Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Kai Kullerkupp ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
23.märtsil 2007, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ A hagi R Kinnisvara AS vastu 474 969, 23 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.11.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ A ja R Kinnisvara AS apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
05.märtsil 2007, avalik kohtuistung
Menetusosalised ja nende
Hageja OÜ A, seaduslik esindaja Aleksei Ivanov ja lepinguline esindaja adv Helen-Lumelille Tomberg;
väljamõistmiseks
esindajad
Kostja R Kinnisvara AS, lepingulised esindajad adv Triin Toomemets ja adv Leho Pihkva
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 03.11.2006 otsus muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata.
Edasikaebamise kord Otsuse
peale
võib
apellatsioonimenetluse
apellant
või
vastustaja
esitada
kassatsioonkaebuse Rkohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
1.31.03.2005 esitas OÜ A hagi R Kinnisvara AS vastu 474 969, 23 krooni väljamõistmiseks.
2.OÜ A ja Statistikaameti vahel sõlmiti 27.03.1998 hooldus – ja avariiremonditööde leping nr. 1 – 11/11. Kostja R Kinnisvara AS on lepingu suhtes Statistikaameti õigusjärglaseks. Lepingu punkti 2.1. kohaselt oli hageja kohustuseks kindlustada hoone ja hoonesiseste tehnosüsteemide ekspluatatsiooni, teostada hooldusremonditöid tasemel, millega oleks tagatud vähemalt remondieelne tehnosüsteemi ekspluateerimise võimalus, organiseerima kontrolli alltöövõtu korras teostatavate hooldusremonttööde täitmise üle, jms. Kostja kohustuseks oli lepingu punkti 2.2.6. kohaselt hüvitada hagejale hooldus- ja avariiremonttööde teostamiseks soetatud materjalide, tehniliste vahendite ja ostetud teenuste eest tehtud kulutused peale vastava arve saamist. Lisaks sellele oli kostja kohustus lepingu punkti 4.1. ja selle 08.02.2001.a. muudatuste protokolli järgi tasuda hooldus- ja avariiremonttööde eest kuus koos käibemaksuga 180 000 krooni. Lepingu punkt 4.2. sätestas kostja kohustuse tasuda teostatud tööde eest 5 kalendripäeva jooksul pärast hageja poolt teostatud tööde akti esitamist. Lepingu punkti 4.5. järgi on hagejal õigus nõuda tähtajaks arvete mittetasumise korral viivist 0,15 % võlasummalt. Lepingu punkti 2.2.6. kohaselt peab kostja hüvitama hagejale hooldus- ja avariiremonttööde teostamiseks soetatud materjalide, tehniliste vahendite ja ostetud teenuste eest tehtud kulutused.
3.Kostja on jätnud tasumata alljärgnevad arved: arve nr. 2 21.01.2001 summas 2596 krooni, arve nr 3 21.01.2002 summas 9372, 30 krooni, arve nr 4 21.01.2002 summas 3561 krooni, arve nr 7 31.01.2002 summas 9227, 40 krooni, arve nr 9 28.02.2002 summas 3264, 50 krooni, arve nr 10 28.02.2002 summas 2596 krooni, arve nr 11 28.02.2002 summas 3561 krooni, arve nr 14 12.03.2002 summas 9145 krooni, arve nr 22 27.03.2002 summas 3561 krooni, arve nr 23 27.03.2002 summas 2596 krooni, arve nr 24 27.03.2002 summas 8317, 40 krooni; arve nr 25 05.04.2002 summas 12 275, 05 krooni. Kokku on kostja hagejale teenuste osutamiseks kulunud materjalide ja ostetud teenuste eest märgitud arvete alusel jätnud tasumata 70 072, 65 krooni.
4.Kostjal on hageja ees kuluhüvituste tasumiskohustuse täitmisega viivitamisega tekkinud viivisvõlg. Lepingu punkti 4.5. järgi on hagejal õigus nõuda tähtajaks arvete mittetasumise korral viivist 0,15 % võlasummalt. Viivisenõue kokku on 116 746, 15 krooni, kuid hageja vähendab viivisenõuet kuni põhivõlani ja taotleb kostjalt välja mõista viiviseid 70 072, 65 krooni.
5.Lepingu punkti 4.1. ja selle 08.02.2001.a. muudatuste protokolli järgi oli kostjal kohustus tasuda hooldus- ja avariiremonttööde eest kuus koos käibemaksuga 180 000 krooni. Nimetatud maksete tegemiseks on hageja 2002 jooksul väljastanud kostjale kolm arvet, millest kostjal on tasumata 31.01.2002 arve nr 6 järgi 71 354, 90 krooni.
6.Hageja tunnistab, et kostjal oli nõue hageja vastu 2002 jaanuari, veebruari ja märtsikuu eest kogusummas 19 106, 24 krooni. Kohustusest kandis hageja kostja pangakontole reaalselt üle 14 335, 33 krooni, veel on tasumata kommunaalkulude eest 4770, 91 krooni, mis tuleb kostjalt väljamõistetavast 71 354,90 kroonist maha arvata. Seega tuleb kostjalt välja mõista 66 583, 99 krooni.
7.Kostja on rikkunud lepingu punktis 4.1. ja selle 08.02.2001.a. muudatuste protokollis sätestatud kohustust tasuda hooldus- ja avariiremonttööde eest tähtaegselt. Hilisema tasumisega tekkis hagejale kahju, sest oma kohustuste tähtaegseks täitmiseks töötajate ja kolmandate isikute ees pidi hageja võtma laenu. Hageja esitatud hooldus- ja avariiremonttööde eest tasumisega viivitamise eest on hageja viivist arvestanud kuni hagi esitamiseni. Viivisnõue kokku on 148 021, 85 krooni, kuid hageja vähendab viivisenõuet kuni põhivõlani ja taotleb kostjalt välja mõista viivised 66 583, 99 krooni.
8.Kostja poolt öeldi 05.03.2002 põhjendamatult lisaks hooldus- ja remontööde lepingule üles ka samas lepingus sisalduv kokkulepe üürisuhte kohta ning kohustati vabastama ruumid. Tuginedes lepingule nr 8, mis sõlmiti hageja õiguseellase AS A ja kostja õiguseellase Statistikaameti vahel 31.03.1994, esitas hageja kostja vastu nõude 100 000 krooni üüritud ruumide parendamiseks tehtud kulutuste hüvituseks. 15.08.1997 muutsid Statistikaamet ja AS A õigusjärglane AS T lepingut muudatuste protokolliga, mille punktis 9 sätestati, et rendilepingu lõpetamisel enne 01.08.2002 kompenseerib rendileandja rentnikule ruumide paremustamiseks tehtud kulutatud summast 100 000 krooni. Hageja nõudeõigus põhineb õigusjärglusel. 31.03.1994 sõlmitud lepingu järgi oli hooldustööde teostajaks ja rentnikuks AS A. 31.08.1994 seoses AS A reorganiseerimisega ja samal päeval poolte vahel koostatud muudatuste protokolli kohaselt on AS A õigusjärglaseks lepingu suhtes AS T. Seoses reorganiseerimisega oli vastavalt 01.09.1997 muudatuste protokollile AS T õigusjärglaseks lepingu suhtes AS T – DS ning seoses reorganiseerimisega poolte kokkuleppele ja 01.09.1999 muudatuste protokollile nr 5 AS-i T – DS õigusjärglaseks lepingu suhtes OÜ A.
9.Hagejale tekkis kostja poolt lepingu ennetähtaegse lõpetamisega märkimisväärne otsene varaline kahju. Lepingu ülesütlemisega kaasnes vajadus hageja töötajate koondamise järele. Hageja ainsaks majandustegevuseks oli kostjale teenuste osutamine ning kõigi töötajate tööülesanded seisnesid kostja hoone hooldamises. Seoses hoolduslepingu lõpetamisega tööülesanded kadusid ja hagejal tööandjana tekkis kohustus töötajate ees koondamishüvitiste maksmiseks. Hageja teatas oma töötajatele töölepingu lõpetamisest, kuid tal puudusid vahendid hüvitise maksmiseks. Osa töötajaid esitasid kaebuse Tallinna ja Harjumaa Töövaidluskomisjonile. Nimetatud komisjoni 14.08.2002 otsusega mõisteti hagejalt töötajate kasuks välja erinevaid summasid. Hageja ei nõustunud komisjoni otsusega ning esitas hagi läbivaatamiseks Tallinna Linnakohtule. Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 määrusega kinnitati poolte kokkulepe, millega hageja kohustus maksma hüvitist seoses koondamisega kokku summas 64 206 krooni (sellest 23% tulumaksu 14 678 krooni ja 0,6% töötuskindlustusmakse 385 krooni). Töötajatele tehtavate väljamaksete netosumma on 49 143 krooni. Üks töötajatest ei nõustunud kohtuliku kokkuleppega ning tema osas tegi kohus otsuse, mis jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 21.09.2004 otsusega. Nimetatud otsusega mõisteti töötaja kasuks hagejalt välja kokku 12 226, 95 krooni. Kokku moodustab hageja kahju väljamõistetud hüvitisena 76 432, 95 krooni, millele lisandub sotsiaalmaks 33%, s.o 25 223 krooni. Kahju on kokku 101 655, 95 krooni.
10.Kostja hagi ei tunnista. Kostja ei ole andnud 27.03.1998 sõlmitud hooldus- ja avariiremonditööde lepingu punkti 2.2.6. kohaselt kulutuste hüvitamise eelduseks olevat kooskõlastust ning seega ei ole tekkinud kulutuste hüvitamise kohustust. Hagejale 2002 jaanuari, veebruari ja märtsi eest esitatud kommunaalmaksete ja rendi arved on õiguspärased ja põhjendatud. Kostja teostas 20.03.2002 õiguspäraselt tasaarvestuse ning kostjal ei ole tasaarvestatud nõuete ulatuses kohustusi hageja ees. Hageja poolt esitatud viivisenõuded on alusetud, sest hageja poolt jaanuari ja veebruari 2002 eest esitatud arvete hilisem tasumine ja osaline tasaarvestus oli tingitud poolte vahel tekkinud vaidlusest. Kostja kinnitas 05.03.2002 kirjas nr 41 hagejale, et nimetatud arved tasutakse, kui hageja esitab kokkulepitud tööde ja mahtude lahtikirjutuse. Kostja on tasunud vaidlustamata osa arvetest ning seega on kostja teostanud oma tsiviilõigusi heas usus. Oma kohustuse täitmisest keeldumine, kuni vaidlusaluste asjaolude selgitamiseni oli kooskõlas hea usu põhimõttega ning hageja ei ole seetõttu õigustatud viivist nõudma.
11.Kostja ei ole nõus remondiga seonduvate kulude hüvitamiseks. Lepingus puudub mistahes viide 31.03.1994 lepingule ja viimatinimetatud lepinguga seotud kokkulepetele. Seega ei ole 31.03.1994 lepinguga seotud kohustused kostjale üle läinud. Lisaks on 31.03.1994
leping koosmõjus 29.09.1997 sõlmitud lisaga remondikulude hüvitamise kohta rendileandja jaoks ebamõistlikult koormav. Hüvitamiskohustus on rendileandjale ebamõistlikult koormav, kuna hageja poolt teostatud remondi maksumus on hagejale enam kui piisaval viisil hüvitatud hageja poolt ruumide kasutamisega nii 0-kroonise renditasu kui ka turuhindadest kordades odavamate renditasude alusel. Samuti on hüvitamiskohustus ebamõistlik seetõttu, et hüvitamiskohustus ei ole seotud teostatud parenduste amortisatsiooniga ning kulutused kuuluvad hüvitamisele samas ulatuses sõltumata sellest, kas leping lõpetatakse 1 päeva pärast hüvitamiskohustuse kokkuleppe sõlmimist või päev enne hüvitamiskohustuse tähtaja lõppemist.
12.Tõendamata on põhjusliku seose olemasolu kostja tegevuse ja hagejale tekkinud kahju vahel. Hageja ettevõte on õigusvõimeline ja tegev ka käesoleval ajal ning seega ei saa välistada, et hagejal oleks olnud võimalik leida koondatud töötajatele muud rakendust. Juhul, kui eksisteerib põhjuslik seos kostja tegevuse ja hagejale tekkinud kahju vahel, leiab kostja, et hageja on ise aidanud kaasa kahju tekkimisele. Lepingu lõppemise ajal 31.03.2002 kehtinud ÄS § 180 lg 51 kohaselt oli juhatusel kohustus esitada pankrotiavaldus juhul, kui osaühing oli maksejõuetu ning maksejõuetus ei ole tema majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. Kui hageja juhatuse liige oleks oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud ja esitanud pankrotiavalduse, siis oleksid hageja töötajad saanud hüvitist vastavalt 31.03.2002 kehtinud töötuskindlustuse seadusele. Hageja viidatud kahjunõue on tõendamata, sest hageja ei ole esitanud dokumente, mis kinnitaksid hüvitiste tegelikku väljamaksmist. Juhul, kui kohus leiab, et lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, siis taotleb kostja aegumise kohaldamist.
13.Tasaarvestuse teostamise ajal 22.03.2002 kehtinud TsK § 234 kohaselt oli tasaarvestamiseks küllaldane ühe poole avaldus. 27.03.1998 hooldustööde lepingu punkt
4.4.ei välista lepingupoole õigusta kasutada TsK § 234 sätestatud õigust tasaarvestuse teostamiseks. Tasaarvestuse teostamisega lõppes kostja nõue hageja vastu tasaarvestatud ulatuses ning seetõttu ei ole kostjal vajalik esitada vastuhagi. Esimese astme kohtu otsus
14.Kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja R Kinnisvara AS-ilt OÜ A kasuks 146 884, 66 krooni.
15.Asja materjalidest nähtub, et 27.03.1998 sõlmitud leping ei sisalda mitte ühtegi viidet 31.03.1994 sõlmitud lepingule ega selle lepingu lisadele. Poolte õiguseellased leppisid 27.03.1998 lepingus kokku täies mahus uutes tingimustes nii ruumide rentimise kui ka hooldustööde teostamise osas. Samas kohustus 27.03.1998 lepingu p 4.3. järgi haldaja hüvitama renditud ruumide parendamiseks tehtud kulutused, mis olid kooskõlastatud eelnevalt haldajaga, juhul kui leping lõpetatakse varem kui 3 aasta jooksul peale remonti. 27.03.1998 sõlmitud lepinguga asendasid pooled kohustise, mis tulenes 15.08.1997 kokkuleppe punktist 9. Hageja 100 000 krooni nõue ruumide parendamise hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna 15.08.1997 kokkuleppe p-st 9 tulenev kohustis on uue kokkuleppe sõlmimisega lõppenud. Rahuldamata tuleb jätta ka sellega seonduv viivisenõue.
16.Puudub vaidlus selles, et kostja jättis tasumata 31.01.2002 arve osaliselt summas 71 354, 90 krooni. Poolte vahel on vaidlus selles kas kostjal oli hageja vastu tasaarvestusavalduses esitatud nõue 71 354, 90 krooni, seega selles, kas kostja poolt jaanuari, veebruari ja märtsikuu rendi-ja kommunaaltasude arved on õiges suuruses. Kostja arvetest nähtub, et ta on renditasu aluseks võtnud ruumide pindala 383 m2. 17.12.2001 aktist nr 2-12 nähtub, et hageja poolt on vabastatud 27.03.1998 hooldus-ja avariiremonttööde lepingus toodud boks nr 3-inventari nr. 4. Lepingu pooled leppisid nimetatud aktis kokku, et nimetatud ruum, pindalaga 19, 8 m2 tuleb välja arvata
renditavate pindade nimekirjast ning vabastada selles osas hageja rendi ja kommunaalmaksete tasumisest alates 01.01.2002. Kuna vastavalt 27.03.1998 lepingu p-le
3.1.3.ja lepingu lisadele kohustus hageja tasuma renti ainult nende ruumide eest, mis lepingu lisades märgiti positsiooni 3.1.3. all, oli seega alates 01.01.2002 kostjal õigus nõuda renti ruumide pindalaga 241, 7 m2 eest. Rendisumma moodustas seega 2002 jaanuari ja veebruari eest igakuiselt koos käibemaksuga 285, 21 krooni. 28.02.2002 akti nr 3 kohaselt andis hageja üle kostjale ruumi pindalaga 17, 2 m2. Nimetatud ruumi otstarve oli lepingu järgi positsiooni all 3.1.3. Seega vähenes ruumide pindala, mille eest kostja sai renti nõuda 224, 5 m2-le. Õige rendisuurus koos käibemaksuga moodustas 2002 märtsi eest seega 264, 91 krooni.
17.27.03.199 hooldus-ja avariiremonttööde lepingu p.2.2.5 järgi kohustus kostja jaotama tasumisele kuuluvate, hageja majanduskasutusse antud ruumide ekspluatatsiooniks vajalike kommunaalteenuste (küte, elekter, telefoniside, vesi ja kanalisatsioon, prügivedu), valve ning hoolduse (koristamine, ehitusremontööd) osa ja esitama selle kohta hagejale igakuiselt arve. Kooskõlas lepingu p-ga 2.2.5. oli kostja õigustatud esitama kommunaalkulude arveid ruumide eest, mis olid märgitud positsiooni 3.1.3. all. Kuna lepingu p-st 2.2.5. tulenes hageja kohustus tasuda ka hoolduse eest, tuleb kulude kindlaksmääramisel arvesse võtta kõik kommunaalkulude arvestuse tabelis toodud kulud. Kommunaalkulud jaotati pinnale 6207, 7 m2. Arvestades eeltoodut oli kostjal õigus arvestada 2002.a. jaanuari ja veebruarikuu kommunaaltasusid 241, 7 m2 eest, mis kogu pindala arvesse võttes moodustab 3,89%. Seega oli kostjal õigus nõuda jaanuari eest kommunaal-ja hoolduskulusid järgnevalt: küte 1592, 25 krooni (3,89% summast 40 932), vesi ja kanalisatsioon 453, 42 krooni (3,89% summast 11 656), valve 120, 59 krooni (3,89% summas 3100), elekter 2432, 80 krooni (3,8% summast 62 539, 73), A OÜ hoolduse osa 1379 krooni (3,89% summast 35 450, 84), heakord 2753, 32 krooni (3,89% summast 70 779, 65), tugiteenused 1801, 53 krooni (3,89% summast 46 311, 88), tehnohooldus-2 84, 99 krooni (3,89% summast 2185). Veebruaris oli kostjal õigus nõuda kommunaal- ja hoolduskulusid järgnevalt: küte 1293, 64 krooni (3,89% summast 33 255, 44), vesi ja kanalisatsioon 537, 21 krooni (3,89% summast 13 810, 12), valve 120, 59 krooni (3,89% summast 3100), prügivedu 195, 98 krooni (3,89% summast 5037, 97), elekter 1674, 59 krooni (3,89 % summast 43 048, 51), tehnohooldus 1424, 14 krooni (3,89% summast 36 610, 17), heakord 2729, 59 krooni (3,89% summast 70 169, 49), tugiteenused 1780, 17 krooni (3,89% summast 45 762, 71), porivaibad 124, 48 krooni (3,89% summast 3200), elektritööd 39, 23 krooni (3,89% summast 1008, 48), ventilatsioonitööd 97, 27 krooni (3,89% summast 2500), tehnohooldus-2 97, 27 krooni (3,89% summast 2500), tehnohooldus-3 77, 80 krooni (3,89% summast 2000). Märtsis, renditava pinna vähenemise tõttu, oli kostjal õigus nõuda kommunaal- ja hoolduskulusid järgmiselt: küte 1425, 23 krooni (3,62% summast 39 370, 88), vesi ja kanalisatsioon 483, 12 krooni (3,62% summast 13 345, 72), valve 112, 22 krooni (3,62% summast 3100), prügivedu 90, 29 krooni (3,62% summast 2494, 24), elekter 1676, 89 krooni (3,62% summast 46 322, 86), tehnohooldus 1380, 50 krooni (3,62% summast 38 135, 59), heakord 2540, 14 krooni (3,62% summast 70 169, 48), tugiteenused 1601, 39 krooni (3,62% summast 44 237, 30), porivaibad 60, 09 krooni (3,62% summast 1660), heakord-2 219, 01 krooni (3,62% summast 6050, 17), ventilatsioonitööd 90, 50 krooni (3,62% summast 2500) tehnohooldus-2 90, 50 krooni (3,62% summast 2500), tehnohooldus -3 72, 40 krooni (3,62% summast 2000). Eeltoodust tuleneb, et hageja kohustus rendi ja kommunaaltasude osas 2002 jaanuari, veebruari ja märtsikuu eest koos käibemaksuga moodustas kokku 37 004, 60 krooni. Seega moodustus hageja kohustus kostja ees tasumata kommunaalkulude eest summa 22 669, 27 krooni.
18.Kostja jättis tasumata hageja 31.01.2002 arve 71 354, 90 krooni, seega moodustab kostja võlg hageja ees 48 685, 63 krooni. 27.03.1998 lepingu p 4.5. sätestas, et kehtestatud tähtajaks arvete mittetasumise korral omab teine pool õigust arvestada viivist iga viivitatud kalendripäeva eest 0, 15% võlasummalt. Hageja nõuab viiviseid 66 583, 99 krooni. Asjas puudub vaidlus, et hageja poolt 31.01.2002, 28.02.2002 ja 25.03.2002 arved tasus kostja hilinemisega. Kuna hooldustööde eest tasumise kohustus oli igakuiselt üks summa 180 000 krooni, siis kostja väited, mille kohaselt ei ole viivise arvestamine õigustatud poolte vahel olnud vaidluse tõttu summade suuruse osas ei ole põhjendatud. Kostja viivituse perioodile ja viivise määrale vastu vaielnud ei ole, seega on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista viivised põhivõla suuruses, s.o. 48 685, 63 krooni, kuna põhivõlga ületavat kahju hageja tõendanud ei ole.
19.Lepingu p 2.2.6. kohaselt kohustus kostja hüvitama hagejale hooldus- ja avariiremonttööde teostamiseks soetatud materjalide, tehniliste vahendite ja ostetud teenuste eest tehtud kulutused kostjaga kooskõlastatud summa ulatuses peale vastava arve saamist. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et eelnimetatud kulude tegemiseks on kostja hagejale 2002 kooskõlastuse andnud. Arvestades asjaolu, et 27.03.1998 hooldus- ja avariiremonttööde lepingust ei tulene kohustus kostjal tasuda hageja alltöövõtu korras ostetud teenuste ja vahendite eest, ilma kulusid kostjaga kooskõlastamata, siis veebruaris ja märtsis tehtud kostjaga kooskõlastamata kulude nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna lepingust tulenes kooskõlastamise kohustus, siis see asjaolu, et Statistikaameti poolt kooskõlastus alati anti, ei võimalda kohtu arvates lepingut tõlgendada nii, et kostja poolt kooskõlastamist alati eeldatakse. Erinev on olukord siiski 2002 jaanuaris tehtud kulutuste osas. Asjas puudub poolte vahel vaidlus selles, et Statistikaameti poolt hageja kulutused hüvitati, seda on kinnitanud ka tunnistaja Jaanus Madar. Asja materjalidest nähtub, et 30.01.2002 anti Statistikaameti poolt hoone haldamine ja majandamine üle R Kinnisvara AS-le tagasiulatuvalt seisuga 01.01.2002. Eeltoodust tulenevalt ei olnudki kostjal võimalik hageja jaanuaris tehtud kulutustele kooskõlastust anda, aga poolte vahel puudub vaidlus selles, et Statistikaameti poolt kooskõlastus anti. Põhjendatud on kostjalt hageja kasuks välja mõista 21.01.2002 arve nr 2, 3, 4 ja 31.01.2002 arve nr 7 järgsed summad kokku 24 756, 70 krooni ning viivis põhivõla suuruses 24 756, 70 krooni. 27.03.1998 hooldus ja avariiremonttööde lepingu p-st 4.5. tulenes poolte õigus nõuda viivist 0, 15% iga viivitatud kalendripäeva eest. Hageja on arvestanud viivist hagiavalduse esitamiseni. Nii moodustab 21.01.2002 esitatud arvete tasumisega viivitatud päevade hulk 1155-ni ja 31.01.2002 esitatud arve tasumisega viivitatud päevade hulk 1145-ni.
20.Hageja on tuginenud asjaolule, et seoses lepingu ebaseadusliku ülesütlemisega on temal tekkinud kahju summas 101 655, 95 krooni. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et kostja lõpetas lepingu põhjendamatult. 05.03.2002 kirjaga teatas kostja, et lõpetab hagejaga sõlmitud lepingu, kuna hageja on rikkunud lepingu punktides 2.1.1., 2.1.2., 2.1.5, 2.1.6. ja 2.1.7 sätestatud kohustusi. Kirjas viidatakse sellele, et elektripaigaldiste ülevaatusel on fikseeritud elektrisüsteemide hooldamatus, hinnanguliselt 5 aastat. Elektri mõõtmise seadmed on korrast ära, need on hooldamata ja plommimata. Hagejale osundati, et Endla tn 15 hoov on täis mitmesugust sodi ja vanametalli ning keldriruumid, mida hageja kasutab, on äärmiselt korrast ära. 27.03.1998 sõlmitud hooldus ja avariiremonttööde lepingu p 5.4 järgi oli kostjal õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, kui hageja ei täida või rikub lepinguga nõutud kohustusi, mis on fikseeritud aktiga. 15.03.2002 hageja kirja p-st 5 nähtub, et hageja tunnistab oma süüd lepingutingimuste mittetäieliku täitmise osas. Hageja väljendas, et on asunud kõrvaldama puuduseid, s.h p-st 3 nähtub, et territooriumi korrastamisel on ära veetud 11 autokoormat suuremõõtmelist prügi ja jäätmete väljavedu jätkub, p-st 4 nähtub, et keldrikorrusel asuv ruum koristati ning ruumis asuvad hapniku- ja atsetüleeni balloonid viidi siseõuel asuvasse lukustatud metallkappi. Pooled on koostanud
mitmeid akte, millest samuti tuleneb, et hageja on puudused lepingu täitmisel omaks võtnud ja asunud puuduseid aktiivselt likvideerima.
21.Juhul, kui kahju nõue oleks olnud sisuliselt ka põhjendatud, tuleks hageja kahjunõue siiski jätta rahuldamata aegumise tõttu. Kostja poolt 05.03.2002 esitatud lepingu lõpetamise teate sai hageja kätte hiljemalt 15.03.2002, kui ta vastas teatele. 2002 märtsis kehtinud TsÜS § 113 lg 1 kohaselt oli nõude aegumistähtajaks 10 aastat. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse rakendamise seaduse § 9 lg 2 sätestab, et kui TsÜS või VÕS kohaselt on aegumistähtaeg lühem, kui enne 01.07.2002 kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses või võlaõigusseaduses sätestatud tähtaega alates 01.07.2002. Alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 160 lg 1 kohaselt peatud aegumine õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Asja materjalidest nähtub, et hageja esitas kahju hüvitamise nõude kohtusse alles 10.01.2006, kuid nõue aegus aga juba 01.07.2005. Kuna kostja on keeldunud lepingu lõpetamisest saadik selgesõnaliselt ruumide parendamise eest tasumast, siis ei ole põhjendatud hageja tuginemine aegumise peatumisele. OÜ A apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
22.OÜ A esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi jäeti rahuldamata ning uue otsusega rahuldada hagi täielikult.
23.Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et kostja oli õigustatud tegema tasumata 71 354, 90 kroonist tasaarvestust, sest hagejal oli sama perioodi eest kohustus tasuda kommunaalkulude eest kokku 37 004, 60 krooni. Vaidlusaluse lepingu p-s 4.4 leppisid pooled kokku tasaarvestuse tegemises üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel. Hageja kostjaga sellist kokkulepet sõlminud ei ole. Lisaks sellele ei olnud 20.03.2002 seisuga kostja kommunaalkulude nõue hageja vastu muutunud sissenõutavaks.
24.Vääralt on tuvastatud hageja poolt tasumisele kuulunud kommunaalkulude koosseis ja suurus, tuvastades seejuures õigesti hageja kulude osakaalu määra 3,89% 2002 jaanuari- ja veebruarikuus ning 3,62% 2002 märtsikuus. Kommunaalkulud, mille eest hagejal oli kohustus tasuda, on ammendavalt loetletud lepingu p-s 2.2.5 (küte, elekter, telefoniside, vesi, kanalisatsioon ja prügivedu, valve eest ja hoolduse eest, milleks vastavalt loetelule oli koristamine ja ehitusremonttööd). Arvestuste järgi oli hagejal kolme kuu eest kommunaalteenuste eest tasumise kohustus kokku 14 406, 41 krooni, mitte 37 006, 20 krooni, nagu on märgitud kohtuotsuses. Kohus on andnud tõenditele vale hinnangu. Kuna põhivõla suurus on tuvastatud ebaõigesti, on ebaõigesti väljamõistetud ka põhivõla ulatuses arvestatud viivis. Täiendavalt tuleb kostjalt välja mõista põhivõlga 17 898, 36 krooni ja samas suuruses summa viiviste katteks.
25.Hageja nõudis kostjalt lepingu p-ile 2.2.6 tuginedes 2002 jaanuari, veebruari- ja märtsikuus soetatud materjalide, tehniliste vahendite ja ostetud teenuste eest tehtud kulutuste katteks kokku 70 072, 65 krooni ja viivist 70 072, 65 krooni. Kohus on ebaõigesti rahuldanud selle nõude üksnes osaliselt, mõistes jaanuarikuu arvete katteks kostjalt välja kokku 24 756, 70 krooni ja samas ulatuses viiviseid. Kostja ei ole kunagi tuginenud sellele, et ta keeldus nimetatud arvetele kooskõlastust andmast seetõttu, et ei pidanud tehtud kulutusi vajalikeks. Kostja tugines kooskõlastuse andmata jätmisel sellele, et pidas nimetatud kulutusi kaetuks hagejale lepingu p 4.1 alusel makstava igakuise 180 000 krooni suuruse maksega. See väide on vastuolus Statistikaameti poolt lepingule antud tõlgendusega ja tema käitumisega lepingu täitmisel. Statistikaameti 19.03.2002 kirjaga on tõendatud, et kostja oli teadlik oma seisukoha ekslikkusest. Täiendavalt tuleb 2002 veebruari- ja märtsikuu kuluarvete eest välja mõista põhivõlga 45 315, 95 krooni ja viiviseid 45 315, 95 krooni.
26.Hageja ei ole andnud kostjale mõjuvat põhjust lepingu ülesütlemiseks. Lepingu p-s 5.4. sätestatud aluseid ei ole esinenud, millest kostja oli teadlik. Kostja 5.03.2002 kirjas ja sellele lisatud aktis hagejale süüks pandud puudused ei olnud lepingu järgi hageja kohustused, ja asjaolu, et hageja heas usus käitudes hakkas ilmnenud puudusi kõrvaldama, ei tähendanud tema poolt puuduste omaksvõttu. Kostja faktilisest käitumisest, kirjavahetusest hagejaga, samuti kohtule esitatud vastustest nähtub üheselt, et lepingu lõpetamise tegelik põhjus peitus kostja hinnangus, et leping on kostjale rahaliselt liialt koormav. See ei ole aga lepingu lõpetamiseks piisav. Kostja ei käitunud lepingu ülesütlemisel heas usus.
27.Kohus on valesti tõlgendanud seadust, väites, et hageja kahjunõue summas 101 655, 95 aegus 01.07.2005. Oma esialgses hagis esitas hageja nõude tunnistada kostja poolt lepingu ennetähtaegne lõpetamine kehtetuks seetõttu, et selleks puudus lepinguga kooskõlas olev mõjuv põhjus. 05.05.2005 hagiavalduse täienduses taotles hageja kohtult taastada leping. Sisuliselt taotles hageja kohtult tehingu ülesütlemise ajal kehtinud TsÜS § 112 lg 2 p-s 2 ettenähtud õiguskaitseviisi, s.o kostja poolt rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Käesoleval ajal on sama õiguskaitsevahend kohustuse täitmise nõudena reguleeritud VÕS § 101 lg 1 p 1. Lisaks hageja taotletud kaitsevahendile lubas nii tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 112 lg 2 p 4 kui ka käesoleval ajal kehtiv VÕS § 101 lg l p 3 võlgniku poolt kohustuse rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist. Vastavalt TsÜS § 160 lg-le 1 peatub aegumine õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. 10.01.2006 ei esitanud hageja mitte uut nõuet kohtusse, vaid muutis hagi eset, s.o asendas ühe nõude teisega TsMS § 376 lg 1 alusel. Seega loetakse nõue esitatuks ikkagi 05.05.2005.
28.100 000 krooni tasumise nõude näol on tegemist sanktsiooniga hüvitise näol, mida kostja pidi kandma lepingu lõpetamise eest enne 01.08.2002. Sellise nõude esitamise tähtaeg ei olnud piiratud 6 kuuga, vaid oli 3 aastat ja aegus alles 01.07.2005, s.o pärast hagi esitamist. Kohus on vääralt leidnud, et kostjal 100 000 krooni tasumise kohustus lõppes uue lepingu sõlmimisega 27.03.1998, sest see ei lähtu uuritud tõenditest. Tunnistaja J. M ütluste kohaselt oli poolte tahe uue lepingu sõlmimisel jätta kostjal 100 000 krooni tasumise kohustus kehtima ja tema töölt lahkumise päeval oktoobris 2001 kostjal tasumise kohustus kehtis. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Lepingust ei nähtu poolte kokkulepet vaidlusaluse kohustise asendamiseks, seega on kohtu järeldus kokkuleppe olemasolu kohta meelevaldne. R Kinnisvara AS apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
29.R Kinnisvara AS esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 49 513, 40 krooni, s.t põhivõlg summas 24 756, 70 krooni ja viivised põhivõlale vastavas summas ning teha selles osas uus otsus, millega jätta hagiavaldus vaidlustatud osas rahuldamata.
30.2002 jaanuari eest esitatud majanduskulude hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et kostja ei ole nimetatud kulutusi kooskõlastanud ning hageja ei ole tõendanud, et Statistikaamet on vastavad kulutused kooskõlastanud. Kooskõlastuse andmist ei saa tõendada J. M ütlustega, kes lahkus enda sõnade kohaselt töölt Statistikaametist 2001 oktoobris, s.t enne vastavate arvete esitamist.
31.Otsuses on ebaõigesti tuvastatud kostja väidetav omaksvõtt selle kohta, et Statistikaamet on kooskõlanud 2002 jaanuari eest tehtud kulutused. Kostja rõhutab, et ei ole üheski kohtule esitatud kirjalikus dokumendis ega ka kohtuistungil selgesõnaliselt ja tingimusteta omaks võtnud seda, et Statistikaamet on 2002 jaanuaris tehtud kulutused hüvitanud. Statistikaametil ei olnud isegi teoreetilist võimalust 31.01.2002 arve nr 7 kooskõlastamiseks, sest see esitati pärast hoone haldamise kostjale üleandmist 30.01.2002.
OÜ A seisukoht
32.OÜ A vaidles R Kinnisvara AS apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kaebus rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
33.Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 03.11.2006 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodu motiividel. Kuna kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata.
34.Hageja on kaebuses ebaõigesti leidnud, et lepingu p. 4.4 kohaselt oli tasaarvestamine võimalik üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel ja kokkuleppe puudumise tõttu ei saanud tasaarvestust teostada. Maakohus leidis õigesti, et tasaarvestust reguleeris enne 01.06.2002 tsiviilkoodeks. TsK § 234 lg 2 kohaselt on tasaarvestuseks küllaldane ühe poole avaldus. Nimetatud säte ei võimalda lepinguga tasaarvestuse teostamist piirata teise poole nõusolekuga. Maakohus on õigesti asjas esitatud asjaolusid ja tõendeid hinnates leidnud, et tasaarvestus summas 22 669,27 kr oli põhjendatud.
35.Kaebuses on hageja esmakordselt toonud esile asjaolu, mille kohaselt seisuga 20.03.2002 ei olnud kostja kommunaalkulude nõue hageja vastu muutunud sissenõutavaks ja seetõttu ei saanud tasaarvestust teostada. Kostja leiab vastuses kaebusele samuti, et nimetatud asjaolu pole hageja esimese astme kohtus esitanud ja pole ka kaebuses põhjendanud, miks seda asjaolu maakohtus ei esitatud. Kolleegium leiab, et hageja poolt kaebuses esitatud uued asjaolud tuleb jätta TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta, kuna hageja ei ole põhjendanud, miks seda ei saanud esitada esimese astme kohtule.
36.Hageja on kaebuses ebaõigesti leidnud, et lepingu p.2.2.6 kohaselt polnud vajalik kostjaga kooskõlastada hooldus- ja avariiremonditööde teostamiseks soetatud materjalide, tehniliste vahendite ja ostetud teenuste eest tehtud kulutusi. Selline kohustus tuleneb otseselt lepingu p-st 2.2.6, mille kohaselt kohustus kostja hüvitama hagejale hooldus- ja avariiremonttööde teostamiseks soetatud materjalide, tehniliste vahendite ja ostetud teenuste eest tehtud kulutused kostjaga kooskõlastatud summa ulatuses peale vastava arve saamist (t.l.16). Maakohus leidis põhjendatult, et asjas ei ole tõendamist leidnud, et eelnimetatud kulude tegemiseks oleks kostja hagejale 2002. aastal kooskõlastuse andnud. Kostja leiab õigesti vastuväidetes kaebusele, et kuna hageja ei suutnud kooskõlastuse olemasolu esimeses astmes tõendada, siis on ka kaebuses hilja hakata väitma, et sellist kooskõlastust polegi vaja. Kuna poolte suhted olid reguleeritud hooldus- ja avariiremonttööde lepinguga ja selle lepingu kehtivust pole keegi vaidlustanud, siis pole põhjendatud kaebuses toodud väide, mille kohaselt pidanuks kohus kooskõlastuse puudumisel nimetatud nõude TsK § 477 alusel rahuldama. Kostja leiab õigesti, et kuna leping oli väidetavate kulutuste tegemise ajal kehtiv, siis ei saa kulutuste hüvitamise nõude esitamisel tugineda samal ajal alusetu omandamise sätetele.
37.Maakohus leidis otsuses õigesti, et kostjal oli õigus 27.03.1998 sõlmitud hooldus- ja avariiremonditööde lepingu p. 5.4 järgi leping ennetähtaegselt lõpetada, kui hageja ei täida või rikub lepinguga võetud kohustusi, mis on fikseeritud aktiga. Kohus on tuginenud 15.03.2002 kirjale, mille p-st 5 nähtub, et hageja tunnistab oma süüd lepingutingimuste mittetäieliku täitmise osas (t.l.58-61). Täiesti põhjendamata on hageja poolt kaebuses toodud väide, mille kohaselt kostja lõpetas lepingu hagejaga ennetähtaegselt õigusvastaselt. Eeltoodu alusel on maakohus põhjendatult jätnud rahuldamata ka hageja kahju hüvitamise nõude summas 101655,95 krooni, mis hagiavalduse kohaselt tekkis hagejal lepingu õigusvastasest ennetähtaegsest lõpetamisest. Kuivõrd maakohus leidis, et leping on ennetähtaegselt õiguslikul alusel lõpetatud, siis ei oma tähtsust, kas hageja kahju hüvitamise nõue, mis oli vahetult seotud lepingu ennetähtaegse lõpetamisega, on aegunud või mitte. Hagejal puudub õiguslik alus kahju hüvitamist nõuda.
38.Maakohus on õigesti tõlgendanud 27.03.1998 lepingu punkti 4.3 ja selle alusel leidnud, et nimetatust ei tulene kostja kohustust hüvitada hagejale 100000,00 kr, kui leping lõpetatakse varem kui 3 aasta jooksul peale remonti. Põhjendatud ei ole kaebuses toodud väide, mille kohaselt tulnuks kostjalt lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest välja mõista sanktsioonina 100000,00 kr. Nimetatud lepingu p-st 4.3 sellist kohustust kostjale ei tulene, sest nimetatud punkti kohaselt tuleb haldajal hüvitada renditud ruumide parendamiseks tehtud kulutused, mis olid eelnevalt kooskõlastatud haldajaga, juhul kui leping lõpetatakse varem kui kolme aasta jooksul peale remonti (t.l.17). Nimetatud punktil ei ole sanktsiooni iseloomu. Samuti leidis maakohus õigesti, et 27.03.1998 leping ei sisalda ühtegi viidet varasematele lepingutele ning toimikumaterjalidest nähtub, et uue lepingu sõlmimisega asendasid pooled kohustise, mis tulenes 15.08.1997 kokkuleppe punktist 9. Maakohus jättis hageja nõude summas 100000,00 kr ja viivise nõude samas ulatuses põhjendatult rahuldamata.
39.Kuna ükski hageja poolt apellatsioonkaebuses toodud väide ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks, tuleb kaebus jätta rahuldamata.
40.Kostja vaidlustas apellatsioonkaebuses kaevata otsuse osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 49 513, 40 krooni, s.t põhivõlg summas 24 756, 70 krooni ja viivised põhivõlale vastavas summas. Kostja leidis, et selles osas tuleb hagi jätta rahuldamata.
41.Kolleegium leiab, et kostja apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu. Maakohus leidis õigesti, et kuna hoone haldamine anti Statistikaameti poolt kostjale üle 30.01.2002 tagasiulatuvalt seisuga 01.01.2002, siis ei olnudki võimalik kostjalt kooskõlastust saada. Kuna hageja väidab hagiavalduses ja antud seletustes, et kooskõlastus Statistikaametilt oli olemas ja seda võimalust ei välistanud ka kostja, siis maakohus mõistis põhjendatult TsK § 191 lg 1 alusel kostjalt välja põhivõla summas 24756,70 kr ja viivised põhivõla suuruses (t.l.138-140). Kostja esindaja on 14.09.2006 toimunud eelistungil väitnud, et ta ei vaidle vastu sellele, et Statistikaamet võis anda suuliselt kooskõlastuse jaanuaris 2002 tehtud kulutuste osas (t.l.295). Et poolte vahel oligi kujunenud tavaks anda kooskõlastused kulutuste kohta suuliselt, seda kinnitas ka kohtuistungil tunnistaja J. M (t.l.344). Maakohus ei ole nimetatud nõude osas kostja omaksvõtule kooskõlastuse osas tuginenud ega ole ka otsuses märkinud, et 2002 jaanuarikuu kohta andis kooskõlastuse tunnistaja J. Madar nagu kaebuses ekslikult märgitakse. Eeltoodu alusel ei anna kostja apellatsioonkaebuses toodud väited alust kaevatava otsuse tühistamiseks ja see tuleb jätta rahuldamata.
42.Kuna apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata, siis jäävad rahuldamata kuni 01.01.2006 kehtinud TsÜS § 60 lg 1 p 8 alusel ka poolte taotlused kohtukulude hüvitamiseks.
R. Allikvere
K. Kullerkupp
U. Reinola
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.