Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
10. jaanuar 2007 Tartu
Tsiviilasja number
2-05-15761
Tsiviilasi
T.N. e hagi M.L. i vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 12.07.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M.L. i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant – M.L. , esindaja T. L. Vastustaja – T.N. , esindaja N. V.
esindajad
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Maakohtu 12. juuli 2006. a otsus muutmata.
Tartu
Apellandi kohtukulud apellatsioonimenetluses jätta tema enda kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED T.N. esitas Tartu Maakohtule hagi M.L. i vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub T.N. ele 7/8 ja M.L. ile kuulub 1/8 mõttelist osa kinnistust Järve 6 registriosa numbriga 13151, asukohaga X Võru maakond. Kinnistul paiknevad elamu 62,5 m2, kuur 28,9 m2, kuur 28,5 m2 ja kõrvalhoone 66,9 m2. Kaasomanike vahelist kasutuskorda Järve 6 kasutamiseks ei ole kokku lepitud. Käesoleval ajal kasutavad kinnistut I. V ja tema tütar M. N. kaasomanik T.N. ega 17.09.2004 sõlmitud üürilepingu alusel. Kaasomanik M.L. on 31.05.2005 sõlminud rendilepingu OÜ-ga Lossi Kinnisvara M.L. ile kuuluva 1/8 mõttelise osa kasutamiseks, eesmärgiga majutada OÜ Lossi Kinnisvara töölähetuses olevaid töölisi, koostööpartnereid ja alltöövõtjaid. Selline rendileping ei vasta heas usus käitumise põhimõttele ega ka kaasomandi suurema osa omaniku T.N. e huvidele. Järve 6 elamu on individuaalelamu ja seda on võimatu kasutada ilma kaasomanike vahelise kokkuleppe olemasoluta. Kaasomanikud omavahel kaasomandi kasutamises kokkuleppele ei ole jõudnud. Mõlemad kaasomanikud on seisukohal, et kaasomandit ühiselt kasutada ei ole võimalik aastatetaguste solvumiste tõttu perekondlikul pinnal. Kaasomand kostjaga on tekkinud T.N. el kinkelepingu alusel, kui pärast H.V. u pärandi vastuvõtmist, kinkisid oma pärandiosa talle I.V. (5/8 kaasomandist), E.V. (1/8 kaasomandist) ja M.N. (1/8 kaasomandist). Kinkijad on T.N. e vanaema, tädi ja ema. T.N. on korraldanud oma kaasomandi osa majandamise ja sõlminud oma vanaemaga, kellel on pideva elukohana Järve 6 kinnistuga tugevad sidemed alates 1963. aastast, üürilepingu võimaldades oma vanaemal ja teda hooldaval tütrel kasutada T.N. e kaasomandi osa tasuta. Järve 6 majandamisega ja kommunaalmaksude ning muude kinnisasjaga seotud maksete tasumisega tegeleb üürnik. Kaasomanik M.L. , kui H.V. u tütar, sai pärimisega 1/8 Järve 6 mõttelise osa omanikuks. M.L. ei ole elamus Järve 6 elanud ega kaasomanikuks olemise aja jooksul selle majandamisest osa võtnud. Elamu kasuliku pinna suurus on 62,5 m2 ja sellest kostjale kuuluv 1/8 moodustab 7,8 m2, mis on liialt väike, et seda reaalselt elamust eraldada. Elamu on mõeldud kasutamiseks ühele perele või inimestele, kelle vahel on sellekohane kokkulepe. Arvestades ruumide paiknevust, ei ole võimalik eraldada kaasomanikele nende osi ilma, et kahjustataks teise poole huvisid. T.N. on teinud M.L. i esindajale ettepaneku kaasomand lõpetada ja hüvitada M.L. ile tema osa rahas. Sellise ettepanekuga kostja nõustunud ei ole. T.N. oli seisukohal, et M.L. kasutab pahatahtlikult oma 1/8 kaasomandi osa eelkõige oma ema I.V. u tavapärase elu takistamiseks, mistõttu ta soovis kaasomandi M.L. iga lõpetada ja maksta kostjale välja tema osa rahas kokku summas 25 000 krooni. Kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks saavutada ei õnnestunud. Kostja M.L. vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt osales ta H.V. u tütrena aastatest 1963 – 1965 vaidlusaluse maja ehitusel. Lahkhelide tõttu oma ema I.V. uga, oli ta sunnitud kodunt lahkuma, kuid kostjal on moraalne side selle kinnistu, oma isakoduga ja kostja ei soovi võõrandada 1/8 mõttelist osa oma isakodust, mille isa talle pärandas. Kostja on huvitatud kinnistu parendamisest ja hooldamisest. Kostja oli sunnitud mõistliku majandamise eesmärgil rentima oma osa välja. Kostja oli nõus kaasomandit lõpetama asjaõigusseaduse (AÕS) §-s 77 lg 2, 3 sätestatud viisil, kuid kumbki kaasomanik ei ole nõustunud võõrandama oma osa. Kostaja soovis kinnistu jagamist reaalosadeks või seada kinnistu kasutuskorra leping. Kostja M.L. esitas vastuhagi, mille kohaselt nõustus ta kaasomandi lõpetamisega, kuid ei nõustunud kaasomandi lõpetamise viisiga, tema kaasomandi osa võõrandamisega T.N. ele. Vastuhagi kohaselt oleks mõistlik jätta kinnistu M.L. ile ja panna talle kohustus maksta T.N. ele välja tema kaasomandi osa rahas. AÕS §-de 72 1g 3, 5 ja 77 lg 2 alusel
tuleks lõpetada M.L. i ja T.N. e kaasomand vaidlusalusele kinnistule viisil, et T.N. e kaasomandi 7/8 mõttelist osa tuleks kanda üle M.L. ile ja mõista M.L. ilt välja hüvitis T.N. e kasuks summas 218 750 krooni. AÕS § 6 lg 2 kohaselt on kõigil omanikel võrdsed õigused, sõltumata omandi suurusest. T.N. on rikkunud AÕS §-s 72 lg-tes 3, 5 sätestatut, tehes M.L. ile keeruliseks oma omandi osa kasutamise, üürides oma osa välja M.L. ile ebasoovitavatele isikutele.
Tartu Maakohus rahuldas T.N. e hagi ning lõpetas kaasomandi M.L. iga Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Võru jaoskonnas registriossa nr 1315141 kantud Järve 6 kinnistu asukohaga Koebla alevikus Antsla vallas Võru maakonnas, suhtes ning jagas kinnisasja, andis nimetatud kinnistu tervikuna T.N. ele ja kohustas T.N. t välja maksma M.L. ile 25 000 krooni; jättis rahuldamata M.L. i vastuhagi T.N. e vastu kaasomandi lõpetamise nõudes nimetatud kinnistu suhtes kinnistu andmisega tervikuna M.L. ile ja M.L. i kohustamises maksta T.N. ele 218 750 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt AÕS §-st 76 lg 1, 2 tulenevalt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kuid kaasomanikevahelise kokkuleppega võib kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistada. Seega on pooltel, kui kaasomanikel, õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kinnistul asuvate hoonete asendiplaani kohaselt asub kinnistul väikeelamu, mille suletud netopind kokku on 62,5 m2, so kostja mõtteliseks osaks kinnistul asuvast elamust oleks ainult 7,8 m2. AÕS § 6 lg 2 kohaselt on kõigil omanikel võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Arvestades AÕS kaasomandi kohta sätestatu mõttega, tuleb kaasomandi lõpetamise viisi valikul ühe asjaoluna arvestada ka kaasomanike osade suurusega kaasomandist. Kuna hagejale kuulub kaasomandist 7/8 ja kostjale 1/8 mõttelist osa, siis riivab kaasomandisse kuuluva kinnistu jätmine hagejale kostja huvisid vähem, kui kinnistu jätmine kostjale riivaks hageja huvisid. Seega tuleb kaasomandi lõpetada ja jätta kinnisasi hagejale, kuna puuduvad ka muud asjaolud, mis tingiksid kaasomandi jätmise kostja ainuomandisse. Samuti tähendaks kostja poolt sõlmitud rendilepingu OÜ-ga Lossi Kinnisvara realiseerimine poolte jaoks võõraste isikute paigutamist elamusse. Hageja vanaema, I.V. on vaidlusaluses elamus elanud pikka aega. Eeltoodud asjaolud viitavad hageja suuremale huvile ja vajadusele kaasomandi ainuomanikuks saamise suhtes, kuna tema kaudu kasutab tasuta üürilepingu alusel kinnistut hageja lähisugulane, kes on pikka aega vaidlusaluses elamus elanud. Hüvitise suuruse määramiseks tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt on asja harilikuks väärtuseks selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). AS Pindi Kinnisvara hinnangu kohaselt on vaidlusaluse kinnistu turuhind 200 000 krooni. Seega on vaidlusaluse kinnisasja kui terviku harilik väärtus, turuhind 200 000 krooni ja kostja osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel on 200 000:8= 25 000 krooni.
Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi rahuldada, kaasomand lõpetada, kinnisasi jagada ja anda vaidlusalune kinnistu hagejale ning panna hagejale kohustus maksta kostjale välja kostja osa summas 25 000 krooni. Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS M.L. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 12. juuli 2006 otsuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada M.L. i vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes kinnistu andmisega tervikuna M.L. ile ja kohustada M.L. i maksma T.N. ele 218 750 krooni. Apellatsioonkaebuse kohaselt on tulenevalt AÕS §-st 6 lg 2 kõigil omanikel võrdsed õigused sõltumata omandi suurusest. Kui asjaõigusseaduses kaasomandi jagamise viiside valikul tuleks ühe asjaoluna arvestada ka kaasomanike osade suurusega kaasomandist, siis oleks see ka AÕS §-s 77 sätestatud. Põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Põhjenduse, et hageja üürnik, tema vanaema I.V. on vaidlusaluses elamus pikka aega elanud ja seega on hagejal suurem huvi ja vajadus kaasomandi ainuomanikuks saamise suhtes, on alusetu. Needsamad üürnikud kinkisid oma osa vaidlusalusest kinnistust ära kui nende jaoks ebavajaliku ning väheväärtusliku. Kinkelepingus hindavad osalejad lepingu eseme (7/8 vaidlusalusest kinnistust) väärtuseks 10 000 krooni. Ka ei puuduta antud vaidlus I.V. u õigust kasutada vaidlusalust kinnistut vaid seda, kes saab antud kinnistu omanikuks. Apellant on seotud elamuga aastatest 1963-1965, mil võttis H.V. u tütrena osa isa maja ehitusest. Kuigi AÕS § 71 lg 2 järgi kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, ei ole T.N. M.L. il seda võimaldanud, kasutades kogu kinnistut üksi. T.N. e jaoks oleks oma kaasomandi osast loobumine soodne äritehing, mis mõneti korvab ka moraalset kahju. M.L. il selline võimalus puudub, sest saadav hüvitis on peaaegu olematu. M.L. on saanud vaidlusaluse kinnistu omanikuks pärimise teel, T.N. kinkelepingu alusel. PS § 32 lg 4 kohaselt on pärimisõigus tagatud. Vaidlustatud kohtuotsusega on M.L. sunnitud oma pärandiks saadud kinnistu omandiõigusest ilma jääma. Põhjendatud ei ole, miks loeti AS Pindi Kinnisvara hinnang usaldusväärseks. TsMS § 232 lg 2 ütleb, et ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. M.L. i esindaja ei nõustunud AS Pindi Kinnisvara hindamisaktis esitatud kinnistu turuväärtusega. Ka on nimetatud hindamisakti kehtivuse eelduseks see, et vara peaks hindamiskuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale, seega pole pool aastat vana hindamisakti järgi võimalik määrata õiglast hüvitist. T.N. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on tõendamata ja paljasõnaline apellatsioonkaebuses toodud väide, et apellant oli seotud elamuga 1963-1965, mil võttis osa vaidlusaluse maja ehitusest. Sellega ei pea tulenevalt TsMS §-st 652 arvestama. Apellandi väide, et kohtuotsuse muutmine oleks vastustajale hea äritehing, ei kuulu samuti TsMS § 652 alusel arvestamisele. Kogu menetluse vältel esimeses astmes oli apellandil võimalus esitada omapoolseid tõendeid kinnistu hinna osas. Kuna vastavaid tõendeid apellant ei esitanud tuleb ka selles osas otsus muutmata jätta.
kaasomandi jagamise viisi üle otsustamisel ei oma ühe või teise kaasomaniku poolt kaasomandi saamise viis õiguslikku tähtsust. Apellandil pole alust viidata PS § 32 lg 4 sätestatud pärimisõiguse tagatuse rikkumisele, kuivõrd ta on saanud oma nimetatud põhiseadusliku õiguse realiseerida, pärides 1/8 mõttelist osa Järve 6 kinnistust H.V. u järelt.
Põhjendatud ei ole apellandi osundamine ka sellele, et talle väljamõistetud hüvitis muutub pea olematuks, kuna ta peab kohtuotsuse järgi kandma kõik menetluskulud. Seadusest ei tulene, et AÕS § 77 lg 2 kohase hüvitise suuruse kindlaksmääramisel peaks kohus arvestama ka seda, kui suures ulatuses on hüvitise saaja kohustatud menetlusnormide järgi hüvitama teisele menetlusosalisele menetluskulud. Antud juhul on maakohus lahendanud tsiviilasja hageja kasuks ning kohus on sellest lähtuvalt õigesti mõistnud TsMS §-de 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 2 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioon) alusel kostjalt hageja kasuks välja viimase poolt tasutud riigilõivu ja kantud õigusabikulud.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.