Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

rendile Tallinnas x asuva korteri. Lasnamäe linnaosa vanema 22.08.2002 korraldusega nr 491 loeti OÜ-ga Irma Majutus sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 25a lõpetatuks alates 16.08.2002. Hagiavalduse kohaselt kasutab Mare Siirak õigusliku aluseta hagejale Tallinna linnale kuuluvat kahetoalist korterit Tallinnas x. Tegemist on ebaseadusliku valdusega. Poolte vahel ei ole olnud kunagi üürilepingut eluruumi kasutamiseks ning kostjal puudub nõudeõigus selle sõlmimiseks. Kostja on vaidlusalust eluruumi kasutanud algusest peale ilma õigusliku aluseta, kuna AS-l Inrestauraator oli vastavalt Lasnamäe Linnaosa Valitsusega sõlmitud rendilepingu p-le 2.5 õigus sõlmida allrendilepinguid x asunud rendiruumidele ainult rendileandja, s. o Lasnamäe Linnaosa Valitsuse nõusolekul. Sellist nõusolekut ei ole Lasnamäe LOV andnud. Seega oli kostja ja OÜ Inrestauraator Majutus vahel sõlmitud allrendileping tühine algusest peale. OÜ-ga Irma Majutus sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 25a lõppes 16.08.2002 ning korter x arvati välja rendipinna koosseisust Lasnamäe linnaosa vanema 01.03.2002 korraldusega nr 119. Samaaegselt pidi kostja vabastama eluruumi, mida ta vaatamata korduvatele nõudmistele ei ole siiani teinud. Kostja ei ole tasunud hagejale üüri ega ole tasunud ka kommunaalteenuste eest eluruumi haldavale korteriühistule x. 20.05.2003 kohtule esitatud hagis palus Tallinna linn Mare Siiraku koos temast sõltuvate isikutega välja tõsta Tallinnas x asuvast eluruumist ilma teist eluruumi vastu andmata, tuginedes elamuseaduse §-le 62. 01.08.2005 täpsustas hageja, et nõue on suunatud ainult kostja vastu, kuna rahvastikuregistri andmetest nähtuvalt ei ole vaidlusalusesse eluruumi elanikke registreeritud. Faktiliselt kasutab eluruumi ainult kostja. 30.04.2007 istungil täpsustas hageja esindaja, et hagi nõudeks on asja väljanõudmine kostja ebaseaduslikust valdusest. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja väitel andis OÜ Irma Majutus vaidlusaluse eluruumi kostjale allrendile hageja nõusolekul. Hageja (Lasnamäe Linnaosa Valitsuse kaudu) lubas 1996. a. sõlmida kostjaga üürilepingu pärast AS-ga Inrestauraator sõlmitud rendilepingu lõppemist. Kostja kasutab eluruumi alates 1993. a. AS-ga Inrestauraator sõlmitud varakasutuslepingu alusel ja seejärel OÜ-ga Inrestauraator Majutus (hilisem OÜ Irma Majutus) 13.05.1996 sõlmitud tähtajatu allrendilepingu alusel, mis oli sisult üürileping. Kostja on maksnud üürileandjale üüri ka pärast OÜ-ga Irma Majutus 13.05.1996 sõlmitud allrendilepingu (üürilepingu) lõppemist ja tal on hagejaga faktiline üürisuhe, hoolimata kirjaliku üürilepingu puudumisest. Kostjal on õigus eluruumi kasutada suulise üürilepingu alusel. Hageja on alusetult keeldunud kirjaliku üürilepingu sõlmimisest. Kostja hooldus- ja kommunaalkulude võlgnevus on tekkinud tema tervisliku seisundi tõttu. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi 25.05.2007 otsusega ja nõudis välja Mare Siiraku ebaseaduslikust valdusest Tallinna linna valdusesse korteri Tallinnas x. Asja materjalidele lisatud 15.07.1992 mitteeluruumi rendilepinguga (tlk 123-128) andis Tallinna Ida Rajooni Valitsus ja võttis AS Inrestauraator rendile aadressil y asuvad ruumid. Mitteeluruumi rendilepingu nr 25a (tlk 19-22) alusel andis Tallinna Lasnamäe Linnaosa Valitsus ja võttis AS Inrestauraator 01.02.1996 rendile hoone aadressil x. 10.09.1999 mitteeluruumi rendilepingu nr 25a (tlk 25-30) järgi andis Tallinna linn ja võttis rentnik OÜ Inrestauraator Majutus rendile aadressil Tallinnas x asuva hoone. OÜ Inrestauraator Majutus

ja kostja sõlmisid 13.05.1996 mitteeluruumide allrendilepingu (tlk 15-16), millega kostja võttis rendile rendipinna Tallinnas x. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse korralduse nr 01.03.2002 (tlk 31) järgi vähendati OÜ Irma Majutus (eelmine ärinimi OÜ Inrestauraator Majutus) kasutuses aadressil x olevat rendipinda ka korteri 171 võrra. Seega lõppes vaidlusaluse korteri osas hageja ja OÜ Irma Majutus vaheline rendileping 01.03.2002. 28.02.2007 toimunud istungil avaldas hageja esindaja, et asjas ei oma isegi tähtsust, kas kostja ja OÜ Inrestauraator Majutus vahel sõlmitud allrendileping oli kehtiv või mitte, õiguslik alus vaidlusalust eluruumi kasutada kostjal puudub. 01.03.2002 kehtinud rendiseaduse § 22 järgi tuli rentnikul rendilepingu lõppemisel vara tagastada. Nimetatud ajal kehtinud elamuseaduse § 47 lg 3 järgi üürilepingu lõppemisega lõpeb samaaegselt ka allüürileping. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse 22.08.2002 korralduse (tlk 32) kohaselt loeti OÜ-ga Irma Majutus sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 25a lõpetatuks alates 16.08.2002. Alates 01.07.2002 kehtiva võlaõigusseaduse (VÕS) § 288 lg 6 kohaselt ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule. Otsuse põhjenduste kohaselt nähtub eeltoodust, et isegi kui asuda seisukohale, et kostja ja OÜ Irma Majutus vahel sõlmitud allrendileping oli kehtiv, lõppes kostjal hiljemalt põhirendilepingu lõppemisega ka õigus kasutada vaidlusalust eluruumi. Asja materjalidele lisatud tõendi (tlk 7) kohaselt kuulub Tallinnas x asuv korter Tallinna linna omandisse. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud ka asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Kohus leidis, et antud asjas ei ole leidnud tõendamist, et kostjal on vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks õiguslik alus. Asjas ei ole esitatud tõendeid, hoolimata kohtu korduvatest ettepanekutest kostjale, selle kohta, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping. Asja materjalidele lisatud arvest (tlk 155) nähtub, et võlgnevus vaidlusaluse korteri eest moodustab 2006. a. juuni seisuga üle 90 000 krooni. Asjaolu, et kostja on maksekorralduste kohaselt tasunud 2002. a. ühel korral 5 747,15 krooni ning 2007. a. 5 000 krooni ning 1 851,49 krooni, ei tõenda kohtu arvates veenvalt asjaolu, et poolte vahel oli faktiline üürisuhe. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse 28.06.2001 kirjast (tlk 13) nähtub, et kostja on pöördunud Lasnamäe Linnaosa Valitsuse poole sooviga sõlmida x korteri suhtes üürileping. Kostjale vastati keelduvalt, kuna ta ei ole nimetatud eluruumi sisse registreeritud ning nimetatud ruum on kehtiva rendilepingu alusel antud kasutusse AS-le Inrestauraator. 16.01.2002 kirjaga (tlk 12) teatati kostjale teistkordselt, et temaga ei sõlmita üürilepingut ning kostja poolt esitatud allrendilepingul puudub seaduslik alus, kuna see on rendileandja poolt kooskõlastamata. Eelnimetatud tõenditest nähtub, et hiljemalt 2001. a. keskpaigaks pidi kostja olema teadlik, et tal puudub õiguslik alus vaidlusalust korterit kasutada. Hageja on korduvalt väljendanud, et ta kostjaga üürilepingut ei soovi sõlmida, seetõttu ei ole põhjendatud ka kostja väited, et poolte vahel oli faktiline üürisuhe. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 25.05.2007 otsuse ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palub jätta kohtukulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt rikkus esimese astme kohus oluliselt menetlusõiguse normi ning kohaldas ebaõigesti ka materiaalõiguse norme, mis on viinud

ebaõige kohtulahendini. TsMS § 436 lg 3 kohaselt võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Hagi oli esitatud eluruumist väljatõstmise nõudes ning hageja tugines asjaolule, et kostjal puudub õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Kostja soovis tunnistaja ütlustega tõendada oma vastuväidet, et tema poolt eluruumi kasutama asumine ei olnud omavoliline. Kohus keeldus tunnistaja ülekuulamisest põhjendusega, et neid asjaolusid tõendada ei ole vaja. Kostjale jäi ebaselgeks, missuguseid asjaolusid ta peab tõendama, kuivõrd üürisuhte olemasolu ja kestmine pärast AS-ga Inrestauraator rendilepingu lõpetamist 16.08.2002 oli tõendatud kirjalike dokumentidega. Kohus ei teinud hagejale ülesandeks hagi täpsustada, mistõttu kostjal puudus vajadus ja võimalus avaldada oma arvamust selle kohta, kas faktiline üürisuhe võis edasi kesta pärast rendilepingu lõpetamist. Samuti jättis esimese astme kohus täitmata Tallinna Ringkonnakohtu 29.04.2005 otsuses antud juhise selgitada välja, kes tegelikult eluruumis asukohaga Tallinnas x elavad, ning kaasata nimetatud isikud kostjatena. Kostja tugines vastuväidetes asjaolule, et koos temaga elavad eluruumis tütred K.Siirak (sünd. xx.xx.xxxx) ja K. Siirak (sünd. xx.xx.xxxx). Kohus tugines otsuse tegemisel esitatud haginõudega võrreldes täiesti erinevale õiguslikule alusele ja ka erinevatele asjaoludele, mille kohta kostja ei saanud arvamust avaldada. Eeltooduga rikkus kohus apellandi arvates poolte võrdse kohtlemise põhimõtet ning TsMS § 436 lg-s 3 sätestatud keeldu asja selliselt lahendada. Antud juhul ületas maakohus ka TsMS § 436 lg-st 7 tulenevat kohtu õigust mitte olla seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Hageja poolt kohtuistungil esitatud suuline arvamus ei ole küllaldane alus asja lahendamiseks teisel õiguslikul alusel ja erinevatel asjaoludel. Apellatsioonkaebuse kohaselt kohaldas maakohus poolte õigussuhtele ebaõigesti VÕS § 288 lg 6 ja enne 01.07.2002 kehtinud elamuseaduse § 47 lg 3 ja rendiseaduse § 22. Esimese astme kohus järeldas täiesti õigesti, et kostja asus eluruumi kasutama OÜ-ga Irma Majutus 13.05.1996 sõlmitud kirjaliku allrendilepingu alusel. Kirjalik leping lõppes 16.08.2002. 01.07.2002 jõustunud võlaõigusseadus ei jaga eluruumide ja mitteeluruumide kasutuslepinguid enam üürilepinguteks ja rendilepinguteks, vaid vastavalt VÕS §-le 272 käsitletakse neid kõiki üürilepingutena. Järelikult kasutas kostja pärast 01.07.2002 vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel. Elamuseaduse § 47 lg 3 üürilepingu lõpetamisele kohaldada ei saanud, sest see kaotas 01.07.2002 kehtivuse. Küll kehtis 16.08.2002 elamuseaduse § 32 lg 2, mis sätestas, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks. Hageja ei teavitanud kostjat üürilepingu lõpetamisest ja võttis vastu pärast rendilepingu lõppemist üüriarve alusel tasutud 5 747,15 krooni, millega kostja arvates on tõendatud faktilise üürisuhte jätkumine ning üürilepingu pikenemine. Hiljem ei esitatud üüriarveid hageja initsiatiivil, mistõttu kostja neid tasuda ei saanud. Üürilepingu sõlmimisest põhjendamatu keeldumine hageja poolt on tõendatud Lasnamäe Linnaosa Valitsuse 28.06.2001 ja 16.10.2002 kirjadega, millest viimane on vastuolus sel ajal kehtinud ES § 32 lgga 1. Lisaks eeltoodule ei ole hageja ega kohus pööranud tähelepanu asjaolule, et kostja väidetav registrijärgne elukoht Tallinnas k on omandireformi käigus tagastatud eluruum, mille faktilist kasutusõigust kostjal ei ole. Omandireformi käigus tagastatud eluruumi üürnikuna kuulus kostja seega isikute ringi, kellel oli õigus taotleda Tallinna linnalt asenduseluruumi üürimist.

Lasnamäe Linnaosa Valitsus tekitas esitatud hagiga Tallinna linnale kohustuse anda kostjale eluruum. Vastuväited apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustaja palub jätta kohtukulud apellandi kanda. Hagi oli esitatud kostja ebaseaduslikus valduses oleva eluruumi väljanõudmiseks ning hagi alust ja asjaolusid ei ole tsiviilasja menetluse vältel muudetud, vaid hageja täpsustas nõude sõnastust. Tühine mitteeluruumi allrendileping ei anna apellandile õigust vallata Tallinna linna vara. Vastustaja täitis kohtu nõudmise ja selgitas välja, et keegi teine peale apellandi vaidlusalust eluruumi ei kasuta. Vastustaja vaidleb vastu apellatsioonkaebuse väitele, et apellant on tasunud Tallinna linnale üüri. Tallinna linn ei ole apellandilt kunagi üüri nõudnud, vaid tegemist on olnud kahju hüvitamise nõuetega, mille kogusumma ületab 100 000 krooni piiri. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist ega menetlusõigusnormi rikkumist, mis annaks alust otsuse tühistamiseks. Otsus vastab TsMS § 442 nõuetele ning on seaduse nõuete kohaselt põhjendatud, mistõttu kolleegium ei korda kohtulahendis olevaid motiive. Kolleegium ei tuvastanud kostja õiguste rikkumist. Vastustaja väidetel tema nõudeks oli eluruumi väljanõudmine kostja ebaseaduslikust valdusest ning ta ei ole muutnud hagi eset ning asjaolusid. Õige on, et hagi põhjendamiseks hageja täpsustas nõuet õigusliku aluse osas, kuid kostjal oli võimalik esitada sellele oma vastuväiteid. Toimiku materjalide kohaselt anti kostjale korduvalt aega omapoolsete tõendite esitamiseks. Kolleegium ei nõustu apellandi väitega, et talle ei antud võimalust tunnistaja ütluse ärakuulamiseks. Toimiku materjalidest ilmneb, et kostja tõepoolest taotles tunnistaja T. L ärakuulamist. Kostja väidetel tunnistaja teadis renditud elamispinnale asumise asjaoludest/ t.lk. 151/, kuid 28.02.2007 eelistungil kostja loobus esitatud taotlusest. Pooled olid nõus 30.04.2007 kohtuistungil asja arutamist lõpetama ning selles osas ei esitanud kostja mingeid vastuväiteid. Seega toimiku materjalidest ei ilmne kostja õiguste rikkumist. Kuivõrd hageja taotles eluruumi väljanõudmist ebaseaduslikust valdusest, siis lasus kostjal koormis tõendada õigusliku aluse olemasolu eluruumi kasutamiseks. Maakohus asus seisukohale, et kostjal puudub õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Asjaolu, et kostjaga varem oli sõlmitud allüürileping, ei oma tähendust, kuivõrd üürilepingu lõppemise korral lõppes ka allüürileping. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga ning leiab, et ka apellatsioonimenetluses ei suutnud apellant tõendada eluruumi kasutamiseks õigusliku aluse olemasolu. Asjaolu, et kostjal oli rendileandjaga kokkulepe eluruumi kasutamiseks allüürnikuna, ei anna alust nõuda eluruumi kasutamise jätkamist, kuivõrd rendileandjaga /võlaõigusseaduse järgi üürnikuga/ lõppes leping 16.08.2002. Nimelt Lasnamäe Linnaosa Vanema 22.08.2002 korraldusega nr 491 loeti lõpetatuks OÜ-ga Irma Majutus sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 25A alates 16.08.2002/ t.lk. 32/.

Kuivõrd rendilepingu lõpetamisest teavitati rentnikku 01.03.2002, on maakohtu otsuses olev viide sel ajal kehtinud rendiseaduse §-le 22 ja elamuseaduse § 47 lg-le 3, mille kohaselt üürilepingu lõppemisel lõpeb ka allüürileping, asjakohane. Maakohus on põhjendatult hagi rahuldamisel juhindunud VÕS § 288 lg-st 6, mille kohaselt allkasutaja ei või kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule. Kuivõrd kohus tuvastas, et kostjal puudub õiguslik alus eluruumi kasutamiseks, siis on hagi rahuldatud põhjendatult AÕS § 80 lg 1 ja 2 alusel. Apellandi viide elamuseaduse § 32 lg-le 2 ei ole asjakohane, kuivõrd antud säte laienes üürnikele, mitte allüürnikule/ VÕS-i järgi allkasutaja/. Apellandi väide selles, et maakohus ei otsustanud teiste eluruumis elavate isikute küsimust, on põhjendamatu. Maakohus tegi otsuse üksnes kostja suhtes. Apellandi väide teiste eluruumis elavate isikute kohta ei anna alust otsuse tühistamiseks, kuivõrd otsust nende isikute kohta ei ole tehtud. Kolleegium nõustub apellandiga, et üürileping võib olla sõlmitud ka suulises vormis, kuid sel juhul lasus kostjal antud asjaolu tõendamiskoormis. Asjaolu, et kostja maksis korteriühistule x 17.09.2002 5747,15 krooni, ei anna veel alust lugeda üürileping sõlmituks. Maksekorraldusest nr 156 ilmneb, et kostja maksis 27.02.2006 Lasnamäe Linnaosa Valitsusele 5000 krooni/ t.lk. 154/ hoolduskulusid, kuid see tõend ei tõenda üürisuhte olemasolu. Toimikus puuduvad tõendid, et kostja oleks üldse hagejale üüri tasunud. Üürilepingut saab sõlmida ikka üürileandjaga, kelleks on antud tsiviilasjas Tallinna linn, mitte korteriühistu ning eluruumi ebaseadusliku valdamise korral tuleb eluruumi valdajal hüvitada kulud ning võimalik tekkinud kahju. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse arvest nr 0606-151713 07.06.2006 ilmneb, et kostjale esitati kahju hüvitamise nõue summas 90 017, 29 krooni, mitte üüriarve. Arvestades eeltoodut, puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Kohtukulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamise ja kindlaksmääramise osas seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks otsus on tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kuivõrd hagi on rahuldatud, siis on kohus põhjendatult välja mõistnud hageja kasuks riigilõivu 60 krooni. Apellatsioonimenetluses vastustaja taotlust kohtukulu väljamõistmiseks ei esitanud. Apellandi kohtukulu tuleb jätta tema enda kanda.

Mare Merimaa

Iko Nõmm

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.