lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-06-23838/8

Asjaõigus › Omandiasjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 19.06.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-06-23838/8
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Omandiasjad
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
19.06.2007
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1474
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tsiviilasja number

2-06-23838

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. juuni 2007. a, Tallinn

Kohtukoosseis

Ülle Jänes, Gaida Kivinurm, Margo Klaar

Tsiviilasi

Enno Luige hagi Olga Prisjaznjuki vastu eluruumi vabastamiseks ja valduse üleandmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11.12.2006 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Olga Prisjaznjuki apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

4. juuni 2007. a, avalik kohtuistung

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja Enno Luik, esindaja adv Birgit Punison; kostja Olga Prisjaznjuk, esindaja adv Ain Kiis; kolmas isik Tallinna linn, esindaja Kaialiisa Koolberg

RESOLUTSIOON

Harju Maakohtu 11.12.2006 otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1.Tallinna Linnavalitsuse 09.11.1994 korraldusega tagastati hagejale ja V. Lle võrdsetes mõttelistes osades Tallinnas XX xx elamu ning anti 01.02.1995 neile üle. Elamu on jagatud korteriomanditeks, mis on hageja ja V. L kaasomandis. Tagastatud elamu korterit nr x kasutab alates 1950. a üürnikuna kostja Olga Prisjaznjuk. Elamu tagastamisel loeti kostjaga sõlmitud üürileping omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 alusel kehtivaks kolmeks aastaks, s.o kuni 1997.a. Nimetatud tähtaja möödumisel pikenes üürileping ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, s.o kuni 2002. a. Hageja ja kostja sõlmisid 01.09.2003 uue üürilepingu tähtajaga 3 aastat. Üürilepingu kohaselt lõppes üürileping 01.09.2006. 22.09.2005 teatas hageja kostjale üürilepingu lõppemisest 01.09.2006 ning oma soovist üürilepingut mitte pikendada. Hageja palus kostjal hiljemalt 01.08.2006 teatada, millal kostja korteri hagejale üle annab. Kostja vastas hageja kirjale 22.08.2006 kirjaga, milles tegi ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks senikehtinud tingimustel. Kostja keeldus eluruumi vabastamast ning nõudis elamuseaduse (ES) § 32 lg-tele 1 ja 2 tuginedes uue tähtajalise üürilepingu sõlmimist senikehtinud tingimustel.

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 30.06.20262-25-5079/16Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 26.06.20262-24-11472/30Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-25-17304/15Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-26-5187/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 22.06.20262-26-4373/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 22.06.20262-23-2633/53Pärnu Maakohus Haapsalu kohtumaja Kärdlas
2.Hageja oli seisukohal, et kostjal puudub ES § 32 lg 1 järgi õigus nõuda uue üürilepingu sõlmimist, sest seda sätet kohaldatakse üksnes ORAS § 121 lg 3 järgi üürilepingu tähtaja möödumisel selle ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Pooltevahelisele üürisuhtele tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid. Üürnikul on võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 alusel kohustus tagastada üüritud asi koos päraldistega pärast üürilepingu lõppemist. Poolte vahel sõlmitud üürileping on lõppenud. Kostja kasutab ja valdab hageja omandit õigusliku aluseta.
3.Hagejal kui kaasomanikul on asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-st 4 tulenevalt kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused, s.h oma õiguste rikkumise korral õigus iseseisvalt hagi esitada. Hageja palus kohustada kostjat vabastama korteriomand ning andma selle valdus hagejale üle. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja, tuginedes ES § 32 lg-le 1, soovis sõlmida hagejaga uue üürilepingu senikehtinud tingimustel. Kostja on eakas inimene ning üürilepingu lõppemisega kaasneksid tal rasked tagajärjed. Kostja on üürilepingu tingimusi täitnud ning tal on eelisõigus nõuda uue üürilepingu sõlmimist. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
5.Maakohus rahuldas hagi. Poolte vahel on õiguslik vaidlus kohaldamisele kuuluva seaduse osas ning seadusest tulenevate õiguste rakendamise osas. Pooled ei vaidle hagiavalduses toodud faktiliste asjaolude üle. Kohtule esitatud üürilepingust nähtub, et hageja ja kostja on 01.09.2003 sõlminud üürilepingu. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtis võlaõigusseadus, millest lähtuvalt tuleb lahendada ka pooltevaheline vaidlus. Kohus ei pidanud asjakohaseks kostja viidet Riigikohtu seisukohale (27.04.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05), kuna nimetatud lahend käsitleb olukorda, kus üürileping pikenes ORAS § 121 lg-te 1 ja 3 ning ES §-de 32 ja 33 alusel. Poolte vaheline üürisuhe ei ole pikenenud ES §-de 32 ja 33 alusel, sest pooled sõlmisid uue üürilepingu.
6.VÕS § 309 lg 1 järgi lõppeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisel. Poolte vahel puudub vaidlus üürilepingu tähtaja suhtes. Üürileping ei ole VÕS § 310 lg 1 alusel pikenenud, kuna üürileandja teatas korduvalt enne üürilepingu lõppemist kostjale, et ei soovi üürisuhet jätkata. Üürilepingu pikendamiseks VÕS § 326 lg 2 järgi on üürnikul õigus esitada üürileandja vastu hagi üürilepingu pikendamiseks, kuid kostja käesolevas menetluses hagi esitanud ei ole.
7.VÕS § 334 lg 1 järgi on üürnikul kohustus üüritud asi pärast üürilepingu tähtaja möödumist tagastada. Seega lasub kostjal kohustus Tallinnas XX xx-6 asuv eluruum hagejale tagastada ning anda korteri otsene valdus hagejale üle. Apellatsioonkaebuse põhjendused
8.Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada Harju Maakohtu otsus. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus menetlusõiguse normi, mis omakorda viis ebaõige kohtulahendi tegemiseni. ORAS § 121 lg 1 kohaselt laienevad ORAS § 121 sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Seadusest tulenevalt kohaldatakse selliste üürilepingute osas ES § 32. Olga Prisjaznjuk elas tagastamise hetkel XX xx-x asuvas eluruumis ja seetõttu ei ole õige maakohtu seisukoht, mille kohaselt tuleb vaidluse lahendamisel rakendada võlaõigusseadust.
9.Hagiavalduses on Enno Luik väitnud, et üürisuhe tekkis poolte vahel 09.11.1994, mille kohta esitas ta Tallinna Linnavalitsuse sama kuupäeva korralduse XX xx asuva elamu tagastamise kohta ja vara üleandmise akti 01.02.1995. Esitatud tõendid ei jätnud kahtlust, et üürisuhe Enno Luige ja Olga Prisjaznjuki vahel tekkis hiljemalt 1995.a, kui hageja sai XX xx elamu omanikuks. Detsembris 2006 sai kostja naabritelt Tallinna Kesklinna Valitsuse õiendi, millest nähtuvalt kustutati XX xx elamu linnaosa valitsuse bilansist alles 31.12.2000. Vastuseks kostja järelepärimisele teatas Tallinna Kesklinna Valitsus, et XX xx elamu tagastamine tühistati 1990.a teisel poolel ja teine tagastamine toimus kohtuotsuse alusel ilma vara üleandmise akti vormistama. Tallinna Ringkonnakohtu otsus tsiviilasjas nr II-2/241/01 tehti 18.04.2001. Säilinud on ka Tallinna Linnavalitsuse 28.02.1997 korraldus nr 606, millega tunnistati kehtetuks varasem linnavalitsuse korraldus nr 2608 elamu tagastamise kohta. Seega on hageja esitanud kohtule ebaõigeid andmeid. Omanikuõigusi sai hageja reaalselt teostama hakata alles peale 18.04.2001. Sellest hetkest alates oli tal ka võimalik luua üürisuhe kostjaga. Seega pärineb üürisuhe 2001., mitte 1994. aastast.
10.Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet, mis tuleneb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg-st 1. Kirjalikus vastuses hagiavaldusele selgitas kostja muu hulgas, et kehva tervise ja kõrge vanuse tõttu ei ole tal võimalik teisele elamispinnale kolida, üürisuhte lõppemisega kaasneksid tema jaoks rasked tagajärjed. Kohtotsuses on see asjaolu jäetud tähelepanuta, kuigi VÕS § 326 lg 2 kohaselt võinuks ainuüksi üürisuhte lõppemisega kaasnev raske tagajärg olla aluseks hagi rahuldamata jätmisele.
11.Kostjale sai detsembris 2006 teatavaks asjalolu, et üürisuhe hageja ja kostja vahel sai tekkida peale ringkonnakohtu 18.04.2001 otsust. Seoses uue asjaolu ilmnemisega palus apellant võtta asja juurde tõenditena dokumendid, mille olemasolust ei olnud kostja esimese astme menetluse ajal teadlik. Vastus apellatsioonkaebusele
12.Hageja peab maakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks ning palub jätta kaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ühtlasi palub hageja jätta rahuldamata kostja taotlus täiendavate dokumentaalsete tõendite asja juurde võtmiseks. Vaidlused vara tagastamise üle ei mõjutanud juba kord omandatud omandiõigust XX xx elamu suhtes. Tallinna Ringkonnakohtu 18.04.2001 otsuses on kohus jõudnud järeldusele, et omandiõigus tagastatud varale läks hagejale ja V. Lle üle 01.02.1995 vara üleandmise akti alusel. Kohus asus seisukohale, et hilisemad korraldused ei saanud muuta või tühistada Enno Luige ja V. L omandiõigust elamule. Sama seisukohta on väljendanud ka Riigikohus 05.12.2001 otsuses nr 3-2-1-130-01 (hageja oli omanik ka eluruumide erastamise ajal). Ringkonnakohtu seisukoht
13.Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb kohtuotsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
14.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja omandiõigus vaidlusalusele varale tekkis selle vara kui õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisel õigusjärgsetele omanikele Tallinna Linnavalitsuse 09.11.1994 korralduse nr 2608-k alusel. Asjaolu, et kohaliku omavalitsuse mitmed õigusaktid on vahepealse menetluse käigus tühistatud, ei võimalda teha apellatsioonkaebuses viidatud järeldust vara tagastamise aja kohta. Linnavalitsuse korraldus,

mis tühistas vara tagastamise 1994.a korralduse, on tühistatud, millest tulenevalt on jätkuvalt kehtiv 09.11.1994 korraldus. Nimetatud korralduse alusel anti vara hagejale ja V. Lle üle 01.02.1995. Omandiõigust kui asjaõigust ei olnud hagejalt pärast seda ära võetud (see ei olnud kohalikule omavalitsusele kui kohustatud subjektile tagasi antud). Seetõttu ei ole võimalik arvestada pooltevahelise üürisuhte algust Tallinna Ringkonnakohtu 18.04.2001 otsusest tsiviilasjas nr II-2/241/01.

15.Maakohus kohaldas vaidluse lahendamisel seadust õigesti. Kohus märkis õigesti, et käesoleval ajal ei ole pooltevahelisele üürisuhtele võimalik ORAS § 121 sätteid kohaldada. Nimetatud paragrahvi lg-st 3 tulenev üürilepingu pikenemise (lisaks lg-s 1 nimetatud kolmeaastasele tähtajale) viieaastane tähtaeg möödus 2003.a ning pooled sõlmisid uue üürilepingu. ES § 32 kohaselt oli võimalik viieaastase tähtaja möödumisel üürisuhte pikenemine veel viieks aastaks, kuid seda juhul, kui pooled uut üürilepingut ei sõlmi. Sel juhul ei kohaldata võlaõigusseaduses sätestatut. Kuna pooled sõlmisid 2003.a uue üürilepingu (pooled ei vaidle selle üle, et 01.09.2003 sõlmiti kolmeaastase tähtajaga üürileping), siis tuli pooltevahelises üürisuhtes sellest ka juhinduda ning kohaldada vastavaid võlaõigusseaduse sätteid.
16.Kuigi maakohus ei hinnanud eraldi kostja väidet selle kohta, et ta seatakse üürilepingu lõpetamisel rasketesse olukorda VÕS § 326 lg 2 tähenduses, on kohus viidanud sellest sättest tulenevale üürniku võimalusele esitada vastav nõue kohtusse ning leidnud, et nimetatud asjaolu ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kolleegium nõustub sellega, kuid peab vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui kostja oleks vastava nõude esitanud, oleks selle rahuldamine olnud vähese tõenäosusega. Antud juhul ei ole tegemist tavapärase vaba üürisuhtega, vaid omandireformist tekitatud suhtega, mida seaduse alusel on pärast kolmeaastast tähtaega veel viieks aastaks pikendatud, lisaks sellele on sõlmitud tähtajaline üürileping kolmeks aastaks. Reformiseadustest tulenevaid raskeid tagajärgi ei ole võimalik jätta omandireformi õigustatud subjekti kanda.

Ü.Jänes

G.Kivinurm

M.Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 19.06.20262-21-6597/67Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 19.06.20262-25-3089/76Tartu Maakohus Tartu kohtumaja