Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Hannes Olev
Otsuse tegemise aeg ja koht
02. juuli 2007. a Tallinn, Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-05-1009 (endine nr 2/1-404/05)
Tsiviilasi
xxx, xxx hagi xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx AS ja xxx vastu kinnistutele Ranna IV ja Ranna V avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramise ning sellest teatava märkuse kinnistusraamatusse kandmise nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja 1 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Hageja 2 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Hagejate 1, 2 esindaja v adv Eerik Entsik Kostja 1 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja 1 esindajad Aleksander Viiner ja Ülo Kivi Kostja 2 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja 2 esindaja Jüri Nuut Kostja 3 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja 3 esindaja Urmas Veinberg Kostja 4 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja 5 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja 6 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja 6 esindaja Ülo Kivi Kostja 7 xxx (isikukood xx, elukoht xxx) Kostja 8 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja 9 xxx (isikukood xxx, elukoht xxx ) Kostja 10 xxx AS (äriregistrikood xxx, asukoht xxx) 3.isik 1 Eesti Vabariik Keskkonnaministeeriumi kaudu 3.isiku 1 esindaja Maa-amet, keda esindas Toomas Kutti 3.isik 2 Viimsi vald Viimsi Vallavalitsuse kaudu, keda esindas Jaan Tomson
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
Tsiviilasi nr 2-05-1009
Tsiviilasi nr 2-05-1009
takistusteta kasutada;
Hagejale 1 kuulub kinnistu Ranna IV (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaokonna registriosa nr 74914), mille ta omandas 21.10.2003.a. notariaalse ostumüügi ja asjaõigusliku lepingu alusel xxx. Hagejale 2 kuulub kinnistu Ranna V (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaokonna registriosa nr 74915), mille ta omandas 15.08.2003.a. notariaalse ostumüügi ja asjaõigusliku lepingu alusel xxx. Hagejatele kuuluvatelt kinnistutelt puudub väljapääs avalikult kasutatavale teele (Leppneeme tee). Kostjatele 1-7 kuuluvad kinnistud, mis piirnevad hagejate kinnistutega. Kostja 8 ja Kostja 6 kinnistu asuvad Hageja 1 kinnistu ja avalikult kasutatava Leppneeme tee vahel. Kostjatele 9 ja 10 kuuluvad erateedena Puisniidu ja Liivamäe teed, mis viivad välja avalikult kasutatavale Leppneeme teele. Arutluse all olid menetlusosaliste poolt väljapakutud variandid:
Tsiviilasi nr 2-05-1009
A - läheb hagejate kinnistuste vahelise piiri pikendusena otse läbi Kostjate 1 ja 5 kinnistute Sepamäe teele (Kostja 9 kinnistu), pikkus ca 27 m; B - läheb Hagejate kinnistuste vahelise piiri pikendusena otse läbi Kostja 2 kinnistu Puisniidu teele (Kostjale 10 kuuluv kinnistu), pikkus ca 61 m; C - hagejate vahelise piiri ja Kostja 2 kinnistu piiri ristumiskohast piki Hageja 2 ja Kostja 3 piiri Kostja 4 kinnistule ja sealt piki Kostja 3 ja Kostja 10 kinnistu piiri Kostja 10 kuuluvale Puisniidu teele, pikkus ca 155 m; D - hagejate vahelise piiri ja Kostja 1 kinnistu piiri ristumiskohast piki Hageja 2 ja Kostja 1 piiri Kostja 9 kinnistule (Sepamäe teele), pikkus ca 85 m; E - hagejate vahelise piiri ja Kostja 2 kinnistu piiri ristumiskohast piki Hageja 1 ja Kostja 1 piiri Kostja 1 ja Kostja 5 vahelise piiri ja hageja 1 piiri ristumiskohani ja sealt piki Kostja 1 ja Kostja 5 vahelist piiri Kostja 9 kinnistule (Sepamäe teele), pikkus ca 45 m; F - hagejate vahelise piiri ja Kostja 2 kinnistu piiri ristumiskohast piki Hageja 2 ja Kostja 2 piiri kuni Kostja 3 kinnistuni ja sealt edasi piki Kostja 2 ja Kostja 3 vahelist piiri Kostja 10 kuuluvale Puisniidu teele, pikkus ca 84 m; G - hagejate vahelise piiri ja Kostja 2 kinnistu piiri ristumiskohast piki Hageja 1 ja Kostja 2 piiri kuni Kostja 7 kinnistuni ja sealt piki Kostja 2 ja Kostja 7 vahelist piiri Kostja 10 kuuluvale Puisniidu teele, pikkus ca 107 m; H - hagejate vahelise piiri ja Kostja 2 kinnistu piiri ristumiskohast piki Hageja 1 ja Kostja 2 ning Kostja 7 vahelist piiri kuni Hageja 1 kinnistu teise otsani ja sealt piki Kostja 7 piiri Kostja 10 kuuluvale Puisniidu teele, pikkus ca 155 m;.
Hagejad paluvad määrata neile kuuluvatele kinnistutele juurdepääs läbi kostjatele kuuluvate kinnistute ja teha selle kohta puudutatud kinnistute kinnistusraamatutesse vastavad märked. Hagejatele kuuluvatelt kinnistutelt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Hagejad on kostjatelt taotlenud juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, milleks on Leppneeme tee, kuid ükski kostja ei ole sellega nõustunud. Hagejatele on selline juurdepääs vajalik, et kasutada neile kuuluvaid kinnistuid. Hagi esitamise ajal ja ka asja kohtuliku arutamise ajal ei ole hagejatel võimalik vallata ja kasutada neile kuuluvaid kinnistuid. Hagejate arvates on kõige otstarbekam määrata juurdepääsuteed väljapakutud variantide A, E või F kohaselt, millest hagejad ise eelistavad varianti A või E, kui kõige lühemat. Samas hagejad möönavad, et võimalik on ka teised variandid, mis on välja pakutud Viimsi valla poolt. Kostjate vastuväidetega hagejad ei nõustu. Kostjatele 9 ja 10 kuuluvad erateed on sisuliselt avalikult kasutatavad teed, kuna nende ääres paiknevad kinnistute omanikud ja ka kolmandad isikud kasutavad neid teid ilma mingi lepinguta. Teede kasutamise õiguse kohta ei ole tehtud ühegi kinnistu kasuks märget või seatud servituuti.
Tsiviilasi nr 2-05-1009
Kostjad hagi ei tunnista ja vaidlevad sellele vastu. Kostjate arvates sõltumata sellest, kelle kinnistult määratakse hagejatele juurdepääs, tuleks kohtukulud jätta igal juhul Hagejate kanda. Kostja 1 Kostja 1 leiab, et variandid A, E ja D, mis puudutavad tema kinnistut, ei ole vastuvõetavad ja koormavad tema kinnistut ebamõistlikult. Variant A ei ole aktsepteeritav, kuna selle tagajärjel tekkivad nii Kostja 1 kui Kostja 5 kinnistute lahustükid, mille kasutamine mõistlikult ei ole võimalik. Samuti tekib kostjal raskusi oma kinnistul juba väljaehitatud väravate kasutamise ja seega ka kinnistu valdamisega, kuna juba väljaehitatud elamu juurde ei ole võimalik muud, kui lükandväravat paigaldada, kuid variandi A ja ka E korral ei ole selle käiguks piisavalt ruumi. Selle variandi korral jääks rajatava tee alla ka kostja juba rajatud kogumiskaev, mille ümbertõstmine oleks samuti kulukas. Variant D, mis kulgeb piki kostja kinnistut, kaotaks kostja kinnistul kogu privaatsuse ja muudaks elamise seal võimatuks. Kostja juhib tähelepanu sellele, et pool Sepamäe teest kuulub kohtumenetlusse mittekaasatud xxx ja seega ei saa otsustada ühegi variandi üle, mis puudutab Sepamäe teed. Sepamäe tee ehitamiseks kulutasid kõik selle tee ääres paiknevate kinnistute omanikud kokku ca 265 000,00 kr. Samuti leiab kostja, et tema kinnistu väärtus väheneb. Kostja 2 ei tunnista hagi ja leiab, et tema kinnistut ei saa koormata hagejate poolt taotletaval moel. Variandi B korral lõikaks kavandatav tee tema kinnistu kaheks eraldi osaks, mille kasutamine elamumaana ei oleks enam võimalik. Samuti muudaks see ta kinnistu väärtust oluliselt madalamaks. Antud variandi vastu räägib ka see, et tema kinnistul avastati looduskaitse all olevaid taimi, mille levila on just variandi B teel. Nii on Tallinna Botaanikaaia botaanik ja dendroloog xxx leidnud Variandi B teel kolmanda kaitsekategooria liigi - rootsi kukits’a (cornus suecica) - kasvukoha. Variandi F osas ei ole samuti võimalik teed rajada, kuna selle teele jäävad samuti kolmanda kaitsekategooria taimede kahelehise käokeele (planthatera bifolia) ja vööthuul-sõrmkäpa (dactylorhiza fuchsii) kasvukohad. Selle variandi osas kostja leiab ka, et see tee võtaks ära tema kinnistu privaatsuse, kuna ta elukoht saab kahe külje pealt olema piiratud teega. Kostja 3 ei tunnista hagi enda osas ja palub jätta see rahuldamata. Kostjat puudutavate variantide C ja F osas leiab ta, et need ei ole vastuvõetavad ja kahjustavad tema huve ülemäära. Variandi C puhul on tegemist kõige pikema variandiga, mis on arutlusel - kogupikkus ca 155 m. Seejuures jääks Kostjale kuuluv kinnistu selle variandi puhul kolmest küljest teedega piiratuks ning see tingiks selle, et Kostja kinnistul puuduks igasugune privaatsus. Privaatsust oli aga Kostja just lootnud, kui valis oma kinnistut. Kostja oli arvestades senist teede paiknemist paigutanud oma maja selliselt teede suhtes, et maja tagas oma asendiga privaatsuse kinnistul, asetsedes tee ja puhketsooni vahel. Variandi C korral on aga see võimatu enam.
Tsiviilasi nr 2-05-1009
Selle variandi korral tuleb võtta maha mitmeid põlispuid, mille mahavõtmiseks ei ole lubade saamine Hagejate poolt kindel. Kostja arvates tuleks kaaluda selliseid variante (A, D, E), mille korral ei oleks vajalik puude maha võtmine. Kostja on rajanud oma kinnistule nn maakütte kontuurid, mis kulgevad ka variandi C teel. Vastavalt tehnilistele tingimustele ei saa maakütte torustik olla tihendatud maas. Kui määratakse Hagejatele tee rajamine variandi C alusel, siis lisanduvad Kostjale täiendavad kulutused, kuna ta on sunnitud oma küttetorustiku välja vahetama. Kostja poolt kavandatavad ja ka ehitatud hooned jääksid samuti teeseaduse (TeeS) § 13 lg 5 järgi kuni 10 meetrisesse tee kaitsevööndisse. Antud vööndi eesmärgiks on muuhulgas kaitsta keskkonda teelt tulevate kahulike mõjutuste eest (TeeS § 13 lg 1). Seega jääksid Kostja hooned vaidlusaluselt teelt tulevate kahjulike mõjutuste eest kaitseta ja sellega tekiks otsene oht Kostjale ning ta perekonnale. Variandi F vastu on Kostjal samuti vastuväited seoses tema elukeskkonna ja privaatsuse rikkumisega, nagu eelmisel variandilgi. Ka selle variandi puhul on Kostja hooned osaliselt tee kaitsevööndis ja Kostja pere privaatsus on rikutud. Lisaks sellele juhib Kostja tähelepanu sellele, et eeldades tee laiuseks 4 meetrit ja, et tee jaotub võrdselt mõlema kinnistu vahel, siis on Kostja kinnistust tee all variandi C korral ca 286 m2 (143 m x 2 m) ja variandi F korral 140 m2 (70 m x 2 m). Sellest tulenevalt on tee all variandi C korral 6,5% ja variandi F korral 3,2% Kostja kinnistust. Võrdluseks toob Kostja variandi E, mille pikkuseks oleks Kostjate 1 ja 5 vahel ca 35 m ja tee pindalaks kummalgi kinnistul 70 m2 ning teepinna osakaal oleks 4,4%. Seega koormaks tee enamvähem samal määral nii suurt kinnistut kui ka väikest kinnistut. Kostja 3 osundab samuti sellele, et kehtiv TeeS § 21 lg 3 võimaldab tee ehitusluba väljastada hagejatele vaid pärast vastava servituudi kandmist kinnistusraamatusse. Kuna kehtiv Riigikohtu praktika on asunud seisukohale, et kohtuotsuse alusel ei saa sisse kanda servituuti, vaid kolmandatele isikutele saab tee talumise kohustuse teha nähtavaks märkusega kinnistusraamatus, siis ei ole Hagejate poolt taotletav saavutatav ka antud asjas tehtava otsusega, kuna neil ei ole võimalik saada tee ehitamiseks ehitusluba. Samuti osundab Kostja 3 sellele, et Hagejad olid kas hooletud või teadlikult ostsid kinnistud, et kahjustada Kostjate huve. Mõlemad Hagejad on oma kinnistuste ostu-müügilepingutes kinnitanud, et nad on tutvunud kinnistute seisuga. Seega oleksid pidanud nad mõistlikult pöörama tähelepanu ka sellele, et nendel kinnistutel puudus juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Seetõttu tuleks Kostja 3 arvates tõlgendada AÕS § 156 lg 3 laiendavalt ning arvata ka Hagejate poolt teadlikult ilma juurdepääsuteeta kinnistu omandamine antud sättes silmas peetud olukorra alla, kui kinnistu omanikul puudub õigus nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Juhul kui kohus leiab, et tuleks hagi ikkagi rahuldada ja määrata hagejatele õigus kasutada teed variandi C või F alusel, siis tuleks märkega teha kolmandatele isikutele nähtavaks ka Hagejate kohustus rajada ja korras hoida tee omal kulul. Tee rajamise ja selle korrashoiu jätmine koormatud kinnistute omanike kanda oleks niigi koormatud Kostjate ülemäärane koormamine.
Tsiviilasi nr 2-05-1009
Samuti leiab Kostja 3, et tee talumise eest hüvitise suuruse määramisel tuleks kohtul lähtuda maa kehtivast müügihinnast, milleks on antud ajal ca 1000,00 kr/m2 ja sellele vastavast investeeringutootlusest, milleks on Kostja arvates 10% aastas. Seega tuleks hüvitise suuruseks, mida peaksid Hagejad tasuma Kostjale 3, variandi C korral olema 28 600,- kr aastas (teepindala 286 m2 x 1000,- kr/m2 x 10%) ja variandi F korral 14 000,- kr (140 m2 x 1000,- kr/m2 x 10%). Kostja 4 vaidleb samuti hagile vastu. Kostjat puudutab väljapakutud variantidest variant C. Kostja leiab, et kuna temale kuuluv kinnistu on oma mõõtmetelt niigi ebaproportsionaalselt pikk ja kitsas, siis selle kitsama külje vähendamine veel ka tee arvelt muudaks tema kinnistu väärtust veelgi madalamaks. Kostja oli küll eelnevas menetluses nõustunud variandiga C, kuid arvestades Kostja 10 (Kodumaja Grupp) hilisemaid kinnitusi, et nad on valmis välja ehitama Puisniidu tee põigi kuni Kostja 4 kinnistuni ja selle üle andma Viimsi vallale, on sellest loobunud. Kostja leiab, et sellisel juhul on tegemist Kostja 4 huvide olulise kahjustamisega. Hüvitise osas arvab Kostja, et isegi, kui variant C kohaldada võrdselt nii Kostja 3, kui Kostja 4 kinnistuid koormavana, st kummalegi kinnistule võrdselt, siis ükski hüvitis ei korva Kostja kaotusi. Kostja 5 ei tunnista hagi. Kostja 5 kinnistut puudutavad variandid A ja E. Kostja leiab, et on alusetu Hagejate nõue juurdepääsutee määramiseks, kuna Kostjatele kuuluvad kinnistud sihtotstarbega maatulundusmaa, mille nad loodavad hilisemalt muuta elamumaaks. See omakorda tõstab Hagejate kinnistute väärtust, kuid vaidlusalune tee vähendab nii Kostja 5, kui ka Kostja 1 kinnistute hinda. See oleks aga ebaõiglane. Samuti osundab kostja, et juhul kui lubatakse tee variantide A või E kohaselt, siis ei ole välistatud, et Hageja 1 poolt läheb tee edasi Kostja 5 kinnistu poolt ning seetõttu saab Kostja 5 kinnistu osaliselt või täies ulatuses olema ümbritsetud teedest kolmest küljest. Kostja 6 ei tunnista hagi, kuna ei ole esitatud ühtegi varianti, mis puudutaks tema kinnistut. Sama leiab kostja, et tema kinnistult ei ole võimalik juurdepääsuteed rajada, kuna siis tuleks lammutada tema kinnistul olev abihoone, mis asub vahetult Hageja 1 ja Kostja 7 kinnistute nurgas ning hävitada tema aed. Ekslikult on Hagejad asunud seisukohale, et tema kinnistul on olemas tee, mida saaks kasutada ka Hagejad. Kostja 7 ei tunnista hagi. Kostja leiab, et Hagejad ei ole järginud tema suhtes AÕS § 156 lg 1 nõudeid, kuna ei ole enne hagi esitamist tema vastu pöördunud tema poole kohtueelseteks läbirääkimisteks. Hagejad ei ole kunagi pöördunud Kostja poole taotlusega saada tema kinnistu kaudu juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Kostja osundab, et tema kinnistut puudutavad variandid G ja H oleksid lahenduseks küll Hagejale 1, kuid ei lahendaks Hageja 2 probleeme. Samuti oleks need variandid ülemäära pikad ja ka koormaksid Kostja kinnistut ülemäära, kuna tee alla jääks Kostja arvestuste kohaselt ca 8,6% Kostja kinnistust. Kostja ei ole oma krundi planeerimisel arvestanud sellega, et ta peaks taluma Hagejate vajadusteks vajalikku teed ja see häiriks tema kinnistu kasutamist. Samuti osundab Kostja, et ka Hagejad ei ole oma nõuet otseselt suunanud tema vastu, kuna on pidanud Kostja kinnistuid puudutavaid variante vaid teoreetiliselt võimalikeks. Kostja leiab, et kui kohus peab võimalikuks määrata juurdepääs läbi temale kuuluva kinnistu, siis tuleks kindlaks määrata üks kahest hüvitamise viisist:
•
• •
Tsiviilasi nr 2-05-1009 Kas Hageja 1 loovutab oma kinnistust Kostjalt kasutusest tee alla äravõetava maa-ala suuruse osa oma kinnistust vahetult vastu Kostja kinnistut ja hagejad teostavad kõik ehitus ja hooldustööd seoses teega; Hagejad ostavad Kostjalt välja tee alla jääva maa hinnaga 3000,- kr/m2 ja teostavad kõik ehitus ja hooldustööd seoses teega; Kostja on nõus hagejate kasuks seadma servituudi kinnistusraamatusse, mille eest lepitakse kokku iga-aastane tasu suuruses 500,- kr/m2 koos selle tasu iga-aastase suurenemisega vastavalt maa hinna suurenemisele, kuid mitte vähem, kui 10% aastas.
Kostja 8 ei tunnista hagi. Kostja kinnistu asub Kostja 6 kinnistu taga ja leiab, et läbi kahe kinnistu tee rajamine oleks majanduslikult ebaratsionaalne ja kuludelt ebamõistlikult suur. Võimalikud variandid läbi Kostjate 6 ja 8 kinnistute oleks kordades pikemad, kui lühimad hagejate poolt pakutud variandid. Seejuures jääksid kavandatava tee kaitsevööndisse nii Kostja 6 kui Kostja 8 hooned. Kostja 9 ei tunnista hagi. Kostja osundab sellele, et ei ole õige panna Kostjaid 1 ja 5 vastutama Hagejatele kinnistud müünud omandireformi õigustatud subjekti Raidi Sõts poolt tegemata jäetud tööde eest. Kostja osundab, et antud piirkonnas on tagastatud maade omanikud eraldi või koos lahendanud juurdepääsu teede küsimuse, kuid Hagejatele kinnistud müünud isik ei ole seda teinud. Samuti ei olnud Hagejad ise piisavalt hoolsad, ega kontrollinud seda, et neil oleks vajalik juurdepääs. Samas on nad lepingutes kinnitanud, et on ostetava maaga tutvunud. Kostja selgitab, et temale kuuluv kinnistu (sihtotstarbelt transpordimaa) on osa Sepamäe teest, millest ülejäänud osa kuulub xxx. Kostja 10 samuti ei tunnista hagi, kuid möönab, et olles eratee omanik, on ta valmis Hagejatega läbi rääkima talle kuuluva tee kasutamise tingimuste üle õiglase hüvitise eest. Samas osundab Kostja sellele, et Hagejad ei ole kordagi pöördunud Kostja poole vastavate küsimustega. Kostja on kohalikule omavalitsusele teatanud valmidusest pikendada talle kuuluva Puisniidu tee (põigi) kuni Kostja 4 kinnistuni ja võimaldada sellega ka Hagejate kinnistutelt juurdepääs avalikult kasutatavale teele.
Kohtu poolt on antud asja arutamisse kaasatud kolmandate isikutena kohaliku omavalitsusena Viimsi vald läbi Viimsi Vallavalitsuse ja Riigi Maa-amet. Viimsi Vallavalitsus leiab, et hagi tuleks jätta läbivaatamata, kuna hagejad on pöördunud kohtusse olles jätnud kasutamata kohtueelsete läbirääkimiste võimalused. Kostja 4 on Hagejatele juba enne hagi esitamist andnud nõusoleku tema kinnistult juurdepääsu saamiseks, kuid Hagejad ei ole seda kokkuleppe võimalust kasutanud, vaid on esitanud hagi, kus nad pakkusid välja ise variandi C. Samuti leiab vallavalitsus, et juurdepääsu tee määramisel tuleks määrata tee selliselt, et see kulgeks ühe kinnistu piires, aga mitte jagades tee kahe kinnistu vahel pikiteljeliselt. Vallavalitsuse arvates tekkivad siis tee hooldamisega probleemid, kuna tee korrashoiu ja hooldamise kohustus on kinnistu omanikul, millel tee asub. Kui tee asub kahel kinnistul
Tsiviilasi nr 2-05-1009
üheaegselt (piki telge), siis on sellise kohustuse määratlemine raskendatud ja tekitab asjatuid pingeid. Samuti toob selline teede jagamine kaasa asjatuid kulutusi, kui teeomanikud sooviksid kohtu poolt antud asjas määratud tee anda kohalikule omavalitsusele munitsipaalomandisse. Sellisel juhul tuleks mõlemal maaomanikul moodustada eraldi kummaski teepoolest eraldi kinnistud ja siis need loovutada vallale. Kuna kinnistu piirist 5 meetri kaugusel on nii või teisiti ehituskeelu vöönd, siis selline tee paigutus ei piira kinnistuomaniku oluliselt rohkem, kui poole tee talumine. Samas leiab kolmas isik, et kui hagi läbi vaadata, siis tuleks kaaluda varianti C, kuna Kostja 10 on andnud nõusoleku teemaana üle anda osa talle kuuluvast kinnistust, et võimaldada Kostjale 4 juurdepääs avalikult kasutatavale teele ja selle kaudu saaksid ka hagejad omale juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Riigi Maa-amet leiab, et hagi on põhjendatud ja juurdepääsutee tuleb määrata. Millise kinnistu kaudu on kohtu otsustada, kuid ilmselt pikemad variandid nagu C, G ja H ei ole mõttekad, kuna seal tekib juba tuleohutuse ja päästetehnika juurdepääsuga probleeme. Tee kasutamise tasu osas leiab esindaja, et võiks kohaldada analoogia alusel Vabariigi Valitsuse 08.11.1996.a. määrusega nr 276 riigimaale hoonestusõiguse tasusid, mis on mingi % maa maksustamise hinnast.
Kohus, kuulanud ära poolte ja nende esindajate ning iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukohad, uurinud esitatud tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hagejad on esitanud nõude kohustada kostjaid taluma hageja juurdepääsu oma kinnisasjale üle kostjate kinnisasja. Materiaalõiguslikult on tegemist asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgse nõudega juurdepääsu võimaldamiseks avalikult kasutatavale teele. Nimetatud sätte järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg-st 1 tulenevalt juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hagejatele kuuluvad kinnistud Ranna IV ja Ranna V ei piirne avaliku teega, vaid Kostjate 1-8 kinnisasjadega. Lähimaks avalikuks teeks, millele on hagejatel võimalik väljapääsu taotleda on Leppneeme tee, millele viivad Kostjale 9 kuuluv Sepamäe tee ja Kostjale 10 kuuluv Puisniidu tee. Vaidlust ei ole ka selles, et maakorralduslikult on võimalik tagada hagejatele juurdepääs nende kinnisasjadele juurdepääsuteena üle kostjatele kuuluvate kinnisasjade. Poolte vahel on vaidlus selles osas, et kuna hagejatele kuuluvad kinnistud on sihtotstarbeks maatulundusmaa, siis ei ole neil vajalik kasutada kinnistul sõidukeid, vaid piisab jalgteest.
Tsiviilasi nr 2-05-1009
Kohus leiab, et antud vastuväide ei ole põhjendatud. Hagejate väidete kohaselt kavatsevad nad taotleda maa sihtotstarbe muutmist elamumaaks ning asuda seda maad kasutama elamumaana. Kostjad ei ole ise põhjendanud, millel põhineb nende väide, et maatulundusmaale ei ole vajalik autotranspordiga juurdepääs. Kohus leiab, et arvestades ühelt poolt hagejate kavatsust muuta maa sihtotstarvet, Viimsi Valla esindaja kinnitust, et selline muutmine on võimalik ning ka seda, et puuduvad kaalukad argumendid, miks ei peaks maatulundusmaale saama transpordiga, siis antud juhul puudub põhjendus, hagejate huvi juurdepääsutee määramiseks eitada. Seega on olemas eeldused hagi rahuldamiseks, kuna on täidetud hagi õiguslikud eeldused. Keskseks vaidlusteemaks poolte vahel on see, kas hagejate huvi juurdepääsutee saamiseks kaalub üles sellega kaasneva iga eraldivõetud kostja ebamugavused. Kõik kostjad on osundanud sellele, et kõigi esitatud variantide puhul kannatab nende kinnistute privaatsus. Samuti on kostjad osundanud ehituslikele probleemidele. Nii on Kostja 3 kinnistul variant C rajamine ülemäära kulukas, kuna selle alla jääb kostja maakütte kontuur, mille tuleks ümber paigutada. Samuti on osundanud Kostja 1, et temal kinnistule variant E rajamine võrdsetes osades muudaks võimatuks juba rajatud lükandvärava süsteemi kasutamise ning samas ei ole temal võimalik tiibväravate kasutamine. Kostja 5 kinnistul on rajatud tee võimaliku asukoha alla kanalisatsiooni kommunikatsioonid. Arvestades poolte poolt toodud väiteid ja vastuväiteid, samuti paikvaatluse käigus nähtut, kohus leiab alljärgnevat. Juurdepääsutee asukoha kindlaksmääramisel tuleb silmas pidada, et AÕS § 68 lg 1 tulenevalt on igal kinnisasjal esmatähtsad selle omaniku huvid ja seetõttu tuleb juurdepääsutee mõõtmete ja asukoha osas arvestada esmajärjekorras just kostjate seisukohti. Samuti tuleb juurdepääsutee asukoha määramisel silmas pidada tehnilisi ja muid aspekte, mis mõjutavad tee rajamist. Arvestades kostjate õigustatud huvi selle vastu, et juurdepääsutee alla jääks võimalikult vähe kostjatele kuuluvat maad, tuleb juurdepääsutee sõiduraja laiuse määrata ehitustingimustes ja ehitusprojektis minimaalne võimalik. Kuna see on aga kohaliku omavalitsuse otsustada, siis üldkohtul puudub selles osas pädevus, kuna pooled ei ole sellest aspektist kohtule esitanud ka oma seisukohti. Kohus möönab, et antud juhtumil on iga variandiga paratamatult kaasnev ka kostjate poolt osundatud privaatsuse riive, kuna tegemist on suhteliselt väikese pindaladega kinnistute alaga, kus ühe lisatee rajamine ilma privaatsuse riivamiseta ei ole võimalik. Samas on see vajalik, olgugi et võimalikult väikeses ulatuses, et anda hagejatele võimalus oma vara valdamiseks ja kasutamiseks. Seejuures kohus osundab aga Kostjatele, et nende vastuväited hagile seoses privaatsuse riivega on põhjendatud vaid selles mis puudutab tee rajamist nende kinnistutele, mitte aga selles osas, kus vastuväiteid esitati seoses hagejate endi kinnistutele võimaliku tee kulgemisega. Väljaspool Kostjate kinnistuid toimuv ei saa olla üldjuhul Kostjate vastuväidete aluseks, kuna oma kinnisasjal on prevaleeriv ikkagi vaid omaniku huvi. Kohtu arvates on ebamõislikult koormavad kostjatele oma pikkuse tõttu välja pakutud variandid C, G ja H. Nende kõigi pikkus on üle 100 meetri, mis ühelt poolt on ohtlikud nii tuletõrje ja pääste seisukohalt hagejatele, aga samuti on asjatult häirivad rohkem kui kahele
Tsiviilasi nr 2-05-1009
kostjale korraga. Seejuures variant C korral oleks tee rajamine ainult Kostja 4 maale, et välistada Kostja 3 maaküttesüsteemi ümberehitamist, arvestades Kostja 4 kinnistu suhtelist kitsust, samuti ülemäära koormav. Variandi G juures on problemaatiline tee rajamine läbi märgala, millest Kostja 2 ja Kostja 7 soovisid kujundada tiigi (paikvaatluse foto 14). Variandi H korral eeldaks aga tee lisaks pikkusele ka Kostja 7 ja tema naabri vahelise kõrghaljastuse hävitamist (pilt 17). Samadel põhjustel ei ole kohtu arvates arvestatavad võimalused rajada juurdepääsutee üle Kostjate 6 ja 8 kinnistute. Siin kohus arvestab samuti seda, et Kostja 6 kinnistult läbipääsutee rajamine on koormav ka kinnistu heakorda ja haljastust rikkuvana (pildid 16, 21, 22 – II kd). Seejuures Kostja 8 kinnistult Leppneeme teele minev olemasolev tee põikab veel ka naaberkinnistult läbi (vt Kostja 8 selgitusi paikvaatlusel). Variandid A ja B jätab kohus kõrvale, kuna need muudavad nendes osalevate kostjate kinnistute kasutamise osaliselt võimatuks, seejuures mitte teenides ka juurdepääsu tee huve. Variandi A korral jäävad teisele poole teed Kostjate 1 ja 5 kinnistutest nn enklaavid, mille kasutamine kostjate poolt on võimatu ja ka mõttetu. Variandi B korral aga poolitataks Kostja 2 kinnistu ja ühise kinnistuna selle kasutamine on äärmiselt raske, kui mitte võimatu. Seda eriti esialgu, kui hagejad asuvad oma kinnistuid hoonestama. Variant D riivab liigselt Kostja 1 privaatsust, kuna kulgeb piki kinnistu külge, kuhu Kostja 1 on kavandanud oma puhketsooni (pilt 24). Samuti arvestab kohus seda, et Kostja 1 kinnistu oleks sellisel juhul 4/5 osas ümbritsetud teedega ning kuna kinnistu ise on suhteliselt kitsas (ca 27 m), siis puuduks seal praktiliselt ala, mis ei oleks nähtav teedelt. Variandi F positiivseteks omadusteks on see, et tegemist on kahe suhteliselt suure kinnistuga, mis võimaldab vähendada võimalikku privaatsuse riivet Kostjate 2 ja 3 osas. Samas on tegemist suhteliselt pika teega (pikkus arvestuslikult 84 m), mis oma pikkusega suurendab kostjate häirimist. Selle variandi vastu räägib samuti see, et vastavalt Kostja 2 poolt esitatud dendroloogi arvamusele kasvab selle variandi piirkonnas kaks kolmanda kaitsekategooria taimeliigi kahelehise käokeele (planthatera bifolia) ja vööthuul-sõrmkäpa (dactylorhiza fuchsii) kasvukohta. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 15.07.2004.a. määrusega nr 248 kinnitatud Kaitsealuste liikide ümberasustamise kord küll võimaldab muuhulgas ka kolmanda kaitsekategooria taimede ümberasustamist, kuid see on vaieldamatult kulukas ja loodusele kahjulik. Variant E puudutab kahte kostjat: Kostjat 1 ja Kostjat 5. Kostja 1 on menetluse käigus osundanud, et tema kinnistu Sepamäe tee poolsel küljel ei ole võimalik rajada teed tema kinnistul, kuna siis ei saa ta kasutada juba rajatud liugväravat ja muu värav ei ole tema kinnistu mõõtmeid ja elamu asendit arvestades võimalik kasutada. Kostja need väited leidsid kinnitust ka paikvaatluse käigus (pildid 9 ja 11). Samuti kulgeb kostjate vaheline piir lähimas punktis ca 5 m kaugusel Kostja 5 elamust (paikvaatluse protokoll). Kohus, võrreldes eelmainitud kahte varianti, kaaludes nende positiivseid ja negatiivseid pooli, leiab, et hagejatele kuuluvatele kinnistutele juurdepääsutee tuleb määrata variant E alusel. Kohtu arvates tekitab see variant kõige vähem ebakõlasid antud asumis ning on kõikidele osapooltele kohtu arvates optimaalseim. Vastavalt paikvaatlusele on selles kinnistute osas kostjad kavandanud nn oma kruntide majandusala, mis tõttu ei ole sinna juurdepääsu tee rajamine nii häiriv kostjatele, kui nt variant F korral Kostjale 3, kelle puhketsoon on kavandatud just tee võimaliku kulgemise suunas.
Tsiviilasi nr 2-05-1009
Seejuures tuleb kohtu arvates määrata tee selliselt, et oleks tagatud ka Kostja 1 poolt osundatud liugvärava toimimine. Selleks tuleb sissesõidutee Sepamäe tee poolses osas suunata kogu laiuses Kostja 5 kinnistult, st tee algab Kostja 1 ja Kostja 5 kinnistute ja Sepamäe tee puutepunktist mõõdetuna oma laiuses Kostja 5 kinnistul. Tee suundub diagonaalis üle kostjate kinnistute piiri nii, et Hageja 1 ja Kostjate 1 ja 5 kinnistute puutepunktist mõõdetuna on tee kogu laiuses Kostja 1 kinnistul. Sellisel juhul on tagatud mõlema Kostja esitatud huvid st Kostja 1 saab kasutada oma väravat ning tee ei tule Kostja 5 elamule märkimisväärselt lähemale. Samuti on arvestuslikult mõlema kostja tee alla jääv osa võrdne. Juurdepääsutee rajamise ja selle edasise hooldamise kulud tuleb jätta hagejate kui tee esmaste vajajate kanda. Kohtu arvates oleks äärmiselt ebaõiglane panna tee rajamise kohustus kostjatele, kelle kanda jäävad otsusega niigi tee talumise koorem. Siinjuures kohus juhib poolte tähelepanu sellele, et on oluline mõista, et juurdepääsutee rajamise kohustuse panemine hagejatele ei tähenda mingil juhul seda, et käesolev kohtuotsus on aluseks hagejatele rajada juurdepääsutee. Antud otsuse alusel on hagejatel õigus taotleda teele projekti koostamist ja selle ehitamiseks ehitusluba. Hagejad peavad juurdepääsu rajamisega kaasnevate tööde tegemisel ja selleks materjali valimisel pidama kinni teede ehitamist reguleerivatest kehtivatest avalik-õiguslikest õigusnormidest, kuid arvestama seejuures siiski eeskätt enda tänaseid aktuaalseid ja subjektiivseid vajadusi. See hõlmab ka antud juurdepääsutee projekteerimisel puudutatud kinnistute omanikele võimalikult vähese kahju tekitamist ja nende huvide igakülgset arvestamist. Nii tuleb projektis arvestada muuhulgas võimalike kommunikatsioonide säilitamist, kui selline on võimalik. Samuti tuleb hagejatel tööde teostamisest kostjaid võimalikult varakult ette hoiatada. Lähtudes eeltoodust tuleb samuti tunnistada Hagejate õigust saada läbipääsuks õigus ka üle Kostjale 9 kuuluva kinnistu (Liivamäe tee). AÕS §-des 1 ja 5 tuleneva numerus clausus'e põhimõtte kohaselt sätestab seadus lisaks asjaõigustele ka nende tekkimise, lõppemise ja sisu. Juurdepääsu tagamist kinnisasjale kohtuotsuse alusel tekkiva reaalservituudiga seadus ette ei näe. Seetõttu saab kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt AÕS §-dele § 63 lg 1 p 4 ja § 141 lg 3, kinnistusraamatusse kantava märkusega kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5, TsÜS § 68 lg 5 alusel. Hageja on kohtuistungil nimetatud paratamatusega nõustunud ja pidanud nõude täpsustamise korras võimalikuks reaalservituudi asemel märkuse kandmist kinnistusraamatusse. Kostjad ei ole nõude täpsustamisele vastu vaielnud. Seega tuleb juurdepääsutee kasutamise õigus kanda kostjatele kuuluva kinnisasja kinnistusraamatu registriossa mitte reaalservituudi vaid märkusena. Tasu juurdepääsutee eest. AÕS § 156 lg 1 kohaselt /.../ Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.
Tsiviilasi nr 2-05-1009
Kostja 1 on kohtumenetluses välja pakkunud ühekordseks tasuks 300 000,00 kr, mis oleks tema väidete kohaselt tema kinnistu väärtuse vähenemine ning edaspidise tasu osas ei osanud ta pakkumist teha, kuna arvas selle olevat edaspidiste läbirääkimiste küsimus. Kostja 5 ei ole menetluse käigus omapoolset ettepanekut tasu suuruse osas teinud. Kolmanda isikuna kaasatud Riigi Maa-ameti esindaja pakkus välja, et tee kasutamise hüvise arvutamisel võiks kohaldada analoogia alusel Vabariigi Valitsuse 08.11.1996.a. määrusega nr 276 kinnitatud riigimaale hoonestusõiguse seadmise korda. Vastavalt selle korra punktidele 60 ja 61 kohaldatakse hoonestusõiguse aastatasu arvutamisel maa maksustamise hinda ja vastavalt maa sihtotstarbele protsenti (5-2%). Kohus arvestab juurdepääsutee tasu määramisel seda, et maa, mida hagejad asuvad kasutama juurdepääsuks on kostjatele kuuluv elamumaa, mis tõttu sellega kaasneb kostjate huvide eriti tugev riive, mida peaks antud tasu ka kompenseerima. Samuti tuleb selleks, et tagada õiguskindlus ja õigusrahu antud suhetes, tasu olema seatud selliselt, et oleks tagatud ta vastav kasvamine ja sellega välistada vajadus kohtukorras seda muuta. Sellest lähtudes leiab kohus, et kuna tegemist on füüsiliste isikute vahelise vaidlusega ja vaidluses on puudutatud kinnistud, mida isikud kasutavad oma alalise elukohana või kavatsevad seda sel eesmärgil kasutama hakata, siis tuleks võtta aluseks suurus, mis on sellel tasandil arvestatav. Selliseks suuruseks võiks kohtu arvates olla vabariigi keskmine palk. See on kohtu arvates mõislikuks suuruseks, kuna selle arvestamine toimub iga-aastaselt Statistikaameti poolt, see peegeldab ühiskonna elatustaseme muutusi ning ei ole konstantne. Kohtu arvates tuleks kummalegi kostjale tee talumise kohustuse eest määrata ühe keskmise palga suurune iga-aastane tasu, millest tasuvad kumbki hageja poole. Antud tasu maksmise kohustus tekib hagejatel alates tee ehitustööde alustamisega, kuna sellest ajast algab kostjate õiguste riive ja kostjate kohustus taluda teega tekkivaid kitsendusi. Kostja 9 osas tasu määramisel lähtub kohus sellest, et tegemist on transpordimaaga, mille kasutamise eest teised kinnistute omanikud kostjale tasu ei maksa. Vähemasti ei ole keegi seda kohtule isegi mitte väitnud. Samas ei saa see asjaolu olla aga aluseks jätta Kostja 9 seadusega ette nähtud tasust ilma. Arvestades eeltoodut ja ka senist kohtupraktikat (tsiviilasi nr 2-04-1748), on kohtu arvates kohaseks tasuks 1000,00 kr, mis tuleb Hagejatel tasuda võrdsetes osades alates tee-ehituse alustamisest. Kostjate 1 ja 5 poolt väidetu Sepamäe tee äärsete kinnistuomanike seltsing tee rajamiseks võib esitada hagejate vastu vajadusel nõude eraldi menetluses. Antud menetluse õiguslikest raamest see vaidlus ilma eraldi hagi esitamiseta on väljunud. Tasu maksmise kohustuse saab kolmandatele isikutele kehtivaks muuta märkusega hagejatele kuuluvate kinnisasjade kinnistusregistriosas. Kuna tasu suuruse saab AÕS § 156 lg 1 nõude lahendamisel määrata kostja soovil ka ilma sellekohase hagita, ei nõua tasu kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemise otsustamine hagi esitamist. Kohtuotsusega otsustatakse tasu väljamõistmine kostjatest kinnisasja omanike kasuks ning kinnisasja võõrandamisel ja sellekohase märkuse olemasolul kinnistusraamatus läheb tasu saamise õigus üle kinnisasja uuele omanikule. Antud märke kandmiseks tuleb samuti nagu eelmise märke osas tuvastada puudutatud poole kohustuse olemasolu. Kui juurdepääsu, selle tingimuste ja tasu määramise aluseks olnud asjaolud on muutunud, siis on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu tingimuste ja/või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist.
Tsiviilasi nr 2-05-1009
TsMS RS § 3 alusel kuulub enne 01.01.2006.a. menetluses olnud asjades menetluskulude osas kohaldamisele seni kehtinud seadus. TsMS (1998) § 61 lg 1 p 1 ja 2 alusel kuulub hagejatelt solidaarselt välja mõistmisele Kostja 3 õigusabi kulud summas 24 603,00 kr, mis on kohtu arvates mõistlikud, arvestades antud asja keerukust ja menetluse kestvust.
Hannes Olev Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.