Osaühingu Pro Grupp Invest hagi Vallo Allingu, Jaan Allingu ja Osaühingu Jaani Põld vastu nende kohustamiseks vabastada oma valdusest hageja kinnistul olevad hooned ja ära vedama sealt oma vallasasjad
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 15. detsembri 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Vallo Allingu, Jaan Allingu ja Osaühingu Jaani Põld apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid (kostjad):
1.Vallo Allingu (isikukood XXX)
2.Jaan Allingu (isikukood XXX)
3.Osaühing Jaani Põld (registrikood 12202542) Apellantide lepingulised esindajad vandeadvokaat Tarmo Pilv ja advokaat Toomas Metsma
Vastustaja (hageja): Osaühing Pro Grupp Invest (registrikood 11263234), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 15. detsembri 2016 otsus muutmata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus võrdsetes osades Vallo Allingu, Jaan Allingu ja Osaühingu Jaani Põld kanda.
3.Välja mõista menetluskulud ringkonnakohtus Vallo Allingult 110 eurot, Jaan Allingult 110 eurot ja Osaühingult Jaani Põld 110 eurot OÜ Pro Grupp Invest kasuks. Edasikaebamise kord: Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Osaühing Pro Grupp Invest (hageja) esitas 16. mail 2016 Tartu Maakohtule hagi Vallo Allingu (kostja I), Jaan Allingu (kostja II) ja Osaühingu Jaani Põld (kostja III) vastu, milles palus kohustada kostjaid vabastama oma valdusest hageja kinnistul olevad hooned ja ära vedama sealt oma vallasasjad. Hagiavalduses märgitu kohaselt omandas hageja 11. mai 2012 notariaalse müügilepingu alusel OÜ-lt Sadala Agro Jõgevamaal Torma vallas Kantküla külas asuva X kinnistu. 2014. aastal selgus, et kinnistul asuvat kuivatit ja laohoonet kasutavad kostjad. Hageja arvates on kostjate valdus ebaseaduslik. Endine omanik kinnitas müügilepingus, et lepingu ese ei ole kolmandate isikute õigustega koormatud. Kostjad ei ole esitanud ühtegi lepingut, mille alusel nad hageja kinnistut kasutavad. Puuduvad ka mistahes suulised kokkulepped.
15.jaanuaril 2015 pöördus hageja poole kostjate esindaja, kes tegi ettepaneku alustada läbirääkimisi hageja kinnistu X katastriüksusest iseseisva kinnistu moodustamiseks ja selle müümiseks kostjatele. Hageja keeldus ja palus kostjatel vabastada kinnistu hiljemalt
15.veebruariks 2015. Kostjad ei ole hageja kinnistut vabastanud.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjate arvates on nende valdus tekkinud seaduslikul alusel, mistõttu on neil õigus asja vabastamisest keelduda. Kostja II sai põllumajandusreformi käigus kinnistu osa omanikuks. Kostjal II oli vaidlusaluse maa ostueesõigus. Kostjad esitasid Torma Vallavalitsusele ka avalduse maa erastamiseks, kuid teadmata põhjustel jäeti see vastu võtmata ning maa müüdi OÜ-le Sadala Agro, kes hiljem võõrandas selle hagejale.
Varem kehtis kostjate ja kinnistu haldaja Sadala Põllumajandusühistu vahel suuline kokkulepe, mille kohaselt võisid kostjad kinnistut kasutada ja seal oma esemeid hoiustada. Sama kokkulepe kehtis ka hilisemate kinnistute haldajatega (OÜ-ga Sadala Agro ja hagejaga). Hageja pidi kinnistu omandamisel teadma, et kostjatel on valdus kinnistul asuvate vallasasjade üle. Kostjad on korduvalt püüdnud hagejaga kompromissi sõlmida.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 15. detsembri 2016 otsusega hagi ja kohustas kostjaid vabastama oma valdusest hageja kinnistul olevad hooned ja ära vedama sealt oma vallasasjad. Menetluskulud jättis maakohus võrdsetes osades kostjate kanda ja mõistis kostjatelt võrdsetes osades hageja kasuks välja menetluskulud 300 eurot. Maakohtu põhjenduste kohaselt on hageja kinnistu omanik. Vaidlust ei ole selles, et hagejale kuuluval kinnistul X asuvad hooned on kostjate valduses. Praegusel juhul ei ole kostjad tõendanud õigusliku aluse olemasolu hageja kinnistu valdamiseks. Hagejale kuuluvat kinnistut ei ole kostja kasuks koormatud ühegi asjaõigusega. Kostjad ei ole tõendanud, et neil oli kinnistu omaniku ja ka praeguse omanikuga (hagejaga) suuline kokkulepe kinnistul asuvate hoonete kasutamiseks ja seal oma vallasasjade hoiustamiseks. Kostjate esitatud tõendid ei tõenda hageja kinnistu või sellel asuvate hoonete valdusõigust. Esitatud tõendid tõendavad seda, et kostja II omandas 1993. aastal vallasasjadena praegu kinnistu maal asuva aitkuivati kompleksi ja seadmed. Kostjate väitel oli kostjal II maareformi käigus ka hoonete aluse maa ostueesõigusega erastamine õigus. See õigus aga jäi realiseerimata. Kinnistusregistri andmetest nähtub, et maa kinnistati 19. oktoobril 2006 ja kinnistu omanikuks sai OÜ Sadala Agro. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1 ja § 55 lg 1 alusel saab lugeda, et kinnistul asuvad ehitised ja nende osad, mida ei saa eraldada ilma, et osad hävineksid või nende väärtus oluliselt väheneks, on kinnisasja olulisteks osadeks ning nende omandiõigus on koos kinnisasjaga üle läinud kinnisasja omandajale ehk algselt OÜ-le Sadala Agro ja kinnistu võõrandamisega alates
15.maist 2012 hagejale. Seega puudub kostjal asjaõigusseaduse (AÕS) § 83 lg 1 järgi alus asja väljaandmisest keeldumiseks. Hagejal kinnistu omanikuna on õigus AÕS § 80 lg 2 alusel kinnistu ja selle oluliseks osaks olevad hooned kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ja uue otsusega rahuldada apellatsioonkaebus, tunnustades kostjate valdusõigust kinnistul asuvatele hoonetele. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohus ekslikult leidnud, et kostjatel ei ole seaduslikku alust kinnistule asuvate hoonete valdamiseks. Kostjad on esitanud kohtule dokumendid, mis kinnitavad üheselt nende valdusõiguse seaduslikkust. Dokumentidest tulenevalt sai kostja II kinnistu enda seaduslikku valdusesse põllumajandusreformi käigus. Seega on maakohus andnud tõenditele ebaõige hinnangu. Kohus ei ole põhjendanud, miks ei ole põllumajandusreformi aegsed dokumendid käsitatavad kostjate valdusõigust tõendavate dokumentidena. Sellega on maakohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et Torma Vallavalitsusele oli teada, millises õiguslikus ruumis kinnistu koos seal asuvate ait-kuivatiga kostjale II üle anti, kes asus heauskselt valdust teostama. Ühtlasi oli kostjal II õigus kinnistu ostueesõiguse alusel enda nimele erastada. Teadmata asjaoludel
ei võtnud Torma Vallavalitsus avaldust vastu, mistõttu tekkis võimalus müüa maa kolmandale isikule. Kostjad märgivad, et nad on 4. jaanuaril 2017 esitanud Jõgeva Maavalitsusele taotluse järelevalvemenetluse algatamiseks seoses kinnistu ostueesõigusega õigusvastase erastamisega. Esitatud taotlus on Jõgeva Maavalitsuse menetluses. Kinnistu eelmised omanikud ning ka praegune omanik (hageja) on teadlikud olnud asjaolust, et kostjad valdavad kinnistul asuvaid hooneid ning on seda pooltevahelise suulise kokkuleppe alusel aktsepteerinud. Kostjate hinnangul on hageja oma õigusi pahatahtlikult teostanud. Sellele viitab ka asjaolu, et hageja ei ole suutnud põhjendada, miks ta soovib hooneid enda valdusesse saada. Kostjad leiavad, et kinnistu koos seal asuvate hoonetega hageja valdusesse saamine võimaldab hagejal alusetult tulu teenida. Hageja pahatahtlikkusele viitab ka see, et just tema tegevuse tõttu ei olnud võimalik vaidlusalust küsimust kompromissi teel lahendada. Arvestades, et maakohus tegi materiaalõigust ebaõigesti kohaldades ebaseadusliku ja põhjendamatu otsuse, tuleks TsMS § 162 lg 1 alusel jätta menetluskulud hageja kanda.
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostjate kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
15.detsembri 2016 otsus muutmata. Kuna Tartu Maakohtu 15. detsembri 2016 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Maakohus on õigesti hinnanud asjas tõendeid, kohaldanud materiaalõigus- ja protsessiõigusnorme ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
7.Asja materjalidest nähtuvalt esitas hageja kostjate vastu hagi AÕS § 80 lg 1 alusel (vindikatsioonihagi). Omanikul on AÕS § 80 lg 1 järgi nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 56 lg 1 järgi tuleb kinnistusraamatusse kantud omandiõigust eeldada. Vaidluse korral peab omanik AÕS § 82 lg 1 kohaselt tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Valdaja võib asja väljaandmisest keelduda AÕS § 83 lg 1 järgi, kui tal on õigus asja vallata. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kui kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole kinnisasja valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale õiguse vaidlusalust kinnistut vallata, või mitte (vt näit Riigikohtu 17. märtsi 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-14, p 11).
8.Kostjate vastuväite järgi on neil õigus hageja kinnistut vallata, kuna kostja II omandas põllumajandusreformi käigus tööosakute eest hageja kinnistul paikneva ait-kuivati kompleksi vallasajana. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kostjate poolt esitatud tõendid (sh Laiuse kolhoosi reformikomisjoni 16.07.1993 õiend - tl 37; 14.04.1993 ja 25.03.1993 üleandmisevastuvõtmise aktid - tl 34-36), ei tõenda nende õigust vallata hagejale kuuluvat kinnistut ja sealasuvaid hooneid. Asjas ei ole tuvastatav selline õigussuhe hageja ja kostjate vahel, mis annaks kostjatele õiguse kinnistut vallata. Ainuüksi asjaolu, et kostjal II oli väidetavalt õigus erastada ait4
kuivati kompleksi juurde maad, ei anna alust järeldada, et kostjatel on õigus hageja kinnistut vallata. Tsiviilasja materjalidest ega kostjate vastuväidetest ei nähtu, et kostja II oleks maa erastamisel tehtud haldusotsuse vaidlustanud. Seega on maa erastamisotsus kehtiv ning olukorda ei muuda see, et kostjad on väidetavalt esitanud 04.01.2017 Jõgeva Maavalitsusele taotluse järelevalvemenetluse algatamiseks seoses X kinnistu ostueesõigusega erastamisega.
9.Kinnistusregistri andmetest nähtub, et maa kinnistati 19.10.2006 ja kinnistu omanikuks sai OÜ Sadala Agro (tl 93-94). TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasjaga püsivalt ühendatud asjad nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, kinnisasja olulised osad. TsÜS § 55 lg 1 alusel on ehitise olulisteks osadeks ehitise osad, mida ei saa eraldada ilma, et osad hävineksid või nende väärtus oluliselt väheneks. Viidatud sätete alusel saab lugeda, et X kinnistul asuvad ehitised ja nende osad (s.o ait-kuivati kompleks), mida ei saa eraldada ilma, et osad hävineksid või nende väärtus oluliselt väheneks, on kinnisasja olulisteks osadeks ning nende omandiõigus on koos kinnisasjaga üle läinud kinnisasja omandajale ehk algselt OÜ-le Sadala Agro ja seejärel kinnistu võõrandamisega 15.05.2012 hagejale.
10.Paljasõnaline on kostjate väide, et kinnistu eelmised omanikud ning ka praegune omanik (hageja) on kostjate valdusõigust pooltevahelise suulise kokkuleppe alusel aktsepteerinud. Maakohus on tuvastanud, et hagejale kuuluvat X kinnistut ei ole koormatud kostjate kasuks ühegi asjaõigusega ning kostjate õigus hageja kinnistut vallata ei tulene ka muust õigussuhtest, nt üürivõi muust kasutuslepingust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga ning märgib, et ainuüksi see, et kinnistu omanik on talunud mingi aeg kostjate ebaseaduslikku valdust ei muuda nende valdust seaduslikuks (s.o ei saa väita, et valduse aluseks on poolte kokkulepe).
11.Alusetu on kostjate väide hageja pahatahtlikkuse kohta. Kostjate arvates on hageja pahatahtlik seetõttu, et hageja ei ole suutnud põhjendada, miks ta soovib hooneid enda valdusesse saada, ning ei olnud nõus sõlmima kostjatega kompromissi vaidluse lahendamiseks. Kohus juhib kostjate tähelepanu sellele, et kinnistu omanikuna on hagejal õigus kinnistut vallata (sh ka kinnistul paiknevaid ehitisi) ning omanik ei pea selgitama kolmandatele isikutele, millisel otstarbel ta oma omandit kasutab. Samuti on hagejal õigus kinnistu omanikuna otsustada, kas ta jagab oma kinnistu ja müüb eraldatava kinnistu kostjatele või mitte.
12.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel võrdsetes osades kostjate kanda. Hageja on esitanud taotluse välja mõista kostjatelt menetluskulud summas 330 eurot. Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulud apellatsiooniastmes (330 eurot) on vajalikud ja põhjendatud ning need tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista.
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.