Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

xxx esitas xxx vastu hagi, milles palus kohustada kostjat võõrandama korteriomand Tallinnas xxx.

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale korteriomand xxx. Korteriomand kanti kinnistusraamatusse 20.11.2002.a. Korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks on loodud mittetulundusühing korteriühistu xxx. Hageja on osutanud kostjale hooldus- ja kommunaalteenuseid. Ühistu põhikirja p 3.2.3 kohaselt kohustub ühistu liige tasuma regulaarselt kord kuus majandamiskulude makseid. Maksete mittetähtaegsel tasumisel maksab liige seadusega kehtestatud viivist. Kostja ei tasu kommunaalteenuste eest. Tallinna Linnakohtu 25.10.2005.a kohtuotsusega mõisteti kostjalt korteriühistu kasuks välja üürivõlg 14 299 krooni. Kostja ei tasu ka alates 2006. aastast kommunaalteenuste eest. Seisuga 31.10.2007.a võlgneb kostja hagejale 31 847.41 krooni, s.h 26 115.30 krooni tasumata hooldus- ja kommunaalmaksete eest ning 5732.11 krooni viiviseid. Kostja on rikkunud korteriühistu põhikirja ja korteriühistuseaduse § 151 lg 1. Kostjale saadeti 15.04.2007.a teade, et võlgnevuse mittetasumise korral on korteriühistu sunnitud pöörduma kohtusse. Kostja jättis kirja tähelepanuta. 04.10.2007.a korteriühistu erakorraline üldkoosolek kohustas kostjat võõrandama oma korteriomand ja tasuma ühistule võlad. Otsustati, et kui kostja ei tasu võlga 31.10.2007.a, peab juhatus kohtusse hagi esitama. Protokolli koopia saadeti tähitult kostjale. Kostja ei ole võlga tasunud. Hageja palub kohustada kostjat võõrandama korter korteriomandiseaduse § 14 lg 2 p 2 alusel. 20.03.2008.a kohtuistungil täiendas hageja hagi ning palus määrata kohtuotsuse täitmise tähtajaks 3 kuud. Hageja palus täita kohtuotsus täitemenetluse seadustiku alusel.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja sai hagimaterjalid ning 03.12.2007.a menetlusse võtmise määruse kätte isiklikult 18.12.2007.a (tl 28). Kostja hagiavaldusele ei vastanud. Kostja sai kohtukutse kätte 07.03.2008.a (tl 36), kuid 20.03.2008.a kohtuistungile ei ilmunud. Kostja ei teatanud kohtule ka hagile vastamata või kohtuistungile ilmumata jätmise põhjendusi.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada. TsMS § 231 lg 2 kohaselt ei vaja poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Sama paragrahvi lõige 4 sätestab, et omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kuna kostja ei ole hageja esitatud faktilisi asjaolusid vaidlustanud, loeb kohus tõendatuks järgmised asjaolud: • kostjale kuulub korteriomand xxx (Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx); • Tallinna Linnakohtu 25.10.2005.a otsusega mõisteti kostjalt hageja kasuks välja kommunaalteenuste võlgnevus 14 299.04 krooni; • kostja tasus 2006.a jaanuarikuu kommunaalteenuste eest 220.16 krooni. Alates 2006.a veebruarist kuni 2008.a märtsini ei ole kostja kommunaalteenuste eest üldse tasunud; • Korteriühistu 04.10.2007.a erakorraline üldkoosolek otsustas kohustada kostjat võõrandama oma korteriomand ja tasuma ühistule võlad. Otsustati, et kui kostja ei tasu võlga 31.10.2007.a, peab juhatus kohtusse hagi esitama. Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 14 lg 1 kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Sama paragrahvi lõike 2 p 2 järgi võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt otsustavad

lõikes 1 nimetatud nõude esitamise üle korteriomanikud häälteenamuse alusel. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas kostja on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu ning kas korteriomanikud on häälteenamusega otsustanud nõuda korteriomandi võõrandamist. Tulenevalt korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) §-st 151 lg 1 ning korteriühistu põhikirja p-st 3.2.3 on kostjal kohustus tasuda elamu ning korteri majanduskulusid. Hageja esitatud tabelitest (tl 17-19) nähtuvalt ei ole kostja alates 2006.a veebruarist kuni 2007.a oktoobrini k.a kommunaalteenuste eest üldse tasunud. Hageja poolt kohtuistungil esitatud 19.03.2008.a tõendi kohaselt tasus kostja 02.04.2007.a kohtuotsusega ühistu kasuks välja mõistetud summa ning 09.04.2007.a tasus kostja 2006.a jaanuari eest. Kuna kostja ei ole väitnud vastupidist, loeb kohus tõendatuks, et alates 2006.a veebruarkuust ei ole kostja tasunud majanduskulude eest. KOS § 14 lg 2 p 2 nimetatud võõrandamise nõude aluseks on periood 2006.a veebruarist kuni 2007.a novembrini k.a. Kuna kostja ei ole nimetatud perioodi eest ühtegi makset teinud, on ta enamike maksetega olnud viivituses rohkem kui kolm kuud. Kostja võlgnevust 2007.a detsembri eest kohus antud vaidluses arvestada ei saa, kuna selle makse tasumise kohustus tekkis 31.12.2007.a ning 19.03.2008.a tõendi koostamise ajaks ei olnud kolm kuud täitunud. Samal põhjusel ei arvesta kohus ka kostja hilisemaid võlgnevusi. KOS § 14 lg 1 kohase otsuse võtsid korteriomanikud vastu korteriühistu 04.10.2007.a erakorralisel üldkoosolekul. Seaduse kohaselt võetakse otsus vastu häälteenamuse alusel. Kinnistusregistri andmete kohaselt on xxx majas 30 korteriomandit, võõrandamisnõude esitamise poolt hääletas koosoleku protokolli ja sellele lisatud nimekirja kohaselt 16 korteriomanikku. Seega loeb kohus tõendatuks, et KOS § 14 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaldamise formaalsed eeldused on olemas. Riigikohus leidis 22.11.2006.a otsuses nr 3-2-1-107-06, et „korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, mille kasutamiseks tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu.“ Samas tuleb kohtul ka analüüsida, mis on nimetatud normi eesmärk ning kas on täidetud ka normi rakendamiseks vajalikud sisulised eeldused. Korteriomandiseaduse eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb kohtul võõrandamisnõude arutamisel ning otsuse tegemisel arvestada võõrandamiskohustuse eelduseks olevate asjaolude esinemist, samuti seda, kas rikkumine oli vabandatav. Kohus leiab, et KOS § 14 lg 2 p 2 eesmärgiks võiks olla vabanemine elanikust, kes jätab ilma mõjuva põhjuseta pikema aja jooksul majanduskulude eest tasumata. Nimetatud sätte alusel ei saa esitada võõrandamisnõuet võlgniku vastu, kellel on mingid mõjuvad põhjused talle esitatud arvete tasumata jätmiseks. Võõrandamiseks kohustamisel riivatakse võlgniku õigust talle kuuluva asja vabale käsutamisele, see mõjutab võlgniku varalisi õiguseid ja huve ning kujutab endast omandipuutumatuse riivet. Tegemist on raske riivega põhiõigusele ning selle kohaldamine peab olema reserveeritud üksnes olukordadeks, kus ei esine võlgnikku vabandavaid asjaolusid. Kostja ei ole näidanud, et tal oleksid olnud arvete tasumata jätmiseks mõjuvad põhjused. Korteriühistu on juba esitanud hagi maakohtusse võlgnevuse väljamõistmiseks ning hagiavaldus on rahuldatud. Sellest hoolimata ei ole kostja asunud 2006. ning 2007. aasta majandamiskulusid tasuma. Hageja esindaja ütluste kohaselt saadeti kostjale tähtkirjaga 04.10.2007.a üldkoosoleku protokoll, kuid kostja ei võtnud seda vastu. Kohus leiab, et seega oli kostjal mõistlik võimalus tutvuda üldkoosoleku otsustusega ning oma võlg tasuda. Kostja ei ole seda teinud ega esitanud ka põhjendusi võlgnevuse tasumata jätmise kohta. Kohus leiab eeltoodu alusel, et antud olukorras on KOS § 14 lg 1 ja lg 2 p 2 rakendamine kohane ning proportsioonis kostja tegevusega. Hagi tuleb rahuldada. Menetluskulud

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.