Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
29. november 2006, Tallinn
Tsiviilasi
K.T.H hagi OÜ * vastu 1 532 471, 83 krooni saamiseks ning OÜ * hagi K.T.H vastu korteri ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. juuni 2006. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ * apellatsioonkaebus
Menetlusosalised
K.T.H, esindaja adv Mare Lust, OÜ *, esindaja adv Lauri Paulus
Kohtuistungi toimumise aeg
14. november 2006. a, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 20.06.2006 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule
2.OÜ * apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates.
Asjaolud ja menetluse käik
1.Pooled sõlmisid 21.06.2001 kapitalirendilepingu, mille objektiks on Tallinnas, X asuv eluruum. Sõlmitud lepingu punkti 14 kohaselt läheb X asuva eluruumi omandiõigus üle rentnikule, kui viimane täidab kõiki 21.06.2001 sõlmitud lepingu tingimusi ja tasub rendileandjale kõik maksed.
2.12.08.2003 saatis K.T.H OÜ-le * kirja kapitalirendilepingu erakorralise ülesütlemise kohta ja tegi ettepaneku kahju hüvitamiseks. OÜ * lepingu ülesütlemise ja kahju hüvitamisega ei nõustunud, kuna leidis, et ta ei ole pooltevahelist kapitalirendilepingut rikkunud.
3.K.T.H esitas 14.10.2003 hagi Harju Maakohtusse OÜ * vastu 1 532 471, 83 krooni saamiseks. 2003. aastal võõrandas OÜ * osa elamust OÜ-le D, kes hakkas x asuvas elamus teostama rekonstrueerimistöid. Alates 04.08.2003 tegutseb x asuvates korterites nr 1, 2 ja 3 hotell. Kuna hoone esimesele korrusele on rajatud hotell ja seal tegutseb restoran, siis on see muutunud osaliselt äripinnaks. Lepingut sõlmides lähtus hageja nii registrikandest, mille kohaselt on tegemist elamumaaga kui ka reklaamist, mille kohaselt on uue kvartali puhul tegemist turvalise ja mugava elukeskkonnaga. Rahuliku elukeskkonna asemel elab hageja majas, kus on hotell, tegutseb restoran ning kvartali territooriumil liigub palju võõraid.
4.Rendileandja rikkus oma tegevusega oluliselt kapitalirendilepingut, mis annab hagejale õiguse leping erakorraliselt üles öelda. Hageja oli nõus tagastama kapitalirendi eseme ning soovis hüvitust, mis koosneb 15.07.2001 tasutud omafinantseeringust 275 000 krooni, 12.07.2001 tasutud kapitalirendilepingu sõlmimise tasust 33 000 krooni ja 01.08.2001-01.10.2003 tasutud osamaksetest summas 191 357, 64 krooni. Lisaks sellele on hageja korteri turuväärtuse vähenemise tõttu kandnud otsest varalist kahju 505 000 krooni. Kuna pärast lepingu lõpetamist vajab hageja uut samaväärset eluruumi, siis taotles ta ka hinnavahe 528 114, 19 krooni hüvitamist, sest korterid on turul kallinenud.
5.OÜ * hagi ei tunnistanud.
6.OÜ * esitas 26.05.2004 hagi Harju Maakohtusse K.T.H vastu lepingu kehtivuse tunnustamiseks. Poolte vahel 21.06.2001 sõlmitud leping on kehtiv, kuna kostja ei ole lepingust taganenud ega seda üles öelnud. 12.09.2003 saadetud kirja ei saa pidada lepingu erakorralise ülesütlemise avalduseks, kuna sellest ei selgu üheselt, et kostja soovib lepingu üles öelda. OÜ * ei ole ka lepingut rikkunud.
7.19.10.2004 teatas OÜ * K.T.H, et ütleb kapitalirendilepingu üles, kuna viimane ei ole tasunud kolme viimase kuu makseid ja palus korter vabastada. 19.11.2004 esitas OÜ * täpsustatud hagi, milles palus tunnustada kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004 ning nõuda välja kostja ebaseaduslikust valdusest X asuv korter hageja valdusesse.
8.K.T.H hagi ei tunnistanud. Hageja on vääral seisukohal, et poolte vahel 21.06.2001 sõlmitud leping kehtis edasi peale12.09.2003 kirja, milles K.T.H avaldas soovi kohtuvälise kokkuleppe sõlmimiseks, tehes ettepaneku leping erakorraliselt üles öelda.
9.Kohus liitis hagid ühte menetlusse. Esimese astme kohtu lahend ja põhjendused
10.Kohus jättis K.T.H hagi OÜ * vastu kahjutasu 1 532 471, 83 krooni saamiseks rahuldamata. Samuti jättis kohus rahuldamata OÜ * hagi K.T.H vastu 21.06.2001 sõlmitud kapitalirendilepingu kehtivuse tunnustamiseks kuni 19.10.2004 ja K.T.H ebaseaduslikust valdusest Tallinnas, X asuva korteri väljanõudmiseks.
11.Asjas ei ole tõendatud, et OÜ * oleks rikkunud poolte vahel 21.06.2001 sõlmitud kapitalirendilepingut. Lepingu sõlmimise ajal oli kõigis tingimustes kokku lepitud ja tollel ajal ei olnud teada, et hiljem hakati elamus teostama rekonstrueerimistöid. Ehitusluba selleks on antud ligi kaks aastat hiljem, s.o 15.05.2003.
12.Ka kahju hüvitamise nõue summas 1 532 471, 83 krooni on alusetu. K.T.Hle ei ole kuulunud korter X, mille väidetava väärtuse eest ta kahju nõuab ja seega ei saanud
2(6)
talle tekkida ka kahju. Tulenevalt VÕS § 189 lõikest 1 ja § 196 lõikest 4 võib lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist ainult juhul, kui ta tagastab kõik lepingu alusel saadu. K. T. H ei ole OÜ-le * tagastanud korterit ning hüvitanud korteri kasutamisest saadud hüve. Samas ei ole tegemist ka pettusega, sest asjaolud, et elumajja hakati rajama hotelli ilmnesid ligi kaks aastat hiljem pooltevahelise kapitalirendilepingu sõlmimisest.
13.OÜ * hagi K.T.H vastu lepingu kehtivuse tunnustamiseks tuleb jätta samuti rahuldamata. Hagiavalduses toodud põhjendused ei anna alust hagi rahuldada.
14.K.T.H esialgselt hagiavalduses esitatud nõude osas üles öelda tema ja OÜ * vahel 21.06.2001 sõlmitud kapitalirendilepingu menetlusse võtmisest, on keeldutud kohtumäärusega 13.01.2004. Samas taotleb OÜ * oma hagiavalduses tunnustada nimetatud kapitalirendilepingu kehtivust. Kapitalirendilepingu lõpetamise küsimus on poolte vahel senini lahendamata.
15.Kuna leping ei ole lõppenud, siis ei saa rahuldada ka OÜ * haginõuet nõuda välja K. T. H ebaseaduslikust valdusest x asuv korter Tallinnas. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
16.OÜ * esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata OÜ * hagi K.T.H vastu ning jäeti OÜ * kohtukulud OÜ * kanda. Uue otsusega palub apellant tema hagi rahuldada.
17.Kohtuotsus ei ole seaduslik ja põhjendatud, kuna kohus jättis tähelepanuta OÜ * poolt lepingu ülesütlemise, asudes ekslikult seisukohale, mille kohaselt on kapitalirendilepingu lõpetamise küsimus poolte vahel senini lahendamata. Samas on kohus käsitlenud OÜ * poolt lepingu ülesütlemist ning haginõude muutmist otsuse kirjeldavas osas.
18.Kohus on arusaamatul põhjusel jätnud hindamata tõendina esitatud lepingu ülesütlemise avalduse, mille OÜ * saatis K.T.Hle ning millega lõppes pooltevaheline leping.
19.Ekslik ning ebaõige on kohtu järeldus, et kapitalirendilepingu lõpetamise küsimus on poolte vahel senini lahendamata. OÜ * on pooltevahelise lepingu K.T. H poolsete rikkumiste tõttu üles öelnud, mistõttu on leping lõppenud. Seega puudub K.T. H valdusel seaduslik alus. K.T. H ei ole ülesütlemist kohtus hagimenetluse korras vaidlustanud ning ei ole esitanud ka sisulisi vastuväiteid ülesütlemisele käesoleva tsiviilasja raames. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvestanud tõendina OÜ * poolt saadetud lepingu ülesütlemise avaldust.
1.Kuna pooltevaheline leping kehtis ka pärast 12.09.2003 ning K.T. H viivitas lepingujärgsete maksete tasumisega, kasutas OÜ * lepingust tulenevat õigust ning ütles 18.10.2004 kirjaga üles pooltevahelise lepingu. Tulenevalt VÕS § 186 punktist 6 lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega.
21.Pooltevaheline leping on OÜ * poolt 18.10.2004 ülesütlemise avaldusega üles öeldud ning lepingu punkti 47 kohaselt oli OÜ-l * õigus lepingu ülesütlemise korral nõuda lepingu objekt välja K.T. H valdusest. OÜ * esitas K.T. Hle vastavasisulise nõude 18.10.2004 ülesütlemise avalduses. K.T. H ei ole seniajani vabastanud lepinguobjekti, mistõttu esitas OÜ * kohtule nõude X asuva korteri väljanõudmiseks K.T. H ebaseaduslikust valdusest. Kuna K. T. H õiguslik alus X asuvat korterit vallata lõppes kapitalirendilepingu lõppemisega, siis ei põhine tema valdus õiguslikul alusel ning K. T. H valdus on ebaseaduslik.
3(6)
22.K.T. H ei ole esimese astme kohtus esitanud ühtegi sisulist vastuväidet OÜ * poolt lepingu lõpetamisele. VÕS § 196 lg 4 sätestab ülesütlemiseks õigustatud isiku õiguse laiendada ülesütlemist juba täidetud kohustustele. OÜ * kui 18.10.2004 ülesütlemise avalduse õigustatud isik ei soovinud laiendada ülesütlemist juba täidetud kohustustele, seega jäävad VÕS § 195 lõike 2 kohaselt enne lepingu ülesütlemist kehtinud õigused ja kohustused kehtima. Seetõttu ei ole K. T. Hl õigust nõuda juba tasutud maksete tagastamist OÜ * poolt ning OÜ * ei nõua seega K. T. Hlt lepingu kehtivuse ajal korteri kasutamise eest rahalist hüvitist. Selleks annaks õiguse VÕS § 196 lg 4 ja VÕS § 189 lg 1, mille kohaselt võib lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist ainult juhul kui ta tagastab kõik lepingu alusel saadu. K. T. H sai lepingu sõlmimisest kuni lepingu lõpetamiseni hüve korteri kaudu. Ebamõistlik oleks eeldada, ei isik saab tagasi kõik lepingu alusel tasutud maksed, kuna selle tulemusena tekib olukord, kus K. T. H on üle 3 aasta kasutanud korterit tasuta. Vastustaja seisukoht
23.K.T.H ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kohus jõudis õigele järeldusele, et kapitalirendi lõppemise küsimus on poolte vahel senini lahendamata ning seega pole leping ka lõppenud. Kohus on oma järeldustes rõhutanud, et vastastikust lepingut saab lõpetada pooltevahelise leppega. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
24.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada olulise menetlusõiguse normi rikkumise tõttu TsMS § 646 ja 656 lg 1 p 5 alusel. TsMS § 656 lg 1 p 5 kohaselt tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada.
25.TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. TsMS 442 lg 8 kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht.
26.Eelmenetlus TsMS § 392 lg 1 p 1 alusel on viidud asjas läbi puudulikult. Kohus ei ole kummagi hagi puhul välja selgitanud nõude aluseks olevaid asjaolusid ja on seetõttu jõudnud väärale järeldusele, et kapitalirendileping poolte vahel alles kehtib. Lepingu kehtivusele ei tuginenud asja arutamisel kumbki pool. Vastupidi, kumbki pool väitis, et just tema ütles lepingu ennetähtaegselt üles.
27.Lepingu kehtivuse seisukohalt ei oma mingit tähtsust kohtu viide sellele, et esialgselt nõudis K.T.H lepingu ülesütlemist kohtu korras, millise nõude vastuvõtmisest on
4(6)
kohtumäärusega keeldutud. See asjaolu ei tähenda lepingu kehtivust, vaid seda, et lepingu ülesütlemine toimub ühepoolse tahteavalduse tegemisega teisele poolele ja ülesütlemiseks ei pea kohtusse pöörduma. Edaspidises kohtumenetluses tugineski
K.T.H
asjaolule, et ta lõpetas lepingu ennetähtaegselt omapoolse avaldusega 12.09.2003 seoses rendileandja poolt lepingu rikkumisega. Kohus neile asjaoludele mingit tähelepanu ei omistanud.
28.Samuti leidis kohus vääralt, et OÜ * taotles oma hagis kapitalirendilepingu kehtivuse tunnustamist. OÜ * tugines oma nõudes asjaolule, et leping on lõppenud alates 19.10.2004 seoses tema poolt lepingu erakorralise ülesütlemisega. Vastu vaieldes K.T.H poolsele lepingu varasemale ülesütlemisele palus OÜ * tunnustada, et leping kehtis kuni 19.10.2004, see on ajani, mil tema lepingu üles ütles. Nendest asjaoludest ei saa kuidagi teha järeldust, et OÜ * peab lepingut kehtivaks, nagu kohus leidis.
29.Kuna kohus jättis pooltevahelise vaidluse sisuliselt üldse lahendamata ning arvestades, et asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise peale ei saa kassatsioonkaebust esitada, ei saa ringkonnakohus ise otsust teha ja asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule.
30.Kohtukulude jaotus otsustatakse asja uuel sisulisel läbivaatamisel.
G. Kivinurm
M. Seppik
U. Loonurm
5(6)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.