Harju Maakohus
Kohtunik
Krista Kirspuu
Otsuse tegemise aeg ja koht
25. mai Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-03-769
Tsiviilasi
Tallinna linna hagi MS`u vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja – Tallinna linn Hageja esindaja – Tauno Pruuli
Asja läbivaatamise kuupäev
Kostja – MS (isikukood XXX); Kostja esindaja – advokaat Natalia Lausmaa 30.04.2007.a. kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja Tauno Pruuli Kostja MS Kostja esindaja advokaat Natalia Lausmaa
Resolutsioon
Hagi rahuldada. Välja nõuda MS`u ebaseaduslikust valdusest Tallinna linna valdusesse korter aadressil XXX. Välja mõista MS`ult Tallinna linna kasuks kohtukulud 60 (kuuskümmend) krooni.
Edasikaebamise kord
Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Hagiavalduse kohaselt on korteri aadressil XXX, Tallinn omanik hageja. Nimetatud korteris elab ebaseaduslikult kostja, kes pole korterit hallanud PAS-ile aga ka korteriühistule XXX tasunud halduskulusid ja kommunaalmakseid. Kostjal lubas nimetatud korteris elada OÜ I (OÜ M õigusjärglane), kes rentis Lasnamäe Linnaosa Valitsuselt ruume elamus XXX. 13.05.1996.a. sõlmis kostja OÜ-ga M allrendilepingu korterile asukohaga XXX. OÜ-l M oli vastavalt Lasnamäe Linnaosa Valitsusega sõlmitud rendilepingu p-le 5.2 õigus sõlmida allrendilepinguid XXX asunud rendiruumidele ainult rendileandja s.o. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse nõusolekul. Sellist nõusolekut ei ole Lasnamäe LOV andnud. Seega oli kostja ja OÜ M sõlmitud allrendileping tühine algusest peale. Alates 16.08.2002.a. loeti lõpetatuks OÜ-ga I sõlmitud mitteeluruumi rendileping 25A, vastavalt Lasnamäe linnaosa vanema korraldusele 22.08.2002.a. nr 491. Alates sellest kuupäevast ei olnud OÜ-l I õigust tegutseda XXX asuvates ruumides. XXX arvati välja rendipinna kooseisust alates 2002.a. märtsist. Kostjal pole korteri asukohaga XXX kasutamiseks õiguslikku alust, tegemist on ebaseadusliku valdusega. Kuna kostja korterit vabastanud ei ole, palub hageja hagiavalduse kohaselt kostja eluruumist välja tõsta koos temaga elavate isikutega. 29.07.2005.a. täpsustas hageja, et nõue on suunatud ainult kostja vastu. 30.04.2007.a. istungil täpsustas hageja esindaja, et nõudeks on asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõue kostjalt.
Kostja hagi ei tunnista. Eluruumi aadressil XXX asus kostja elama pärast kokkuleppe sõlmimist AS-iga I . Viimane sõlmis kostjaga 17.10.1993.a. varakasutuslepingu. Lepingu objektiks oli muu hulgas korter asukohaga XXX. Alates 13.05.1996.a. jätkas kostja nimetatud eluruumi kasutamist tähtajatu mitteeluruumi allrendilepingu alusel.1996.a. pöördus kostja kirjaliku avaldusega Lasnamäe LOV poole ning palus arvata tema kasutuses olnud rendipind, korter XXX, maha AS I rendipinnast ning sõlmida temaga üürileping. Kostjale vastati suuliselt ja kirjalikult, et tema avaldus rahuldatakse pärast seda kui on lõppenud rendileping Lasnamäe LOV ja AS I vahel. Kostja esitas taas avalduse üürilepingu sõlmimiseks, kuid Lasnamäe LOV teatas, et kuna kostja registreeritud elukohaks on XXX, ei saa temaga üürilepingut sõlmida. 16.10.2002.a. vastuses jäi Lasnamäe LOV oma seisukoha juurde ning teatas, et kostja ja AS I vahel sõlmitud allrendileping on tühine ning kostja on ebaseaduslikult asunud elama vaidlusalusele pinnale. Kostja on seisukohal, et tema ja OÜ M vahel 13.05.1996.a. sõlmitud lepingu näol on tegemist sisuliselt üürilepinguga, sest lepingu olemust ei kajasta mitte tema pealkiri vaid sisu. Hageja seisukoht, mille järgi olevat kostja võtnud ebaseaduslikult oma valdusesse vaidlusaluse korteri on ainetu, asjakohatu ja tõendamata. Kostja on vaidlusalust eluruumi kasutanud alates 1993.a., mistõttu asub kostja seisukohale, et antud juhul on tegemist pikaajalise faktilise üürisuhtega. Hagiavalduses toodud hooldus- ja kommunaalkulude võlgnevus on tekkinud kostja tervislikust seisukorrast. Kostja on alates 2003.a. veebruarist olnud seoses jalamurruga haiguslehel ja teavitanud sellest tulenenud raskest olukorrast ka korteriühistu XXX esimeest. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud jätta hageja kanda.
Kohus, uurinud ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi tuleb rahuldada. Asja materjalidele lisatud 15.07.1992.a. mitteeluruumi rendilepinguga (tlk123-128)) andis Tallinna Ida rajooni Valitsus ja võttis AS I rendile aadressil XXX asuvad ruumid. Asja materjalidele lisatud mitteeluruumi rendilepingu nr 25A (tlk 19-22) andis Tallinna Lasnamäe Linnaosa Valitsus ja võttis AS I 01.02.1996.a. rendile hoone aadressil XXX. Asja
materjalidele lisatud 10.09.1999.a. mitteeluruumi rendilepingu nr 25A (tlk 25-30) järgi andis Tallinna linn ja võttis rentnik OÜ M rendile aadressil Tallinn, XXX asuva hoone. Asja materjalidest nähtub, et 13.05.1996.a. sõlmiti OÜ M ja kostja vahel mitteeluruumide allrendileping (tlk 15-16), millega kostja võttis rendile rendipinna Tallinn, XXX Lasnamäe Linnaosa Valitsuse korralduse nr 01.03.2002.a. (tlk 31) järgi vähendati OÜ I (eelmine ärinimi OÜ M 18) kasutuses aadressil XXX olevat rendipinda ka korteri 171 võrra. Seega lõppes vaidlusaluse korteri osas hageja ja OÜ I vaheline rendileping 01.03.2002.a. 28.02.2007.a. toimunud istungil avaldas hageja esindaja, et asjas ei oma isegi tähtsust kas kostja ja OÜ M vahel sõlmitud allrendileping oli kehtiv või mitte, õiguslik alus vaidlusalust eluruumi kasutada kostjal puudub. 01.03.2002.a. kehtinud rendiseaduse § 22 järgi tuli rentnikul rendilepingu lõppemisel vara tagastada. Nimetatud ajal kehtinud elamuseaduse § 47 lg 3 järgi üürilepingu lõppemisega lõpeb samaaegselt ka allüürileping. Asja materjalidele lisatud Lasnamäe Linnaosa valitsuse 22.08.2002.a. korralduse (tlk 32) kohaselt loeti lõpetatuks alates 16.08.2002.a. OÜ I ega sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr
Alates 01.juulist 2002.a. aastal kehtiva võlaõigusseaduse (VÕS) § 288 lg 6 kohaselt ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule. Eeltoodust nähtub, et isegi kui asuda seisukohale, et kostja ja OÜ I vahel sõlmitud allrendileping oli kehtiv, lõppes kostjal hiljemalt põhirendilepingu lõppemisega ka õigus kasutada vaidlusalust eluruumi. Asja materjalidele lisatud tõendi (tlk 7) kohaselt kuulub XXX-XXX Tallinna linna omandisse. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab, lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud ka asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Kohus leiab, et antud asjas ei ole leidnud tõendamist, et kostjal on vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks õiguslik alus. Asjas ei ole esitatud tõendeid, hoolimata kohtu korduvatest ettepanekutest kostjale, selle kohta, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping. Asja materjalidele lisatud arvest (tlk 155) nähtub, et XXX, Tallinn võlgnevus seisuga juuni 2006.a. moodustab üle 90 000 krooni. Asjaolu, et kostja on maksekorralduste kohaselt tasunud 2002.a. ühel korral 5 747,15 krooni ning 2007.a. 5000 krooni ning 1851,49 krooni, ei tõenda kohtu arvates veenvalt asjaolu, et poolte vahel oli faktiline üürisuhe. Asja materjalidele lisatud Lasnamäe Linnaosa Valitsuse 28.06.2001.a. kirjast (tlk 13) nähtub, et kostja on pöördunud Lasnamäe Linnaosa Valitsuse poole sooviga sõlmida XXX suhtes üürileping. Kostjale vastati keelduvalt, kuna ta ei ole nimetatud eluruumi sisse registreeritud ning nimetatud ruum on kehtiva rendilepingu alusel antud kasutusse AS-ile I. 16.01.2002.a. kirjaga (tlk 12) teatati kostjale teistkordselt, et temaga XXX ei sõlmita üürilepingut ning kostja poolt esitatud allrendilepingul puudub seaduslik alus, kuna see on rendileandja poolt kooskõlastamata. Eelnimetatud tõenditest nähtub, et hiljemalt 2001.a. keskpaigaks pidi kostja olema teadlik, et tal puudub õiguslik alus vaidlusalust korterit kasutada. Hageja on korduvalt väljendanud, et ta kostjaga üürilepingut ei soovi sõlmida, seetõttu ei ole põhjendatud ka kostja väited, et poolte vahel oli faktiline üürisuhe. Eeltoodu alusel asub kohus lõplikule seisukohale, et hagi tuleb rahuldada.
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Hageja kohtukulud moodustavad hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust summas 60 krooni. Nimetatud summa tuleb kehtinud TsMS § 60 lg 1 alusel kostjalt hageja kasuks välja mõista.
Krista Kirspuu Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.