Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Ele Liiv
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 03.12.2007.a. kell 12.00 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinnas.
Tsiviilasja number
2-06-24326
Kohtuasi
ALL hagi R O vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Menetlusosalised
Hageja – ALL(ik xxx, elukoht xxx) Hageja esindaja – V Kõlvart Kostja – R O (ik xxx, elukoht xxx) Kostja esindaja – adv. A Vares Kohtuistungil 12.11.2007.a.
Asja läbivaatamine
Resolutsioon.
maatükist. Kinnistamisavalduse alusel on reaalosana hagejale kuuluv osa 6/11 ja kaasomanikule kuuluv osa 5/11 reaalosana olemasolevast korterist. Pooled kasutavad 2-toalist korterit nii, et mõlemal on üks tuba ja köök, esik, tualett ja vannituba on ühiselt kasutatavad. Kaasomandi kasutamine on oluliselt raskendatud ja pole sellisel moel võimalik, kuna kostja ei austa ühiselu reegleid, ei maksa korrektselt elektri eest. Hageja on remontinud oma rahade eest korteris olevad üldkasutatavad ruumid. Hageja on proovinud kostjaga probleeme kohtuväliselt lahendada, kostja on nõustunud sellega, et temale otsitakse samaväärne eluruum. Hageja poolt pakutud kaheksast korterist ei sobinud kostjale erinevatel põhjustel ükski. Kaasomandi turuhind on maksimaalselt 380’000.- krooni. Hageja palub kaasomandi lõpetada, jättes kaasomandis oleva korteri hagejale ja kohustades maksma teda kostjale tema osa välja rahas. 07.03.2007.a kohtusse laekunud täpsustuste kohaselt on kaasomandis oleva asja väärtus 1’100’000.- krooni, millest kostja osa kaasomandis on 5/11 ehk 500’000.- krooni. Kostja vastuväited ja põhjendused. Oma 25.01.2007.a kohtusse laekunud vastuses kostja hagi ei tunnista. Hageja väited kostja poolt ühiselu reeglite mitteaustamisest on asjakohatud. Kostja on 79 aastane meesterahvas, kellel puudub tahe ja vajadus raskendada kellelgi oma kaasomandit kasutada, kaasomandi kasutamine on võimalik. Hageja korteris teostatud parendused on toreduslikku laadi ja nende kompenseerimise kohustust kostjal niikuinii ei ole. Elektrivõlga kostjal ei ole käesoleval ajal. Kostja on eakas meesterahvas, kellel puudub võimalus soetada endale hagiavalduses märgitud kaasomandi osa maksumuse eest võrdväärne elamispind. Kõrge ea tõttu on elukoha vahetus füüsiliselt ja ka vaimselt väga raske katsumus, mistõttu kaasomandi jagamine ei ole kostjale hageja poolt taotletud viisil vastuvõetav ja pooltel tuleks leppida kokku kaasomandi kasutuskorras. Korteri avalikul enampakkumisel müügist saaks samuti suuremat tulu. Kostja leiab, et tema kaasomandis oleva korteriomandi mõttelise osa väärtus on oluliselt suurem hageja poolt märgitust, küündides 900’000.- kroonini. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Hageja poolt pakutud jagamise viis ei võimalda saada korteri eest sellist väärtust nagu oleks võimalik saada korteri tervikuna müügist avalikul enampakkumisel. Sellest tulenevalt saab kostja hageja käest oma osa müügist vähem tulu ning see vähendab oluliselt tema võimalusi võrdväärse eluaseme ostmiseks. Hagejal oleks paremad võimalused kostja kaasomandi väljaostmiseks kui kostjal on hageja kaasomandi väljaostmiseks. See ei ole õiglane, kuna kostja elatub pensionist ja temal puudub kõrge ea tõttu võimalus võtta pangalaenu. Kostja 27.09.2007.a kohtusse laekunud täpsustuste kohaselt on kaasomandis oleva R O kuuluva korteriomandi osa turuväärtuseks 590’909.- kr. Juhul, kui kohus otsustab hagi rahuldada, siis tuleb hagejale panna kohustuseks maksta kostjale tema korteriomandi suurusele vastav osa korteriomandi turuväärtusest ehk 590’909.- krooni. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et pooled on kaasomanikud korteri, asukohaga xxx, Tallinn suhtes (tl 6), kusjuures hagejale kuulub 6/11 kaasomandist ja kostjale 5/11 kaasomandist. Vaidlust ei ole selles, et vaidluse kohtuväline lahendamine ei ole andnud tulemusi (tl 7-9, 48). AÕS § 76 lg 1 näeb igale omanikule vaba võimaluse nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamise võivad tingida mitmesugused asjaolud alates kaasomandi eseme kasutamise ebamajanduslikkusest kuni teise kaasomaniku inimliku loomuse vastuvõetamatuseni, põhjused võivad olla isiklikku või mitteisiklikku laadi, kuid AÕS § 76 lg 1 kohaldamise
seisukohalt on see tähtsusetu. Nimetatud põhjusel ei analüüsi kohus poolte väiteid, mis seonduvad hageja poolt ühiselu reeglite rikkumise, remondi teostamise või kostja poolt elektriarvete või muude kulutuste tasumata jätmisega. Kohtul on võimalik valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida vaidluse pooled on taotlenud hagis või vastuhagis. Nimetatu tuleneb otseselt AÕS § 77 lg 2 sõnastusest, mille kohaselt otsustab kohus lõpetamise viisi üle hageja nõudel. Käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõude esitanud ainult hageja, taotledes kaasomandi jagamist sellisel viisil, et kostja kaasomand jääks hagejale ja hagejale pandaks kohustus maksta kostjale välja tema osa rahas. Mõlemad pooled on esitanud asjatundja arvamused väljamakstava kaasomandi osa hariliku väärtuse kohta. Kuivõrd kostja poolt esitatud asjatundja arvamus on hilisem, peab kohus põhjendatuks arvestada nimetatud tõendiga, määrates hageja kohustuse suuruse kostjale kuuluva mõttelise osa väljamaksmisel selle tõendi alusel. Dokumentaalse tõendina hinnatava eksperthinnanguga (tl 78-91) loeb kohus tõendatuks, et vaidlusaluse korteri turuväärtuseks on 23.07.2007.a seisuga 1,3 miljonit krooni. Arvestades asjaoluga, et kostjale kuulub 5/11 mõttelist osa kinnisasjast, tuleb hagejale panna kohustus tasuda kostjale 590’909.- krooni. Kostja väited kaasomandi lõpetamise viisidest kaasomanikke kõige vähemkoormaval viisil või õiglasemal viisil jätab kohus tähelepanuta, kuivõrd kohus saab lähtuda ainult hagis või vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisist. Kostja väited kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisest ja kaasomandi jätkamisest ei ole õiguslikult põhjendatud. Kuigi AÕS § 76 lg 1 lubab kaasomanikul üldjuhul igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, võivad kaasomanikud seda õigust kokkuleppeliselt ka piirata. AÕS § 76 lg 2 kohaselt võib kaasomanike vahelise kokkuleppega kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistada. Selle võimaluse kasutamine eeldab kõigi kaasomanike täielikku üksmeelt, mida antud juhul ei ole. Kuivõrd hageja oma nõudest ei loobunud ja pooltel vastavat kokkulepet kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamiseks ei ole, on hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks tema poolt taotletud viisil põhjendatud ja kuulub rahuldamisele (AÕS § 77 lg 2). Kohtuistungil taotles hageja, et kostja täidaks kohtuotsuse kolme kuu jooksul, kostja taotles, et otsuse täitmiseks oleks neli kuud. Kuivõrd tegemist on vastastikkuste kohustustega, arvestades asjaolu, et kostjal tuleb leida uus elamispind, peab kohus mõistlikuks määrata otsuse täitmise ajaks kolm kuud kohtuotsuse jõustumisest arvates. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega hagi rahuldatakse, seega on otsus tehtud kostja kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda. Hagejal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Ele Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.