1.Rahuldada Xxxx hagi Xxxx vastu ruumide mitteotstarbelise kasutamise lõpetamiseks kohustamiseks.
2.Kohustada Xxxx lõpetama ruumide asukohaga Xxxx mitteotstarbeline kasutamine. Menetluskulud
3.Tsiviilasja menetluskulud jätta kostja kanda.
4.Välja mõista Xxxx Xxxx kasuks menetluskulud 1 120 (üks tuhat ükssada kakskümmend) eurot ja viivis menetluskulult alates kohtumääruse jõustumisest kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja on alates 16.07.2004 aadressil Xxxx asuva korteriomandi omanik ning seega KÜ Xxxxliige. Sama maja korteris nr 3, mis kuulub kostjale, tegutseb aastast 2015 ilusalong, mis on registreeritud Xxxx OÜ nime all. Ilusalong asub hagejale kuuluva korteri kõrval ehk sisuliselt on hageja korter ning ettevõttele kuuluv korter naaberkorterid.
2.Kuigi enamik korteriomanikest oli selle vastu, et ilusalongi tegevus oleks korraldatud tavalises korterelamus, otsustas siiski OÜ Xxxx juhatuse liige Xxxx(kes on ka kostja abikaasa) pöörduda korteriomanike poole avaldusega luua ilutuba. 27.09.2015 toimus KÜ Xxxx üldkoosolek, mille üks päevakorrapunkt oli „Xxxx OÜ“ tegevus. Korteriühistu koosolekul otsustasid korteriomanikud anda Xxxx OÜ-le nõusoleku tegevusloa saamiseks. Antud üldkoosoleku otsus on vaidlustatud Harju Maakohtus ning 31.12.2016 on maakohus on teinud kohtuotsuse tsiviilasjas number 2-15-17439, mille järgi rahuldati Xxxx hagi KÜ Xxxx vastu 27.09.2015 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 7 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks ja tuvastati KÜ Xxxx27.09.2015 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 7, millega otsustati Xxxx OÜ tegevusloa andmine, tühisus.
3.Seoses sellega, et Xxxx OÜ jätkas eeltoodust hoolimata oma tegevusega, pöördus hageja Terviseameti Põhja Talituse poole. 15.04.2016 alustas Xxxx Vallavalitsus menetlust Xxxx eluruumi nr 3 omaniku avalduse alusel korteriomandi otstarbe muutmise kohta, kuna kostja esitas 13.04.2016 Xxxx Vallavalitusele kasutusteatise elamu (koha-aadress Xxxx, xxxx) kasutamise otstarbe muutmiseks, kuna soovis talle kuuluvat eluruumi kasutada ilusalongina. 13.07.2016 Xxxx Vallavalitsuse istungil keelduti Xxxx Xxxx elamu kasutusotstarbe muutmisest, kuna elamu ei vasta iluteenuste osutamiseks ette nähtud ehitisele esitatavatele nõuetele, sest puudub eraldi asetsev sissepääs iluteenuste osutamise ruumidesse.
4.Vaatamata mitmete riiklike instantside ettekirjutustele, mis keelavad ilusalongi tegevust aadressil Xxxx , lubab kostja antud aadressil ettevõtte tegevust. Hageja märgib, et käesolev hagiavaldus on esitatud seetõttu, et kostja kui vaidlusaluse korteriomandi omanik on lubanud korraldada talle kuuluvas korteris ebaseaduslikku tegevust, mis ilmselgelt kahjustab teiste korteriomanike huve ning tervist.
5.Xxxx OÜ registriaadressiks on märgitud Xxxx. Hagejal on õnnestunud koguda interneti kaudu vabas ligipääsus olevat informatsiooni Xxxx OÜ kohta, mis näitab, et Xxxx OÜ on ilusalong, mille kaudu tegutseb vähemalt 4 teenindajat ja infoettevõtete veebilehtedel on Xxxx OÜ tegevuskohaks märgitud Xxxx, samuti reklaamiteenust pakkuvate ettevõtete veebilehel on Xxxx OÜ tegevuskohaks märgitud Xxxx. Kõik ülaltoodu tõendab seda, et Xxxx OÜ reaalne tegevuskoht on just kostjale kuuluv korteriomand.
6.Eeltoodust tulenevalt palub hageja kohustada kostjat lõpetama ruumide aadressil Xxxxmitteotstarbeline kasutamine.
Kostja vastuväited
7.Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et kostja kasutaks korterit mitteotstarbeliselt. Xxxx OÜ majandusaasta aruandes on toodud vaid selle registriaadress, mitte andmed Xxxx OÜ tegevuskoha või tegevuskohtade kohta. Hagi rahuldamine pole võimalik juba seetõttu, et kostja vastu esitatud nõude rahuldamise korral ei oleks kohtuotsuse resolutsioon täidetav, kuna nõue on niivõrd ebamäärane.
8.Xxxx OÜ reaalne tegevusaadress ei ole Xxxx ning hageja ei ole seda ka tõendanud. Käesoleva ajani ei ole vaidlusaluse korteri kasutusotstarvet muudetud ning ilusalong pole seal seetõttu ka kunagi tegutsenud. Kostja ei eita, et Xxxx OÜ soov oli vaidlusaluses korteris iluteenuseid osutama hakata, kuid kuna teenuse osutamiseks vajalike lubade taotlemine on hetkel pooleli, siis ei ole Xxxx korteris Xxxx OÜ tegevust toimunud. Kostjale teadaolevalt osutab Xxxx OÜ iluteenuseid hetkel klientide kodudes. Ka Xxxx OÜ
2016 majandusaasta aruandes sisalduvast tegevusaruandest tuleneb, et nimetatud äriühingu töötaja käib teenuseid osutamas kliendi kodus. Majandusaasta aruandelt nähtub ka, et osaühingu aastase müügitulu suurus on väga väike, mis näitab ühtlasi, et teenuseid osutatakse üksnes väheses mahus.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
10.Hageja on esitanud hagiavalduse tulenevalt asjaolust, et kostja ei kasuta kostjale kuuluvat korteriomandit viisil, mis vastab selle otstarbele, vaid peab korteriomandis ilusalongi (Xxxx OÜ), seega palub hageja kohustada kostjat lõpetama ruumide mitteotstarbeline kasutamine. Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata, kuna Xxxx OÜ reaalne tegevuskoht ei ole Xxxx. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et hagejale kuulub Xxxx korteriomand (tlk 8) ja kostjale Xxxx (tlk 9) korteriomand.
11.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-185-13 p-s 11 leidnud, et korteriomaniku kohustus hoiduda teisele korteriomanikule kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul kuuluvad kohaldamisele korteriomandiseaduse (KOS) sätted. KOS § 10 lg 1 kohaselt võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Sama paragrahvi lõike 2 alusel on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. KOS § 11 lg 1 p 1 alusel on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 12 lg 3 sätestab, et korteriomanik võib nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
12.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-3-15 p-s 13 asunud seisukohale, et korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele, s.o nõuda kasutusloale või ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. Lahendis nr 3-2-1-90-13 p-s 15 on Riigikohus rõhutanud, et ehitise omanik on kohustatud tagama ehitise kasutamise vastavalt kasutamise otstarbele (EhS § 29 lg 1 p 12). Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalistuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud otstarbele (EhS § 32 lg 1). Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel (EhS § 32 lg 3). Kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel (EhS § 33 lg 8). Kolleegium leiab, et korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu"), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist.
13.Pooled ei vaidle asjaolu üle, et Xxxx OÜ eesmärk oli hakata kostjale kuuluvas korteriomandis tegutsema ilusalongina, mis nähtub Korterühistu Xxxx26.06.2015 üldkoosoleku protokollist, mille kohaselt oli päevakorras ühise sissepääsu nõusoleku taotlemine ilusalongi klientidele (tlk 100) ning 26.06.2016 toimunud üldkoosoleku protokollist (tlk 101). Kostja on aga väitnud, et reaalselt ilusalong kostjale kuuluvas
korteriomandis ei tegutse, mistõttu kohus analüüsib järgnevalt, kas asjas esitatud tõendite pinnalt esineb alus asuda seisukohale, et Xxxx OÜ tegelik tegevuskoht on mujal kui Xxxx korteriomandis.
14.Hageja on kohtule esitanud Xxxx OÜ 2015 majandusaasta aruande (tlk 10-21), millest nähtuvalt on OÜ Xxxx asutatud 2015 aasta aprillis. Xxxx on ka esitanud avalduse ettevõtte loomiseks Xxxx korterisse (tlk 22). Hageja on kohtule esitanud väljavõtte Facebooki lehelt, millest nähtuvalt tegutseb Xxxx OÜ-s neli iluteenuse osutajat (tlk 73). Samuti on portaalides xxxx ja xxxx Xxxx OÜ asukohaks märgitud Xxxx (tlk 74-75). Kostja on omakorda kohtule esitanud portaalide xxxx, xxxx, xxxx ja xxxx väljavõtted, millest nähtub, et Xxxx OÜ asukoht on xxxx (tlk 80-84). Samuti on see aadress nimetatud Xxxx OÜ 2015 majandusaasta aruandes. Kostja on kohtule esitanud ka xxxx, xxxxx ja xxxxkirjalikud kinnitused, et Xxxx OÜ tegevus ei ole toimunud Xxxxkorteriomandis, vaid iluteenuse osutajad on teenust osutanud enda kodus või klientide juures (tlk 89-94).
15.TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Kohus on seisukohal, et asjas esitatud tõendite pinnal saab asuda seisukohale, et kostja korteriomandis tegutseb ilusalong (tlk 73-75). Kostja on küll esitanud Xxxx OÜ ilusalongi teenuse osutajate kirjalikud seletused, et kostjale kuuluvas korteriomandis ei tegutse ilusalong (tlk 89-94), kuid kohus on seisukohal, et tegemist ei ole usaldusväärsete tõenditega. Nimelt nähtub eelviidatud kinnituste kuupäevadest, et tegemist on käesoleva menetluse käigus loodud tõenditega ning need on andnud isikud, kes töötavad Xxxx OÜ ilusalongi heaks. Kohus lähtub asjaolust, et portaalides xxxx ja xxxx märgitud andmed kinnitavad, et Xxxx OÜ tegevus toimub just kostja korteriomandis ning puudub alus arvata, et Xxxx OÜ oleks enne kohtumenetluse toimumist nimetanud oma tegevuskohana aadressi, mis tegelikkusele ei vastanud. Kostja on küll esitanud erinevaid väljavõtteid teistest portaalidest, mille kohaselt on Xxxx OÜ asukoht Metsa 1316 Riisipere, kuid kohtu hinnangul saab tegemist olla virtuaalsetes keskkondades tehtud aadressimuudatustega, aga ilusalong tegutseb reaalselt asukohas Xxxx. Kohus on seisukohal, et seda tõendavad eelkõige Xxxxavaldus (tlk 22), mille kohaselt isik soovib kostja korteriomandis ilusalongi avada, korteriühistu protokoll, millest nähtuvalt selgitasid Xxxxja kostja xxxx elanikele ilusalongi tegevust puudutavaid küsimusi (tlk 24), samuti Xxxx Vallavalitsuse 15.04.2016 vastus, mille kohaselt on kostja pöördunud nende poole taotlusega, milles soovib Xxxx asuvat korteriomandit kasutada ilusalongina (tlk 31). Seega on kohus seisukohal, et just kostjale kuuluvat korteriomandit asukohaga Xxxx on ilusalongi reaalse tegevuskohana kasutatud. Asjaolu, et tegemist on toimiva ilusalongiga, kinnitab Facebooki väljavõte (tlk 73), millest nähtub, et grupil on 291 liiget ning ilusalongis pakutakse juuksuri, ripsmetehniku, maniküür-pediküüri ja küünetehniku teenuseid.
16.Kohus on pooltele 06.04.2017 e-kirjas (tlk 76) selgitanud, et kostjal tuleb hagi rahuldamise vältimiseks esitada tõendid selle kohta, et kostjal on luba, mis võimaldab vaidlusalust korteriomandit kasutada majandus- või kutsetegevuses. Poolte vahel puudub vaidlus asjaolu osas, et korteriomandi asukohaga Xxxx kasutusotstarve on algselt eluruum. Xxxx Vallavalitsuse 12.05.2016 vastusest ja Xxxx Vallavalitsuse 13.06.2016 istungi protokollist (tlk 34, 35) nähtub, et elamu kasutusotstarbe muutmise loa andmisest on keeldutud. Kostja ei ole kohtule esitanud väiteid ega muid tõendeid selle kohta, et kostja oleks pärast nimetatud kuupäevi esitanud uue taotluse, mis oleks rahuldatud, ning kostjale oleks väljastatud luba, mis võimaldaks vaidlusalust korteriomandit kasutada majandus- või kutsetegevuses. Seega esineb kohtul alus asuda seisukohale, et kostjale kuuluva
korteriomandi näol on tegemist eluruumiga ning kostjal puudub õigus selle kasutamiseks ilusalongi tegutsemiskohana.
6.Tulenevalt eeltoodust rahuldab kohus hagi ja kohustab kostjat lõpetama ruumide asukohaga Xxxxmitteotstarbeline kasutamine.
17.Tulenevalt TsMS § 132 lg-st 1 on hagi hind 3 500 eurot. Menetluskulud
18.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus on hagi rahuldanud, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
19.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
20.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulu muu hulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
21.Hageja palub kostjalt välja mõista menetluskulud seoses esindaja tasuga summas 820 eurot ja riigilõivu summas 300 eurot.
22.Tsiviilasja toimikust nähtuvalt on hageja käesolevas kohtumenetluses tasunud riigilõivu 300 eurot (tlk 40). Kohus leiab, et hageja on tõendanud riigilõivu tasumist 300 euro ulatuses ning see kuulub kostjalt väljamõistmisele.
23.Järgnevalt analüüsib kohus, millises ulatuses on hageja lepingulise esindaja tasule kulunud menetluskulud põhjendatud. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt kulus hageja esindajal hagiavalduse koostamiseks 4 tundi (tlk 1-5), arvamuse koostamiseks kostja vastusele 2 tundi (tlk 69-70) ja lõpliku seisukoha esitamiseks 1,5 tundi (tlk 97-98). Kohus leiab, et eelnimetatud toiminguid saab pidada põhjendatuks lähtudes asjas esitatud dokumentide mahust, sisust ning toimingute vajalikkusest. Eeltooduga peab kohus põhjendatuks hageja esindaja poolt tehtud toiminguid ja nendeks kulunud ajalist kulu 7,5 tunni ulatuses.
24.Hageja esindaja nõuab menetluskulude alates 01.03.2017 väljamõistmist koos käibemaksuga. Kooskõlas Riigikohtu praktikaga on menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eeldus poole kinnitus, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (RKTKo 3-2-1-65-13 p 16). Tulenevalt asjaolust, et kohus on kontrollinud, et hageja ei ole käibemaksukohuslane ega saa tekkinud menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada, tuleb menetluskulud välja mõista koos käibemaksuga.
25.Lähtudes Riigikohtu praktikast tuleb lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele hinnata ka ühe tööühiku (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust
(RKTKo 3-2-1-115-13 p 25). Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasu 120 eurot (koos käibemaksuga) on mõistlik ja jääb turuhinna raamidesse, võttes arvesse, et hageja esindaja omab kõrgemat erialast kvalifikatsiooni. Seega arvestades, et hageja esindaja töötundide põhjendatud maht on 7,5 tundi ning töötunni hind 4 tunni ulatuses 100 eurot, mille väljamõistmist hageja nõuab ilma käibemaksuta (400 eurot), ja 3,5 tunni ulatuses 100 eurot, mille väljamõistmist hageja nõuab koos käibemaksuga (420 eurot), on hageja esindaja õigusabiteenuse kulud 820 eurot.
26.Tulenevalt eeltoodust tuleb kostjal hüvitada hageja menetluskulusid 1 120 euro ulatuses, mis koosnevad lepingulise esindaja tasust summas 820 eurot ja riigilõivust summas 300 eurot. Kohus arvestas hageja menetluskulude kindlaksmääramisel ja nende väljamõistmisel kostjalt vaidluse asjaolusid, menetluse aega, asja keerukust ning poolete poolt esitatud menetlusdokumente. Ka Riigikohus on rõhutanud, et menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel TsMS § 175 lg 1 alusel tuleb arvestada mh ka kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahukusega (RKTKo 3-2-1-4-15 p 14).
27.TsMS § 177 lg 4 kohaselt kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Käesoleval juhul hageja taotleb menetluskuludelt viivise väljamõistmist, seega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskulult VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni.