Tallinna linna hagi Mati Janvesti (Metsalu) vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks, selles sisalduva üürileandmise kokkuleppe tühisuse tunnustamise ja väljatõstmise nõudes.
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 04.04.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Mati Janvesti (Metsalu) apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
20.09.2007, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Tallinna linn, esindaja advokaat Valmond Mikli; kostja Mati Janvest (Metsalu), esindaja advokaat Sven Sillar.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 04.04.2007 otsus osas, milles kohus otsustas tõsta, x eluruumist välja Mati Janvestiga (Metsaluga) koos eluruumi kasutavad isikud ja sõnastada otsuse resolutsiooni p.3 järgmiselt:
2.Välja tõsta Mati Janvest (endise nimega Metsalu), x eluruumist ilma teist eluruumi vastu andmata.
Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja apellandi menetluskulud tema enda kanda. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates vandeadvokaadi vahendusel. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Tallinna linnale kuulub Tallinnas, x asuv eluruum, milleks on kahetoaline korter, üldpinnaga 38,6 m2. Tallinna Linnavolikogu 12.11.1998 otsusega nr 157 on märgitud eluruum tunnistatud erastamisele mittekuuluvaks. Käeoleval ajal kasutab eluruumi kostja ilma õigusliku aluseta.
2.25.09.1995 allkirjastas tolleaegne Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja A.Niilus üürilepingu nr 4505 Tallinna Kesklinna Valitsuse ja kostja vahel, mille sõlmimise alusena oli märgitud Elamispinna osakonna õiend nr 12.08.1995 nr 1056, mis oli väljastatud P.Dolgovi nimele eluruumi x kasutamiseks. Munitsipaaleluruumi erastamist ja kasutusse andmist reguleeris Tallinna Linnavolikogu 10.03.1994 määrus nr 4 „Eluruume mitteomavate ja elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute arvestuse ning neile üürikorterite
andmise eeskiri“, mille kohaselt eluruumi üürida soovivad isikud esitasid selleks vastava avalduse linnaosa valitsusele arvele võtmiseks. Eluruumi kasutusse andmise küsimus otsustati linnaosa valitsuse korraldusega. Kostja ei ole pöördunud Tallinna Kesklinna Valitsuse ega teiste linnaosade poole munitsipaaleluruumi saamiseks, mistõttu ei ole Tallinna linna nimel eluruumide üürileandmist otsustavad organid kunagi arutanud ega otsustanud vaidlusaluse eluruumi kostja kasutusse andmist. Kostja pidi teadma, et eluruumi kasutusse saamiseks tuleb esitada vastav avaldus koos dokumentidega ja õiguslik alus eluruumi asustamiseks tekib pärast vastavat linnaosavalitsuse korraldust. Üürilepingu vormistamisel rikuti sel ajal kehtinud elamuseaduse (ES) § 8 lg 1 ja 2. Tallinnas, x asuv korter on läinud Tallinna linna valdusest välja tema tahte vastaselt, kostja on pettuse teel saavutanud üürilepingu sõlmimise, seega kostja on saanud vara oma valdusse pahausksena. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 (kuni 01.07.2002) sätestas, et seadusega vastuolus tehingud on tühised ja lõike 5 kohaselt tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama.
3.Hagi täpsustuses märkis hageja, et vastavalt Tallinna Linnakohtu 03.06.2005 otsusega kriminaalasjas nr 1/2-180/02 on tunnistatud süüdi A. H (F) ametialastes kuritegudes sh dokumentide võltsimises, mis olid aluseks ja eelduseks kostjaga üürilepingu sõlmimisel. Võltsitud alusdokumentideta ei oleks saanud üürilepingut sõlmida. Kriminaalasja materjalide alusel saab väita, et kostja teadmisel toimus tema sissekirjutamine vaidlusalusesse eluruumi. Kostja pidi aru saama, et tal puudus selleks õiguslik alus. Hageja leidis, et soodustav haldusakt/toiming (üürileping) on saavutatud läbi kriminaalkorras karistatava teo, mis välistab heausksuse vaidluses üürilepingu kehtivuse üle. Kuna puudub õiguslik alus üürilepingu sõlmimiseks, siis ei saa hagejat kohustada ES § 57 lg 3 mõttes sõlmima uut üürilepingut. Hageja palus tunnustada Tallinna Kesklinna Valitsuse ja kostja vahel 25.09.1995 sõlmitud üürilepingu tühisust, tunnustada Tallinna Kesklinna Valitsuse ja Mati Janvest (Metsalu) vahel 25.09.1995 sõlmitud üürilepingus nr 4505 sisalduva kokkuleppe Tallinnas, x eluruumi üürileandmises tühisust ja kostja koos temaga x eluruumi kasutavad isikud välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja leidis, et vaidlusaluse eluruumi üürileping, mis allkirjastati Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja A.Niiluse poolt, on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks. Vaidlusalune üürileping ei ole vastuolus ühegi seadusega, seega tuginemine TSÜS § 66 lg 2 ei ole asjakohane. Kostja ei tea ega peagi teadma, kas pädevad organid on tema eluruumi lepingu sõlmimist kunagi arutanud või mitte. Seega AÕS § 35 mõttes ei saa kostja olla pahauskne. Isegi kui hageja esindajal puudus volitus üürilepingu allkirjastamiseks, on Tallinna linn faktilise käitumisega üürilepingu heaks kiitnud, kuna üürileandja on sõlminud kostjaga 02.11.1995 hoolduslepingu nr 3808, samuti on kostjalt vastu võetud tasud korteri kasutamise eest. Kostjal on eluruumi kasutamiseks seaduslik alus tuginedes ES §-le 4. Täiendavas vastuses hagile leidis kostja, et ta sõlmis üürilepingu heas usus ega olnud teadlik väidetavalt ebaseadusliku lepingu sõlmimisest. Kostja ei olnud teadlik A.H (F) kuritegelikust tegevusest ning üürilepingu sõlmimise ebaseaduslikkusest. Hageja ei ole kostja pahausksust tõendanud. Kui Tallinna linna töötaja A .H (F) tegevuse või tegevusetuse tõttu osutub üürileping seadusega vastuolus olevaks, nõuab kostja 25.09.1995 sõlmitud üürilepingu kehtetuse korral uue lepingu sõlmimist. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas hagi. Hagi esitati 02.07.2001 ja kohaldada tuli vaidlustatud lepingute sõlmimise ajal kehtinud seadusi ning kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS-i sätteid.
Poolte vahel on vaidlus, kas 25.09.1995 sõlmiti üürileping õiguslikul alusel või mitte. Kohus leidis, et kostjale pidi olema teada, millisel viisil ja millistel eeldustel oli võimalik taotleda ja saada eluruumi kohalikult omavalitsuselt. Õigusaktid, mis reguleerisid tol ajal eluruumi taotlemist ja selle saamist, on avalikud ja kättesaadavad ka kostjale, mistõttu kostja väited teadmatuse osas ei ole vabandatavad. Kostja väited, et ta ei tea, kuidas ta vaidlusaluse elamispinna sai, kuidas vormistati üürileping, kuidas ta sai passi sissekirjutuse, mis sisuga see parandusega märge passis oli ning et kostjal ei ole puutumust A.H (F) tegevusega, ei olnud veenvad. Kohus leidis, et kostja, elades ühes eluruumis A.H (F) elukaaslasena, pidi aru saama, et kodus vormistatud avaldus eluruumi taotlemiseks, mida kostja ise ei viinud mitte kunagi mitte ühtegi kohalikku omavalitsuse pädevasse asutusse, ei saanud talle anda õigust eluruumi kasutamiseks seaduslikul alusel. Kriminaalmenetluse raames on kostja tunnistajana andnud ütlusi, et ta ise andis oma passi A.F kätte, kes korraldas sissekirjutuse. Kohus leidis, et kostjale pidi olema teada, mis eesmärgil ta oma passi annab teisele isikule ja tema vastuväited on vastuolus kostja enda varasema tegevusega. Tuginedes eeltoodule asus kohus seisukohale, et kostja väide, et ta sai eluruumi oma valdusse heausksena, on välistatud.
6.Kohus on tuvastanud, et üürilepingu sõlmimisel rikuti üürilepingu vormistamise korda, mistõttu tunnistas kohus 25.09.1995 üürilepingu nr 4505, mis sõlmiti Tallinna Kesklinna Valitsuse ja kostja vahel, kehtetuks. Tulenevalt eeltoodust tunnustas kohus ka Tallinna Kesklinna Valitsuse ja Mati Janvest (Metsalu) vahel 25. septembril 1995 sõlmitud üürilepingus nr 4505 sisalduva kokkuleppe Tallinnas, x eluruumi üürileandmise tühisust. Vastavalt ES § 57 lg-le 2 kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud eluruumi vabastamisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata.
7.Hagi esitamisel kehtinud ES § 57 oli kolmelõikeline ning sätestas lg-s 3, et üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus osutunud üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kohustatakse üürileandjat sõlmima uue üürilepingu, kui üürnik seda nõuab. Kostja on esitanud vastuväitena nõude kohustada üürileandjat sõlmima uut üürilepingut. Kohus leidis, et üürilepingu sõlmimiseks puudus kostjal õiguslik alus. Elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu tunnistab ES § 57 lg 1 07.07.1998 jõustunud sõnastuses kehtetuks kohus. Seega ei ole seadusega vastuolus sõlmitud üürileping iseenesest tühine, vaid see tuleb tunnistada kehtetuks kohtu kaudu. Elamuseadus kehtestab TsÜS-iga võrreldes üürilepingu suhtes erireegli. Seetõttu on asjasse mittepuutuv hageja tuginemine TsÜS-i tehingu tühisuse sätetele. Apellatsioonkaebuse põhjendused
8.Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 04.04.2007 otsuse, sest maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust. Kohus tõlgendas ja kohaldas valesti hagi esitamise ajal kehtinud ES § 57. Nimetatud sätte kohaselt antakse kohtule võimalus eluruumi üürilepingu kehtetuks tunnistamiseks juhul, kui leping ei vasta seaduse nõuetele. Kuid nimetatud sätte kohaldamisel on kohus kohustatud tuvastama, kas üürniku või üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu osutus üürileping seadusevastaseks. Juhul, kui leping osutub seadusevastaseks üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu, siis on üürileandja kohustatud sõlmima üürniku vastaval nõudmisel uue seadusenõuetele vastava üürilepingu.
9.Üürnikku saab kehtetuks tunnistatud üürilepingu alusel kasutatavast korterist välja tõsta siis, kui tema faktiline tegevus või tegevusetus tõi kaasa tehingu kehtetuse. Käesoleval juhul on tuvastatud, et üürileandja rikkus seadust ning selle rikkumise tagajärjeks on lepingu kehtetus. Küll aga ei tuvastatud, et tehingu kehtetus oleks vähimalgi määral seotud üürniku tegevuse või tegevusetusega. Kohus pole piisavalt pööranud tähelepanu ka sellele, et üürileandja töötaja suhtes läbi viidud kriminaalmenetluses jõuti veendumusele, et Mati Janvest (Metsalu) ei olnud teadlik A. H kuritegelikust tegevusest ning üürilepingu sõlmimise
ebaseaduslikkusest. Tsiviilasjas ei ole kogutud ühtegi sellist tõendit, millest võiks järelduda vastupidist. Tehingu kehtetuse korral, mis on tingitud ainuüksi üürileandjast, on üürnikul õigus nõuda uue üürilepingu sõlmimist. Sellele üürniku õigusele vastab üürileandja kohustus. Seadusetekstist ei tulene, et üürileandjal oleks õigus uue üürilepingu sõlmimist keelduda juhul, kui üürnik oli või pidi olema teadlik tehingu kehtetusest. Harju Maakohus rahuldas põhjendamatult hagiavalduse ning tõstis kostja välja tema kasutuses olevast korterist. Isegi, kui tehing osutuks kehtetuks, puuduks üürileandjal seadusest tuleneva õigustus uue üürilepingu sõlmimisest keeldumiseks ning kostja korterist väljatõstmiseks. Vastus apellatsioonkaebusele
10.Hageja leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
11.Ringkonnakohus, ära kuulanud asjast osavõtnud isikud ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on lõppjäreldustes õige, kuid tuleb osaliselt tühistada ja täpsustada otsuse resolutsiooni punkti 3. Kuna M.Janvest (Metsalu) kasutab poolte seletusel ja kohtu materjalist nähtuvalt vaidlusalust eluruumi Gonsiori 10-12 üksinda, tuleb ta sealt välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
12.Maakohus kohaldas materiaalõigusnormi õigesti. Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga selles, nagu oleks kohus jätnud tuvastamata ES § 57 kohaldamisel, kelle tegevuse või tegevusetuse tõttu osutus üürileping seadusevastaseks, s.t ei tuvastanud apellandi seotust vaidlustatud tehinguga. Maakohus on otsuses ES § 57 lg 1 kohaldamise eeldused tuvastanud ning teinud poolte poolt esitatud tõenditest õige järelduse, et kostjast tulenevad asjaolud tingisid üürilepingu vastuolu seadusega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et M.Janvestiga (Metsaluga) sõlmitud leping on vastuolu tõttu seadusega kehtetu. Vaidlust ei ole selles, et 25.09.1995 sõlmitud üürilepingu ajal kehtinud ES § 8 lg 1 järgi kuulus kohaliku omavalitsuse organite võimkonda elamusuhete reguleerimisel oma haldusterritooriumil eluruumi mitteomavate, samuti elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute arvestuse korra kehtestamine, eluruumide andmise ja vahetamise registreerimise korra kehtestamine jm. Tallinna linna omandis olevate eluruumide taotlemise ja andmise kord oli reguleeritud Tallinna Linnavolikogu 10.03.1994 määrusega nr 4 „Eluruume mitteomavate ja elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute arvestuse ning neile üürikorterite andmise eeskiri“. Maakohus märkis õigesti, et kostjale pidi olema teada, millisel viisil ja millistel eeldustel on võimalik taotleda ning saada eluruumi kohalikult omavalitsuselt. Kostja, elades ühes eluruumis A. H (endine F) elukaaslasena pidi aru saama, et kodus vormistatud dokumendid, millele ta allkirja andis, ei ole Tallinna õigusaktide alusel esitatavaks taotluseks eluruumi saamisel. Vaidlust ei ole selles, et kostja ise ei esitanud taotlust elamispinna saamiseks ühelegi kohaliku omavalitsuse pädevale asutusele, mistõttu ei saanud tal tekkida õigust eluruumi kasutamiseks seaduslikul alusel. Õige on hageja seisukoht, et kostja ei saa tugineda teadmatuse vastuväitele, kuna A.F oli kostja enda sõnul talle selgitanud munitsipaalkorteri saamist Tallinnas ja seetõttu kirjutas ta alla paljudele dokumentidele eesmärgil saada korter. Kostja on avaldanud, et A.F käskis tal kirjutada avaldus (t.lk.97). Kostja sõnade kohaselt „ajas kõik dokumendid korda A. F“ (t.lk. 82). Seega ei ole tõsiseltvõetavad kostja M.Janvesti (Metsalu) poolt esitatud väited, et ta ei
saanud aru või ei soovinud saada korteri omanikuks elukaaslase A.F poolt pakutud ebaseaduslikku võimalust kasutades. Kogutud tõendeid hinnates on maakohus teinud õige järelduse, mille kohaselt on kostja kasutades oma lähedast suhet A.F ja allkirjastades rida dokumente, soovinud saada korteri üürnikuks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et kostjale oli teada, et õigusaktides sätestatud korda järgides ei oleks Tallinna linn talle korterit eraldanud, sest selleks puudus õiguslik alus.
13.Kuna üürilepingu kehtetus oli tingitud üürnikust tulenevatest asjaoludest, ei ole täidetud ES § 57 lg 3 kohaldamise eeldused, s.t ei saa tõusetuda kostjaga uue üürilepingu sõlmimise küsimust. Seega ei ole ringkonnakohtul vaja täpsemalt analüüsida apellandi poolt tõstatatud küsimust uue üürilepingu sõlmimise nõude või vastuväite esitamise vajalikkusest ning sellest tulenevate väidetavate menetlusnormide rikkumisest maakohtu poolt.
14.Käesolevat menetlust on alustatud 02.07.2001. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg 1 ja 8 kohaselt jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel apellandi kohtukulud tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude väljamõistmist ei taotlenud.
U.Loonurm
M.Merimaa
I.Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.