Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja
Määruse tegemise aeg ja koht
26. oktoober 2007 Tartu
Tsiviilasja number
2-07-22140
Tsiviilasi
OÜ R R hagi FIE A Bi vastu 01.10.2004 sõlmitud üürilepingutest tulenevate kohustuste täitmisele kohustamiseks, valdamisel takistuste tegemisest ja edasisest rikkumisest hoidumiseks ning üürilepingute kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 15. augusti 2007 hagi tagamise määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A Bi määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Määruskaebus rahuldada osaliselt. Tühistada Tartu Maakohtu 15. augusti 2007 määrus osas, millega kohus tegi eelmärke OÜ R R kasuks A Bile kuuluva kinnisasja suhtes avatud registriosa (Harju Maakohtu kinnistusosakond, Harju jaoskond, registriosa nr XXXX) kolmandasse jakku
määrus
muutmata
ja
OÜ R R esitas maakohtule hagi FIE A Bi vastu 01.10.2004 sõlmitud üürilepingutest tulenevate kohustuste täitmisele kohustamiseks, valdamisel takistuste tegemisest ja edasisest rikkumisest hoidumiseks ning üürilepingute kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks. 13.08.2007 esitas hageja kohtule taotluse hagi tagamiseks. Avalduse kohaselt on hagi tagamine põhjendatud, kuna: 1) hagi tagamise taotluse rahuldamata jätmine on vastuolus TsMS § 377 lg-ga 1, kuna on alust arvata, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha; 2) hagi tagamata jätmine oleks hageja suhtes ebaõiglane, kuna hagejal on põhjendatud huvi tegeleda oma põhitegevuse - toitlustamisega - ning hagi tagamata jätmise korral muutub see võimatuks; 3) hagejale tekitatakse olulist materiaalset kahju, mis väljendub nii saamata jäänud tulus kui ka olemasoleva kauba riknemises ja kauba varustajatega/teenuse osutajatega sõlmitud lepingutejärgsete maksete viibimises ning intressi nõudes kui ka hageja maine olulises halvenemises nii klientide kui ka avalikkuse ees; 4) hagi tagamata jätmisega kaasneks äärmiselt ebasoodne tagajärg hageja jaoks. Kinnistu võõrandamisel või näiteks hoonestusõiguse seadmise korral tekib asja uuel omanikul seaduslik alus kehtiva üürilepingu ülesütlemiseks ning hageja kaotaks õiguse üürida Rüütli 28/30 asuvaid mitteeluruume ja saada äritulu; 5) üürilepinguid ei ole lõpetatud ning seetõttu on hagejal põhjendatud huvi hagi tagamiseks, kuna on olemas asjaolud, mis võivad hageja kasuks langetatud kohtuotsuse täitmise võimatuks teha, samuti asjaolu, et hagejale tekitatakse materiaalset kahju, ning asjaolu, et kostja on tegutsenud hageja suhtes omavoliliselt, tõstes hageja õiguslikul alusel tekkinud valdusest välja ilma jõustunud kohtulahendita; 6) tema poolt taotletud eelmärke tegemist FIE-le A B kuuluvale Harju Maakohtu kinnistusosakonnas, Harju jaoskonna avatud registriosa nr XXXX kolmandasse jakku 01.01.2004 sõlmitud üürilepingute kohta, millega anti Tallinnas XXXXX asuvad mitteeluruumid üldpindalaga 221,2 m2 ja üldpindalaga 83 m2 üürile OÜ-le R R (registrikood XXXXX, asukoht XXXXX, Tallinn) kasuks ei piira FIE A B omandiõigust Tallinnas XXXX asuva kinnisasja suhtes ning FIE A B saab oma vara vabalt käsutada, vallata ja kasutada; 7) VÕS § 324 lg 2 alusel tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et Tallinnas XXXXX asuva kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda; 8) kostja täitma sundimine 01.10.2004 sõlmitud üürilepingute osas, mis puudutab äriruumide varustamist elektri-, vee- ja kanalisatsioonijuhtimise, prügiveo teenusega, taotluse rahuldamine võimaldab ja tagab hageja igapäevase majandustegevuse kuni jõustunud kohtulahendini ja välistab kostja omavoli; 9) kostja kohustamine kõrvaldama kõik takistused, mis on seotud Tallinnas XXXXX asuvate mitteeluruumide valduse rikkumisega ning võimaldama hagejal kui üürnikul pääseda Tallinnas, XXXXXX asuvatesse mitteeluruumidesse ja vallata neid, taotluse rahuldamine võimaldab ja tagab hageja igapäevase majandustegevuse kuni jõustunud kohtulahendini ja välistab kostja omavoli; 10) kostja kohustamise hageja valduse edasisest rikkumisest hoidumiseks, võimaldama hagejal kasutada Tallinnas, XXXXX asuvaid mitteeluruume, taotluse rahuldamine võimaldab ja
tagab hageja igapäevase majandustegevuse kuni jõustunud kohtulahendini ja välistab kostja omavoli; 11) kostja keelamise Tallinnas, XXXXX asuvate mitteeluruumide, restorani üldpindalaga 221,2 m2 ja kontori üldpindalaga 83 m2, üleandmist kolmandatele isikutele, taotluse rahuldamine võimaldab ja tagab hageja igapäevase majandustegevuse kuni jõustunud kohtulahendini ja välistab kostja omavoli; 12) kostja kohustamisel ennistada Tallinnas, XXXXX asuvates mitteeluruumides üldpindalaga 221,2 m2 ja üldpindalaga 83 m2 olukord, mis valitses enne 07.08.2007 selliselt, et hageja saaks jätkata oma igapäevast majandustegevust osutada toitlustusteenust, taotluse rahuldamine võimaldab ja tagab hageja igapäevase majandustegevuse kuni jõustunud kohtulahendini ja välistab kostja omavoli. Eeltoodu alusel palub hageja:
Tartu Maakohus tagas 15.08.2007 määrusega hagi järgmiselt:
Määruse kohaselt on käesoleval juhul põhjendatud hagi tagamise abinõu valik, mis ei piira kostjat rohkem, kui on vajalik hagi rahuldamise ja kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Kohus võib hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Kui kohtuotsust tuleb ilmselt täita mujal kui Euroopa Liidu liikmesriigis ja välislepingu alusel ei ole tagatud Eesti kohtuotsuste täitmine, loetakse, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha (TsMS § 377 lg 1). Kohus võib sõltumata TsMS § 377 lg-s 1 sätestatust hagi tagamise korras esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet, eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel (TsMS § 377 lg 2). TsMS § 378 lg 4 kohaselt hagi tagava abinõu valikul tuleb arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. TsMS § 378 lg 5 kohaselt kohus võib hagi tagamiseks rakendada üheaegselt mitut abinõu. Käesoleval juhul sobib üheks hagi tagamise abinõuks AÕS § 63 lg 1 p-is 1 sätestatud eelmärge. AÕS § 631 lg 2 võimaldab hagi tagada eelmärkega. Vastavalt AÕS § 591 lg-le 4 hagi tagamise määruse alusel tehtav märge kantakse kinnistusraamatusse üldises korras. TsMS § 378 lg 1 p 3 järgi on hagi tagamise üheks abinõuks kostjal teatud tehingute ja toimingute tegemise keelamine. TsMS § 378 lg 1 p 10 kohaselt on hagi tagamise abinõuks kohtu poolt vajalikuks peetud muu abinõu. Tulenevalt osundatud sättest pidas kohus vajalikuks 01.10.2004 sõlmitud üürilepingute kostjapoolsete kohustuste täitmist kuni asjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni, rahuldades nii määravas osas hageja poolt 13.08.2007 esitatud hagi tagamise avalduse punktid 2 kuni 6. Kostjal on keelatud toimingute tegemine, mis ei ole kooskõlas 01.10.2004 sõlmitud üürilepingute kostjapoolsete kohustuste täitmisega.
A B taotleb määruskaebuses Tartu Maakohtu 15.08.2007 hagi tagamise määruse tühistamist osaliselt, punkti 1 osas. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt 1) on eksitud kostja määratluses. Antud juhul ei saa käsitleda kostjana FIE-t A. B, kes ei ole tsiviilõiguse subjekt. Kostjana võib käsitleda füüsilist isikut A. B, kes tegutseb füüsilise isikust ettevõtjana; 2) ei ole kinnistu registreeritud FIE A. B nimele, vaid füüsilise isiku A. B nimele. Nimetatud määruse kohaselt ei ole õige teha märget ka A. B nimele registreeritud kinnistu registriossa, kuna A. B ja FIE A. B ettevõtluse käigus soetatud vara mõisted ei ole identsed. Hageja ja kostja vahel
2004. a sõlmitud üürileping ei näe ette üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse, seega ei saa ka hageja vastava märke tegemist nõuda; 3) tuleb arvestada, et hageja võlgneb kostjale 05.06.2007 seisuga 185 259.55 krooni. Kuna hageja rikkus korduvalt hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingut, ei tasunud lepingus ettenähud korras ja ulatuses üüri, siis 05.06.2007 ütles kostja A. B oma lepingulise esindaja vahendusel üürilepingu üles ja palus OÜ-l R R üüriruumid vabastada hiljemalt 7 päeva jooksul. Hageja ei ole vaidlustanud üürilepingu ülesütlemise avaldust. Kostja on andnud ruumid üle teisele üürnikule. Seetõttu ei ole kostjal võimalik täita Tartu Maakohtu määrust. Kohtumääruse punkti 1.2. kohaselt kohustati kostjat täitma 01.10.2004 OÜ R R ja FIE A Bi vahel sõlmitud üürilepingutest tulenevaid kostjapoolseid kohustusi kuni asjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Hageja OÜ R R esindaja sai teate kätte 11.06.2007. 18.06.2007 andis OÜ R R omanik, juhatuse liige Andres Shapura kostjale kirjaliku võlakirja, mille kohaselt kohustus ta isiklikult tasuma A Bile OÜ R R võlast 90 000 krooni hiljemalt 22.06.2007. Kuna nimetatud tähtajaks A S oma kohustust ei täitnud ja ka OÜ R R oma võlakohustust ei täitnud, lõpetati OÜ-ga R R üürisuhted. Seega on õigussuhe hageja ja kostja vahel lõppenud; 4) puudub õiguslik alus eelmärke tegemiseks kinnistusraamatusse, kuna tegemist ei ole asjaõigusliku vaidlusega; 5) kohus ei ole nõudnud hagejalt kautsjoni tasumist, mistõttu puudub tagatis hagi tagamisega tekitatud võimalike kahjude hüvitamiseks.
OÜ R R vaidleb määruskaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt 1) on määruskaebus esitatud TsMS §-s 661 lg 2 nimetatud tähtajast kinnipidamata; 2) on ainetud väited teemal, justkui FIE A B ja A B ei ole üks ja sama isik; 3) on 01.10.2004 sõlmitud üürilepingud, millega anti Tallinnas XXXXX asuvad mitteeluruumid üldpindalaga 221,2 m2 ja üldpindalaga 83 m2 üürile OÜ-le R R on kehtivad ja neid ei ole lõpetatud. Kostja kui üürniku valdus oli tekkinud õiguslikul alusel. Seega võib kindlalt väita, et kostja valdus säilis ka üürileandja omavoli puhul; 4) 10.08.2007 ja 15.08.2007 sõlmitud üürilepingute vaidlustamiseks puudub alus, st puudub jõustunud kohtulahend kostja välja tõstmiseks mitteeluruumidest, omavoli abil saavutatud valdus ei ole tekkinud õiguslikul alusel; 5) peab hageja arvestama, et igasugune omavoli toob kaasa vastutuse, kas kriminaalkorras karistuse või kahjunõude; 6) ei ole kostja põhistanud ega tõendanud, kuidas rikutakse või kahjustatakse tema õigusi seoses kohtumäärusega. On ilmne, et kostja oli teadlik hageja poolt 11.06.2007 Harju Maakohtule esitatud hagiavaldusest, milles hageja taotles kostja sundimist üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, valduse edasisest rikkumisest hoidumise kohustamist ja üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse.
Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud osaliselt. Vaidlustatud maakohtu määrus tuleb tühistada osas, millega kohus tegi eelmärke OÜ R R kasuks A Bile kuuluva kinnisasja suhtes avatud registriosa kolmandasse jakku 01.10.2004 sõlmitud üürilepingute kohta, millega anti Tallinnas, xxxxxxxx asuvad mitteeluruumid üürile OÜ-le R R. Muus osas tuleb vaidlustatud määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. TsMS § 377 lg 1 alusel kohus võib hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Sama seadustiku § 381 lg 2 kohaselt tuleb hagi tagamise avalduses nõuet, mille tagamist soovitakse, ja tagamise aluseks olevaid asjaolusid, põhistada. Eelnevast tuleneb, et hageja peab hagi tagamise avalduses põhistama asjaolusid, mille alusel ta leiab, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Hagiavaldusest ja hagi tagamise taotlusest nähtuvalt ei ole hageja põhistanud, miks on vajalik märkuse kinnistusraamatusse kandmise nõue tagada eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega. Samuti ei nähtu esitatud tõenditest asjaolusid, millest saaks järeldada, et hagi võimaliku rahuldamise korral oleks kohtuotsuse täitmine raskendatud, kui eelmärget kinnistusraamatusse ei oleks kantud. TsMS § 378 lg 4 järgi hagi tagava abinõu valikul tuleb arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Vaidlustatud määruses ei ole ka kohus põhjendanud eelmärke kinnistusraamatusse kandmise vajalikkust ja seepärast on vaidlustatud määrus selles osas ebaseaduslik. Vastuseks määruskaebuse esitajale märgib ringkonnakohus, et eelmärkega saab põhimõtteliselt tagada ka võlaõiguslikust suhtest tulenevat nõuet. Nimetatud seisukohta kinnitab Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 08.12.2004 otsus asjas nr 3-2-1-136-04. TsMS § 377 lg 2 sätestab, et kohus võib sõltumata käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust hagi tagamise korras esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet, eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel. Asja materjalidest nähtuvalt olid pooled üürisuhetes ning 10.06.2007 esitas hageja maakohtusse kostja vastu hagi üürilepingutest tulenevate kohustuste täitmisele sundimiseks ja kostja kohustamiseks hoiduma hageja valduse edaspidisest rikkumisest ning üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. 11.06.2007 on hageja kätte saanud kostja üürilepingu lõpetamise teate. Seega on poolte vahel üürilepingust tulenev vaidlus ning ekslik on määruskaebuse esitaja väide, et pooltevaheline üürisuhe on lõppenud. TsMS § 381 lg 2 kohaselt on hageja hagi tagamise aluseks olevaid asjaolusid, muu hulgas kostjapoolset tema valdust rikkuvat tegevust, põhistanud. Eeltoodu alusel on maakohus põhjendatult hagi tagamise korras esialgselt reguleerinud vaidlusalust õigussuhet ja määranud, et kuni asja tehtava kohtulahendi jõustumiseni peab kostja täitma 01.10.2004 sõlmitud üürilepingust tulenevaid kohustusi. Vastuseks määruskaebuse esitajale märgib ringkonnakohus, et kostjana on maakohus käsitlenud A. B ja selliselt on see arusaadav ka vaidlustatud määrusest. TsMS § 141 lg 1 kohaselt tasutakse kautsjoni rahalise nõudega hagi tagamise avaldusest. Kuivõrd tegemist ei ole rahalise nõudega hagiga, siis ei pidanudki maakohus hagejalt kautsjoni nõudma. Võimalikku hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamist reguleerib TsMS § 391. Määruskaebuse esitaja on vaidlustatud määruse saanud kätte 25.09.2007 ja seega on määruskaebus esitatud tähtaegselt. Vastustaja taotlus määruskaebuse läbivaatamata jätmise kohta ei ole asjakohane.
Määruskaebuse esitaja poolt apellatsiooniastmes kantud menetluskulud (riigilõiv) tuleb jätta tema kanda.
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.