Muud › Muud hagiasjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Esimese astme kohtu otsus 28. juuni 2007. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata. Hagejalt mõistis kohus kostja kasuks välja kohtukulu 5252 krooni. Hageja ei nõustu KÜ üldkoosolekul 2001. aastal vastuvõetud otsusega, kus määrati elektriküttele üle läinud korterite soojakuluks 35%. Ühistu üldkoosoleku 31. mai 2005. a. protokollist nähtub, et hageja kui korteri nr. 16 omanik on esitanud koosolekule läbivaatamiseks avalduse, paludes alandada tema korterile üldkoosoleku otsusega ettenähtud soojakulu osakaalu senise 35% asemel 11%-ni. Hageja vaidlustab ühistu üldkoosoleku otsuse punkti 6, milles otsustati jätta elektriküttele üle läinud korterite soojakuluks 35 %. Korteriühistu on korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine (korteriühistu seaduse (KÜS) § 2 lg. 1). Sellest tulenevalt tuleb igal korteriomanikul arvestada korteriomanike ühiste huvidega. Vastavate maksete korrapärane tasumine võimaldab korraldada maja valitsemist ja tagab ühistu majandamise. Vaidlus puudub asjaolu üle, et alates 27. veebruarist 2001. a. haldab elamut kostja ning et hageja oli 31. mai 2005. a. otsuse vastuvõtmise ajal ja seda vaidlustades korteriomanik ja ühistu liige. Kostja vastuväide, et hageja on kaotanud hagi esitamise õiguse seoses korteriomandi võõrandamisega, ei ole põhjendatud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 3 lg. 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Vaidlustatud otsus puudutab hageja huve ja õigusi vaatamata asjaolule, et ta on korteriomandi võõrandanud, kuivõrd nimetatud otsusest tuleneb maksekohustuse suurus korteriühistu ees. Korteriühistutul on õigus nõuda kindlaksmääratud maksete ja vahendatud teenuste eest korteriomanikult makseid tulenevalt KÜS-st ning ühistu põhikirjast. KÜS § 13 lg. 4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Seega laieneb eelnimetatud kohustus hagejale kui korteriühistu liikmele. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lõikele 1 kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. AÕS sätteid kohaldatakse korteriomanike suhtes niivõrd, kui korteriomandi seadusest ei tulene teisiti. KOS § 8 lg. 1 kohaselt, kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu KÜS-i nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates KÜS-i järgi. Kaasomandi eseme valitsemise suhtes kohaldatakse KOS-i sätteid niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus KÜS-iga. KOS § 13 lg. 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Hageja väidetel ei ole kostja toiminud heas usus, mis ei ole aga asja sisulise läbivaatamise käigus tõendamist leidnud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg. 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus, lg. 2 kohaselt ei ole õiguse teostamine lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Hageja viide mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 22 lõikele 5 ei ole asjakohane. Nimetatud sätte kohaselt on mittetulundusühingu liikmele teistest erineva kohustuse panemiseks vajalik selle liikme nõusolek. Antud juhul on erinev kohustus seotud hageja enda tegevusega. Hageja, kes on oma korteri välja lülitanud üldküttesüsteemist, ei soovi selle eest tasuda samadel printsiipidel, kui tasuvad teised, vaid vähem, mis aga ei välista kohustust tasuda kaasomandi eest majandamisel.

KÜS § 4 lg. 2 kohaselt sätestatakse lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. KÜ X 44 põhikirja punkti 6. 2 kohaselt kuulub üldkoosoleku pädevusse ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine. MTÜS § 24 lg. 1 kohaselt võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Hagiavalduses toodud asjaolude kohaselt on üldkoosoleku 31. mai 2005. a. otsust vaidlustatud sisuliselt, mitte selle otsuse vastuvõtmise protseduurireeglite rikkumise tõttu. MTÜS § 241 lg. 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele, või seaduses sätestatud muul juhul. Sisuliselt ei nõustu hageja sellega, et ei muudetud ühiskasutuses olevate ruumide küttesoojusenergia maksemäära, mis oli kehtestatud 2001. aastal toimunud üldkoosolekul. Põhjendatud on kostja vastuväide, et KÜS § 13 lg. 3 kohaselt oli hagejal õigus üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast alates. Otsus, millega maksemäär kehtestati, on vaidlustamata ning kuulub KÜS § 13 lg. 4 kohaselt täitmisele. 31. mai 2005. a. otsus, millega jäeti sisuliselt muutmata varasem otsus, ei ole vastuolus ühegi seadusega ega heade kommetega. Kohtu pädevuses ei ole kehtestada korteriühistu liikmetele maksemäärasid. Vastavalt TsMS § 230 lõikele 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg. 1 p. 3 võimaldab poolel esitada taotlusi. Hageja väidetel on kostja esitanud nõudeid küttesoojusenergia eest tasumiseks suuruses, mis ei ole vastavuses tegelikult tarbitava küttesoojusenergia hulgaga. Hageja leiab, tuginedes OÜ Jõgioja Ehitusfüüsika KB

ole võrdeline kaasomandi osaga. 2001. a. üldkoosoleku otsusest nähtub, et ühistu liikmetele anti valida erinevate määrade 35%, 50% või 100% vahel ilma, et neid alternatiive oleks põhjendatud. Tegelikkuses tasumisele kuuluva küttesoojusenergia maksemäär on tuvastatud kohtumenetluse käigus läbiviidud ekspertiisiga – 10%. Otsus, millega kohustatakse korteriomanikku igasuguse põhjenduseta tasuma kaasomandi osast suurema soojusenergia eest, on vastuolus heade kommete ja MTÜS § 22 lõikega 5, mille kohaselt peab mittetulundusühingu liikmele teistest erineva kohustuse panemiseks olema selle liikme nõusolek. Kehtestades teadlikult põhjendamatult suure maksemäära, toimis korteriühistu vastuolus TsÜS § 138 lõigetega 1 ja 2. Apellant on korduvalt teavitanud ühistu juhatust sellest, et maksemäär peab põhinema arvutustel, mis on tehtud vastavate õigusaktide alusel. Apellant on kogu vaidlusaluse perioodi vältel tasunud soojuse üldkulu katteks algselt AS-i Südalinna Kinnisvarahoolduse poolt määratud 11, 3% arvestusega korteri pinnast. Vastustaja on varasemast maksemäärast teadlik ega oska seletada, miks peaks maksemäär olema 35%. Maakohus ei ole põhjendanud, miks jättis ta kohaldamata KÜS § 15 lg. 1 p. 2, mille kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab muuhulgas korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel ja KÜS § 15 lõike 2, mis kohustab korteriühistu juhatust andma igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti. Samuti ei ole kohus põhjendanud, miks ta jättis kohaldamata samasuguseid reegleid kajastava vastustaja põhikirja p. 5. 3. Apellant esitas üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise alternatiivnõudena üldkoosoleku otsuse õigusvastasuse ehk tühisuse tunnustamise nõude. Kohus ei ole võtnud seisukohta otsuse tühisuse tunnustamise nõude osas. Kohus on vääralt asunud seisukohale, et 2005. a. üldkoosoleku otsusega jäeti sisuliselt kehtima varasem otsus. Otsustamisel hääletati erinevate maksemäärade kehtestamise üle ja seega langetati uus sisuline otsus. Seda kinnitab kohtu järeldus, et 31. mai 2005. a. üldkoosoleku otsus võib rikkuda hageja õigusi ja huve, kuna nimetatud otsusest tuleneb maksekohustuse suurus korteriühistu ees. Seadusest ega korteriühistu põhikirjast ei tulene, et ühistu liikmele saab määrata kulutusi või sihtotstarbelisi makseid piiramata aja ulatuses. Kulutused ja koormatised määratakse igaaastase majandustegevuse kava kinnitamisega ühistu liikmete üldkoosolekul, mistõttu 2001. aastal kehtestatud kütte maksemäär oleks saanud kehtida üksnes ühe majandusaasta jooksul ja iga järgneva aasta kohta majandusaasta kava kinnitamisel (eelarve vastuvõtmisel) tuleb lugeda nimetatud määr uuesti vastuvõetuks. Seega on igal korteriühistu liikmel õigus vaidlustada nimetatud määr. Nii 2001. kui 2005. aasta üldkoosoleku otsused on õigusvastased ja tühised. Maakohus on jätnud analüüsimata või hinnanud vääralt esitatud tõendeid. OÜ Ehitusekspert poolt kohtumenetluse käigus koostatud eksperthinnanguga on tuvastatud, et korteril nr. 16 tuleb katta 0, 29 % kogu hoone tarbitavast küttesoojusenergiast, ehk küttesoojusenergia tegelik maksemäär üldkasutatavate ruumide küttekulude eest on 10%. Korteri üldpinna suurenemisel tulnuks teha maksemäära ümberarvestus, kuna korteri laiendamine pööningu arvelt ei toonud kaasa elamu küttekulude suurenemist, vaid pigem vähendas seda. Korteriühistu tellis eksperthinnangu Ülo Kaselt apellandilt kogutava küttele kuluva summa arvestamiseks. Eksperthinnangu tellimise põhjenduseks märgitakse vajadus hagejalt välja nõuda tasumata küttesummad. Eksperthinnangu tellimisega aktsepteeris vastustaja üldkoosoleku otsusega kinnitatud maksemäära põhjendamatust. Tallinna Ettevõtlusameti hinna ja tarbijakaitse teenistuse 4. juuni 2003. a. kirjas nr. 2-3/03/433 juhitakse tähelepanu asjaolule, et varemkehtinud soojakulu osakaalu muutmist ei ole ühistu põhjendanud. Sama ameti 21. septembri 2006. a. kirjast nr. 2-6/642 nähtub, et

alternatiivküttel oleva korteri omanikule korteriomandi mõttelise osa kütmise kulude kandmise määra ei saa muuta üldkoosoleku otsusega uusi arvestusi tegemata. Sellise arvestuse aluseks on EV Majandusministeeriumi 11. augusti 1997. a. käskkirjaga nr. 86 kehtestatud „Soojusvarustuse arvestamise ja jaotamise metoodika“. Metoodikas on sätestatud põhimõte, et kulude jaotamisel tuleb lähtuda konkreetsest situatsioonist. Vastustaja poolt esitatud tellimustöö „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“ ei tõenda vastustaja väiteid. Nimetatud töö on soovituslikku laadi, mitte eksperthinnang. Kohus ei ole viidanud, kuidas viidatud dokument on seotud vaidlustatud üldkoosoleku otsusega. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamise õigus on üksnes korteriühistu liikmel. Apellant on oma korteriomandi võõrandamisega kaotanud õiguse vastustaja poolt vastu võetud otsuste vaidlustamiseks. Tänaseks on korteril X 44 - 16 juba kolmas omanik, kes ei ole küttekulude määra vaidlustanud. 2001. a. üldkoosolekul vastu võetud otsuseid ei ole vaidlustatud, seega on vastuvõetud otsused kehtivad ja täitmiseks kohustuslikud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kuid otsuse motiive tuleb täpsustada. Vaidlust ei ole selle üle, et elektriküttele üleviidud korteritele kehtestati võrreldes teiste korteritega 35% suurune küttekulumäär ühistu üldkoosoleku otsusega 2001. a. (tl. 63 – 65). Seda üldkoosoleku otsust puudutavas osas on maakohtu otsus vastuoluline: ühest küljest on maakohus leidnud, et otsust ei ole seaduses sätestatud korras vaidlustatud ja seega tuleb seda täita, teisest küljest on kohus aga seda otsust siiski sisuliselt hinnanud. KÜS § 13 lg. 3 kohaselt oli apellandil korteriühistu liikmena õigus korteriühistu ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hageja seda võimalust ei kasutanud. Seega on otsus kehtiv ja seda tuleb täita, maakohus ei olnud aga õigustatud otsuse sisulist põhjendatust hindama ning sellekohased motiivid tuleb otsusest välja jätta. Põhjendatud on maakohtu otsuse järeldus, mille kohaselt apellandi poolt vaidlustatud 31. mai 2005. a. üldkoosoleku otsuse punktiga 6 ei kehtestatud apellandile soojakulu maksemäära, vaid jäeti rahuldamata tema taotlus vähendada 2001. a. kehtestatud maksemäära, millest lähtudes on temalt tasumist nõutud. Õige on ka maakohtu otsuse järeldus, mille kohaselt niisugune otsus ei ole vastuolus ühegi seaduse ega vastustaja põhikirja sättega: ükski seaduse ega vastustaja põhikirja säte ei kohusta ühistut muutma kord seaduspäraselt kehtestatud maksemäärasid. Kuna varasemat otsust, millega vaidlusalune maksemäär apellandile kehtestati, ei olnud seaduses sätestatud korras vaidlustatud, siis ei ole vaidluse lahendamiseks vajalik hinnata seda, kas varasem maksemäär vastab seaduse nõuetele, sest vastasel juhul saaks korteriühistu liige võimaluse vaidlustada ühistu varasemaid otsuseid tema poolt vabalt valitud ajal, kuna üksnes ühistu liikmest oleneks siis, millal ta ühistule varasema otsuse ümbervaatamise taotluse esitaks. See ei oleks kooskõlas KÜS § 13 lg. 3 eesmärgiga, milleks on tagada, et ühistu liikmed ja juhatus saaksid mõistliku aja jooksul teada, millised ühistu tegevust korraldavad otsused on vaidlustatud, milliste otsuste alusel ühistu tegutseb ning millised otsused on liikmetele täitmiseks kohustuslikud. Vastasel juhul oleks ühistu mõistlik toimimine häiritud. Juba ainuüksi sellest tulenevalt ei ole 31. mai 2005. a. üldkoosoleku otsuse tühistamiseks esitatud hagi rahuldamiseks alust. Sellest tulenevalt ei ole vaidluse lahendamiseks vajalik hinnata ka apellatsioonkaebuses märgitud tõendeid, mis käivad apellandi poolt tarbitava soojuse koguse kohta.

Ebaõige on apellandi väide, nagu oleks üldkoosoleku 31. mai 2005. a. otsuse punktiga 6 rikutud MTÜS § 22 lõiget 5, mille kohaselt mittetulundusühingu liikme teistest erineva õiguse lõpetamiseks või muutmiseks, samuti talle teistest erineva kohustuse panemiseks peab olema selle liikme nõusolek. Osundatud norm ei ole vaidluses kohaldatav juba ainuüksi sellest tulenevalt, et nagu eespool põhjendatud, ei lõpetatud ega muudetud vaidlusaluse otsusega apellandi teistest erinevat õigust, vaid otsustati seda õigust mitte muuta. Ka ei pandud selle otsusega apellandile teistest erinevat kohustust, vaid otsustati varasema otsusega pandud kohustust mitte muuta. Osundatud norm ei ole vaidluses kohaldatav aga ka seetõttu, et selle eesmärgiks on kaitsta mittetulundusühingu liikme õigusi enamuse tehtava otsuse vastu, millega ühistu liikmele pannakse suuremaid kohustusi võrreldes teiste ühistu liikmetega. Vaidlustatud otsusega aga jäeti apellandi teistest ühistu liikmetest väiksem kohustus suurendamata. Et apellandi kohustus oli väiksem, kui teistel ühistu liikmetel, järeldub asjaolust, et kui teised ühistu liikmed pidid maksma küttekulu vastavalt korteri pinna suurusele, siis apellandi kohustus piirdus sellest vaid 35%-ga. Üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõude osas on apellant esitanud kaebuses vastandlikke väiteid, leides kord, et kohus asus ekslikult seisukohale, et otsus ei ole vastuolus ühegi seaduse ega heade kommetega (kaebuse punkt 2), ja väites samas, et kohus ei ole selle nõude osas seisukohta võtnud (punkt 2. 5). Kuna maakohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, siis jättis ta rahuldamata ka nõude üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks, kuigi ei loetlenud otsuse resolutsioonis kõiki rahuldamata jäetud nõudeid. Kolleegium leiab, et selle formaalse puuduse saab ringkonnakohus parandada. Mis üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõude sisusse puutub, siis on hageja

apellant viis oma korteri üle elektriküttele, ei toonud kaasa tema korteriomandi esemeks oleva kaasomandi mõttelise osa suuruse muutust. Sellest järeldub, et viide AÕS § 75 lõikele 1 ja KOS § 13 lõikele 1 ei ole asjakohane. Vaidlusega ei ole seostatavad ka apellandi viited KÜS § 15 lg. 1 punktile 2 ja lõikele 2, mis käivad ühistu majandustegevuse aastakava sisu ja aastakava ühistu liikmetele tutvustamise kohta, samuti ühistu põhikirja vastava punktiga. Selle üle, kas ja milline üldkoosoleku otsus kehtis ajal, mille jooksul apellandi poolt soojamaksete tasumise üle pooled teises tsiviilasjas vaidlevad, saab kohus otsustada selles asjas, kus sel asjaolul on tähendus, mitte vaidlusaluses asjas, kus vaieldakse 31. mai 2005. a. otsuse ühe punkti seaduslikkuse üle. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus oma otsuses leidnud, et üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks saab olla üksnes protseduurireeglite rikkumine, sest niisugust järeldust maakohtu otsus ei sisalda. Seda ei saa järeldada ka asjaolust, et maakohus jättis rahuldamata apellandi hagi, milles taotleti otsuse tühistamist sisulistel motiividel. Maakohus on otsuses põhjendanud, miks ei saa pidada üldkoosoleku otsust sisult ebaõigeks. Kooskõlas kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS § 61 lg. 1 punktiga 2 tuleb rahuldada vastustaja taotlus apellatsioonimenetluse õigusabikulu 1970 krooni väljamõistmiseks apellandilt. Apellandi apellatsioonimenetluse kohtukulu jääb TsMS § 60 lg. 1 ja 8 alusel tema enda kanda.

Margo Klaar

Iko Nõmm

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.