi
detailplaneeringu. Detailplaneeringut ei ole aga koostatud. Samuti ei ole tõendatud, kas pärast kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamist säilitaksid osad oma komplekssuse ning kasutusotstarbe. Arvestades poolte suhteid ja senist läbisaamist ei oleks kinnistu jagamine kooskõlas kaasomanike huvidega.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse või saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt on maakohus jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostjad on omandanud korteriomandid ajal, mil elamu ja selles asuvad korterid olid täielikult hävinenud. Hageja leiab, et tehingud on tehtud ebaõigete dokumentide alusel ning mõlemad kostjad teadsid või pidid teadma, et tehingu tegemisel puudus müügiobjekt. Kuna korteriomandeid faktiliselt ei olnud, on tegemist tühiste tehingutega. Seoses elamu hävinemisega muutusid endised korteriomanikud kinnistu kaasomanikeks. Hagejal oli kinnistu mõttelise osa ostueesõigus AÕS § 73 lg 2 alusel. Hagejal on õigus omandada antud kinnistu eesõigusega tasudes kostjatele eksperdi poolt määratud kinnistu turuhinna või summa, millega kostjad omandasid 2006. aastal ja 2008. aastal kinnistu mõttelised osad. Kostjad ei ole vaidlustanud hageja esitatud ekspertarvamust ega ole taotlenud viia läbi täiendavat kinnistu turuväärtuse hindamise ekspertiisi. Maakohus jättis menetlusnorme rikkudes põhjendamatult lahendamata hageja alternatiivse nõude jagada kinnistu reaalosadeks. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole võimalik. Kaasomandi reaalosadeks jagamise otsustamisel ei pea olema detailplaneeringut. Enne kohtulahendit ei ole võimalik algatada detailplaneeringut, kuna detailplaneeringu algatamiseks peavad kõik kinnistu kaasomanikud esitama oma tahteavaldused. Kaasomandi jagamine reaalosadeks on antud juhul tunduvalt õiglasem kui kaasomandi lõpetamine enampakkumisel, kus juba algusest peale on teada hageja ja kostja I erinevad rahalised võimalused. Hageja majanduslik seisund ei võimalda tasuda kinnistu mõttelise osa eest üle selle keskmise turuväärtuse. Maakohus jättis alusetult arvestamata, et hagejal on sissekirjutus kinnistu aadressil ning hageja elab regulaarselt kevadest kuni sügiseni kinnistul asuvas kõrvalhoones. Kohtuotsuse resolutsioon on ebaselge ega ole täidetav. Maakohus jättis tähelepanuta hageja taotluse tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning asendada kostjate sellekohane tahteavaldus kohtuotsusega. Ebaselge on ka kohtuotsuse resolutsiooni p 4, millest ei nähtu, kuidas toimub kaasomanikevaheline enampakkumine ja kes kannab sellega seotud kulud.
6.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, leides, et maakohtu otsuse tühistamiseks alust ei ole.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada. Ringkonnakohus tühistab TsMS § 657 lg 3 alusel Tartu Maakohtu 27. veebruari 2017 otsuse ja teeb asjas osaliselt uue otsuse, millega rahuldab hageja nõude kohustada andma kostjaid nõusolek korteriomandite registriosade sulgemiseks ja uue registriosa avamiseks. Hageja hagi kostjate vastu kaasomandi lõpetamiseks ning kostja I vastuhagi hageja ja kostja II vastu kaasomandi lõpetamiseks tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.KOS § 6 lg 1 kohaselt lõpeb korteriomand kinnistusraamatu kande kustutamisega või korteriomandite registriosa sulgemisega. Sama paragrahvi lg 2 järgi korteriomandite registriosad võib sulgeda üksnes üheaegselt. Kõik registriosad suletakse järgmistel juhtudel: 1) kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel; 2) enamiku korteriomanike notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel, kui hoone on täiesti kasutamiskõlbmatuks muutunud; avaldusele tuleb lisada kohaliku omavalitsuse asjakohane õiend; 3) isiku notariaalselt tõestatud avalduse alusel, kui ta on omandanud kõik korteriomandid. Vastavalt KOS § 6 lg-le 3 korteriomandi registriosade sulgemise korral avatakse kinnisasja kohta uus registriosa asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras. KOS § 6 lg 2 p-des 1 ja 2 sätestatud alustel jääb kinnisasi endiste korteriomanike kaasomandisse. Kaasomandiosa suurus on võrdeline korteriomanikule kuulunud korteriomandi kaasomandi mõttelise osa suurusega, kui korteriomanike kokkuleppel ei ole määratud teisiti.
9.Õige on hageja väide, et maakohus on jätnud tähelepanuta hageja taotluse tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek korteriomandite registriosade sulgemiseks ja kinnisasja kohta uue registriosa avamiseks. Kohtulahend ei ole iseseisvaks kandealuseks, vaid sellega üksnes asendatakse puututatud isiku nõusolekut kande tegemiseks ning kande tegemiseks on vajalik ka kinnistamisavaldus. Kohtule ei ole üldjuhul antud kinnistamisavalduse esitamise õigust. Maakohus on vaidlustatud kohtuotsuses ise sulgenud korteriomandite registriosad ja avanud uue kinnistusregitriosa ning selliselt sõnastatud kohtuotsuse resolutsioon ei ole täidetav. Maakohus saab kohustada kostjaid andma vastavad nõusolekud ning sel juhul esitab hageja kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse koos jõustunud kohtulahendiga.
10.Asja materjalide kohaselt ei ole kostjad vastu vaielnud hageja väitele, et korteriomandid on hävinenud ning 22.06.2004 on väljastatud riikliku ehitusregistri andmetel teatis ehitise likvideerimise kohta, s.o kostjad ei ole iseenesest vastu vaielnud korteriomandite registriosade sulgemisele ja kinnisasja kohta uue registriosa avamisele. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust kaasomandi mõtteliste osade suuruses. Samas aga kuna hageja ja kostjad ei olnud hagiavalduse esitamise ajaks kinnistusosakonnale esitanud KOS § 6 lg 1 p-de 2 ja 3 kohast notariaalselt tõestatud kinnistamisavaldust ning kaasomandit ei ole võimalik enne jagada, kui on suletud korteriomandite registriosad ja avatud kinnisasja kohta uus registriosa, siis peab ringkonnakohus võimalikuks rahuldada hageja nõue, milles taotletakse kohustada hagejaid andma nõusolek korteriomandite registriosade sulgemiseks ja kinnisasja kohta uue registriosa avamiseks. Nimetatud nõudes teeb ringkonnakohus ise otsuse, millega kohustab kostjaid andma nõusolek sulgeda hagejale ja kostjatele kuuluvate Viljandi maakonnas Abja vallas Abja-Paluoja linnas XXX korteriomandite registriosad nr XX, XX, XX ja kinnistusregistris suletud korteriomandite asemel avada uus kinnistusregistriosa katastritunnustega XX, elamumaa, asukohaga XXX Abja-Paluoja linn Abja vald Viljandi maakond ning registriosa teise jakku kanda kinnistu kaasomanikena hageja (mõttelise osa suurus 924/1690 kinnistust), kostja I (mõttelise osa suurus 350/1690 kinnistust) ja kostja II (mõttelise osa suurus 416/1690 kinnistust).
11.Asja materjalidest nähtuvalt esitas hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks viisil, et kinnistu jääb tema ainuomandisse ning alternatiivselt taotles kinnistu reaalosadeks jagamist (tl 66 – 68). Kostja I vastuhagis taotles kaasomandi lõpetamist ja kinnistu tema ainuomandisse jätmist või alternatiivselt kinnistu müümist kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Maakohus on vaidlustatud otsuses (p-d 12, 13) ennatlikult asunud seisukohale, et kinnisasja reaalosadeks jagamine hageja poolt alternatiivselt taotletud viisil ei ole õiguslikult võimalik. Eelkõige nõustb ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et hageja poolt 16.01.2016 esitatud taotlus kaasomandi lõpetamisel jagada kinnistu reaalosadeks on käsitletav hagi muutmisena (täiendamisena) TsMS § 376 lg 1 mõttes. Samas aga hagi esemeks on kaasomandi lõpetamine ja kuna kaasomandi lõpetamine korral on tegemist põhiseadusliku omandiõiguse tugeva riivega, siis
seetõttu oleks kohus pidanud lubama hagejal täiendada kaasomandi lõpetamise nõuet alternatiivse jagamise viisiga jagada kaasomand reaalosadeks. Lisaks eeltoodule ei ole kostjad vastu vaielnud sellele, et kohus ei arutaks hageja alternatiivnõuet lõpetada kaasomand reaalosadeks jagamise teel. Kostja I on küll reaalosadeks jagamisele vastu vaielnud, kuid ei ole vastu vaielnud jagamise viisi arutamisele kohtumenetluses.
12.Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et kuna hageja poolt esitatud kinnisasja alternatiivse jagamise viisi juures ei ole taotletud kostjatelt kinnisasja jagamise läbiviimiseks ning jagamise kinnistamiseks vajalikke tahteavaldusi, siis ei ole kaasomandi lõpetamine ja reaalosadeks jagamine õiguslikult esitatud avalduse alusel võimalik. Kinnistut ei ole võimalik jagada üksnes kohtuotsuse alusel. Kui kohus on teinud otsuse kinnistu jagamiseks, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada kinnistu jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid, kinnistu jagamisel ka katastriüksuse plaani koopia (KRS § 36). Käesolevas asjas tehtava kohtuotsusega ei saa määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks kinnistute piire, vaid kohtuotsus saaks üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomanike tahteavaldust kinnistu jagamiseks hageja soovitul kujul. Kohtul ei ole õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui hageja on seda taotlenud. Käeolevas asjas ei ole aga hageja alternatiivnõude esitamisel üldse märkinud, kuidas ta soovib jagada kinnisasja reaalosadeks, s.o kinnisasja jagamiseks reaalosadeks ei piisa ainuüksi Abja Vallavalitsuse vastusest päringule (tl 71), et kinnistu kaheks reaalosaks jagamine on võimalik läbi detailplaneeringu, vaid hageja peab ise esitama kohtule, millisel viisil ta soovib kinnisasja jagada reaalosadeks (asjakohane plaan). Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Kinnisasi on MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Kuna hageja ei ole esitanud kohtule vastavat plaani, siis ei ole võimalik otsustada, kas kinnisasja jagamine reaalosadeks on võimalik hageja soovitud viisil.
13.Antud juhul ei ole hageja poolt esitatud alternatiivnõue kaasomandi jagamiseks reaalosadeks selge (avaldus on esitatud puudustega) ja seetõttu oleks maakohus pidanud andma hagejale TsMS § 3401 lg 1 kohaselt tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Maakohus ei ole juhtinud hageja tähelepanu puudustele avalduses ega andnud tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Sellega on kohus oluliselt rikkunud selgitamiskohustust (TsMS § 392; § 351 lg 1,2) ja seetõttu saadab ringkonnakohus hagis ja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõude maakohtule uueks läbivaatamiseks.
14.Kuna ringkonnakohus saadab hagi ja vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes maakohtule uueks läbivaatamiseks, siis otsustab maakohus menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise asjas tehtavas lõpplahendis.
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.