Muud › Muud hagiasjad

2-05-14304

Kostja pole vaatamata arvukatele hageja pöördumistele täitnud allrendilepingust tulenevat üüri maksmise kohustust. Kostja võlgnevus hageja ees tasumata üüri ja viivitusintressi summana on 1 513 464 krooni, kuid hageja palub kostjalt välja mõista vaid põhivõlgnevus summas 410 400 krooni perioodi 03.07.2002 a kuni 30.06.2005 a eest ning jätta kohtukulud kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja ei tunnista hagi. Kostja ja KKAS vaheline allüürileping on lõppenud ning kostjal puudub MAS’ga mis tahes lepinguline suhe. Kostja ja KKAS vahel sõlmiti küll 04.09.2001 a mitteeluruumi allrendileping, kuid kuna alates 03.07.2002 a lõpetati KKAS ja D ja GA vaheline rendileping kogu hoone rentimiseks, lõppes ka AS’i KKja kostja vaheline 04.09.2001 a sõlmitud mitteeluruumi allrendileping. Hageja on ise teatanud kostjale oma kirjades korduvalt 2002 aastal, et kostja allüürileping on lõppenud seoses KKAS ja D ja GA vahelise rendilepingu lõppemisega, millega kostja ka nõustus. Kostja ei ole MAS’ga kunagi allüürilepingut sõlminud. MAS pole suhetes kostjaga kunagi faktiliselt täitnud allüürileandja kohustusi (s.h. pole MAS andnud ruume kostja valdusesse, osutanud allüürilepingus nimetatud kõrvalteenuseid vms). Kostja kasutas ruume hoones XXX, Tallinn hoone omanikuga sõlmitud üürilepingu alusel, mida mõlemad lepingupooled kohaselt täitsid. Kostja nõustus allüürilepingu alusel tasutud tagatisdeposiidi ülekandmisega KKAS’lt OÜ’le AK ning sõlmis OÜ’ga AK üürilepingu. OÜ AK andis ruumid kostja kasutusse osutas kõrvalteenuseid vastavalt lepingus sätestatule, kostja tasus OÜ’le AK üüri ja tasu kõrvalteenuste eest. Seoses hoonestusõiguse võõrandamisega sai uueks üürileandjaks OÜ FI, kellega vormistati uus üürileping. Hiljem anti üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle OÜ’le T. Seega, kostja on ruume hoones XXX kasutanud kogu hagiavalduses nimetatud perioodi vältel vastavalt kehtivale üürilepingule. Asjaolu, et sellise üürilepingu sõlmimisega võis hoonestaja rikkuda mõnda tema poolt sõlmitud lepingut (s.h. hagejaga sõlmitud leping), ei muuda kostja poolt ruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingut kehtetuks. Kostja leiab, et hageja on valesti tõlgendanud Riigikohtu lahendi seisukohtu ning nõue on alusetu, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud hagimaterjalidega, kuulanud pooled ära kohtuistungil ja uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et XXX kinnistu omanikeks on D A ja GG A . 27.07.1993 sõlmitud rendilepinguga anti kogu XXX hoone rendile KKAS-ile. Hoonestusõiguse omanikuks oli 07.08.2002 kuni 18.08.2003 OÜ AK ja alates 18.08.2003 OÜ FI. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja kasutuses on olnud kogu aeg samad XXX hoone III korrusel asuvad ruumid. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja on õigustatud saama kostjalt üüri kostja kasutuses olevate ruumide eest või mitte. Seega on asja lahendamisel oluline tuvastada, kas hageja ja kostja vahel on kehtiv lepinguline suhe (üürisuhe) või on kostjal üürisuhe hoone omanikuga (hoonestajaga). Riigikohtu 8.12.2004 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 on punktis 40 ja 41 üheselt tuvastatud, et 3.07.2002 läks hagejale üle 27.07.1993 KK AS ja XXX kaasomanike vahel sõlmitud rendileping (edaspidi üürileping). Tallinna linnakohtu 23.04.2003 tehtud otsuse resolutsiooni kohaselt on rahuldatud hageja nõue OÜ AK vastu ja kohustatud OÜ-t AK täitma 27.07.1993 üürilepingust tulenevaid üürileandja kohustusi lepingus ettenähtud korras. Seda kohtu seisukohta ei ole kõrgema

Lk 2 (4)

2-05-14304

astme kohtud muutnud. Kohus möönab, et sõnaselgelt ei ole kohtuotsuse resolutsioonis tunnustatud hagejat üürnikuks. Hageja nõue eelviidatud tsiviilasjas oli kohustada üürileandjat täitma üürileandja kohustusi tulenevalt üürilepingust. Hagi aluseks oli hageja väide, et hageja ja OÜ AK vahel on kehtiv üürileping. Kohus on kohustanud OÜ-t AK täitma hageja suhtes üürileandja kohustusi. Üürisuhtes saab üürileandja kohustusi täita üürniku suhtes. Kostja vastuväited selle kohta, et 27.07.1993 sõlmitud üürileping on lõppenud alates 03.07.2002 ning see ei saanud hagejale üle minna, on meelevaldsed. Lepingu ülevõtmine saab toimuda ühe poole lepingust väljumisega (tema suhtes leping lõpeb) ning samal ajal uue poole lepingusse astumisega. Kohus leiab, et hageja on alates 3.07.2002 XXX hoone üürnik vastavalt hageja, KK ja hoone kaasomanike vahel 20.03.1996 sõlmitud kokkuleppe punktile 3 ning hagejale läksid üle kõik üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused sh õigused, mis puudutavad allüürilepinguid. Üürileandjaks on vastavalt VÕS § 291 lg 2 hoonestusõiguse seadumisest alates piiratud asjaõiguse omaja 07.08.2002 kuni 18.08.2003 OÜ AK ja alates 18.08.2003 OÜ FI. Kostja ja KKAS sõlmisid 04.09.2001 allrendilepingu (edaspidi allüürileping) XXX hoone III korrusel asuvate ruumide kasutamiseks. VÕS § 288 lg 6 järgi lõppeb allüürileping üürilepingu lõppemisega. Allüürilepingus ei ole allüürilepingu pooled kokku leppinud teisiti. Üürileping, millest tulenevalt allüürileping sõlmiti, ei ole lõppenud, järelikult ei ole ka lõppenud allüürileping. VÕS § 288 lg 6 järgi saab allkasutaja kasutada üüritud asja sama moodi kui üürnik. See tähendab, et allüürilepingule tuleb kohaldada üürilepingu sätteid. Nii allüürilepingu p 5.1 kui ka VÕS § 271 järgi on allkasutajal kohustus tasuda üüri üürnikule st hagejale. Kohtule esitatud kostja ja OÜ AK vahel 19.08.2002 sõlmitud üürilepingust ja kostja ja OÜ FI OÜ vahel 10.09.2003 sõlmitud üürilepingust nähtub, et kostjal on sõlminud üürilepingu hoone III korrusel asuvate ruumide kasutamiseks. Kostja on tasunud üüri kogu aeg hoonestusõiguse omajale kui faktilisele üürilepingu täitjale. Seega on käesoleval ajal välja kujunenud olukord, kus kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks on olemas nii allüürileping hageja ja kostja vahel kui ka üürileping hoonestaja ja kostja vahel. Asja lahendamiseks on oluline välja selgitada, millise lepingu järgi on kostjal õigus ruume kasutada. Hageja on 12.08.2002 kirjaga teavitanud kostjat üürilepingu üleminekust, kuid 28.08.2002 esitas hoonestaja hageja vastu hagi valduse väljanõudmiseks ning sama tsiviilasja käigus lahendati ka hageja nõue kostja vastu üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks kohustamise nõudes. . Hoonestaja ja kostja sõlmisid üürilepingu 19.08.2002, seega vahetult enne, mil hageja ja hoonestaja vahel algas kohtuvaidlus üürilepingu ülemineku ja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise üle. Riigikohtu lõplik otsus nimetatud vaidluses tehti ja jõustus 8.12.2004. Kohus leiab, et kostja ei saanud varem teada, kas tema poolt 04.09.2001 sõlmitud allrendileping on kehtiv või mitte ning kes on selle allrendilepingu järgi üürnikuks. Samuti ei olnud hoonestajal võimalik enne kohtuvaidluse lõppu olla kindel, kas hagejaga sõlmitud üürileping on kehtiv või mitte. Kohus leiab, et hea usu põhimõttega on igati kooskõlas kostja ja hoonestaja poolt sellises olukorras uue üürilepingu sõlmimine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks. Hoonestaja ja kostja on 19.08.2002 ja 10.09.2003 sõlmitud üürilepingut faktiliselt täitnud. Hageja on 1.10.2002 ja 19.01.2005 kirjaga nõudnud kostjalt allüüri tasumist. Samas ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi, näiteks esitanud kostjale arveid vastavalt allüürilepingu p 5.3. või täitnud lepingu p 6.2 kokku lepitud remondikohustust. Hageja väitel on kogu hoone olnud tema kaudses valduses lepingust tulenevalt. Otsest valdust allüüritud ruumide üle ei ole hagejal olnud. Seega ei ole hageja saanud ka ise võimaldada kostjal ruumide kasutamist, seda on teinud hoonestaja. VÕS § 8 lg 2 sätestab, et leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik, mis tähendab, et mõlemad lepingu pooled peavad seda täitma. Hageja ei ole oma allüürilepingust

Lk 3 (4)

2-05-14304

tulenevaid kohustusi täitnud. VÕS § 111 lg 1 kohaselt oli kostjal õigus keelduda oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, kuni hageja oma lepingust tulenevaid kohustusi ei täitnud. Hea usu põhimõttega ega ka lepingu endaga ei ole kooskõlas hageja selline käitumine, kus ta ise lepingust tulenevaid kohustusi reaalselt täitnud ei ole ning nõuab nende täitmist kostjalt. TsMS rakendusseaduse § 3 ja kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Kai Härmand Kohtunik

Lk 4 (4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.