Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-05-16353
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohtunik
28. juuni 2007
Kohtuasi
EK(ik XXX, elukoht XXX) hagi KÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) vastu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudes. 30.05.2007
Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud
Resolutsioon
Liili Lauri
Hageja HK, hageja esindaja Tiit Mäger, kostja KÜ seaduslik esindaja UP, kostja esindaja Monika Sulg Jätta hagi rahuldamata. Jätta hageja kohtukulu tema enda kanda. Välja mõista hagejalt EK kostja kasuks kohtukulu 5252 krooni.
Kohtuotsuse peale edasikaebe kord ja tähtajad. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule ( TsMS § 633 lg 1), alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest ( TsMS § 632 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses.
Hagiavalduse asjaolud ja nõue.
Hagiavalduse kohaselt otsustati KÜ üldkoosoleku 31.05.2005.a. otsuse punktiga 6 jätta korter nr 16 ja teiste elektriküttele üleläinud korterite soojakuluks 35%. Hageja palub tühistada nimetatud otsusepunkt, kuivõrd vaidlustatud üldkoosoleku otsus rikub hageja õigusi. Selle alusel on kostja esitanud ning võib ka tulevikus esitada nõudeid küttesoojusenergia eest tasumiseks suuruses, mis ei ole vastavuses tegelikult tarbitava küttesoojusenergia hulgaga. Kuni korteriühistu asutamiseni esitas elamut haldav AS Südalinna Kinnisvarahooldus hagejale arveid, kus hooldus- ja kommunaalmaksete arvutamisel võeti aluseks kasutatav korteripind suurusega 46,7 m2. Üldkasutavate ruumide küttesoojusenergia eest kuulus hageja poolt tasumisele 11,3% korteri Hageja ei ole andnud nõusolekut üldkasutavate ruumide üldpinnast, so 5,3 m2. küttesoojusenergia eest tasumiseks kostja poolt määratud suuruses, so 35% korteri üldpinnast. Kaevatavast otsusest ega üldkoosoleku protokollist ei nähtu, kes on teinud ettepanekud maksemäära protsendi suurendamise osas ning missugustele kaalutlustele tuginedes on kujundatud maksemäära suurused. Hageja on seisukohal, et korteriühistu juhatus oleks pidanud enne otsuse üldkoosolekul hääletusele panemist tellima eksperthinnangu ning tutvustama seda korteriühistu liikmetele. Lisaks oleks tulnud teha pärast korteri üldpinna suurenemist maksemäära ümberarvestus, kuna korteri laiendamine pööningu arvelt ei toonud kaasa elamu küttekulude suurenemist vaid pigem vähendas. Hageja palub tühistada KÜ üldkoosoleku 31.05.2005.a. otsuse punkt 6, millega kehtestati autonoomküttel olevate korteritele küttesoojusenergia eest maksemääraks 35% korteri üldpinnast ja juhul kui kohus ei pea võimalikuks tühistada KÜ otsuse 31.05.2005 punkti nr 6, tunnistada see õigusvastaseks, tuvastada, et korter 16 poolt tegelikkuses tarbitav üldkasutavate ruumide küttekulude osa on 10 % korteri ümberehituse eelsest üldpinnast suurusega 46,7m2 . Kostja vastuväited. Kostja hagi ei tunnista. Kostja väitel 31.05.2005.a. üldkoosolek võttis vastu otsused seitsmes küsimuses, mille hulka kuulus esimese päevakorra punktina „korter 16 avaldus“. Seega üldkoosoleku päevakorda järgides pidi üldkoosolek arutama korter 16 avaldust ning võtma vastu otsuse, kas avaldus rahuldada või mitte. Üldkoosolek otsustas häälteenamusega, et korteri 16 ja ka teistele elektriküttel olevate korterite soojusenergia arvestamisel lähtutakse varasemalt arvestatule. Üldkoosoleku vastuvõetud otsused on otsustatud vastavalt KÜ põhikirja punktile
lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hagiavalduses esiletoodud asjaolude kohaselt ei nõustu hageja KÜ üldkoosolekul 2001 aastal vastuvõetud otsusega, mil üldkoosoleku otsusega määratleti elektriküttele üleläinud korterite soojakuluks 35%. KÜ üldkoosoleku protokollist 31.05.2005.a. nähtub, et hageja korter nr 16 omanikuna on esitanud koosolekule läbivaatamiseks avalduse paludes alandada tema korterile üldkoosoleku otsusega ettenähtud soojakulu osakaalu senise 35% asemel 11%. Käesolevas nõudes vaidlustabki hageja KÜ üldkoosoleku otsuse punktis 6 toodut, mil jäeti elektriküttele üleläinud korterite soojakuluks 35%. Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine ( korteriühistuseaduse § 2 lg 1). Sellest tulenevalt tuleb igal korteriomanikul arvestada korteriomanike ühiste huvidega, vastavate maksete korrapärane tasumine võimaldab korraldada maja valitsemist ja tagab ühistu majandamise. Vaidlus puudub asjaolu üle, et alates 27.02. 2001.a. haldab elamut korteriühistu Maakri 44. Vaidlus puudub ka asjaolu üle, et hageja oli 31.05.2005.a. otsuse vastuvõtmise ajal ja seda vaidlustades korteriomanik ja ühistu liige. Kostja vastuväide, et hageja on kaotanud käesolevas vaidluses hagi esitamise õiguse seoses korteriomandi võõrandamisega, ei ole põhjendatud. TsMS § 3 lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Kohus on seisukohal, et vaidlustatud otsus puudutab hageja huve ja õigusi, vaatamata asjaolule, et ta on korteriomandi võõrandanud, kuivõrd nimetatud otsusest tuleneb maksekohustuse suurus korteriühistu ees. Korteriühistustul on õigus nõuda kindlaks määratud maksete ja vahendatud teenuste eest korteriomanikult makseid tulenevalt korteriühistuseadusest ning ühistu põhikirjast. KÜS § 13 lg 4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud, KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanikeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud nimetatud seaduses sätestatud korras. Seega laieneb eelnimetatud kohustus hagejale kui korteriühistu liikmele. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § - le 75 lg 1 kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. AÕS sätteid kohaldatakse korteriomanike suhtes niivõrd, kui KOS – st ei tulene teisiti. 01.07.2001.a. jõustus korteriomandiseadus ( KOS), § 8 lg 1 kohaselt kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse ( KÜS) nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Kaasomandi eseme valitsemise suhtes kohaldatakse KOS niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega.
TsMS § 229 lg 2 määratleb tõendid, TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks ka tsiviilasjas
igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Hageja väidetel ei ole kostja toiminud heas usus, mis ei ole aga asja sisulise läbivaatamise käigus tõendamist leidnud. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus, lg 2 kohaselt ei ole õiguse teostamine lubatud sellisel seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohus leiab, et hageja viide MTÜS § 22 lõikele 5 ei ole asjakohane, nimetatud sätte kohaselt on vajalik mittetulundusühingu liikmele teistest erineva kohustuse panemiseks vajalik selle liikme nõusolek. Antud juhul on erinev kohustus seotud hageja enda tegevusega, hageja, kes on oma korteri välja lülitanud üldküttesüsteemist, et soovi selle eest tasuda samadel printsiipidel, kui tasuvad teised, vaid vähem, mis aga ei välista kohustust tasuda kaasomandi eest majandamisel. Korteriühistuseaduse ( KÜS) § 4 lg 2 kohaselt lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord, KÜ põhikirja punkt 6.2 kohaselt üldkoosoleku pädevusse kuulub ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine. Mittetulundusühingute seaduse ( MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Hagiavalduses toodud asjaolude kohaselt on vaidlustatud 31.05.2005.a. otsust sisuliselt, mitte selle otsuse vastuvõtmise protseduurireeglite rikkumise tõttu. MTÜS § 24`lg 1 kohaselt on üldkoosoleku tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele, või seaduses sätestatud muul juhul. Sisuliselt ei nõustu hageja sellega, et ei muudetud ühiskasutuses olevate ruumide küttesoojusenergia maksemäära, mis oli kehtestatud 2001 aastal toimunud üldkoosolekul. Kohus leiab, et kostja vastuväide on põhjendatud, et korteriühistuseaduse § 13 lg 3 kohaselt oli hagejal õigus üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast alates. Otsus, millega maksmäär kehtestati on vaidlustamata ning kuulub KÜS § 13 lg 4 kohaselt täitmisele, 31.05.2005.a. otsus, millega jäeti sisuliselt muutmata varasem otsus, ei ole vastuolus ühegi seadusega ega heade kommetega. Kohtu pädevuses ei ole kehtestada korteriühistuliikmetele maksemäärasid. Vastavalt TsMS § 230 lg 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi. Hageja väidetel on kostja esitanud nõudeid küttesoojusenergia eest tasumiseks suuruses, mis ei ole vastavuses tegelikult tarbitava küttesoojusenergia hulgaga. Hageja leiab tuginedes OÜ Jõgioja Ehitusfüüsika KB 16.12.2005.a. eksperthinnangule, et maksemäär 35% on ebaõige. Kohus on määranud ekspertiisi, et pooltel oleks võimalik pidada vaidlusküsimuses läbirääkimisi, OÜ Ehitusekspert on ekspertiisi läbi viinud küttesoojusenergia suuruse selgitamiseks ning jõudnud järeldusele, et see suurus võiks olla 10%. Kostja on kohtule esitanud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel koostatud teemakäsitluse elamute üle, kus on toimunud üksikute korterite lahtiühendamine tsentraalsest küttesüsteemist. Tellimustöös `` Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral ``, oli muuhulgas eesmärgiks analüüsida küttekulude jaotumist hoones ning anda soovitusi edasiste küttemaksete arvutamiseks või hindamiseks. Kohus leiab, et vastuvõetud otsust ei saa ühegi tõendi põhjal ega seaduse alusel pidada ebaseaduslikuks, on ilmnenud, et puudub
konkreetne regulatsioon antud küsimuses ja samas ka alus, millest korteriühistu oleks pidanud arvutuslikult lähtuma. Kohus leiab, et hinnates kõiki tõendeid, ekspertide arvamusi ja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel koostatud tööd ei saa kehtestatud määra pidada hageja õigusi rikkuvaks. Seega tuleb pidada kaasomanike 2001 aasta üldkoosolekul vastuvõetud otsust seaduslikuks, mida tuleb täita. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Alates 01.01.2006 jõustus uus tsiviilkohtumenetluse seadustik, kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt jäävad hagi rahuldamata jätmisel kohtukulud hageja kanda, hageja õigusabikulu tuleb jätta tema enda kanda TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel. Kostja on esitanud õigusabi eest tasumise arved nr 261710, 650 krooni, arve nr 251127, 2600 krooni, arve nr 261340 , 1500 krooni, arve nr 270089, 500 krooni, kokku 5250 krooni. Kostja kasuks tuleb hagejalt TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel välja mõista 5250 krooni.
Liili Lauri kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.