2-06-32098/7 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

kohustust, sest ta oli müügilepinguga samaaegselt sõlmitud asjaõiguslepingu alusel esialgse ostjaga juba kokku leppinud ait-keldri 1⁄2 mõttelise osa omandi üleandmises. Nagu nähtub hageja kirjast K. K le, on kostja keeldunud lepinguobjekti omandi tagasiandmisest hagejale. Ehitusregistri andmete väljatrükk 12.09.2006 seisuga tõendab, et Võnnu vallas Lääniste külas asuva ait-keldri kaasomanikud 1⁄2 mõttelistes osades on K. K ja V. K . TsÜS § 87 sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Seega tuleb vastata küsimusele, kas tehingu tegemise ajal, s.o 13.11.2003, oli seaduses sätestatud keeld teostada käsutustehingut asja suhtes, millele oli tekkinud ostueesõiguse teostamise õigus. On ilmne, et selline keeld on sätestatud 27.12.2003 jõustunud VÕS § 244 lg 6, mille kohaselt eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, on tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Kohus oli seisukohal, et ka enne eelpoolviidatud sätte jõustumist toimunud käsutustehing asja suhtes, millele oli tekkinud ostueesõigus, kahjustas või piiras ostueesõiguse teostamist, muutes selle teostamise käesoleva vaidluse puhul võimatuks. Kuid keeldu, mille rikkumise tagajärjena oleks seadusandja ette näinud tehingu tühisuse, ei olnud seaduses sätestatud. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-13-06 märkinud, et 27.12.2003 jõustunud VÕS § 244 lg 6 on kehtestatud eesmärgiga parandada ostueesõiguslase võimalusi ostuese omandada, öeldes: ”Sellele sättele tuginedes on ostueesõiguslasel võimalik nõuda müüjalt ostueseme omandi üleandmist ka siis, kui müüja on selle juba üle andnud esialgsele ostjale, sest omandi üleandmise käsutustehing on tühine ja müüja on seega jätkuvalt asja omanik, kui ta oli seda ka enne eseme käsutamist”. Seega ei saa seadusest tulenevat keeldu (kohustust hoiduda käsutustehingu tegemisest) enne VÕS § 244 lg 6 kehtestamist tuletada erinevate ostueesõigust reguleerivate sätete tõlgendamise teel. Vastasel juhul saaks kahjustatud õiguskindluse põhimõte, st asja omandanud isiku õigustatud ootus, et kui asja käsutamine ei olnud selgesõnaliselt seadusega keelatud, siis oli tal alus loota omandamise kehtivusele. Ka hageja ise on varasemas kohtumenetluses K. K hagis V.K. vastu leidnud (Tartu Ringkonnakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-2-368/05), et ta on käitunud vastavalt kehtivatele seadustele nii lepinguobjekti müümisel enampakkumisel V. K le kui ka kaasomanik K. K le ostueesõiguse teostamise võimaldamisel. Kui müüjal ei ole võimalik asja omandit ostueesõigust omavale isikule üle anda seetõttu, et selle on kehtivalt omandanud juba esialgne ostja, on ostueesõiguslasel võimalik rakendada müüja suhtes muid õiguskaitsevahendeid.

ostueesõigust, siis õigussuhte teistel osalistel on kohustus mitte teha selleks takistusi. Alused ostueesõiguse teostamise piiramiseks on ammendavalt sätestatud VÕS § 251 lg 1-2. Muudel juhtudel peab igasugune tegevus või tegevusetus, mis piirab või kahjustab isiku õigust teostada ostueesõigust, olema seadusega keelatud tehingu tühisuse ähvardusel, sest teisiti ei oleks õiguslikult võimalik ostueesõigust omava isiku õigusi ja seaduslikke huve kaitsta. Ehkki VÕS § 244 lg 6 jõustus alles 27.12.2003, kehtis selles sättes sisalduv keelunorm ka enne nimetatud kuupäeva, ja seda tulenevalt eelviidatud sätetest. Sama seisukohta kinnitavad ka seaduseelnõu koostajad, märkides seaduse eelnõu seletuskirjas muu hulgas, et: „Paragrahvi täiendamine lõikega 7 (praegune lõige 6) on tingitud vajadusest reguleerida senisest selgemalt seadusest tuleneva ostueesõiguse toime“. Samal seisukohal on ka notar, kes tõestas 13.11.2003 müügilepingu, sest müügilepingu kohaselt on notar müügilepingu tõestamisel lepingupooltele selgitanud, et kaasomandi puhul on asjaõiguse käsutamine tühine osas, milles see ostueesõiguse teostamise nõuet kahjustab või piirab. Õiguskindluse põhimõtte abil ei saa kaitsta isikut, kes õiguste teostamisel ei toiminud heas usus. Kostja oli teadlik, et kaasomandi puhul on asjaõiguse käsutamine tühine osas, milles see ostueesõiguse teostamise nõuet kahjustab või piirab, kuivõrd 13.11.2003 lepingust nähtub, et notar on lepingu tõestamisel lepingupooltele niisugust tagajärge selgitanud. Juhul, kui kohus olekski tõlgendamise kaudu jõudnud järeldusele, et seadusest ei tulene nimetatud keeldu, oleks ta pidanud seaduse niisuguse lünga täitma TsÜS § 4 alusel, kuivõrd ostueesõigust omava isiku õiguste ja huvide kahjustamise ja piiramise ärahoidmiseks vajalike õiguslike meetmete kehtestamata jätmine ilmselgelt ei vasta ostueesõiguse instituudi mõttele ega eesmärgile, ja seda juba võlaõigusseaduse jõustumisest alates. Kui ostueesõigust omav isik teeb kõik seadusega ettenähtud toimingud ostueesõiguse teostamiseks, siis peab talle olema tagatud müügieseme omandamine, vastasel juhul ei täidaks ostueesõiguse instituut oma eesmärki. Sisutu ostueesõigus ei ole õigusriigile kohane. Apellant möönab, et K. K l võib tema vastu küll olla tekkinud kahju hüvitamise nõue, kuid võimalik rahaline hüvitis ei ole võrreldav võimaliku ainuomandiga ait-keldri üle. K. K ostueesõiguse teostamist takistava ja piirava asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamine ning lepingu tagasitäitmine on ainsad õiguslikud vahendid, mille abil oleks võimalik kõrvaldada K. K suhtes toime pandud ebaõiglus.

Tartu Ringkonnakohus on varasemas tsiviilasjas käesolevas vaidluses ostueesõigust omava isiku hagi jätnud 14.11.2005 otsusega ka sel põhjusel rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega materiaalõigusnormi, so VÕS § 244 tõlgendamisega ka sel põhjusel, et kostja omandas ostueesõigusega koormatud asja enampakkumisel, mistõttu on enam põhjendatud ostjal müügilepingu alusel tekkinud õiguskindluse kaitse vajadus. TsÜS § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Ringkonnakohus märgib, et kuni VÕS-i § 244 täiendamiseni 27.12.2003, puudus VÕS § 244, seaduses sätestatud tagajärg, et eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, on tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Ringkonnakohus leiab, et kuna seadusest tulenev keeld puudus, ei ole põhjendatud VÕS § 244 laiendatud tõlgendamine ega TsÜS § 87 kohaldamine. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et VÕS muutmise seaduse seletuskirjas (11.06.2003 nr 1-6/45) toodu kinnitab, et seadusandja mõte oli ka enne VÕS § 244 täiendamist anda vallasasjade ostueesõigusele asjaõiguslik toime. Seletuskirja kohaselt „paragrahvi täiendamine lõikega 7 on tingitud vajadusest reguleerida senisest selgemalt seadusest tuleneva ostueesõiguse toime. Säte annab seadusest tuleneva ostueesõiguse puhul ostueesõiguse järgi õigustatud isikule reaalse võimaluse ostueesõiguse teostamiseks, muutes ostueesõiguse teostamist kahjustavad tehingud tühiseks osas, mis ostueesõiguse teostamist kahjustab“. Ringkonnakohtu arvates saab nimetatud selgitust tõlgendada ka viisil, et senini regulatsioon, mis oleks üheselt eristanud võlaõiguslikku ja asjaõiguslikku ostueesõiguse ulatust seaduses, puudus ja seaduse täiendusega kehtestatakse uus, sõnaselge regulatsioon.