2-05-14304/27 - Muud - Muud hagiasjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Riigikohtu otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 on leidnud kinnitust asjaolu, et hageja on alates 03.07.2002.a hoone asukohaga Viru tn 24/Valli 2/Müürivahe 38 Tallinnas peaüürnik 20.03.1996.a hageja, Kawe Kinnisvara AS-i ning David ja Gabriel Abramsoni vahel sõlmitud kolmepoolse lepingu kohaselt, omades kõiki allüürileandja õigusi ja kohustusi allüürnike suhtes. Seega on hageja astunud allüürilepingusse kostjaga alates 03.07.2002.a asjaolul, et kostja ja Kawe Kinnisvara vahel on sõlmitud 04.09.2001.a. mitteeluruumi allrendileping, mille kohaselt võttis kostja tähtajaliselt kasutusele hoones III korruse rendipinna suurusega 104 m2 koos rendipinna kõrval oleva abiruumiga suurusega 58 m2. Allrendilepingu kohaselt kohustus kostja maksma igas kuus 11 440 krooni, millele lisandus käibemaks. Makse igakuine tähtaeg oli 25. kuupäev ja viivis 0,5% võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja palus kostjalt välja mõista vaid põhivõlgnevuse summas 410 400 krooni perioodi 03.07.2002.a kuni 30.06.2005.a eest. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ja Kawe Kinnisasja AS vahel sõlmiti küll 04.09.2001.a mitteeluruumi allrendileping, kuid kuna alates 03.07.2002.a lõpetati Kawe Kinnisasja AS ning David ja Gabriel Abramsoni vaheline rendileping kogu hoone rentimiseks, lõppes ka AS-i Kawe Kinnisasja ja kostja vaheline 04.09.2001.a sõlmitud mitteeluruumi allrendileping. Kostja ei ole McDonald ́s Eesti AS-ga kunagi allüürilepingut sõlminud. McDonald ́s Eesti AS pole suhetes kostjaga kunagi faktiliselt täitnud allüürileandja kohustusi. Kostja kasutas ruume hoone omanikuga sõlmitud üürilepingu alusel, mida mõlemad lepingupooled kohaselt täitsid. Kostja nõustus allüürilepingu alusel tasutud tagatisdeposiidi ülekandmisega Kawe Kinnisasja AS-lt OÜ-le Aaber Kinnisvara ning sõlmis OÜ-ga Aaber Kinnisvara üürilepingu. Kostja tasus OÜ-le Aaber Kinnisvara üüri ja tasu kõrvalteenuste eest. Seoses hoonestusõiguse võõrandamisega sai uueks üürileandjaks OÜ Fixor Invest, kellega vormistati uus üürileping. Hiljem anti üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle OÜ-le Tartelone. Kostja on ruume hoones Viru 24 kasutanud kogu hagiavalduses nimetatud perioodi vältel vastavalt kehtivale üürilepingule. Asjaolu, et sellise üürilepingu sõlmimisega võis hoonestaja rikkuda mõnda tema poolt sõlmitud lepingut (s.h. hagejaga sõlmitud leping), ei muuda kostja poolt ruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingut kehtetuks. Hageja on valesti tõlgendanud Riigikohtu lahendi seisukohti ning nõue on alusetu. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus jättis 02.05.2007.a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et Viru 24 kinnistu omanikeks on David Abramson ja Gabriel Abramson. 27.07.1993.a sõlmitud rendilepinguga anti kogu Viru 24 hoone rendile Kawe Kinnisasja AS-ile. Hoonestusõiguse omanikuks oli 07.08.2002.a kuni 18.08.2003.a OÜ Aaber Kinnisvara ja alates 18.08.2003.a OÜ Fixor Invest. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja kasutuses on olnud kogu aeg samad Viru 24 hoone III korrusel asuvad ruumid. Riigikohtu otsusest 3-2-1-136-04 tulenevalt läksid 03.07.2002.a hagejale üle 27.07.1993.a. Kawe Kinnisvara AS ja Viru 24 kaasomanike vahel sõlmitud rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused sh õigused, mis puudutavad allüürilepinguid. Tallinna Linnakohtu 23.04.2003.a tehtud otsuse kohaselt oli OÜ Aaber Kinnisvara kohustatud täitma 27.07.1993.a üürilepingust tulenevaid

üürileandja kohustusi lepingus ettenähtud korras. Kostja vastuväited selle kohta, et 27.07.1993.a sõlmitud üürileping on lõppenud alates 03.07.2002.a ning see ei saanud hagejale üle minna, on meelevaldsed. Lepingu ülevõtmine saab toimuda ühe poole lepingust väljumisega ning samal ajal uue poole lepingusse astumisega. Üürileandjaks oli vastavalt VÕS § 291 lg 2 hoonestusõiguse seadmisest alates piiratud asjaõiguse omaja 07.08.2002.a kuni 18.08.2003.a OÜ Aaber Kinnisvara ja alates 18.08.2003.a OÜ Fixor Invest. Kostja ja Kawe Kinnisasja AS sõlmisid 04.09.2001.a. allrendilepingu Viru 24 hoone III korrusel asuvate ruumide kasutamiseks. VÕS § 288 lg 6 järgi lõppeb allüürileping üürilepingu lõppemisega. Üürileping, millest tulenevalt allüürileping sõlmiti, ei ole lõppenud, järelikult ei ole ka lõppenud allüürileping. Nii allüürilepingu p 5.1 kui ka VÕS § 271 järgi oli allkasutajal kohustus tasuda üüri üürnikule st hagejale. Kostja ja OÜ Aaber Kinnisvara vahel 19.08.2002.a sõlmitud üürilepingust ning kostja ja OÜ Fixor Invest OÜ vahel 10.09.2003.a sõlmitud üürilepingust nähtus, et kostja on sõlminud üürilepingu hoone III korrusel asuvate ruumide kasutamiseks. Kostja on tasunud üüri kogu aeg hoonestusõiguse omajale kui faktilisele üürilepingu täitjale. Välja on kujunenud olukord, kus kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks on olemas nii allüürileping hageja ja kostja vahel kui ka üürileping hoonestaja ja kostja vahel. Hageja on 12.08.2002.a kirjaga teavitanud kostjat üürilepingu üleminekust. Hoonestaja ja kostja sõlmisid üürilepingu 19.08.2002.a. Seega vahetult enne, mil hageja ja hoonestaja vahel algas kohtuvaidlus üürilepingu ülemineku ja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise üle. Riigikohtu otsus jõustus 08.12.2004.a. Seega kostja ei saanud varem teada, kas tema poolt 04.09.2001.a sõlmitud allrendileping on kehtiv või mitte ning kes on selle allrendilepingu järgi üürileandjaks. Samuti ei olnud hoonestajal võimalik enne kohtuvaidluse lõppu olla kindel, kas hagejaga sõlmitud üürileping on kehtiv või mitte. Kostja ja hoonestaja poolt sellises olukorras uue üürilepingu sõlmimine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks on igati hea usu põhimõttega kooskõlas. Hoonestaja ja kostja on 19.08.2002.a ja 10.09.2003.a sõlmitud üürilepingut faktiliselt täitnud. Hageja on 01.10.2002.a ja 19.01.2005.a kirjaga nõudnud kostjalt allüüri tasumist. Samas ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi. Kogu hoone on olnud hageja kaudses valduses, otsest valdust hagejal allüüritud ruumide üle ei olnud. Seega ei ole hageja saanud ka ise võimaldada kostjal ruumide kasutamist, seda on teinud hoonestaja. Kuna hageja ei olnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud oli kostjal õigus VÕS § 111 lg 1 alusel keelduda oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 02.05.2007.a otsus osas, millega jäeti McDonald ́s Eesti AS hagi rahuldamata. Apellant palub menetluskulud välja mõista vastustajalt. Vastavalt TsMS § 436 lg 4 ei või kohus otsust tehes tugineda asjaoludele, mida ei ole menetluses arutatud. Kohus on teinud otsuses järelduse, et hageja ei ole allüürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Samas ei ole kostja kordagi menetluses tuginenud sellele, et hageja on oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Maakohus ei ole aga otsuses märkinud, milliste tõenditega on tuvastatud, et hageja on rikkunud lepingulisi kohustusi. Poolte vahel pole kunagi olnud vaidlust selle üle, et kostja otseses valduses on allüürilepingu järgi tema kasutusse antud ruumid alates allüürilepingu sõlmimisest 04.09.2001.a kuni käesoleva ajani. Asjaolu, et hagejale läksid 03.07.2002.a üle allüürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused, ei tähenda seda, et hageja pidi

uuesti täitma kohustuse anda kostjale üüritud ruumid üle, kuna need juba olid kostja kasutusse ja valdusse antud. Samuti on kohus jätnud otsuses märkimata tõendid, millega on tuvastatud, et kostja on üüritava pinna eest üüri tasunud OÜ-le Aaber Kinnisvara ja OÜ-le Fixor Invest. Seega on kohus jätnud kohaldamata TsMS § 442 lg 8. Maakohus on oma otsuses märkinud, et kostjal on õigus VÕS § 111 lg 1 kohaselt keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni hageja ei ole oma lepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Isegi kui kohustuste rikkumine oleks tõendatud ja kohus oleks võinud nendele kohustuste rikkumisele kohtuotsuses tugineda, ei saa need kohustuse rikkumised olla aluseks kostjal üürimaksmise kohustuse täitmisest keeldumiseks. Kostja pole kordagi, ei kohtumenetluse kestel ega ka enne kohtumenetluse algust tuginenud sellele, et ta keeldub oma üüri maksmise kohustuse täitmisest seetõttu, et hageja on oma mingisugust allüürilepingust tulenevat kohustust rikkunud. Kostja pole esitanud ka mingit täitmisnõuet mingisuguste hageja kohustuste täitmiseks. Seega on kohus rakendanud VÕS § 111 lg 1 ebaõigesti. Isegi kui eeldada, et hageja rikkus kohtuotsuses nimetatud kohustusi, ei anna VÕS § 278 kostjale sellistel juhtudel õigusest keelduda üüri tasumise kohustuse täitmisest. Üürnik võib kasutada üksnes VÕS § 278 nimetatud õiguskaitsevahendeid. Tulenevalt Riigikohtu otsusest 3-2-1-136-04 leidis Harju Maakohus õigesti, et hagejale läksid üle ka kõikide allüürnike suhtes allüürileandja õigused ja kohustused. Tulenevalt sellest on õige Harju Maakohtu järeldus, et kostja on kohustatud vastavalt VÕS § 271 tasuma üüri. Kuna kostja on seda kohustust rikkunud, on järelikult hagejal õigus kostjalt VÕS § 108 lg 1 kohaselt üüri tasumist nõuda. Kuna hagejale läksid allüürilepingust tulenevad õigused üle alates 03.07.2002.a, siis on järelikult hagejal õigus perioodi eest alates 03.07.2002.a kuni 30.06.2005.a nõuda kostja käest allüürilepingu järgi üüri 36 kuu eest, kogusummas 410 400 krooni. Kohus on leidnud, et hea usu põhimõttega on igati kooskõlas kostja ja hoonestaja poolt uue üürilepingu sõlmine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks olukorras, kus kostja ei saanud varem teada, kas tema poolt sõlmitud allrendileping on kehtiv või mitte ning kes on selle allrendilepingu järgi üürileandjaks. Kohus ei ole märkinud ühtegi õigusnormi, miks see järeldus ja need asjaolud on käesoleva vaidluse seisukohalt olulised ja kuidas mõjutavad pooltevahelist allüürisuhet. Pooltevahelise üürisuhte seisukohalt ei ole samuti tähtsust selles, kas kostja on täitnud mingitest muudest lepingutest kolmandate isikutega nende lepingujärgsed kohustused või mitte. Seetõttu ei ole olulised asjaolud, mis puudutavad kostja suhteid OÜ Fixor Invest ja OÜ Aaber Kinnisvara. Seetõttu ei ole oluline ka asjaolu, et kostja on tasunud üüri kogu aeg hoonestusõiguse omajale kui faktilisele üürilepingu täitjale. Hageja ei nõustu endiselt kostja seisukohaga justkui oleks allüürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülevõtmiseks vaja allüürniku nõusolekut. VÕS kasutuslepingute osas nähakse ette, et üürilepingu üleandmiseks on vajalik vaid üürileandja kirjalik nõusolek, mitte aga üürniku oma. Vastuapellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, muuta Harju Maakohtu 02.05.2007.a otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata. Vastustaja ei nõustu kohtu järeldusega, mis puudutab Kawe Kinnisasja AS ja vastustaja vahel

04.09.2001.a sõlmitud allüürilepingu kehtivust. Vastustaja on seisukohal, et allüürileping on lõppenud, kuna allüürileandjaks olnud Kawe Kinnisasja AS-i suhtes lõppes David ja Gabriel Abramsoniga sõlmitud üürileping. 20.03.1996.a kokkulepe p 3 kohaselt sõlmiti selle sõnastusega kokkulepe just juhtumiks, kui põhirendileping lõppeb ning sellega seoses lõppeb ka allrendileping. Vastasel korral oleks puudunud alus 20.03.1996.a kokkuleppe p 3 rakendamiseks. Riigikohtu otsuses 3-2-1-136-04 ei võta kohus ühest seisukohta, kas 20.03.1996.a kokkuleppes lepiti kokku lepingu ülevõtmises õigusjärgluse korras või uue rendilepingu sõlmimises. Riigikohtu otsuses on kõnealuse üürilepingu kohta samas selgelt öeldud, et lepingu ülevõtmine ei saagi toimuda muul viisil, kui ühe poole lepingust väljumisega ning samal ajal uue poole lepingusse astumisega. Sellest järeldub, et Kawe Kinnisasja AS suhtes oli üürileping lõppenud, siis ei olnud tal enam mitte mingisugust õigust jätkata üürilepingu esemeks olnud ruumide vastustajale allkasutusse andmist. Seega samaaegselt vastustaja ja Kawe Kinnisasja AS üürilepingu lõppemisega, lõppesid ka teiste hoone allüürnike allüürilepingud. Sõltumata põhirendilepingu lõppemisest oleks täitmise eeldusena eeldanud sarnase tingimusliku allüürilepingu sõlmimist allüürnikuga, mis oleks olnud võimalik vaid juhul, kui allüürnik oleks ise sellise kokkuleppega nõustunud. 2002.a oli apellant vastustaja seisukohaga samasugusel seisukohal. Oma kirjades on apellant olnud seisukohal, et allüürileping on lõppenud ja vastustaja peaks sõlmima uue lepingu, kui ta tahab ruume edasi kasutada. Erimeelsus seisneb vaid selles, et vastustaja pidanuks selle sõlmima apellandiga või OÜ-ga Aaber Kinnisvara. Allüürileping ei saa ühelt allüürileandjalt teisele üle minna ilma allüürniku nõusolekuta. Seadus sätestab selgelt, et lepingu ülevõtmine on võimalik vaid juhul, kui teine lepingupool, antud juhul siis allüürnik ehk vastustaja lepingu ülevõtmisega nõustub (VÕS § 179 lg 1). Seadus teeb mainitud üldreeglist kaks erandit – VÕS § 291 ja 323. Apellandi poolt viidatud VÕS § 290 reguleerib üürilepingu üleandmist üksnes üürniku poolt mitte allüürilepingu üleandmist allüürileandja poolt. Ka eelpool viidatud Riigikohtu otsusest ei tulene, et sellise nõusoleku vajadus kehtib üksnes üürniku, mitte üürileandja suhtes. Vastustaja rõhutab, et seadusega nõusoleku saamise lepingu ülevõtmise eeltingimuseks seadmine on äärmiselt oluline poole õigussuhete selguse tagamiseks ning käesoleva vaidluse sarnaste õiguslike vaidluste ärahoidmiseks. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlustatud otsusega jättis maakohus hagi õigesti rahuldamata ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse lõppjärelduse tühistamiseks, küll tuleb aga muuta otsuse motiive Kawe Kinnisasja AS-i kui allrendileandja ja kostja kui allrentniku vahel 04.09.2001.a sõlmitud mitteeluruumi allrendilepingu kehtivuse osas. Vaidlust ei ole selles, et hoone asukohaga Viru tn 24/Valli 2/Müürivahe 38 Tallinnas (edaspidi hoone) anti 20.03.1996.a kokkuleppe alusel (I kd tl 53) rendile Kawe Kinnisasja AS-ile ja hoonestusõiguse omanikeks olid 07.08.2002.a kuni 18.08.2003.a OÜ Aaber Kinnisvara ja alates 18.08.2003.a OÜ Fixor Invest, kellega olid kostjal sõlmitud mitteeluruumi üürilepingud ja tasutud üürimaksed (I kd tl 96-104, 106-114). Kostja kasutuses

on olnud kogu aeg samad hoone III korrusel asuvad ruumid. Vaidlust ei ole ka selles, et 03.07.2002.a läksid hagejale üle 27.07.1993.a Kawe Kinnisasja AS-i ning David ja Gabriel Abramsoni vahel sõlmitud rendilepingust tulenevad pearentniku (üürniku) õigused ja kohustused (Riigikohtu 8.12.2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04). Kuna vaidlus poolte vahel on selles, kas hageja on õigustatud saama kostjalt üüri kostja kasutuses olevate ruumide eest või mitte, pidi kohus tuvastama, kas hageja ja kostja vahel on kehtiv lepinguline suhe (üürisuhe) või on kostjal üürisuhe hoonestusõiguse omajaga. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt seadusele või lepingule. VÕS § 179 lg 2 kohaselt loetakse lepingu ülevõtmisega lepingu ülevõtjale üle läinuks kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kohus leidis õigesti, et kostjal oli seoses kohtuvaidlusega ja kooskõlas hea usu põhimõttega õigus kasutada renditud ruume hoonestajaga sõlmitud üürilepingute alusel. Kostja tasus kogu aeg üüri hoonestusõiguse omajale kui faktilisele üürilepingu täitjale. Õige on ka see, et hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et tema oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid üürileandja kohustusi, esitanud näiteks kostjale arveid vastavalt allüürilepingu p.-le 5.3 või täitnud p.-s 6.2 kokku lepitud remondikohustust. Hageja ei saanudki hoone ruumide otsese valduse puudumise tõttu kostjale ruume kasutamiseks anda, sest kostja kasutas juba ruume hoonestajatega sõlmitud kehtivate allüürilepingute alusel. Kostja tasus heauskselt üüri isikule, kes talle ruumid tegelikult üürile andis ja ta ei pea tasuma renditud ruumide eest topelt. Kohus leidis, et kuigi Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 ei tulene sõnaselgelt, et hageja on tunnistatud hoone peaüürnikuks ja hoolimata Kawe Kinnisasja AS-i suhtes allüürilepingu lõppemisest 03.07.2002.a kehtib allüürileping hageja ja kostja vahel edasi ning 04.09.2001.a sõlmitud allüürileping on hagejale üle läinud. Kolleegium sellega ei nõustu. Kohus on tõendeid hinnates jõudnud ebaõigele järeldusele mitteeluruumi allüürilepingu kehtivuse osas. Kolleegium leiab, et seoses Kawe Kinnisasja AS-i ja hoone omanike vahelise rendilepingu lõppemisega 03.07.2002.a lõppes vastavalt VÕS § 288 lg-le 6 ka 04.09.2001.a kostjaga sõlmitud mitteeluruumi allüürileping. Kolleegium märgib, et hageja ise on seda korduvalt oma kirjades ka kostjale kinnitanud (I kd tl 50, 51). Vastavalt võla ülekandmise ja hoone kasutamise lepingule (I kd tl 138-140) 02.07.2002.a sai hoone omanikuks OÜ Aaber Kinnisvara, kellel lepingu p. 3.2.1. kohaselt oli omal äranägemisel õigus ruume allüürile anda. Asja materjalist nähtub, et hagejat ei käsitlenud üürileandjana ei endine üürileandja Kawe Kinnisasja AS, kinnistu omanikud ega hoone uus omanik OÜ Aaber Kinnisvara, kellele läks üle faktiline võim hoone ruumide üle. Riigikohtu otsuse p-s 41 on kõnealuse üürilepingu (pearendilepingu) kohta selgelt öeldud, et: „Lepingu ülevõtmine ei saagi toimuda muul viisil, kui ühe poole lepingust väljumisega (tema suhtes leping lõpeb) ning samal ajal uue poole lepingusse astumisega.“ Seega tuleneb Riigikohtu otsusest üheselt üksnes see, et Kawe Kinnisasja AS-i suhtes üürileping kindlasti lõppes. Kuna Kawe Kinnisasja AS-i suhtes oli üürileping lõppenud, puudus tal ka õigus jätkata kostjale ruumide kasutusse andmist. Järelikult samaaegselt lõppesid ka teiste hoone allüürnike (s.h. McDonald ́s Eesti AS) vaheline allüürileping Kawe Kinnisasja AS-iga.

Teoreetiliselt võiks hageja ja kostja vahel Kawe Kinnisasja AS-iga sõlmitud mitteeluruumide allüürilepingut käsitleda kehtivana ainult juhul, kui kostja oleks allüürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmisega Kawe Kinnisasja AS-ilt hagejale nõustunud. VÕS § 179 lg 1 kohaselt lepingupool võib teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses pole sätestatud teisiti. Asja materjalist ei nähtu, et kostja oleks nõustunud Kawe Kinnisasja AS-iga sõlmitud lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmisega hagejale nõustunud. Kolleegium ei nõustu hagejaga selles, et kohtuotsuses on tuginetud asjaoludele, mida kostja ei ole hagi vastuväidetena esitanud ja kohus on rikkunud sellega TsMS § 5 lg 1 ja 2 ning TsMS § 442 lg 8 sätestatut. Hageja ei ole kohtumenetluse käigus vaielnud vastu kostja selgitustele, et allüürilepingus märgitud teenuseid osutas ja lepingut täitis algselt OÜ Aaber Kinnisvara ja hiljem kostja poolt osutatud üürileandjad. Asja materjalist nähtub veel, et hageja on lugenud kostja poolt kolmandate isikutega sõlmitud üürilepingute alusel toimunud lepingute täitmise enda jaoks siduvaks, teostades tasutud üürisummade osas tasaarvestusi oma nõuete tasumiseks (I kd tl 142-143). Selliste nõuete esitamise õiguslikuks eeltingimuseks hageja poolt on seaduse kohaselt nõustumine kostja poolt nimetatud isikutele teostatud üürimaksete tasumisega. Kui hageja leiab, et teised isikud on sellega rikkunud tema õigusi, siis peab ta pöörduma nende isikute poole. Kolleegium leiab, et isegi juhul, kui allüürileping kehtiks, ei oleks VÕS § 6 sätestatud hea usu põhimõttega kooskõlas nõuda kostjalt sellise allüürilepingu täitmist, mida hageja ise kogu lepingu kehtivuse aja vältel mingilgi viisil ei ole täitnud ning mida hageja ei saanudki täita. Kohus jõudis õigele järeldusele, et selline nõue ei oleks kooskõlas VÕS § -ist 111 tuleneva põhimõttega, mille kohaselt on vastastikuse lepingu puhul poolel õigus keelduda lepingu täitmisest, kui teine pool lepingut ei täida. Kostja ei pidanudki hagejale üüri maksma, sest tal puudub hagejaga üürileping. Kuna hagi rahuldamiseks ei ole õiguslikku alust, on see õigesti jäetud rahuldamata. Menetluskulu jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. 01.jaanuaril 2006.a jõustunud TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi jääb rahuldamata, siis tuleb nii maakohtu kui ka apellatsioonimenetluse kulude kandmine jätta hageja kanda.