2-06-2779/8 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus edasi kaevata 30 päeva jooksul apellatsiooni korras Tallinna Ringkonnakohtusse kohtuotsuse teatavaks tegemisest 20.11.2007.a. Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei kaudu. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõuded kostja vastu Harju Maakohtule 09.02.2006.a. esitatud esialgse hagi kohaselt pöördus hageja õetütre abikaasa AA hageja poole abi saamiseks selles, et hageja võtaks talle kuuluva korteri asukohaga Tallinnas, XXX tagatisel pangalaenu summas 100 000 krooni AA äri arendamiseks. Kuna hageja pole kompetentne kinnisvara tehingutes ega tea, kuidas selliseid tehinguid vormistatakse, usaldas hageja täielikult AA. Viimane tutvustas hagejat kostja EG, kes pidigi abistama hagejat sellistes küsimustes. EG tõi hageja kinnisvarabüroosse, mis asub Tallinnas, XXX. Seal oli 2 naismaaklerit, kes selgitasid hagejale, et hageja peab vormistama oma korteri EG nimele. Seejärel võtab EG ise pangast laenuks 100 000 krooni ja annab need hagejale õetütre abikaasa jaoks. Pooled sõlmisid ostumüügi eellepingu, mille kohaselt hageja nõustus müüma E G oma korteri kõigest 100 000 krooni eest. Eellepingu kirjutas hageja alla 19.12.2005.a.. Mõlemad maaklerid veensid hagejat, et lepingus näidatud summa 100 000 krooni on summa, mille pank annab hagejale pärast seda, kui hageja kirjutab EG alla oma korteri ostumüügilepingu. Hageja on oma väidete kohaselt usklik ja inimesi väga usaldav inimene. Lepingu õiguslik sisu ei olnud hagejale arusaadav ning ta usaldas maaklereid ja kostjat. Selle eellepingu järgi pidi EG kandma hageja arvele hiljemalt 26.12.2005.a. 100 000 krooni, kuid ei teinud seda. XXX kinnisvarabüroo maaklerid registreerisid hageja ja kostja 10.01.2006.a. vastuvõtule notar Heli Mõttuse juurde. Tehingu sõlmimise juurde maaklerid ei ilmunud. Kohal oli vaid kostja. Faktiliselt seletas notarile tehinguga seonduvat kostja. Kostja ütles notarile, et ostab hageja korteri 100 000 krooni eest. Notar märkis, et kinnisvaraturul on 2-toalise korteri hind juba ligi 1 000 000 krooni. Pärast selgitust notar nõustus tehingut tõestama. EG palus hagejal öelda notarile, et 650 000 krooni on hageja kätte saanud enne lepingu sõlmimist notari juures, vastasel juhul ei saa hageja 100 000 krooni oma õetütre abikaasa jaoks. Seetõttu ütles hageja notarile, et on kostjalt saanud 650 000 krooni. Kostja rahustas hagejat, et hiljem täpselt samal viisil vormistab ta korteri tagasi hageja nimele. Notari juures ei saanud hageja aru, et kirjutab alla oma korteri ostumüügilepingule kostja kasuks. Pettuse mõjul kirjutas hageja sellele lepingule alla. Käesolevaks ajaks pole hageja kostjalt mingit raha saanud ning selgus, et 10.02.2006.a. kinnistatakse see korter kinnistusregistris kostja omandisse. Hageja võib jääda ilma oma korterist, kus ta elab oma haige pojaga. Hagejal polnud üldse kavatsust oma korterit müüa. Kostja tunnistas hagejale, et pole temalt 650 000 krooni saanud, kuid keeldub ka notari juurde minemast, et ostumüügilepingut tühistada. Hageja pani end kirja 14.02.2006.a. notar Heli Mõttuse juurde notariaalse avalduse koostamiseks tehingu kehtetuks tunnistamise kohta ning selle avalduse esitamiseks kohtule. Hageja pöördus avaldusega ka politseisse kostja suhtes kriminaalmenetluse alustamiseks, kuid sellest öeldi hagejale ära ning hageja pöördus kaebusega ringkonnaprokuratuuri. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsÜS §-dest 90, 91, 94, 98, 101 ning VÕS §-dest 1027 ja 1028 lg. 1 palub hageja kohtul välja nõuda kostjalt hageja omandisse 2-toaline korter asukohaga Tallinnas, Majaka põik 8 – 15 seoses 10.01.2006.a. ostumüügilepingu kehtetuks tunnistamisega. Hageja palub kõik kohtukulud jätta kostja kanda. 22.02.2006.a. esitas hageja kohtule hagiavalduse täpsustuse, milles jäi oma esialgses hagis toodud asjaolude juurde. Hagi täpsustuses palub hageja kohtul tunnustada tema omandiõigust Tallinnas, XXX– 15 asuvale eluruumile ning jääb oma esialgse nõude juurde välja nõuda kostjalt hageja omandisse 2-toaline korter Tallinnas, Majaka põik 8 – 15. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda ning vabastada hageja riigilõivu tasumisest seonduvalt asjaoluga, et hagejal puudub vara ning tema sissetulek on kõigest 1 500 krooni kuus. Kostja vastuväited hagile Kostja oma kirjalikus vastuses hagile hagi ei tunnista ja palub kohtul jätta hagi rahuldamata. Hagiavaldusest ei selgu, et kostja on hagejat petnud. Hageja väidab, et ta ise pettis notarit, kui lepingu

p.-s 2.1. teatas, et müüb lepingu eseme hinnaga 650 000 krooni ning lepingu p.-s 2 kinnitab hageja, et on müügihinna täielikult enne lepingu sõlmimist kätte saanud. Kostja oma kirjalikus vastuses kinnitab, et ta on hagejale müügihinna tasunud enne notari juurde minekut tunnistajate juuresolekul. Et hageja müüs oma korteri turuhinnast odavamalt, pakkus hageja kostjale tehingut, et viimane müüks talle korteri tagasi 650 000 krooni eest. Kostja keeldus sellest tehingust. Maakohtu otsuse põhjendused ja kohaldatav seadus Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele, ja seda lähtudes alljärgnevaist põhjendustest. Kostja ei ole asjas vaidlustanud asjaolu, et hageja oli kuni müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseni 10.01.2006.a. Tallinnas, XXX asuva korteriomandi, mille reaalosaks on 2-toaline korter nr. XXX, omanik. Lepingu p.-i 2.1. kohaselt oli lepingu eseme müügihinnaks 650 000 krooni, mille on lepingu p.-i 2.2. kohaselt ostja müüjale tasunud täielikult enne käesoleva lepingu sõlmimist ning millise summa saamist tõendab müüja allakirjutamisega käesolevale lepingule. Asja materjalide kohaselt on hageja 14.02.2006.a. allkirjastanud notariaalse avalduse Tallinna notari Heli Mõttuse juures, millise palub notariaalakti tõestajal edastada EG. Avalduse kohaselt veensid 15.12.2005.a. EG ja XXX, Tallinn maaklerid hagejat pettuse teel alla kirjutama oma 2-toalise korteri XXX ostu-müügilepingu eellepingule. EG ja maaklerid kinnitasid hagejale, et see ei ole ostumüügileping, vaid see leping tuleb sõlmida selleks, et saada pangast laenu 100 000 krooni. Hageja jäi G uskuma ega hakanud lepingut lugema ja kirjutas selle alla. Maaklerid registreerisid hageja notar Heli Mõttuse vastuvõtule 10.01.2006.a. notariaalse tehingu sõlmimiseks. Sellel tehingul palus EG hagejat kinnitada notarile, et on saanud temalt 650 000 krooni enne notariaalse lepingu allkirjastamist. Tegelikult pole hageja EG saanud ei 100 000 krooni, ei 650 000 krooni. Ka peale notariaalse ostumüügilepingu sõlmimist ei ole hageja EG mingit raha saanud. Hageja nõudmisele tühistada korteriomandi notariaalne müügileping, vastab EG keeldumisega, teatades seejuures erinevatest keeldumise põhjustest. Ise on ta hagejale mitu korda tunnistanud, et ei ole hagejale raha andnud. Seega on EG hagejat petnud. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsÜS §-dest 90, 94, 95, 98 ja 101 avaldab ja teatab hageja, et tühistab 10.10.2006.a. sõlmitud korteriomandi asukohaga Tallinnas, Majaka põik 8 – 15 müügilepingu ning palub talle tagastada tema omandisse hageja poolt EG üle antud lepinguese. Hageja palus EG ilmuda müügilepingu alusel sõlmitud asjaõiguslepingu lõpetamiseks ja kinnistamisavalduse kinnistusosakonnast tagasivõtmise avalduse esitamiseks või juhul kui kanne EG kui uue omaniku kohta on kinnistusraamatusse tehtud, siis uue asjaõiguslepingu sõlmimiseks Tallinna notar Heli Mõttuse büroosse 27.02.2006.a. kell 17.30. Vastavalt TsÜS § 90 lg. 1 sätestatule tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole ettenähtud teisiti. Hageja on notarile ja kohtule antud seletustes kinnitanud, et ta pole korteriomandi eest selle müügihinda ega ka muid rahasummasid kostjalt saanud ei enne tehingu sõlmist ega ka hiljem. Seega oli hageja tehingu tühistamise aluse olemasolust selle tegemise ajal kostjaga teadlik, mistõttu tulenevalt TsÜS § 91 kohaselt loetakse tehingu tühistamise korral, et isik teadis tehingu kehtetusest. Sellest annab tunnistust ka hageja tehingujärgne käitumine – hageja poolt notariaalse avalduse tegemine kostjale tehingu tühistamiseks. TsÜS § 99 lg. 1 kohaselt võib tehingu tühistada pettuse või eksimuse korral kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. TsÜS § 101 lg. 1 kohaselt isik, kes on tehingu TsÜS käesolevas jaos sätestatud alustel ja korras tühistanud, võib nõuda teiselt poolelt kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise eesmärgiks on isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks tehingut teinud. TsÜS § 94 lg. 1 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt ebaõigete asjaolude avaldamisega on võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada. Samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine,

mille tõele vastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks. Sama lõige 3 sätestatu kohaselt võib tehingu teinud isik pettuse mõjul tehtud tehingu tühistada. TsÜS § 89 lg. 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt on näilik tehing tühine. Tunnistaja AA kohtule antud ütluste kohaselt oli tunnistajal vaja oma äri alustamiseks 100 000 krooni ning ta pöördus hageja kui oma elukaaslase tädi poole abi saamiseks. Hageja oli nõus tunnistajat aitama. Raha pidi andma G ning hageja korter oli laenu tagatiseks. G lubas tunnistajale vajaliku rahasumma, kuid peale tehingu tegemist kadus ning ka tema telefon oli välja lülitatud. XXX asuvas kinnisvarabüroos selgitasid maaklerid ja kostja G, et tehingut on vaja minna vormistama notari juures selleks, et laenu garantiiks jääks hageja korter ja suvila. Mingist korteri müügist juttu ei olnud. Tunnistaja A ei ole näinud, et oleks üle antud rahasummasid. Tunnistaja oli koos hagejaga ka notari juures. Tunnistaja ei saanud G soovitud rahasummat ning tunnistaja läks teda tema elukohast otsima. G vandus tunnistajale, et tagastab hagejale viimase korteri. Tunnistaja A sai aru, et kostja vahendas laenu, mida tunnistaja vajas. Tunnistajale teadaolevalt vastavalt eelnevale kokkuleppele pidi hageja notarile ütlema, et on saanud kostjalt raha ning notari juures hageja kinnitas notarile, et on kostjalt raha saanud. Kostja pidi hageja arveldusarvele kandma 100 000 krooni ning hageja pidi selle rahasumma andma tunnistajale. Ülaltoodud tunnistaja A ütlustest ilmneb veenvalt asjaolu, et tehinguosalistel oli eelnev kokkulepe selles, et hageja kinnitab notarile rahasumma saamist, samas notariaalse tehingu eesmärgiks oli mitte hageja eluruumi võõrandamine kostjale, vaid selle seadmine laenu tagatiseks. Seega ilmneb hageja seletusest kohtule asjaolu, et hagejal puudus soov oma korterit kostjale võõrandada ning tehingu tegemisel oli hageja kostja poolt viidud eksimusse talle ebaõigete asjaolude avaldamise teel tahtluse vormis. Kostja kasutas ära hageja liigset usalduslikkust, et teda kallutada tehingut kostjaga tegema. Hageja ei olnud oma seletuse kohaselt teadlik sellest, et temaga sõlmitakse notariaalne müügileping tema omandisse kuuluva korteri suhtes. Hageja ainsaks sooviks oli saada 100 000 krooni laenuks, et aidata oma sugulase elukaaslast A ning ta oli nõus andma oma korteri selle laenu tagatiseks, mitte seda võõrandama kostjale. Kostja ei ole asjas kohtule tõendanud, et ta teavitas hagejat tehingu tegelikest asjaoludest, millest ta oleks pidanud vastavalt hea usu põhimõttele hagejat teavitama. Kostja on küll andnud kohtule vande all seletust ning kinnitanud kohtule, et ta on hagejale ostuhinna summas 650 000 krooni tasunud. Hageja aga väidab enda vande all antud seletuses omakorda kohtule, et ta pole kostjalt saanud ei 100 000 krooni, mida ta vajas laenuks, ega ka 650 000 krooni. Kostja seletuse kohaselt tal endal 650 000 krooni ei olnud ning selle andis talle keegi B . Kostja ei ole ainsatki dokumentaalset tõendit selle kohta kohtule esitanud, et ta on hagejale korteri tehingujärgse ostuhinna tasunud. Kostja vande all antud seletust hindab kohus kui ebausaldusväärset ning jätab selle asjas tähelepanuta. Hageja on seoses asjaoluga, et ta ei soovinud oma korterit kostjale müüa ning pole kostjalt saanud selle korteri eest ka raha (ostuhinda summas 650 000 krooni) ega ka soovitud laenu summas 100 000 krooni, esitanud kostjale seaduses sätestatud tähtaja jooksul notariaalse avalduse tehingu tühistamiseks. Kostja antud asjaolu asjas vaidlustanud ei ole. Hageja on kohtule ja ka notarile notariaalset avaldust tehingu tühistamiseks tehes kinnitanud, et rääkis notarile ebatõtt ostuhinna saamise kohta kostjalt. Seega oli hageja tehingut tehes teadlik tehingu tühistamise aluse olemasolust. TsÜS § 90 lg. 2 järgi tuleb tühistatud tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1027 sätte kohaselt peab isik (saaja) andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. VÕS § 1028 lg. 1 kohaselt kui isik on teiselt isikult midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmiseks, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Ülaltoodut aluseks võttes leiab kohus, et poolte vahel 10.01.2006.a. sõlmitud korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping on tühine ülalkirjeldatud asjaoludel ning selle tehingu järgi saadu kuulub kostja poolt hagejale tagastamisele.