2-06-16521
Kohus
Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Mai Grauberg
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
13.12.2006.a. tsiviilkantselei
Tallinn,
Kentmanni
Kohtumaja
2-05-16521 (endine nr 2/231-23619/05)
Kohtuasi
NH hagi T G vastu korteri xxx väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja NH (ik xxx, elukoht xxx) Hageja esindaja Marko Jaani (Bene Est Law Office OÜ, xxx) Kostja T G (ik xxx,elukoht xxx) Kostja esindaja Natalia Lausmaa (Advokaadibüroo Natalia Lausmaa, xxx)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus poolte nõusolekul
Resolutsioon Jätta rahuldamata NH hagi T G vastu korteri, asukohaga xxx, väljanõudmiseks T G ebaseaduslikust valdusest.
Tallinn
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui v kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest Vaidlustamata asjaolud NH on hoone Xxx kaasomanik. T G elas elamus aadressil Xxx, korteris 4 selle õigusjärgsetele omanikele tagastamise ajal. Elamu tagastati 16.01.1995. Poolte vahel on sõlmitud tähtajaline üürileping tähtajaga kuni 16.01.2008. Hageja nõue ja põhjendused Tallinna Linnakohtusse esitatud hagis palub NH välja nõuda T G, J P , O P ja N K
ebaseaduslikust valdusest korter, asukohaga Xxx , Tallinnas. 04.09.2006 määrusega lõpetas kohus menetluse NH hagis J P , O P ja N K vastu eluruumi ebaseadusliku valduse väljanõudmise osas, kuivõrd nimetatud kostjad on eluruumi vabastanud. T G on õigustamata ja ilma üürileandja nõusolekuta andnud korteri kolmandate isikute kasutusse, kelleks olid T G tütar J P , tütre abikaasa O P ja T G lapselaps N K . 30.06.2005 saadeti kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise teade. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks oli lg 2, lg 1 p 3. Kostjal paluti vabastada korter hiljemalt 10. augustiks 2005. Hagiavalduse esitamise seisuga ei ole kostja elamispinda vabastanud, samuti ei ole ta üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud ei üürikomisjonis ega kohtus. Hagiavalduse täienduses märgib hageja, et hagejale saadud informatsiooni kohaselt elab vaidlusaluses eluruumis kostja poolt ebaseaduslikult sinna paigutatud kolmas isik. Lisaks eluruumi väljanõudmise nõudele palub hageja kostjalt välja mõista hageja kohtukulud, milleks on riigilõiv summas 120 krooni, kohtutäituri tasu summas 295 krooni ning õigusabikulud summas 4720 krooni. Oma nõuet kostja vastu soovib hageja tõendada dokumentaalsete tõenditega: koopiaga 11.03.2005 kostjale saadetud kirjast, koopiaga 28. märtsil 2005 kostja poolt elektronkirjaga saadud vastusest, koopiaga üürilepingu erakorralise ülesütlemise teatisest. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle täies ulatuses rahuldamata. Kostja on seisukohal, et poolte vahel sõlmitud üürileping on kehtiv kuni 16.01.2008 ning mingeid seaduslikke aluseid kostja väljatõstmiseks hagis esitatud ei ole. Kostja ei ole majutanud tema poolt üürilepingu alusel kasutavasse korterisse mingeid võõraid isikuid, vaid oma perekonnaliikmeid, kes kasutasid üüritud eluruumi samal ajal kostjaga. Seega ei ole ta mingil moel rikkunud kehtiva üürilepingu tingimusi ning hageja poolt üürilepingu ülesütlemine ei olnud seaduslik. Mingeid teisi isikuid ei ole kostja eluruumis majutanud. Üürniku perekonnaliikme täisealiseks saamine ei saa mõjutada eluruumi kasutamiste õiguslikku alust. Lisaks märgib kostja, et hageja ei saa lepingu üles öelda Võlaõigusseaduses sätestatud korras, sest tegemist on omandireformis käigus tagastatud eluruumiga ning üürilepingut saab üles öelda vaid .1 sätestatud korras. Kostja esitas oma vastuväidete tõendamiseks dokumentaalsete tõenditena: koopia 29.05.1990.a. eluruumi orderist nr 1545. Kohtuotsuse põhjendused Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul kuuluvad kohaldamisele alates 01.02.2002 kehtiva VÕS vastavad sätted, mis reguleerivad üürilepingu erakorralist ülesütlemist. .1 lg 4 tulenevad piirangud lepingu pikendamata jätmiseks on sätestatud eelkõige omandireformi käigus tagastatud eluruumi elava üürniku ja tema perekonnaliikmete õiguste tagamiseks ja seda eelkõige selle tõttu, et nendel ei ole teist eluruumi või reaalset võimalust saada endale eluruum selleks, et seda eluruumi kasutada enda ja oma perekonnaliikmete tarbeks elamiseks Mainitud sätte eesmärgiks ei ole kaitsta võimalike allüürnike õigusi ning üürniku õigusi asja allkasutusse või allüürile andmisel. Juhtudel, mis seostuvad lepingu rikkumisega üürniku poolt, ei ole üürniku õigused rohkem seadusega kaitstud kui mitteomandireformi objektiks olevate eluruumide üürnikel ja seega võimaldab võlaõigusseadus ka omandireformi käigus
tagastatud eluruumi üürilepingut lõpetada erakorraliselt. Eeltoodu tõttu ei ole põhjendatud kostja väited, et temaga saab lepingut lõpetada vaid ORAS § 12.1 sätestatud alustel ja korras või poolte kokkuleppel. VÕS § 315 lg 1 p 3 järgi võib üürileandja erakorraliselt üürilepingu üles öelda kui üürnik annab asja õigustamatul kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Seega eeldab üürilepingu erakorraline ülesütlemine asja allkasutusse andmise tõttu seda, et asja allkasutuse tõttu on üürileandja või naabrid häiritud selliselt, et võimatu on olukorra samane jätkamine. VÕS § 289 järgi on eluruumi üürnikul õigus paigutada üürileandja nõusolekuta üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi laps ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud teisiti, et üürnik võib seda teha üksnes kirjalikult nõusolekul. Seega saab üürnik majutada üüritud eluruumi reeglina § 289 järgi vaid oma abikaasat, oma alaealisi lapsi ja oma töövõimetuid vanemaid, mitte teisi isikuid. Kostja esitatud eluruumi orderist nr 1545 29.05.1990 nähtub, et eluruumi asus kostja elama 29.05.90 koos poeg I S ja tütar J P , kellest viimane oli sellel ajal alaealine /15-aastane/ ja seega kostja perekonnaliige märgitud ajal kehtinud EK § 51 järgi. Märgitud isikud on eluruumi asunud elama tollase üürileandja Tallinna Linna nõusolekul ja teadmisel ning asjaolu, et J. P /nüüd P / on käesoleval hetkel täisealine ei tähenda, et ta kaotaks õiguse eluruumi kastutada alates 01.02.2002 kehtiva VÕS § 289 tähenduses või et selleks tuleks üürnikul üürileandjalt küsida nõusolekut. Samas nõustub kohus hagejaga, et J. P alaealise lapse N K ja abikaasa O P elama asumiseks vaidlusalusesse eluruumi tulnuks kostjal kui üürnikul VÕS § 288 lg 1 järgi küsida hageja kui üürileandja nõusolekut, sest viimased isikud ei ole VÕS § 289 järgi need, keda saaks majutada eluruumi ilma üürileandja nõusolekuta. Eeltoodu alusel nõustub kohus hagejaga, et kostja on rikkunud VÕS § 288 lg 1 tulenevat kohustust küsida üürileandjalt nõusolekut teiste isikute, so O P ja N K majutamiseks eluruumi xxx ning seda tuleb käsitleda kui eluruumi allkasutusse andmist. Kostja ei ole aga tõendanud, et märgitud isikud oleksid elanud märgitud eluruumis hageja nõusolekul või endise üürilendaja /Tallinna Linna/ nõusolekul. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kokkulepitud tähtajani või etteteatamistähtaja lõppemiseni ja lg 2 järgi kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingu pool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist ning mõistlik tähtaja määramine ei ole vajalik § 116 lg 2 p 2-4 juhtudel: rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; kohustuse rikkumine annab kahjustatud poolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustust ka edaspidi. VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule, eelkõige anda asja allüürile. Seega eeldab asja allkasutusse andmine üürileandja nõusolekut, mida peab küsima üürnik. Samas üürileandja nõusolekuta üürniku poolt asja allkasutusse andmine teistele isikutele, kes pole VÕS § 289 sätestatud isikud, on olemuslikult üürilepingu rikkumine, mis on kergelt kõrvaldatav nii üürniku poolt nõusoleku küsimisega kui ka üürileandja poolt ettepaneku esitamisega üürnikule, et asja allkasutus lõpetataks. Menetluse käigus loobus hageja O P ja N K vastu nõudest, kuna viimased vabastasid eluruumi ja kohus lõpetas hagist loobumise tõttu nende isikute suhtes menetluse. Viimane kinnitab asjaolu, et sisuliselt on üürilepingu rikkumine hageja suhtes lõppenud, see oli hõlpsasti kõrvaldatav. Eeltoodu alusel ei saanud üürniku poolt lepingu rikkumine asja allkasutusse andmisega lapselapsele ja tütre abikaasale olla eelduslikult tulemuseta ja selle tõttu niivõrd häiriv /§ VÕS § 116 lg 2 p2-4/, et tingis lepingu ülesütlemise
§ 315 lg 1p 3 järgi erakorraliselt ilma et üürnikule (kostjale) oleks VÕS § 196 lg 2 järgi antud mõistlik tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. Kohtule hageja poolt esitatud kirjast kostjale nähtub, et hageja soovis teada, kes elavad eluruumis xxx. Kirjas on viidatud asjaolule, justkui kostja korteris ise ei ela ja seal elavad teised isikud. Kostja on 28.03.2005 kirjaga hagejale teatanud, et korteris elab tema tütar, kes on sisse kirjutatud 16.05.90 ja laselaps N K ja kostja tütre abikaasa. 30.06.2005 esitatud ülesütlemisavalduses viitab hageja lepingu ülesütlemisele VÕS § 315 lg 1 p3 ja selgitab ülesütlemise põhjusena seda, et kostja on omandireformis käigus tagastatud vara üürnikuna ilma hageja nõusolekuta andnud korteri kolmandate isikute kasutusse, mis ei ole võimalik ega lubatud, sest üürnik saab üürida asja üüri piirmäärades ja hüvedes, mis on mõeldud üürniku jaoks ja mis on omanikku kahjustav ning samas ei saa omanik nõustuda sel a, et üürnik ise elab mujal, kasutab hüve. Esitatud järelpärimises kostjale kui ka ülesütlemise avaldusest ei nähtu, et hageja oleks teatanud kostjale, et viimane rikub lepingut, andnud kostjale mõistliku tähtaja lepingu rikkumise kõrvaldamiseks, hoiatanud teda võimalikust lepingu ülesütlemisest juhul kui ta rikkumist ei kõrvalda. Eeltoodud alusel leiab kohus, et hageja ei järginud VÕS § 198 lg 2 sätestatud korda lepingu ülesütlemiseks ja seega olnud tal õigust lepingut üles öelda kostjale 30.06.2005 esitatud avalduses, mistõttu ei ole leping kehtivalt üles öeldud, leping ei ole lõppenud ja hagi eluruumi tagastamiseks tuleb jätta selle tõttu rahuldamata. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 2 järgi tuleb kostja õigusabikulud jätta hageja kanda ning selle suuruse määrab kohus. Kostja on tasunud õigusabikulude katteks 6900 krooni, hageja leiab, et märgitud ulatuses õigusabikulud ei ole põhjendatud, kuivõrd kostja on koostanud asjas üksnes vastuse ja selle täpsustused. Arvestades asjaolu, et meneltus oli kirjalik, kostja on esitanud ühe vastuse ja sellele tulenevalt hageja täiendustest ka vastuse täienduse, leiab kohus, et hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista õigusabikulude katteks kohtu määramisel 2000 krooni.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.