Tallinna linna hagi MM(registris J) vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks, selles sisalduva üürileandmise kokkuleppe tühisuse tunnustamise ja väljatõstmise nõudes Hageja Tallinna linn (XXX), lepinguline esindaja Valmond Mikli (Advokaadibüroo XXX) Kostja M J (M ; isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Sven Sillar (Advokaadibüroo XXX)
Menetlusosalised ja nende esindajad Kohtustungi toimumise aeg
01.03.2007
Kohtuistungil osalesid
Hageja esindaja Valmond Mikli Kostja esindaja Sven Sillar
RESOLUTSIOON
Hagi rahuldada. 1 Tunnistada Tallinna Kesklinna Valitsuse ja MM(praeguse nimega J) vahel 25.septembril 1995 sõlmitud üürileping nr XXX kehtetuks.
2.Tunnustada Tallinna Kesklinna Valitsuse ja MM(praeguse nimega J) vahel 25. septembril 1995 sõlmitud üürilepingus nr XXX sisalduva kokkuleppe XXX eluruumi üürileandmise tühisust.
3.Välja tõsta M J (endise nimega M) XXX eluruumist koos temaga eluruumi kasutavate isikutega ilma teist eluruumi vastu andmata. Menetluskulude jaotus Välja mõista M Jilt (endise nimega M) menetluskulu 320 (kolmsada kakskümmend) krooni Tallinna linna kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest.
2-01-86/34 Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja kohtuistungil palub tunnustada Tallinna Kesklinna Valitsuse ja kostja vahel XXX sõlmitud üürilepingu tühisust, tunnustada Tallinna Kesklinna Valitsuse ja MM vahel XXX sõlmitud üürilepingus nr XXX sisalduva kokkuleppe XXX eluruumi üürileandmises tühisust ja kostja koos temaga XXX eluruumi kasutavad isikud välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista kohtukulud. Hageja tugineb oma nõudes TsÜS §-dele kuni 01.07.2002 66 lg 2 ja al 01.07.2002 § 84 ja 87 , ES §-le 8 ja Tallinna Linnavolikogu 10.03.1994 määrusele nr 4.
2.Tallinna linnale kuulub XXX asuv eluruum, kahetoaline korter, üldpinnaga 38,6 m2. Tallinna Linnavolikogu XXX otsusega nr XXX on märgitud eluruum tunnistatud erastamisele mittekuuluvaks (tl 13).
3.Käeoleval ajal kasutab eluruumi XXX ilma õigusliku aluseta kostja.
4.XXX allkirjastas tolleaegne Tallinna Kesklinn Valitsuse Vanema asetäitja A. Niilus üürilepingu nr XXX Tallinna Kesklinna Valitsuse ja kostja vahel, mille sõlmimise alusena oli märgitud Elamispinna osakonna õiend nr XXX nr XXX, mis tegelikult oli väljastatud P.D nimele eluruumi XXX kasutamiseks (tl 14-16).
5.Munitsipaaleluruumi erastamist ja kasutusse andmist reguleeris tol ajal Tallinna Linnavolikogu XXX määrusega nr 4 kinnitatud Eluruume mitteomavate ja elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute arvestuse ning neile üürikorterite andmise eeskirjad, mille kohaselt eluruumi üürida soovivad isikud esitasid selleks vastava avalduse linnaosa valitsusele arvele võtmiseks ja eluruumi kasutusse andmise küsimus otsustai linnaosa valitsuse korraldusega (tl 9-12). Kostja ei ole pöördunud Tallinna Kesklinna Valitsuse ega teiste linnaosade poole munitsipaaleluruumi saamiseks, mistõttu ei ole Tallinna linna nimel eluruumide üürileandmist otsustavad organid kunagi arutanud ega otsustanud vaidlusaluse eluruumi kostja kasutusse andmist. Kostja pidi teadma, et eluruumi kasutusse saamiseks tuleb esitada vastav avaldus koos dokumentidega ja õiguslik alus eluruumi asustamiseks tekib pärast vastavat linnaosavalitsuse korraldust. Üürilepingu vormistamisel rikuti sel ajal kehtinud ES § 8 lg 1 ja 2. Korter XXX on läinud Tallinna linna valdusest välja tema tahte vastaselt, kostja on pettuse teel saavutanud üürilepingu sõlmimise, seega kostja on saanud vara oma valdusse pahausksena. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 (kuni 01.07.2002) sätestas, et seadusega vastuolus tehingud on tühised ja lõige 5 kohaselt tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama.
6.Hagi täpsustuses märgib hageja, et vastavalt Tallinna Linnakohtu 03.06.2005 otsusega kriminaalasjas nr 1/2-180/02 on tunnistatud süüdi AH(end F) ametialastes kuritegudes sh dokumentide võltsimises, mis olid aluseks ja eelduseks kostjaga üürilepingu sõlmimisel (lk 72-125). Võltsitud alusdokumentideta ei oleks saanud üürilepingut sõlmida. Kriminaalasja materjalide alusel saab väita, et kostja teadmisel toimus tema sissekirjutamine vaidlusalusesse eluruumi. Kostja pidi aru saama, et tal puudus selleks õiguslik alus. Hageja leiab, et soodustav haldusakt/toiming (üürileping) on saavutatud läbi kriminaalkorras karistatava teo, mis välistab heausksuse vaidluses üürilepingu kehtivuse üle. Kuna puudub õiguslik alus üürilepingu sõlmimiseks, siis ei saa hagejat kohustada ES § 57 lg 3 mõttes sõlmima uut üürilepingut.
2-01-86/34 Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja leiab, et vaidlusaluse eluruumi üürileping, mis allkirjastati Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja AN poolt, on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks. Vaidlusalune üürileping ei ole vastuolus ühegi seadusega, seega tuginemine TSÜS § 66 lg 2 ei ole asjakohane. Kostja ei tea ega peagi teadma, kas pädevad organid on tema eluruumi lepingu sõlmimist kunagi arutanud või mitte. Seega AÕS § 35 mõttes ei saa kostja olla pahauskne. Isegi kui hageja esindajal puudus volitus üürilepingu allkirjastamiseks on Tallinna linn faktilise käitumisega üürilepingu heaks kiitnud, kuna üürileandja on sõlminud kostjaga XXX hoolduslepingu nr XXX, samuti on kostjalt vastuvõetud tasud korteri kasutamise eest. Kostjal on eluruumi kasutamiseks seaduslik alus tuginedes ES § -le 4.
8.Täiendavas hagivastuses leiab kostja, et tuleb asuda seisukohale, et kostja sõlmis üürilepingu heas usus ega olnud teadlik väidetavalt ebaseadusliku lepingu sõlmimisest. Kostja ei olnud teadlik AH ́i kuritegelikust tegevusest ning üürilepingu sõlmimise ebaseaduslikkusest. Hageja ei ole kostja pahausksust tõendanud. Kui Tallinna linna töötaja AH ́i tegevuse või tegevusetuse tõttu osutub üürileping seadusega vastuolus olevaks nõuab kostja XXX sõlmitud üürilepingu kehtetuse korral ES § 57 lg 3 mõttes endaga uue üürilepingu sõlmimist. Kohtuotsuse põhjendused
9.Kohus, kuulanud ära poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega sh kriminaalasja nr 1/2-180/02 materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
10.Hagi on esitatud 02.07.2001. Kohus kohaldab vaidlustatud lepingute sõlmimise ajal kehtinud seadusi ja kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS-i. Menetluse peatamine ajavahemikus 05.04.2002 kuni 16.11.2005 ei muuda kohtu seisukohta millise seisuga seadust kohaldada käesolevas vaidluses.
11.Vaidlust ei ole, et XXX allkirjastas tolleaegne Tallinna Kesklinn Valitsuse Vanema asetäitja A. N üürilepingu nr XXX Tallinna Kesklinna Valitsuse ja kostja vahel, mille sõlmimise alusena oli märgitud Elamispinna osakonna õiend nr XXX nr XXX mis tegelikult oli väljastatud P.D nimele eluruumi XXX kasutamiseks (tl 14-16). Vaidlust ei ole, et hageja on sõlminud kostjaga XXXhoolduslepingu nr XXX, samuti on kostjalt vastuvõetud tasud korteri kasutamise eest. Vaidlust ei ole, et Tallinna Linnakohtu 03.06.2005 otsusega kriminaalasjas nr 1/2-180/02 on tunnistatud süüdi AH(end F) ametialastes kuritegudes sh dokumentide võltsimises, mis olid aluseks ja eelduseks kostjaga üürilepingu sõlmimisel (lk 106-125).
12.Poolte vahel on vaidlus kas XXX sõlmiti üürileping õiguslikul alusel või mitte. Vaidlustatud üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse (ES) § 8 lg 1 järgi kohaliku omavalitsuse organite võimkonda elamusuhete reguleerimisel tema haldusterritooriumil kuulub: 1) eluruumi mitteomavate, samuti elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute arvestuse korra kehtestamine; 2) eluruumide andmise ja vahetamise registreerimise korra kehtestamine; 3) eluruumide kasutamise eeskirjade kehtestamine; 4) eluruumide tehnilise seisukorra ning majavalduste territooriumide (krundi) korrashoiualaste eeskirjade kehtestamine; 5) muude küsimuste otsustamine, mis on seadusega antud nende võimkonda; lg 2 järgi kohaliku omavalitsuse volikogu
2-01-86/34 võimkonda kuulub munitsipaalomanduses olevate eluruumide valdamise, kasutamise ja käsutamise korra kehtestamine. Tallinna Linnavolikogu 10.03.1994 määrus nr 4 „Eluruume mitteomavate ja elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute arvestuse ning neile üürikorterite andmise eeskiri” (tl 10-12) reguleeris Tallinna linna omandis olevate, samuti Tallinna linna haldusse antud riigi omandis olevate eluruumide taotlemise ja andmise korda. Kohus leiab, et kostjale pidi olema teada millisel viisil ja millistel eeldustel oli võimalik taotleda ja saada eluruumi kohalikult omavalitsuselt. Eelnimetatu on käsitletav üldteadaoleva asjaoluna. Kohus soovib rõhutada, et olid ülalmärgitud õigusaktid on avalikud ja kättesaadavad ka kostjale. Seega kostja väited teadmatuse osas ei ole vabandatavad. Kostja väited, et ta ei tea, kuidas ta vaidlusaluse elamispinna sai, kuidas vormistati üürileping, kuidas sai passi sissekirjutuse, mis sisuga see parandusega märge passis oli ning et kostjal ei ole puutumust AH(end F) tegevusega, ei ole kohtule veenvad. Kohus leiab, et kostja elades ühes eluruumis AH(end F) elukaaslasena (tl 82, 97) pidi aru saama, et kodus vormistatud eluruumi taotlemiseks avaldus (tl 86), mida kostja ise ei viinud mitte kunagi mitte ühtegi kohalikku omavalitsuse pädevasse asutusse ei saanud talle anda õiguse eluruumi kasutamiseks seaduslikul alusel (tl 93). Kriminaalmenetluse raames on kostja tunnistajana andnud ütlusi, et ta ise andis oma passi A Fi kätte, kes korraldas sissekirjutuse, mistõttu leiab kohus, et kostjale pidi olema teada, mis eesmärgil ta oma passi annab teisele isikule. Seega kostja vastuväited on vastuolus kostja enda varasema tegevusega. Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et kostja väide, et ta sai eluruumi oma valdusse heausksena on välistatud.
13.ES § 57 lg 1 üürilepingu, mis on sõlmitud vastuolus käesoleva seaduse või muude seadustega, tunnistab kehtetuks kohus; lg 2 üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud eluruumi vabastamisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Punktis 12 on kohus tuvastanud, et üürilepingu sõlmimisel rikuti üürilepingu vormistamise korda, mistõttu tunnistab kohus XXX üürilepingu nr XXX, mis sõlmiti Tallinna Kesklinna Valitsuse ja kostja vahel kehtetuks. Tulenevalt eeltoodust tunnustab Tallinna Kesklinna Valitsuse ja MM(praeguse nimega J) vahel 25. septembril 1995 sõlmitud üürilepingus nr XXX sisalduva kokkuleppe XXX eluruumi üürileandmise tühisust. Vastavalt ES § 57 lg-le 2 kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud eluruumi vabastamisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata.
14.Hagi esitamisel kehtinud ES § 57 oli kolmelõikeline ning sätestas lg-s 3, et üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus osutunud üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kohustatakse üürileandjat sõlmima uue üürilepingu, kui üürnik seda nõuab. Kostja on esitanud vastuväitena nõude kohustada üürileandjat sõlmima uut üürilepingut. Kostja ei ole põhistanud, mis alusel tugineb eelnimetatud nõue. Kohus leiab, et üürilepingu sõlmimiseks puudus kostjal õiguslik alus, mistõttu ametiisikute positiivne sooritus kostja suhtes ei too kaasa õigusliku aluse tekkimiseks käesoleval ajal. Hageja ametiisiku poolt lepingule allakirjutamine ei ole samastatav heakskiiduna hageja poolt.
15.Elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu tunnistab ES § 57 lg 1
7.juulil 1998. a jõustunud sõnastuses kehtetuks kohus. Seega ei ole seadusega vastuolus sõlmitud üürileping iseenesest tühine, vaid see tuleb tunnistada kehtetuks kohtu kaudu. Elamuseadus kehtestab tsiviilseadustiku üldosa seadusega võrreldes üürilepingu suhtes erireegli. Seetõttu on asjasse mittepuutuv hageja tsiviilseaduse üldosa seaduse tehingu tühisuse sätetele. Kohtukulud
2-01-86/34 Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seaduse rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Kooskõlas kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS §-ga 60 lg 1 tuleb hageja kohtukulud jätta kostja kanda. Kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele riigilõiv 320 krooni, mille hageja tasus hagiavalduse esitamisel riigituludesse. Osaliselt tühistatud Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.