Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. november 2007, Tallinn
Tsiviilasi
Aktiivse Puhkuse OÜ hagi Merike Bergerti ja Karri Kurvitsa vastu korteriomandi väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest ja Merike Bergerti vastuhagi omandiõiguse tunnustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.05.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Merike Bergerti ja Karri Kurvitsa apellatsioonkaebus
Menetluse liik
kirjalik menetlus
Menetusosalised ja nende esindajad
Hageja Aktiivse Puhkuse OÜ, registrikood xxxxxxxx, asukoht Tatari 6 Tallinn, esindajad M.V ja advokaat Siim Roode Kostja Merike Bergert, IK xxxxxxxxxxx, elukoht x, esindaja advokaat Taivo Ruus Kostja Karri Kurvits elukoht x, seaduslik esindaja Merike Bergert
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 18.05.2007 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Välja mõista Merike Bergertilt ja Karri Kurvitsalt solidaarselt 7080 (seitse tuhat kaheksakümmend) krooni apellatsiooniastme õigusabikulu Aktiivse Puhkuse OÜ kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Hageja on korteriomandi asukohaga x omanik. Kostjad kasutavad korterit varasema omanikuga sõlmitud suulise ajutise kasutamise lepingu alusel, mille järgi oli kostja Merike Bergerti endisel abikaasal T. Kurvitsal õigus korterit kasutada. T. Kurivits majutas korterisse endiselt omanikult luba küsimata ka oma abikaasa ja lapse. T. Kurvitsa lahkudes jäid kostjad korterit kasutama. T. Kurivits lahkus korterist enne hageja omandiõiguse tekkimist korterile. Hageja on korduvalt nõudnud korteri vabastamist, sest kostjatel puudub õiguslik alus korteri kasutamiseks. Merike Bergertil kui õigusliku aluseta korterit kasutaval isikul ei ole õigust majutada korterisse ka oma perekonnaliikmeid. Hageja palub korteriomand kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ja määrata kohtuotsuse täitmise viisiks väljatõstmise.
2.Kostjad hagi ei tunnista ja vaidlevad sellele vastu. Hageja on saanud korteriomandi omanikuks võltsingute abil. Hagi on esitatud kättemaksuks kostjale, kes andis T. Kurivtsa ja M. V vastu ütlusi kriminaalmenetluses.
3.Merike Bergert esitas vastuhagi, milles palub tunnustada tema omandiõigust korteriomandile ja parandada kinnistusraamatu ebaõige kanne. Kostja oli elamukooperatiivi osamaksu omanik ning korteriomandi vormistamisel oleks pidanud korteriomandi omanikuks saama kostja. Hageja ega korteri endine omanik M.V ei ole kunagi olnud koretriosaku omanikud. Kostja omandas osamaksu abielu ühisvarana koos T. Kurvitsaga, osaku müügileping esitati elamuühistu juhatusele ja T. Kurvits võeti ühistu liikmeks vastu. 22.05.2002 sõlmisid EÜ UKU ja Eesti Vabariik x elamu aluse maa müügilepingu ja 05.06.2003 esitas EÜ UKU avalduse korteriomandite kinnistamiseks. Vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kanti kinnistusraamatusse M. V, kes oli hooneregistri tõendi alusel korteri valdaja. Kostja leiab, et M.V asus kasutama omavoliliselt ühistu liikme õigusi T. Kurvitsa asemel. Ühistu juhatus oli sellisest tegevusest teadlik. M.V omandiõigus korteriomandile sai tekkida seetõttu, et ebaõige protokoll esitati hooneregistrile ning hooneregistri tõendi alusel toimus erastamismenetlus. Esmakanne korteriomandi omaniku kohta on ebaõige ning seetõttu ei saanud ka hageja korteriomandi omanikuks. Esimese astme kohtu otsus
4.Kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata ning mõistis välja korteriomandi asukohaga x Tallinnas Merike Bergerti ja Karri Kurvitsa valdusest Aktiivse Puhkuse OÜ valdusesse. Kohus mõistis välja Merike Bergertilt ja Karri Kurvitsalt solidaarselt kohtukulu 32 250 krooni Aktiivse Puhkuse OÜ kasuks.
5.Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hageja on korteriomandi x omanikuna kantud kinnistusraamatusse. Hageja omandiõigus korteriomandile tekkis hageja ja M.Vvahel sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. M.Vomandiõigus korteriomandile tekkis EÜ UKU poolt pärast elamualuse maa omandamist (erastamist) kinnistu korteriomanditeks jagamise teel. Tunnistaja J. L ütluste kohaselt müüs ta oma korteriosaku M.V. Kohtule esitatud EÜ UKU juhatusele esitatud 22.10.1998 J. L avaldusest ja 14.10.1998 dateeritud M.V avaldusest nähtub, et J.L teavitab ühistut korteriosaku võõrandamisest ning astub ühistust välja ning M.V palub end ühistu liikmeks vastu võtta. Tunnistaja V. T ütlustega ja kohtule esitatud EÜ UKU juhatuse 18.11.1998 koosoleku protokollist nähtub, et M.V võeti ühistu liikmeks vastu. Eelnevalt analüüsitud tõenditest nähtub, et korteriosaku omandas M.V ning ka ühistu liikmeks oli M.Vi.
6.Perekonnaseaduse (PKS) § 17 lg 3 puhul eeldatakse vallasasja käsutamisel, et abikaasa on tehinguga nõus. Korteri osak elamuühistus on õigus ning õiguse võõrandamisel tuleb rakendada vallasajasade kohta käivaid sätteid vastavalt võõrandamistehingu tegemise ajal kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) redaktsiooni § 7 lg-le 2. J.Li poolt korteriosaku võõrandamisel tuli eeldada abikaasa nõusolekut ja seega on tehing kehtiv. Asjaolu, et abikaasa ei viibinud lepingu allkirjastamise juures, ei tähenda, et ta ei nõustunud tehinguga. Korteriosaku võõrandamisel on tehing vormivaba, seega sai ka nõusolek tehingu tegemiseks olla vormivaba ehk suuline. 2(5)
7.Omandiõigus õigusele tekib omandiõiguse üleandmisega, mitte raha maksmisega selle eest. Tunnistaja J.L kinnitas kohtuistungil, et võõrandas oma korteriosaku M.Vile. Ka juhul, kui raha korteriosaku omandamisel tasus T. Kurvits, ei saanud T. Kurvitsal tekkida omandiõigust korteriosakule vaid üksnes rahaline nõudeõigus M.V vastu.
8.Omandiõiguse objektiks ei olnud mitte korter, mille valdus on kostjal, vaid korteriosak kui õigus. Valdus on õiguslik võim asja üle. Õigust kui juriidilist fiktsiooni ei saa vallata. Elamuühistule esitatud avaldusest ja koosoleku protokollidest nähtub, et M.V kasutas oma omandiõigust, ta võeti ühistu liikmeks ja ta osales ühistu koosolekutel ise ja esindajate kaudu.
9.AÕS § 68 lg 1 alusel on omanikul õigus oma asja kasutada, vallata ja käsutada. Omanikul on õigus esitada hagi asja väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest. Hagejal on kohustus tõendada, et ta on omanik ning kostjal kohustus tõendada, et tal on olemas õiguslik alus asja kasutamiseks. Kostjal ei ole omandiõigust, mis lubaks tal kasutada asja, seetõttu tuleb korteriomand kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda hageja valdusesse ning kohtuotsuse täitmise viisiks määrata väljatõstmine. Asja kasutamise õiguslikuks aluseks võib alla ka kasutusleping. Kostja ei esitanud tõendeid selle kohta, et tal oleks kasutusleping vaidlusaluse korteriomandi kasutamiseks. Kostja omandiõigus korteriomandile ei leidnud kohtus tõendamist, seega ei ole kostjal õiguslikku alust korteri kasutamiseks. Kostja ise on eitanud üürisuhte olemasolu.
10.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lg 1 alusel kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele hageja poolt hagi esitamisel tasutud riigilõiv 31 950 krooni. Arvestades asjaolu, et hageja on Kardioru Õigusbüroo osanik, Kardioru Õigusbüroo poolt hagejat esindanud Andres Kure esinduse kvaliteeti ja asjaolu, et tema tegevuse tõttu menetlus venis ning advokaat Siim Roode osales vaid viimasel kohtuistungil, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista TsMS § 61 lg 1 p 2 alusel põhjendatud õigusabikulud 500 krooni. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
11.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ning saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks ja mõista hagejalt välja kostjate kohtukulud. Kohus rikkus otsust tehes oluliselt protsessinorme, kohaldas valesti materiaalõigusnorme ning hindas valesti tõendeid.
12.TsMS § 258 p 3 kohaselt ei saanud T. Kurvits keelduda ütlusi andmast, sest tegemist oli asjaoluga, mis puudutab abikaasade ühisvara, seega abikaasade vahelist varalist suhet ning seetõttu tugines kohus ebaõigesti TsMS § 257 lg 1 p-le 5. Kuna vaidlus puudutas ka T. Kurvitsa varalisi õigusi, oleks kohus pidanud ta protsessi kaasama. Antud juhul tegi kohus lahendi isiku suhtes, keda seaduse nõuete kohaselt menetlusse ei kaasatud.
13.Lisaks T. Kurvitsale jättis kohus üle kuulamata tunnistaja V. B, kes oli kohtuistungi toimumise ajal haige. Hoolimata asjaolust, et kostjad teatasid tunnistaja haigusest ning võimalusest esitada haigusleht peale selle väljastamist V. B, ei võimaldanud kohus kohtuistungi edasilükkamist tunnistaja V.B ülekuulamiseks, põhjendades seda asjaoluga, et tunnistaja ei teatanud kohtule õigeaegselt ilmumise võimatusest. Samas jättis kohus tähelepanuta asjaolu, et V.B ei kutsutud kohtusse kutsega, mistõttu ei olnud ta teadlik kohustusest teavitada kohut ilmumise võimatusest. Tunnistajate ülekuulamata jätmisega jäi välja selgitamata tõendite ring, millele antud asjas otsust rajada ning vaidlus tuleb tõendite ringi määratlemiseks saata lahendamiseks esimese astme kohtule.
14.Tunnistaja J.L ei väitnud, et võõrandas osamaksu M.Vile, vaid väitis, et ta ei mäleta täpselt kellele ta osamaksu võõrandas. J.Li sõnade kohaselt viibisid võõrandamistehingu tegemise ajal temaga ühes ruumis peale M.V veel T. Kurvits ja M. B, kusjuures J.L ei mäletanud, kes lepingule alla kirjutas ja kes talle raha maksis. Samuti ei ole tal kirjalikult sõlmitud võõrandamislepingut säilinud.
15.Kohus jättis ebaõigesti hindamata ja tähelepanuta ilmsete võltsimistunnustega üürilepingu, millega hageja soovis tõendada tsiviilasjas nr 2/31-10047/04 esitatud hagi aluseks olevat asjaolu, et M.Vja perekond Kurvitsa vahel oli sõlmitud üürileping 01. jaanuarist 1998, so aga 3(5)
ajal, kui korterit kasutas EÜ UKU liikmelisuse alusel J.L, mis viitabki üürilepingu ilmsele võltsimisele. Hagi aluseks olevatest asjaoludest nähtuvalt ei ole M.V ja perekond Kurvitsa vahel üürisuhet olnud, sest hagiavalduse kohaselt M.V üksnes lubas korterit kasutada T. Kurvitsal, kuid mitte Merike Bergertil ja Karri Kurvitsal. Selliselt esitas hageja ühes ja samas olukorras samade asjaolude kohta kaks teineteist välistavat väidet, millest ilmneb, et hageja väited kostjate kasutusõiguse puudumisest ei saa olla tõesed. Kohus oleks esitatud üürilepingut hinnates pidanud sellise vasturääkivuse tuvastama ning jätma üürilepingu määrusega tõendite hulgast välja.
16.Kohus rajas otsuse ebaõigesti J.Li 22.10.1998 avaldusele ja M.V14.10.1998 avaldusele ning järeldas nendest dokumentidest, et osamaksu omandas J.Lilt M.Vi. Viidatud dokumentidest ja x korteri valduse olemasolust Merike Bergertil ilmneb täiesti üheselt see, et EÜ liikmeks vormistati ebaõigesti isik, kes osamaksu tegelikult ei omandanud. See asjaolu ilmneb ka tunnistaja V.T ütlustest, kes kinnitas, et ta ei tea osamaksu müügist midagi ning juhatus neid ei kontrollinud. Tunnistaja V.T ütlustest T. Kurvitsa ja M.Vsoovi kohta vormistada EÜ osamaks Karri Kurvitsa nimele ilmneb üheselt, et M.VEÜ UKU liikmeks vormistamine oli teeseldud ning seega tühine tehing. Sama asjaolu ilmneb ka V.T ütlusest selle kohta, et see oli üks neist juhtumitest kus inimesed vormistavad oma vara sugulastele. Tunnistaja V.T ütlusi analüüsides oleks kohus pidanud tuvastama M.VEÜ liikmeks vormistamise ebaõigsuse ja tühisuse ning analüüsides tunnistaja ütlusi koos valduse faktiga kostjatel alates 1998 kuni käesoleva ajani oleks kohus pidanud tuvastama EÜ osamaksu tegelike omandajatena 1998 Merike Bergerti ja T. Kurvitsa.
17.Kohus jättis põhjendamatult tähelepanuta elamuseaduse (ES) § 14 lg 1 ning seostas valduse instituudi tähtsuse antud asjas valdusele osamaksu suhtes, märkides, et osamaksu kui õigust ei saa vallata. ES § 14 lg 1 on vaidluse lahendamiseks väga oluline, sest valdust x korteri suhtes ei ole hagejal ega M.Vil mitte kunagi olnud. Vaidlusaluse korteri valduse olemasolu Merike Bergertil tõendab üheselt ES § 14 lg-st 1 tulenevalt ka Merike Bergerti omandiõigust nimetatud korterile ja seda, et EÜ UKU liikmeks vormistati isik, kes ühistu osamaksu kunagi ei omandanud. Sellist seisukohta toetab ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-106-02.
18.Abikaasade ühisomandisse kuuluva osamaksu võõrandmaiseks nõutav kirjaliku nõusoleku nõue tuleb ES § 21 lg-st 1. Kuna ES on PKS suhtes eriseadus ei ole õige tugineda antud asjas PKS § 17 lg-le 3 ja eeldada J.Li abikaasa nõusolekut elamuühistu UKU osamaksu võõrandamiseks. Vastustaja seisukoht
19.Hageja ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
20.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on õige ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
21.Käesolevas asjas tuleb esmalt lahendada vastuhagi, sest vastuhagi rahuldamine välistab põhihagi rahuldamise. Merike Bergert taotleb vastuhagis omandiõiguse tunnustamist korteriomandile ja kinnistusraamatu kande parandamist. Vastuhagi rahuldamiseks pidi kostja tõendama, et tema on vaidlusaluse korteriomandi omanik. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et kostja seda teinud ei ole.
22.Kostja tugineb asjaolule, et tal oleks olnud õigus koos abikaasa T. Kurvitsaga saada EÜ UKU vara erastamise käigus korteriomandi omanikuks, kuna T. Kurvits oli EÜ liige, nad kasutasid korterit nr 25 liikmelisuse alusel ning tekkinud korteriomandid anti üle EÜ liikmetele.
23.EÜ UKU 25.11.2002 üldkoosoleku protokolli kohaselt oli aga EÜ liikmeks, kelle kasutusse oli antud korter nr 25, M.Vi, kellele anti ka ühistu poolt üle korteriomandi omand. T. Kurvits ega Merike Bergert ei ole oma õigusi, kui neid rikuti, kohaselt kaitsnud. Nad ei ole esitanud nõuet EÜ UKU ja M.Vvastu korteriomandi üleandmise kehtetuks tunnistamiseks ega ole 4(5)
nõudnud korteriomandi üleandmist neile. Kuna T. Kurvits ei saanud vaidlusaluse korteriomandi omanikuks, ei saanud korteriomandi omanikuks ka kostja ning vastuhagi on õigesti jäetud rahuldamata.
24.Kolleegium nõustub apellandi väitega, et käesoleval juhul ei olnud T. Kurvitsal õigust kostja endise abikaasana keelduda tunnistajana ütluste andmisest TsMS § 257 lg 1 p 5 alusel, kuna kostja taotles tunnistaja ülekuulamist asjaolude kohta, mis puudutasid perekonnasuhetest tingitud varalisi suhteid. Nende asjaolude osas polnud tunnistajal tulenevalt TsMS § 258 p-st 3 õigust ütluste andmisest keelduda. Nimetatu ei anna aga alust otsuse tühistamiseks, kuna hagi alusena esiletoodud asjaolud ei võimalda vastuhagi rahuldada olenemata T. Kurvitsa ütlustest. Samuti ei oma vastuhagi rahuldamata jätmise osas tähtsust tunnistaja V. B ütlused.
25.Kohus tuvastas esitatud tõendite alusel õigesti, et hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik ja tal on õigus AÕS § 80 alusel asi võõrast ebaseaduslikust valdusest välja nõuda. Hagile vastuvaidlemisel pidi kostja tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 tõendama, et tal on olemas õiguslik alus asja kasutamiseks. Ainsa õigusliku alusena korteri kasutamiseks on kostja välja toonud omandiõiguse. Kuna kostja omandiõigus korteriomandile tõendamist ei leidnud, rahuldas kohus õigesti hagi asja väljanõudmiseks.
26.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel jäävad apellantide kohtukulud nende endi kanda. Vastustaja taotleb apellatsiooniastme õigusabikulu 7080 krooni väljamõistmist. Tsiviilkolleegium leiab, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga ja see tuleb apellantidelt vastustaja kasuks välja mõista.
R. Allikvere
G. Kivinurm
I. Nõmm
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.