Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

vastu

kapitalirendilepingu tunnustamiseks,

kehtivuse

korteri

kuni

19.10.2004

ebaseaduslikust

valdusest

väljanõudmiseks ja sellest keeldumise korral korterist väljatõstmiseks ning saata tsiviilasi selles osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kohtukulude jaotus

Menetluskulud

kuuluvad

kindlaksmääramisele

ja

jagamisele asja uuel läbivaatamisel maakohtus. Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Asjaolud ja menetluse käik Pooled sõlmisid 21.06.2001 kapitalirendilepingu, mille objektiks on Tallinnas Xxxxx xxx xxx-x asuv eluruum. Lepingu p 14 kohaselt läheb Xxxxx xxx xxx-x asuva eluruumi omandiõigus üle rentnikule, kui viimane täidab kõiki 21.06.2001 lepingu tingimusi ja tasub rendileandjale kõik maksed. 12.09.2003 saatis Kari Tapio Hurmemaa OÜ-le Ilmarise Kvartal kirjaliku ettepaneku kapitalirendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja kahju hüvitamiseks. OÜ Ilmarise Kvartal lepingu ülesütlemise ja kahju hüvitamisega ei nõustunud, leides, et ta ei ole pooltevahelist kapitalirendilepingut rikkunud. 29.09.2003 teatas OÜ Ilmarise Kvartal, et ta ei nõustu kapitalirendilepingu erakorralise ülesütlemise ja kahju hüvitamise ettepanekuga. 14.10.2003 esitas Kari Tapio Hurmemaa Harju Maakohtule hagi OÜ Ilmarise Kvartal vastu kapitalirendilepingu erakorralise ülesütlemiseks ja kahju 1 532 471, 83 krooni hüvitamiseks. 13.01.2004 määrusega keeldus kohus kapitalirendilepingu erakorralise ülesütlemise nõude menetlusse võtmisest. 26.05.2004 esitas OÜ Ilmarise Kvartal hagi Kari Tapio Hurmemaa vastu lepingu kehtivuse tunnustamiseks. 19.10.2004 teatas OÜ Ilmarise Kvartal Kari Tapio Hurmemaale, et ütleb kapitalirendilepingu üles, kuna viimane ei ole tasunud kolme viimase kuu makseid ja palus korteri vabastada. Kohus liitis 06.09.2004 määrusega hagid ühte menetlusse. 19.11.2004 esitas OÜ Ilmarise Kvartal täpsustatud hagi, milles palus tunnustada kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004 ning nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja Xxxxx xxx xxx-x asuv korter hageja valdusesse ning sellest keeldumise korral tõsta Kari Tapio Hurmemaa korterist välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Hageja Kari Tapio Hurmemaa nõue ja põhjendused Hageja lähtus lepingut sõlmides nii registrikandest, mille kohaselt on tegemist elamumaaga, kui ka reklaamist, mille kohaselt on uue kvartali puhul tegemist turvalise ja mugava elukeskkonnaga (I kd lk 21-24). 2003.a võõrandas OÜ Ilmarise Kvartal osa elamust OÜ-le Domina Real Estate, kes hakkas Xxxxx xxx xxx asuvas elamus teostama rekonstrueerimistöid. Alates 04.08.2003 tegutseb Xxxxx xxx xxx asuvates korterites nr 1, 2 ja 3 hotell. Kuna hoone esimesele korrusele on rajatud hotell ja seal tegutseb restoran, on see muutunud osaliselt äripinnaks. Rahuliku elukeskkonna asemel elab hageja majas, kus on hotell ja restoran ning kvartali territooriumil liigub palju võõraid. Rendileandja rikkus oma tegevusega oluliselt kapitalirendilepingut, mis annab hagejale õiguse

2(10)

lepingu erakorraliselt üles öelda. Kostja tegevus on vastuolus VÕS §-des 6 ja 7 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Laste mänguväljak külgneb ehitusplatsiga. Ehitusplatsi olemasolu tõstab tunduvalt mürataset ning ehitustolm on kahjulik laste tervisele. Kui hageja oleks teadnud, et kostja ehitab hotelli ja restorani, ei oleks hageja kostjaga lepingut sõlminud. Vaidlusaluse maja korterite 1, 2 ja 3 omaniku vahetus ei välista kapitalirendilepingu rikkumise fakti. Hageja oli nõus tagastama kapitalirendi eseme ning soovis hüvitust, mis koosneb 15.07.2001 tasutud omafinantseeringust 275 000 krooni, 12.07.2001 tasutud kapitalirendilepingu sõlmimise tasust 33 000 krooni ja 01.08.2001-01.10.2003 tasutud osamaksetest summas 191 357, 64 krooni. Hageja on VÕS § 128 lg 3 kohaselt korteri turuväärtuse vähenemise tõttu kandnud otsest varalist kahju 505 000 krooni. 14.-15.08.2003 Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ poolt läbiviidud korteri hindamise käigus ilmnes, et korteri turuväärtus on langenud. Korteri kiirmüügiväärtus on kõigest 870 000 krooni. Eksperthinnangu kohaselt alandavad hinda ka hotelli pesuköök, mis asub korteri all ja suurendab mürataset, ning asjaolu, et esimest korrust ehitatakse ümber hotelliks. Seega on korteri väärtuse vähenemine otseses põhjuslikus seoses rendileandja tegevusega. Kuna pärast lepingu lõpetamist vajab hageja uut samaväärset eluruumi, taotles hageja hinnavahe 528 114,19 krooni hüvitamist, sest korterid on turul kallinenud. Hageja palus OÜ-lt Ilmarise Kvartal välja mõista 1 532 471, 83 krooni ja menetluskulud. OÜ Ilmarise Kvartal vastuväited Kari Tapio Hurmemaa hagile Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei ole rikkunud oluliselt lepingut, mis annaks aluse VÕS § 116 lg 6 ja § 196 kohaselt erakorraliseks lepingu ülesütlemiseks. 2003.a algul alustati ehitustegevust vaidlusaluse maja I korrusel, kuhu ehitati hotelli I, R. vastuvõtt. Ehitustegevuse hetkel võis olla mõningaid ebameeldivusi elanikele. Hagejale oli lepingu sõlmimise ajal teada, et tema eluruumi vahetus naabruses asub hotell. Seoses hotelli laiendusega ei rikutud pooltevahelist kapitalirendilepingut. Ehitustöid ei teostanud kostja, vaid OÜ Domina Real Estate, kellele kuulusid I korruse korterid 1, 2 ja 3. Kahju hüvitamise nõue summas 1 532 471, 83 krooni on alusetu. K. T. Hurmemaale ei ole kuulunud korter Xxxxx xxx xxx-x, mille väidetava väärtuse eest ta kahju nõuab ja seega ei saanud talle tekkida ka kahju. Tulenevalt VÕS § 189 lg-st 1 ja § 196 lg-st 4 võib lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist ainult juhul, kui ta tagastab kõik lepingu alusel saadu. K. T. Hurmemaa ei ole OÜ-le Ilmarise Kvartal tagastanud korterit ning hüvitanud korteri kasutamisest saadud hüve. Tegemist ei ole ka pettusega, sest asjaolud, et elumajja hakati rajama hotelli ilmnesid ligi kaks aastat pärast pooltevahelise kapitalirendilepingu sõlmimist. Hageja ei esitanud tehingu tühistamisavaldust. Hotelli laiendus korteri turuväärtust ei vähendanud. OÜ Ilmarise Kvartal nõue ja põhjendused Kostja ei ole lepingust taganenud ega seda üles öelnud vastavalt VÕS § 186 p-dele 5 ja 6. 12.09.2003 kirja ei saa pidada lepingu erakorralise ülesütlemise avalduseks, kuna sellest ei selgu üheselt, et kostja soovib lepingu üles öelda. Vastavalt TsÜS § 71 loetakse kindlale isikule tehtud tahteavaldus tehtuks sellise sisuga nagu see kätte saadi. Kostja jätkas lepingu täitmist s.o igakuiste maksete tasumist enne ja pärast hagiavalduse esitamist. Kostja ei tagastanud lepingu alusel saadut vastavalt VÕS § 189 lg 2 p-le 1. Taganemisest tulenevad kohustused tuleb täita üheaegselt (VÕS § 111). Kostja tunnistas maksete tasumisega võlasuhte olemasolu. Kostja kinnitas oma tegudega, et leping kehtib. 29.04.2004 saatis hageja kostjale kirja, milles palus täpsustada, kas kostja soovib

3(10)

lepingut üles öelda või mitte. OÜ Ilmarise Kvartal ei ole lepingut rikkunud. Pooltevahelisest kirjavahetusest oktoobris 2004 selgus, et kostja ei ole pooltevahelist lepingut üles öelnud, vaid tegi sellekohase ettepaneku. Kuna kostja viivitas lepingujärgsete maksete tasumisega augustist oktoobrini 2004, saatis hageja juhinduvalt lepingu p-st 56 kostjale lepingu ülesütlemise teate lepingus märgitud aadressil. Kiri tagastati hagejale selgitusega saaja tundmatu. Nimetatud kiri saadeti ka aadressile Xxxxx xxx xxx-x Tallinnas, mille kostja sai kätte 19.10.2004. Juhinduvalt VÕS § 196 lg 4, 195 lg 2, ei ole kostjal õigus nõuda tasutud maksete tagastamist. Kuna pooltevaheline leping on OÜ Ilmarise Kvartal poolt 18.10.2004 ülesütlemisavaldusega üles öeldud ning lepingu p 47 kohaselt on hagejal õigus nõuda lepinguobjekti tagasi, nõuab hageja juhinduvalt AÕS § 80 lg 2 kostja ebaseaduslikust valdusest välja korteri Xxxxx xxx xxx-x Tallinnas. K. T. Hurmemaa kasutab vaidlusalust korterit jätkuvalt, korterivõtmeid hagejale üle ei ole antud. OÜ Ilmarise Kvartal palus tunnustada kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004 ning nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja korteri Xxxxx xxx xxx-x hageja valdusesse, sellest keeldumise korral tõsta Kari Tapio Hurmemaa korterist välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Kari Tapio Hurmemaa vastuväited OÜ Ilmarise Kvartal hagile Kari Tapio Hurmemaa hagi ei tunnistanud. OÜ Ilmarise Kvartal on vääral seisukohal, et 21.06.2001 leping kehtis edasi pärast 12.09.2003 kirja, milles K. T. Hurmemaa avaldas soovi kohtuvälise kokkuleppe sõlmimiseks, tehes ettepaneku leping erakorraliselt üles öelda. Tahteavaldus oli selge ja suunatud lepingu erakorralisele ülesütlemisele. Sama seisukohta väljendas ka kostja vastuses hageja 29.04.2004 kirjale. Lepingu ülesütlemise kord on sätestatud VÕS § 195 lg-s 1. Kostja jätkas maksete tasumist, kuna kasutab vaidlusalust korterit. See ei tähenda, et leping kehtib ning võlasuhe pole lõppenud. 10.10.2004 ja 13.10.2004 kirjades kostja ei väitnud, et kapitaalrendileping on kehtiv. 18.10.2004 hageja kiri on sisuliselt nõustumus 12.09.2003 avaldusega kapitaalrendilepingu ülesütlemiseks. Kostja tasus makseid otsekorralduslepinguga ja kuna ta viibis Ameerika Ühendriikides, sai maksete tasumata jätmisest teada alles kostjalt. Kõik maksed käesoleva ajani on tasutud ning võlgnevus puudub. 10.01.2008 vastuses muutis K. T. Hurmemaa oma vastuväiteid ja leidis, et leping kehtib. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas Kari Tapio Hurmemaa hagi OÜ Ilmarise Kvartal vastu osaliselt ja mõistis OÜ-lt Ilmarise Kvartal välja 499 357,64 krooni Kari Tapio Hurmemaa kasuks. Ülejäänud osas jättis kohus rahalise nõude rahuldamata. Kohus rahuldas OÜ Ilmarise Kvartal hagi Kari Tapio Hurmemaa vastu osaliselt ja nõudis Kari Tapio Hurmemaa valdusest välja korteri asukohaga Xxxxx xxx xxx-x, Tallinnas ja sellest keeldumise korral määras tõsta Kari Tapio Hurmemaa korterist välja. Kohus jättis rahuldamata OÜ Ilmarise Kvartal hagi Kari Tapio Hurmemaa vastu kapitalirendilepingu kehtivuse kuni 19.10.2004 tunnustamiseks. Kohus määras, et otsuse täitmine toimub rahuldatud nõuete osas samaaegselt ja jättis menetluskulud poolte endi kanda. Vaidlust ei ole, et pooled sõlmisid 21.06.2001 kapitalirendilepingu, mille objektiks on eluruum Xxxxx xxx xxx-x Tallinnas. Lepingu sõlmimisele eelnes informatsioonivahetus meili ja faksi teel ning muul viisil, mille põhjal sai K. T. Hurmemaa järeldada, et tegemist on korterelamutega. OÜ-lt Ilmarise Kvartal saadud info alusel valis hageja endale sobiva korteri. Vastavalt lepingu p-le 2 tähendab „rendiobjekt” lisas 2 sätestatud korteriomandit, mis tekib Tallinnas XXXXX XXX XX asuva kinnistu jagamisel korteriomanditeks ja mis antakse rentnikule kapitaalrendile. Lepingu p 14 kohaselt läheb omandiõigus üle K. T. Hurmemaale, kui ta täidab kõiki lepingu tingimusi ja tasub

4(10)

OÜ-le Ilmarise Kvartal kõik maksed. Lepingu lisa 1 maksegraafiku kohaselt on vara maksumus 1 375 000 krooni ja igakuine makse 7 087,32 krooni. Ruumide üleandmise akt vormistati 19.06.2001. Lepingu sõlmimise ajal oli Xxxxx xxx xxx Tallinnas vastavalt kinnistusregistri väljavõttele elamumaa, mille omanikuks oli OÜ Ilmarise Kvartal. Eeltoodud lepingu sõlmimise oluliseks tunnuseks on see, et K. T. Hurmemaa valis välja talle meelepärase vara, mille omandamist ta soovib. Vara kohta informatsiooni sai ta OÜ-lt Ilmarise Kvartal, kes on vara omanik. OÜ Ilmarise Kvartal soovis talle kuuluva vara müüa ja nõustus selleks andma krediiti ostjale. Nimetatud teenuste andmiseks soovis OÜ Ilmarise Kvartal vormistada liisinglepingu. K. T. Hurmemaal oli lepingu sõlmimisel eemärgiks saada tulevikus Tallinnas XXXXX XXX XX korterelamus asuva korteriomandi omanikuks. K. T. Hurmemaa ei saanud lepingu sõlmimisel ette näha, et võidakse muuta elamumaa sihtotstarvet. Hagejale esitatud pakkumuse projektist oli üheselt arusaadav, et tegemist on elamuga, milles asusid ainult korterid. Lepingu lisast 2 oli selgelt arusaadav, et tegemist on korterelamuga. K. T. Hurmemaal oli õigustatud ootus, et tulevikus omandatav korteriomand asub korterelamus, mitte hoones, kus on hotell ja restoran. Kostja vastuväited, et K T. Hurmemaale oli teada, et kõrval majas asub hotell, ei ole samastatav samas majas asuva hotelliga. OÜ Ilmarise Kvartal võõrandas kinnistust Tallinnas Xxxxx xxx xxx korteriomandid nr 1, 2 ja 3 OÜle Domina Real Estate. Vastavalt kinnistusregistri väljavõttele kuulub Ilmarise Kvartalile 9861/12268 kaasomandist ja OÜ-le Domina Real Estate 2407/12268 kaasomandist. Hotelli ehitustöid elamu I korrusel teostas OÜ Domina Real Estate selleks 15.05.2003 väljastatud ehitusloa alusel. Hotelli ehitamisel kinnistule ei saa kinnistu majanduslik otstarve jääda ainult elamumaaks, majanduslik otstarve muutub ka ärimaaks, sõltumata sellest, milline on kinnistusraamatus märge majandusliku otstarbe kohta. Majandusliku otstarbe sisu määrab reaalne olukord st, mis eesmärgil kinnistut kasutatakse. OÜ Ilmarise Kvartal, olles Tallinnas, Xxxxx xxx xxx kaasomanik, pidi olema teadlik kinnistu sihtotstarbe muutmisest, kuna tema kaasomanikuna pidi selle heaks kiitma. Seega pidi ta ette nägema olulist olukorra muutust varasemalt sõlmitud kapitalirendilepingute rendiobjektide st korteriomandi ja korterelamu kontekstis tervikuna. Eeltoodust tulenevalt rikkus OÜ Ilmarise Kvartal oluliselt pooltevahelist kapitalirendilepingut, st muutus rendiobjekt. Kuna OÜ Ilmarise Kvartal on krediidiandja ja müüja tunnustega lepingupool, on tema kohustuseks vastavalt lepingu p-le 42 üle anda pärast viimast makset vara, milles pooled kapitalirendilepingus kokku leppisid. Korteriomandi üleandmine eeldab lisaks korterile ka mõttelise osa kinnistu üleandmist. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lepingu rikkumine OÜ Ilmarise Kvartal poolt on oluline, kuna lepinguobjekt elamu kontekstis on muutunud pärast hotelli ehitamist I korrusele. Erandlikel asjaoludel võib kestvuslepingu erakorraliselt üles öelda ka mõjuval põhjusel, mis on tingitud lepingut ülesütlevast poolest endast. Sellisel juhul võib lepingut ülesütleva poole käitumine

5(10)

olla käsitatav lepingu rikkumisena ning seetõttu võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. 12.09.2003 saatis K. T. Hurmemaa OÜ-le Ilmarise Kvartal kirjaliku ettepaneku kapitalirendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja kahju hüvitamiseks. Teatis ei olnud sõnastatud selgelt, kuid OÜ Ilmarise Kvartal sai teatisest aru, et K. T. Hurmemaa soovib lepingut erakorraliselt üles öelda, kuna kostja leidis, et ta ei ole lepingut rikkunud ja lepingu ülesütlemine ei ole põhjendatud. Liisingulepingu ülesütlemisele kohaldub VÕS § 195. Ülesütlemine on kujundusõigus, mis on teostatav ühepoolse tahteavaldusega, kui ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. Kuna ülesütlemine on vastuvõtmist vajav tahteavaldus, kohalduvad TsÜS-i üldised nõuded tahteavaldustele (TsÜS § 67 jj) VÕS § 195 lg-s 1 ei ole ülesütlemisavaldusele ette nähtud vorminõuet, st võimalik on ka järelduslik ülesütlemine TsÜS § 68 lg 3 järgi kaudse tahteavaldusena. K. T. Hurmemaa saatis 12.09.2003 OÜ-le Ilmarise Kvartal kirjaliku kapitalirendilepingu erakorralise järeldusliku ülesütlemise. Isegi, kui OÜ Ilmarise Kvartal ei saanud aru, et K. T. Hurmemaa avaldas tahet lepingut erakorraliselt üles öelda, pidi ta sellest aru saama 14.10.2003 esitatud hagist, mille üheks nõudeks oli kapitalirendilepingu erakorraline ülesütlemine, sõltumata sellest, et kohus keeldus selle nõude menetlusse võtmisest. Ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. OÜ Ilmarise Kvartal rikkus oluliselt lepingut, kuna rendiobjekt, mille väärtuses pooled kokku leppisid, mille tasumine toimus maksegraafiku alusel ja mille omanikuks pidi saama K. T. Hurmemaa pärast viimast osamakset, on oluliselt muutunud. Kostja lõi oma tegevusega olukorra, kus ei ole võimalik korteriomandit saada korterelamusse, nagu kokku lepiti, vaid elamusse, kus asuvad lisaks korteritele I korrusel hotell ja restoran. Liisinguandja pidi toimima liisinguvõtja huve silmas pidades. Eeltulenevalt ütles 21.06.2001 kapitalirendilepingu erakorraliselt üles K. T. Hurmemaa 12.09.2003 kirjaliku teatisega OÜ-le Ilmarise Kvartal. Kuna 21.06.2001 kapitalirendilepingu ülesütlemise kuupäevaks tuvastas kohus 12.09.2003, on välistatud lepingu jätkumine pärast märgitud kuupäeva. Seega on välistatud OÜ Ilmarise Kvartal poolt lepingu erakorraline ülesütlemine ja hagi rahuldamine nõudes tunnustada kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004. K. T. Hurmemaa maksete jätkuv tasumine ei tee olematuks lepingu erakorralist ülesütlemist ega näita tahet lepingu jätkamiseks. K. T. Hurmemaa väljendas jätkuvalt tahet kapitalirendilepingu ülesütlemiseks ja selgitas, et kuna pooled ei saavutanud kokkulepet rahaliste vastastikuste kohustuste osas, jätkas ta elamist vaidlusaluses korteris ning osamaksete tasumist OÜ-le Ilmarise Kvartal. Maksete viivitus augustist oktoobrini 2004 ei oma tähtsust. Liisinguandja on nii müüja kui krediteerija ning kannab seega liisinguga ostetud eseme ebakvaliteetsuse riski vastavalt VÕS §-des 365-367 sätestatule. Liisinguvõtja huvide tasakaalustamiseks näeb seadus erandina ette võimaluse, et liisinguvõtja saab otse oma nimel esitada müügilepingust (primaarselt liisinguandjale kuuluvaid) nõudeid müüja vastu esmajoones tulenevalt müügieseme puudustest. Liisingueseme müüja vastutus ei peaks olema oluliselt erinev sõltuvalt sellest, kas müüja ostab eseme oma nimel või kui see ostetakse liisingulepingu vahendusel. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki pool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kohaldatakse VÕS § 111. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Taganemisega muutub müügilepingujärgne võlasuhe tagasitäitmiseks, st müügilepingu pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama. K. T. Hurmemaa saab müügilepingust taganemise kehtivuse korral nõuda müüjalt tagastamata osas müügihinna (VÕS § 189 lg 1 järgi ka intressi) tagastamist VÕS § 189 lg 1

6(10)

alusel, arvestades maha vara kasutamisest saadud kasutuseelised (VÕS § 189 lg 2 p 1). Tavalisest kasutamisest tingitud väärtuse vähenemist VÕS § 189 lg 4 järgi tagasitäitmisel ei arvestata. K. T. Hurmemaa on õigustatud tagasi saama omafinantseeringu 275 000 krooni, kapitalirendilepingu sõlmimise tasu 33 000 krooni ja vastavalt nõudele 01.08.2001-01.10.2003 osamaksed 191 357,64 krooni, kokku 499 357,64 krooni. K. T. Hurmemaa on õigustatud tagasi saama ka ülejäänud tasutud osamaksed, millest OÜ Ilmarise Kvartal on maha arvanud vara kasutamisest saadud kasutuseelised kooskõlas VÕS § 189 lg 2 p-ga 1. Kuna pooled ei esitanud eelnimetatud nõudeid, kohus selles osas otsust teha ei saa. Kuna lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist, kuulub rahuldamisele OÜ Ilmarise Kvartal nõue korteri väljanõudmiseks. Taganemisest tulenevad kohustused tuleb täita üheaegselt. K. T. Hurmemaa peab tagastama vaidlusaluse korteri koheselt pärast 499 357,64 krooni saamist. Pärast ülekannet K. T. Hurmemaale tekib OÜ-l Ilmarise Kvartal õigus nõuda korteri vabastamist ja sellest keeldumise korral korterist väljatõstmist. Kuna tavalisest kasutamisest tingitud väärtuse vähenemist VÕS § 189 lg 4 järgi tagasitäitmisel ei arvestata, ei oma tähtsust eksperthinnangus 1825/083 näidatud turuväärtus ja kiirmüügiväärtus. Seega ei ole põhjendatud K. T. Hurmemaa nõue turuväärtuse vähenemise nõue 505 000 krooni. Seadus ei võimalda K. T. Hurmemaal nõuda samaväärse eluruumi hinnavahe hüvitamist summas 528 114,19 krooni. Kohus ei tuvastanud kostja käitumise vastuolu hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Tõendid I kd tl 91-95 ei ole asjakohased. Apellatsioonkaebuse põhjendused OÜ Ilmarise Kvartal palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Ilmarise Kvartal hagi Kari Tapio Hurmemaa vastu kapitalirendilepingu kehtivuse kuni 19.10.2004 tuvastamiseks ning mõisteti OÜ-lt Ilmarise Kvartal välja 499 357,64 krooni Kari Tapio Hurmemaa kasuks ja teha selles osas uue otsuse, millega jätta rahuldamata Kari Tapio Hurmemaa nõue summas 499 357,64 krooni, tunnustada 21.06.2001 kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004; mõista Kari Tapio Hurmamaalt OÜ Ilmarise Kvartal kasuks välja apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv ning maakohtus kantud õigusabikulud. Kohus rikkus protsessiõigusnorme, kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ning hindas valesti asjas kogutud tõendeid. Kohtuotsus on osaliselt rajatud oletusel, mitte tõendatud faktilistel asjaoludel. Väär on kohtu seisukoht, et OÜ Ilmarise Kvartal rikkus lepingut ning seega oli K. T. Hurmemaal õiguslik alus leping üles öelda. Otsusest nähtub, et maakohus tuvastas, et K. T. Hurmemaa väitel lepingu rikkumiseks olevad vaidlusalused hotelli ehitustööd teostas OÜ Domina Real Estate. Samas leidis kohus, et OÜ Ilmarise Kvartal pidi olema teadlik ehitustöödest ning need heaks kiitma, mistõttu vastutab OÜ Ilmarise Kvartal ehitustööde tagajärgede eest ning ehitustööde tagajärg on käsitletav lepingu rikkumisena. Apellant väitis kogu vaidluse kestel, et ta ei ole seotud hotelli laiendustöödega, need teostas OÜ Domina Real Estate tema omandis olevates korterites nr 1, 2 ja 3. Apellant esitas 07.03.2005 kohtule kirjavahetuse OÜ-ga Domina Real Estate ning kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millest nähtub, et OÜ Domina Real Estate ainukasutusse jäid korterid 1, 2 ja 3 ning et nendes korterites toimunud ehitustööd tellis, finantseeris ja teostas OÜ Domina Real Estate. On arusaamatu, millistel tõenditel põhineb kohtu seisukoht, et OÜ Ilmarise Kvartal, olles Tallinnas Xxxxx xxx xxx kaasomanik, pidi olema teadlik kinnistu sihtotstarbe muutumisest, kuna tema kaasomanikuna pidi selle heaks kiitma. Apellandilt ei küsitud nõusolekut hotelli laienduseks ning apellant ei ole selliseid ehitustöid heaks kiitnud. Apellant ei olnud korterite võõrandmisel OÜ-le Domina Real Estate teadlik, et viimane kavatseb korterites alustada ümberehitustöid hotelli laienduseks. Asjas kogutud tõendid kohtu oletusi ei kinnita. Kohtuotsus ei saa rajaneda oletustel,

7(10)

vaid tõenditega tõendamist leidnud faktilistel asjaoludel. On arusaamatu, millisele normile tugineb kohtu seisukoht, et OÜ Ilmarise Kvartal vastutab OÜ Domina Real Estate tegevuse eest ning peab sellest tulenevalt maksma K. T. Hurmemaale peaaegu pool miljonit krooni. Kui vastustaja leiab, et OÜ Domina Real Estate teostatud ehitustööd põhjustasid talle kahju, kahju hüvitamist nõuda kahju tekitanud isikult. Maakohtu põhjendus, et lepingu rikkumine OÜ Ilmarise Kvartal poolt seisnes selles, et OÜ Domina Real Estate teostas talle kuuluvates korterites ümberehitustöid, ei põhine asjas kogutud tõenditel ja on õiguslikult motiveerimata. Apellant ei saa vastutada teise omaniku tehtud toimingute eest ning tal puudus õiguslik alus keelata ehitustööde teostamine sellele omanikule kuuluvates korterites. Apellant ei rikkunud lepingut ning vastustaja etteheited on põhjendamata. Seega ei esinenud aluseid K. T. Hurmemaa poolt lepingu ülesütlemiseks ja OÜ-lt Ilmarise Kvartal 499 357,64 krooni väljamõistmine on ebaõige. Vastustaja kinnitas korduvalt, et ta ei lõpetanud lepingut. Apellant viitas vastustaja käitumisele (jätkas pärast lepingu lõpetamise ettepaneku tegemist lepingu täitmist ning korteri kasutamist) ning kirjalikele seisukohtadele, millest nähtub, et vastustaja pidas ka pärast omapoolse lepingu lõpetamise ettepaneku tegemist lepingut kehtivaks. Lepingu kehtivust tunnistas vastustaja 10.10.2004 ja 13.10.2004 apellandile saadetud kirjadega. Nimetatud kirjades lubas vastustaja apellandilt rahalise hüvitise saamisel allkirjastada dokumendi, millega annulleeritakse kehtiv kapitalirendileping. Kohus jättis nimetatud kirjad tähelepanuta. Vastustaja ei vaidlustanud, et pärast apellandi poolt kapitalirendilepingu kehtivuse tunnustamiseks hagiavalduse esitamist lõpetas ta igakuiste kapitalirendimaksete tasumise ning tema võlgnevus oli 3 kuu kapitalirendi maksed augustist oktoobrini 2004. Kuivõrd vastustajal puudus õiguslik alus öelda leping üles, lõppes leping 19.10.2004 apellandi poolse ülesütlemisega. Kuivõrd ülesütlev pool ei soovinud ülesütlemist laiendada juba täidetud kohustustele, puudub vastustajal õigus nõuda tagasi tasutud makseid ning apellandil puudub õigus nõuda vastustajalt asja kasutamise väärtuse hüvitamist. Otsus on ebaõige osas, millega kohus mõistis OÜ-lt Ilmarise Kvartal K.T. Hurmemaa kasuks välja 499 357,64 krooni ning jättis osaliselt rahuldamata OÜ Ilmarise Kvartal hagi kapitalirendilepingu kehtivuse kuni 19.10.2004 tunnustamiseks. Kui ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et apellant rikkus lepingut ning vastustajal oli õigus leping üles öelda, vaidlustab apellandilt väljamõistetud summa suuruse. Kohus läks 499 357,64 krooni väljamõistmisel, mis moodustab K. T. Hurmemaa poolt OÜ-le Ilmarise Kvartal tasutud summadest, vastuollu VÕS § 189 lg-ga 1. Kohus märkis, et OÜ Ilmarise Kvartal on õigustatud tagastatavast summas maha arvama K. T. Hurmemaa poolt korteri kasutamisest saadud kasutuseelised kooskõlas VÕS § 189 lg 2 p-ga 1. Apellant esitas kohtule seisukoha ja tõendid, et K. T. Hurmemaa poolse lepingu ülesütlemise põhjendatuse korral tuleb tema tasutud ja tagastamisele kuuluvatest summadest maha arvata saadud kasutuseelised (turuüür). Vastavalt eksperthinnangule oli lepingu sõlmimisel 2002.a ja järgneval aastal samaväärse korteri turuüür 4500-5500 krooni kuus. Asjaolu, et üürihinnad on iga aasta tõusnud, on üldteada. Võttes korteri üürina aluseks 5500 krooni kuus, sai K. T. Hurmemaa tema poolt lepingu lõpetamise ettepaneku väljasaatmise hetkeks hüve korteri kasutamise läbi 148 500 krooni (01.08.2001-01.10.2003, so 27 kuud x 5500 krooni). K. T. Hurmemaa valdas korterit ka kogu kohtumenetluse jooksul, seega oli 01.02.2008 seisuga saadud hüve väärtus juba 429 000 krooni (78 kuud x 5500 01.08.2001-01.02.2008), millele lisandub OÜ Ilmarise Kvartal poolt alates oktoobrist 2004 K. T. Hurmemaa eest tasutud kommunaal- ja haldustasud 75 024,78 ehk kokku 504 024,78 krooni. Arusaamatu on kohtu seisukoht, et pooled vastavat nõuet ei esitanud. Kohus saab hagi rahuldada üksnes õiguslikult põhjendatud ulatuses. VÕS seab tasutud maksete tagasisaamise eelduseks, et nendest on maha arvatud saadud hüve (korteri kasutamine), OÜ Ilmarise Kvartal on seda taotlenud.

8(10)

Vastus apellatsioonkaebusele Kari Tapio Hurmemaa ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Menetlus ringkonnakohtus Ringkonnakohtu istungil esitas Kari Tapio Hurmemaa taotluse hagist loobumise kohta. Ilmarise Kvartal OÜ ei vaielnud selle vastuvõtmisele vastu ja esitas taotluse kohtukulude väljamõistmiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium leiab, et hagist loobumine tuleb vastu võtta ning Kari Tapio Hurmemaa hagis OÜ Ilmarise Kvartal vastu 1 532 471,83 krooni saamiseks menetlus lõpetada. TsMS § 428 lg 1 p 3 järgi lõpetab kohus menetluse nõudes otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 431 lg 1 järgi lõpetab kohus menetluse määrusega. Kui menetluse lõpetab kõrgema astme kohus, tühistab ta TsMS § 431 lg 2 järgi määrusega ühtlasi alama astme kohtu lahendi või lahendid. Maakohtu 27.03.2008 otsus Kari Tapio Hurmemaa hagis OÜ Ilmarise Kvartal vastu 1 532 471,83 krooni saamiseks osalise rahuldamise kohta tuleb tühistada. Seoses Kari Tapio Hurmemaa loobumisega hagist kontrollib kolleegium maakohtu otsust ainult OÜ Ilmarise Kvartal poolt Kari Tapio Hurmemaa vastu esitatud hagi läbivaatamise osas. OÜ Ilmarise Kvartal esitas Kari Tapio Hurmemaa vastu hagi, milles palus tunnustada poolte vahel sõlmitud kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004 ja nõuda korter välja Kari Tapio Hurmemaa ebaseaduslikust valdusest. Maakohus on vaidlustatud otsuses jätnud hagi lepingu kehtivuse tunnustamiseks rahuldamata, kuid on rahuldanud nõude korteri Kari Tapio Hurmemaa ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks põhjendusel, et Kari Tapio Hurmemaa on ise 12.09.2003 kapitalirendilepingu erakorraliselt üles öelnud. Kapitalirendilepingu ülesütlemisele 12.09.2003 tugines Kari Tapio Hurmemaa oma hagis, millest ta on praeguseks loobunud. Vastuseks OÜ Ilmarise Kvartal hagile on Kari Tapio Hurmemaa esimestes vastustes väitnud, et leping on tema poolt üles öeldud, kuid 10.01.2008 vastuses muutis Kari Tapio Hurmemaa oma vastuväiteid ja väitis, et leping kehtib jätkuvalt. TsMS § 436 lg 4 sätestab, et otsust tehes ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Seoses Kari Tapio Hurmemaa poolt loobumisega hagist, mille aluseks oli asjaolu, et kapitalirendileping öeldi üles 12.09.2003, ja samasisulisest vastuväitest vastuhagile loobumisega, ei ole kolleegiumil enam võimalik hinnata lepingu ülesütlemise õiguspärasust K. T. Hurmemaa 12.09.2003 avalduse alusel. Kuna maakohus tuvastas, et kapitalirendileping öeldi üles K. T. Hurmemaa poolt 12.09.2003, siis ei tuvastanud maakohus OÜ Ilmarise Kvartal nõude tunnustada kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004 aluseks olevaid asjaolusid. Seoses muutunud menetlusliku olukorraga, kus K. T. Hurmemaa poolt hagist loobumise tõttu ei ole võimalik arvestada selle hagi aluseks olevate asjaoludega, tuleb kohtul tuvastada, kas leping kehtis kuni 19.10.2004, see on lepingu ülesütlemiseni OÜ Ilmarise Kvartal poolt. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu poolt esmakordselt nõude aluseks olevate asjaolude tuvastamine ja nõude kohta esitatud tõendite hindamine rikuks oluliselt poolte kaebeõigust, kuna TsMS § 688 lg 3 järgi arvestab Riigikohus kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel ainult neid faktilisi asjaolusid, mis on tuvastatud alama astme kohtu otsusega. Seega tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtu otsus lepingu kehtivuse tunnustamise nõude rahuldamata jätmise osas tühistada ja saata otsus tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. OÜ Ilmarise Kvartal nõude korteri ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja sellest keeldumise

9(10)

korral korterist väljatõstmiseks on maakohus rahuldanud ja OÜ Ilmarise Kvartal selles osas maakohtu otsust vaidlustanud ei ole. Nõude osas tehtud otsuse aluseks oli asjaolu, et Kari Tapio Hurmemaa on kapitalirendilepingu üles öelnud 12.09.2003. TsMS § 656 lg 4 annab ringkonnakohtule võimaluse tühistada maakohtu otsus ka selles osas, mille peale ei ole edasi kaevatud. Muutunud menetluslikus olukorras, kus praeguseks hetkeks pooled maakohtu otsuses nõude rahuldamisele aluseks olnud asjaolule (kapitalirendilepingu erakorraline ülesütlemine 12.09.2003 Kari Tapio Hurmemaa poolt) ei tugine, tuleb kolleegiumi arvates tühistada maakohtu otsus olenemata kaebusest ka selles osas ja saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. OÜ Ilmarise Kvartal on palunud seoses hagist loobumisega Kari Tapio Hurmemaalt välja mõista menetluskulud, mis olid seotud Kari Tapio Hurmemaa hagi menetlemisega. OÜ Ilmarise Kvartal menetluskulud koosnevad riigilõivust ja õigusabikuludest. Kolleegium leiab, et menetluskulude väljamõistmine tuleb lahendada maakohtul asja uuel läbivaatamisel, arvestades, et Kari Tapio Hurmemaa on ringkonnakohtus oma hagist loobunud ja OÜ Ilmarise Kvartal on kandnud kulutusi seoses hagi läbivaatamisega ja tasunud riigilõivu seoses Kari Tapio Hurmemaa hagis tehtud maakohtu otsuse vaidlustamisega.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.