2-05-19567/11 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

xxx esitas xxx vastu hagi, milles palus tunnustada hageja omandiõigust 1⁄2 mõttelisele osale elamust Harjumaal, aadressil xxx küla. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt olid pooled alates 1995. aastast kuni 2005.a. suveni vabaabielulistes suhetes ning elasid ühise perena xxx asuvas elamus. Nimetatud eluruum anti pooltele üüripinnana elamiseks EV Piirvalveameti peadirektori 22.06.1995 käskkirja ja kostjaga sõlmitud üürilepingu alusel. Hageja ja tema poeg xxx asusid eluruumi elama kui kostja perekonnaliikmed. 2005.a. suvest on hageja ja kostja vahelised abielulised suhted katkenud. Hageja leidis, et tema omandiõigus elamule tekkis kas ühise tegutsemise lepingu või võlatunnistuse alusel. Ühise tegutsemise leping Elamusse asumise järel jõudsid pooled ühisele meelele, et nende eesmärgiks on korrastada ja remontida elamu ja selle ümbrus, erastada elamu ja selle juurde kuuluv maatükk ning kujundada elamust kinnisasjana ühine kodumaja. Tegemist oli poolte suulise ühise tegutsemise lepinguga tsiviilkoodeksi (TsK) § 438 lg 1 ja 2 alusel. Seadus ei nõudnud lepingule kirjalikku vormi. Hageja hoidis oma tööga maja ja selle ümbrust korras, osales remonditöödel ja kulutas selleks isiklikku raha. Samuti maksis hageja üüri, maamaksu, kommunaalteenuste tasu, ostis kütet ja kandis muid elamuga seotud kulutusi. Omandireformi raames tekkis hagejal ja kostjal võimalus elamu erastamiseks. Kuna seadusest tulenevalt sai eluruumi erastada üksnes üks isik, sõlmisid hageja ja kostja 20.06.2003 kokkuleppe, et elamu ostab kostja. Kokkuleppe sõlmimisel pidas hageja silmas, et tegemist on ühise kodumaja ostmisega, mis peab kuuluma võrdsetes osades mõlemale vabaabielu osalisele. Hageja arusaama kohaselt volitas ta selle kokkuleppega kostjat nende ühiste asjade ajamiseks eluruumi erastamisel. Hageja võttis osa elamu erastamise ettevalmistamisest, tasudes 20.12.2001 elamu hindamisakti eest ning paludes hageja isal Kalju Ilvesel kinkida neile 5 000 EVP krooni. Kostja kasutas hageja isalt saadud EVP kroone elamu eest tasumiseks. Harku vald ja kostja sõlmisid 27.06.2003 elamu müügilepingu. Poolte vahel sõlmitud ühise tegutsemise lepingu eesmärgiks oli elamu erastamine ühise kodumaja loomiseks ning hageja volitas 20.06.2003 kokkuleppega kostjat ostma elamut Harku vallalt nende mõlema jaoks. Hagejal oli TsK § 440 lg 2 kohaselt kaasomandiõigus ühiselt omandatud varale. See õigus jäi püsima ka pärast 01.07.2002, mil seltsingu sätete kohaselt on seltsinglaste vara puhul tegemist ühisomandiga. Hageja taotleb kaasomandiõiguse, mitte ühisomandiõiguse tunnustamist. Leping ei näinud ette osade ebavõrdsust ning hagejal on õigus 1⁄2 mõttelisele osale varast. Elamu näol on tegemist vallasasjaga. Hageja leiab, et antud asjas ei olnud ühise tegutsemise lepinguks notariaalset hoiatusfunktsiooni vaja, kuna pooled tegutsesid ühise kodu loomise nimel ning heas usus. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 589 lg 2 kohaselt kuulus ka eluruumi erastamise õigus seltsinguvarasse. Võlatunnistus Kostja kinnitas 25.08.2005.a. tehtud kirjaliku võlatunnistusega, et mõlemale kuulub võrdne osa elamust. Kostja kinnitas sellega, et ühise tegutsemise lepingust tulenevalt on hagejal õigus 1⁄2 mõttelisele osale elamust ning selle juurde erastatavast maatükist. VÕS § 83 lg 1 kohaselt ei ole võlatunnistusele ette nähtud vorminõuet. Kuna VÕS § 30 võlatunnistuse järgi tekib abstraktne iseseisev kohustus, ei ole enam vaja tuvastada, kas kohustus, mille olemasolu tunnistati, oli tegelikult olemas. Lisaks rikub hageja õigusi veel asjaolu, et kostja ei ole juriidiliselt lõpetanud oma abielu xxx. Kostja ja xxx abielu lahutati 27.06.2003, kohtuotsus jõustus 08.07.2003. Hageja leiab, et kuna kostja omandas elamu hulk aastaid pärast abielusuhete lõppemist xxx, siis ei kuulu see xxx ja xxx ühisvara hulka.

Kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja nõustub, et pooled olid alates 1995. aastast kuni 2004.a. suveni vabaabielulistes suhetes ning elasid ühise perena xxx asuvas elamus. Samuti nõustub kostja, et hageja ja tema poeg elasid kostja eluruumis ning et hageja osales osaliselt eluruumiga seotud kulutuste kandmises. Kostja leiab, et ruum eraldati kostjale Piirivalveameti 22. juuni 1995 käskkirjaga nr 195 ning hageja asus sinna elama alles 1995. aasta lõpus. Hagejal oli erastatud korter aadressil xxx, vald, mille ta kinkis kooselu ajal oma tütrele. Seega anti eluruum ainult kostjale. Asjaolu, et kostja juurde asusid elama ka hageja ja tema poeg ei olnud eluruumi andmise põhjuseks. Hageja ja kostja otsustasid elamu koos korrastada ja koduks kujundada, kuid omandisuhte kujundamise kohta ei olnud neil kokkulepet. Poolte tegevus oli suunatud eluruumi ühisele kasutamisele, mitte ühisele omandamisele. Samuti olid hageja ja kostjapoolsed tegevused seoses eluruumiga ainult korrastava iseloomuga. Kui pooled oleksid soovinud elamut ühise tegutsemise lepingu alusel omandada, oleksid nad selle seaduses ettenähtud korras vormistanud. Vabaabielu elukaaslaste ühine tegevus ei pea olema suunatud eluruumi omandamisele. Kostja ei ole kunagi kokku leppinud, et hageja oleks eluruumi kaasomanik. Seda kinnitab ka kostja poolt hagejale väljastatud (ja praeguseks tühistatud) volikiri, milles kostja volitas hagejat tegema tehinguid seoses maa ostueesõigusega ning kostja nimele kinnistusraamatusse kandmisega. Hageja õigus elada kostjale kuuluvas eluruumis tulenes peale eluruumi erastamist Elamuseaduse §-st 11 lg 1, mille järgi omaniku perekonnaliikmetel, keda ta on majutanud temale kuuluvasse eluruumi, on õigus kasutada ruume võrdselt omanikuga, kui nende majutamisel ei olnud teisiti kokku lepitud. Hagejal ei ole tekkinud omandiõigust poolele elamule, kuna poolte vahel ei ole sõlmitud vastavat notariaalset lepingut. Kostja ei nõustu hageja väitega, et hageja hoidis oma tööga maja ja selle ümbrust korras, osales remonditöödel, kulutas selleks isiklikku raha ning maksis üüri, maamaksu, kommunaalteenuste tasu, ostis kütet ja kandis muid elamuga seotud kulutusi. Ükski nimetatud asjaolust ei tõenda, et poolte tegevus oleks olnud suunatud eluruumi omandamisele. On iseenesest mõistetav, et eluruumi täiskasvanud kasutaja katab kulutused enda poolt tarbitud hüvede eest ning hoiab oma elamise ja selle ümbruse korras. Kuna hagejal puudub õigus kaasomandi nõudmiseks, ei diskuteeri kostja kaasomandi suuruse ega selle üle, kas kostja endisel abikaasal on sellele õigus või mitte.

Hageja leiab, et temal on tekkinud omandiõigus xxx asuvale 1⁄2 elamule kas ühise tegutsemise lepingu või võlatunnistuse alusel. Omandiõiguse tekkimine ühise tegutsemise lepingu alusel Kuna pooled ei olnud abielus, oli tsiviilkoodeksi kehtivuse ajal nendevahelistele suhetele võimalik kohaldada TsK § 438 sätestatud ühise tegutsemise lepingut. 01.07.2002.a jõustus võlaõigusseadus, kus analoogsele suhtele on teatud mööndustega kohaldatavad seltsingulepingut reguleerivad sätted (VÕS § 580 jj). VÕS, TsÜS ja REÕS RakS § 2 kohaselt kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002.a, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Kostja omandiõigus elamule tekkis 27.06.2003.a ostu-müügi lepingu sõlmimisega. Seega tuleb analüüsida, kas 27.06.2003.a kehtinud seltsingulepingu alusel sai hageja omandada vallasasjana poolt elamust ning kas poolte vahel olid sel ajal võlaõigusseaduses sätestatud seltsingulepingule omased suhted. Tulenevalt VÕS, TsÜS ja REÕS RakS § 2 ja § 12 lg 1, 2 ei analüüsi kohus poolte suhteid TsK ning ühise tegutsemise lepingu järgi. Oluline pole see, millal pooled hakkasid koos elama, vaid see, millal oleks võinud tekkida hageja omandiõigus elamule. Kuna pooled kasutasid vaidlusalust elamut algselt kostjaga sõlmitud üürilepingu alusel, sai hageja omandiõigus tekkida alles elamu ostu-müügi lepingu sõlmimisest. Põhimõtteliselt on õige hageja seisukoht, et nii ühise tegutsemise lepingu kui seltsingulepingu regulatsioon ei sätesta vara omandamisele seltsinguvarasse mingeid vorminõudeid. 27.06.2003.a kehtinud asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 92 reguleeris omandi tekkimist vallasjale ning AÕS § 118 kinnisasjale. AÕSRS § 13 lg 6 sätestab, et kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse võib ehitist võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Seega sätestab seadus ehitiste kui vallasasjade võõrandamiseks erinormi. Riigikohus leidis 20.12.2005.a otsuses nr 3-2-1-142-05, et vabaabielu pooled võivad ühise tegutsemise lepingu alusel soetada vara kaasomandisse. Samas täpsustas Riigikohus, et „Kuna tsiviilkoodeks ühise tegutsemise lepingule kohustuslikku vormi ette ei näinud, võisid pooled sõlmida lepingu üldjuhul mis tahes vormis. Samas peab vallasasjast korteri võõrandamise leping asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 järgi olema notariaalselt tõestatud. Seetõttu peab kolleegiumi arvates olema notariaalselt tõestatud ka vallasasjast korteri kaasomandisse soetamiseks sõlmitud ühise tegutsemise leping. Kuna sellist lepingut sõlmitud ei ole, ei saa kolleegium lähtuda ka sellest, et poolte ühiseks eesmärgiks oli korteri kaasomandisse soetamine. Kui poolte eesmärgiks oli kaasomandi loomine, tuli korteriomand ka kaasomandisse soetada, nagu on kolleegium märkinud ka 26. jaanuari 1999. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-8-99 (RT III 1999, 5, 55), ja selleks tuli pooltel vastavat tahet väljendada notariaalselt tõestatud vormis.“ Kohus leiab, et antud Riigikohtu seisukoht on kohaldatav ka elamute omandamisele. Hageja on viidanud, et antud juhul oli tegemist kooselupaariga ning seetõttu ei tuleks notariaalse tõestamise nõudest lähtuda. Kohus leiab, et hageja seisukoht on ebaõige. Seadus sätestab rangelt notariaalse vormi hoolimata sellest, kes on parasjagu lepingu poolteks. Kohtu arvates ei saa notariaalse vormi nõuet seada sõltuvusse asjaolust, kas konkreetses suhtes on vaja kohaldada pooltele notariaalset lepingut hoiatusfunktsioonina. Eestis on seadusega sätestatud kohustuslik notariaalne vorm kinnisasjade ning elamu kui vallasasja omandamisele. Kohus juhib hageja tähelepanu asjaolule, et lepingu sõlmimise hetkel tegutsetakse tavaliselt heas usus ning asjaolu, et tegemist oli koos elavate isikutega, ei anna alust vorminõudest loobumiseks. Kuna seadus ei sätesta ka seltsingulepingu kohta kohustuslikku vormi, tuleb eeltoodud Riigikohtu seisukohtadest lähtuda ka seltsingulepingu alusel elamu kui vallasasja soetamisel.

Antud juhul ei ole poolte vahel sõlmitud vajalikus vormis seltsingulepingut elamu omandamiseks. Seega tuleb hageja nõue seltsingulepingu alusel omandiõiguse tunnustamiseks jätta rahuldamata. Tulenevalt notarilaase lepingu puudumisest ning Riigikohtu 20.12.2005.a otsusest nr 3-2-1-142-05 ei pea kohus vajalikuks analüüsida, kas poolte tahteks oli elamu seltsinguvarasse soetamine. Kohus leiab, et hageja poolt üüri ja kommunaalteenuste ning hindamisakti eest tasumine (tl 9, 10, 12) iseenesest ei tõenda temal omandiõiguse tekkimist poolele elamule või elamu kuulumist seltsinguvarasse. Kulutuste tegemine on aluseks kostja vastu rahalise nõude esitamiseks. Samuti ei tõenda hageja omandiõiguse tekkimist 20.07.2003.a sõlmitud kokkulepe, et kostja ostab xxx elamu (tl 11). Nimetatud kokkuleppest ei nähtu, et vaidlusalune eluruum ostetakse poolte kaasomandisse või seltsinguvarasse. Kohus leiab, et kostja poolt hagejale 22.02.2005.a antud notariaalsest volikirjast (tl 57-58) nähtub kostja tahe, et hageja oleks tema esindaja seoses maa erastamisega. Seega ei ole kostja leidnud, et elamut ning maatükki tuleks käsitleda poolte kaasomandis või seltsinguvaras olevana. Kohus ei analüüsi asjaolu, et Kalju Ilves kinkis 24.04.2003.a kostjale 5000 EVP (tl 13). Kolmanda isiku poolt kostjale millegi kinkimine ei tõenda poolte vahel seltsingulepingut, selle eesmärki ega hageja omandiõigust. Riigikohus on leidnud 13.12.2005.a lahendis nr 3-2-1-133-05, et ühise tegutsemise tulemusel tekkinud vara tuleks jagada asjaõigusseaduses sätestatud kaasomandi jagamise sätete alusel. Kaasomandi jagamise põhimõtetega sarnaselt tuleb kolleegiumi arvates jagada ka ühise tegutsemise lepingu lõppemise korral ühele poolele kuuluva asja väärtuse juurdekasv (kasu), mis tekkis poolte kokkuleppe kohaselt ühise tegutsemise tulemusel. Seega saaks hageja esitada kostja vastu rahalise nõude, arvestades ühise tegutsemise tulemusel tekkinud maja väärtuse kasvu. Hoolimata kohtu sellekohasest tähelepanu juhtimisest ei ole hageja vastavat nõuet esitanud. Ainult omandiõiguse tunnustamise nõude puhul ei ole kohtul võimalik kostjalt hageja kasuks rahalist hüvitist välja mõista. Omandiõiguse tekkimine võlatunnistuse alusel Kostja on 25.08.2005.a allkirjastanud võlatunnistuse, milles tunnistas, et tema kooselupartnerile kuulub nende ühise tegutsemise tulemusena 1⁄2 mõttelist osa (pool) elamust ja selle juurde erastatavast maast ning sellest moodustatavast kinnistust xxx Harjumaal. Juhul, kui kostja võõrandab kõnealuse elamu või kinnistu, kohustub ta koheselt maksma hagejale 1⁄2 (poole) maja või kinnistu harilikust väärtusest, milleks on kohalik keskmine müügihind. Kohus asub seisukohale, et kuigi nimetatud võlatunnistusest nähtub kostja tahe, et pool vaidlusalusest elamust kuuluks hagejale, ei loo see siiski hageja omandiõigust. VÕS § 30 lg 2 kohaselt peab kohustatud isiku poolt antud võlatunnistus olema kirjalikus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus asub seisukohale, et analoogselt seltsingulepinguga tuleb ka võlatunnistuse juures kohaldada AÕSRS § 13 lg 6, mille järgi peab vallasasjast korteri võõrandamise leping olema notariaalselt tõestatud. Võlatunnistus on antud lihtkirjalikuna, sellest ei saa tekkida hageja omandiõigust 1⁄2 elamule ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus selgitab hagejale veel kord, et võlatunnistuse teises lauses olev kostja maksekohustus ei nõua notariaalset vormi. Hagejal on õigus pöörduda kostja poole hüvitise saamiseks, kui kostja vaidlusaluse kinnistu müüb. Kostjal on võimalik hagi korras VÕS § 1028 lg 1 ja 1032 lg 1 järgi võlausaldajalt nõuda viimasele võlatunnistusega antud õiguse tagasiandmist juhul, kui võlatunnistusega tunnistatud kohustust tegelikult ei ole. Kuna kohus jätab hagiavalduse rahuldamata ning kolmas isik ei ole elamu suhtes iseseisvat nõuet esitanud, ei ole vaja analüüsida, kas tegemist on kostja ja kolmanda isiku abielu ajal soetatud ühisvaraga.